孫雁南

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著舉足輕重的作用，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展將影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。主要分析了四川的區(qū)位情況、房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀以及影響房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)因素，并結(jié)合房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)四川的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行了重點(diǎn)研究，在分析研究的過(guò)程中，指出房地產(chǎn)發(fā)展所存在的問(wèn)題，并從政府的角度出發(fā)給出相應(yīng)的建議，推動(dòng)政府有效的實(shí)施宏觀調(diào)控進(jìn)而促進(jìn)四川房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);可持續(xù)發(fā)展;四川

中圖分類(lèi)號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.02.012

1 四川房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在起起伏伏中不斷的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)部門(mén)具有高度的關(guān)聯(lián)性，因此有研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有助于提高我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。但是，美國(guó)、日本等國(guó)家在房地產(chǎn)發(fā)展中所經(jīng)歷的教訓(xùn)也說(shuō)明了，雖然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是盲目地、無(wú)序地以及不科學(xué)的快速膨脹，也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)消極的影響。習(xí)近平總書(shū)記在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也明確指出：“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既能抑制房產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。因此，推動(dòng)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的正確抉擇。

自1999年我國(guó)實(shí)施住房公積金制度以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了迅速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投資但是也伴隨著高利潤(rùn)和高回報(bào)的行業(yè)。在房地產(chǎn)的快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2000年的73.28億元上升到了2017年的11728.11億元。在高回報(bào)和高利潤(rùn)的吸引下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)也從1998年的24378個(gè)，增加到2017年的95897個(gè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)完成的投資金額也是逐年上升，從1998年的3614.23億元增長(zhǎng)到2017年的109790.53億元。伴隨著完成投資額的不斷上升，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積也從1998年的12185.30萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2017年的169407.82萬(wàn)平方米。

四川的房地產(chǎn)行業(yè)，在2003年到2017年的十五年間，也取得了令人矚目的成績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)從2014個(gè)增長(zhǎng)到4010個(gè);開(kāi)發(fā)投資完成額也從450.87億元增長(zhǎng)到5149.89億元;竣工的房屋面積從2864.52萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到5620.73萬(wàn)平方米。從2000年到2017年的18年間，房屋的銷(xiāo)售面積從的945.64萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到10869.07萬(wàn)平方米;房屋銷(xiāo)售額也從349.33增長(zhǎng)到6757.11億元。因此，可以說(shuō)四川的房地產(chǎn)業(yè)在這期間也得到了快速的發(fā)展。

從2003到2016年，在這十多年間，四川省的住宅投資額、辦公樓投資額以及商業(yè)營(yíng)業(yè)用戶(hù)投資額一直處于上升的趨勢(shì)。在2005年到2012年間，住宅投資額的上升幅度較大。到了2013年以后，上升幅度逐年在降低;辦公樓的投資額除了在2006年和2014年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)和3.2%的增幅外，總體的增長(zhǎng)幅度較大;而商業(yè)營(yíng)業(yè)用戶(hù)投資額在2003年之后一直處于增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是在2011年之后的增幅較大。

2 四川房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

在這幾年間，雖然房地產(chǎn)業(yè)得到了較快速的發(fā)展，但是仍然存在較多的問(wèn)題。比如，市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)不匹配、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞現(xiàn)象較為普遍、仍存在市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象等。這些問(wèn)題都制約我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展的因素。同樣，雖然四川房地產(chǎn)得到了較好的發(fā)展，但是四川的房地產(chǎn)業(yè)存在著一定的不足。

第一，首要問(wèn)題就是房地產(chǎn)庫(kù)存量問(wèn)題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展，四川省相繼出臺(tái)了一系列包括限貸、限價(jià)、限購(gòu)以及限售等調(diào)控政策。在這些政策的推動(dòng)下，四川省的住宅待售面積從2015年的1404.38萬(wàn)平方米下降到2017年的781.85萬(wàn)平方米。不僅如此，四川的房?jī)r(jià)得到了較好的控制，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的自主平衡，保持了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性。雖然住宅待售面積得到了較好的控制，但是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積卻依然在持續(xù)上升。辦公樓的待售面積從2015年的93.28萬(wàn)平方米上升到2017年的112.93萬(wàn)平方米;而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積也有2015年的616.66萬(wàn)平米上升到2017年的259.39萬(wàn)平方米。成都和德陽(yáng)市的辦公樓待售面積較大，其中2017年成都的辦公樓待售面積為81.57萬(wàn)平米，占了四川省辦公樓待售面積的72%，而德陽(yáng)市的辦公樓待售面積從2014年的0.60萬(wàn)平方米上升到2017年的7.62萬(wàn)平方米。與辦公樓待售面積的較高集中度不同，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積主要分布在以成都、綿陽(yáng)、德陽(yáng)、瀘州等城市，相對(duì)比較分散，其中成都商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積為259.39萬(wàn)平方米，占四川省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積的34%。 因此，如何減少辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積，是我們目前仍需要考慮的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。

第二，四川省房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是從開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量還是從從業(yè)人員的數(shù)量來(lái)看都在不斷的增加。截至到2014年，四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)已有4061個(gè)，到了2017年，雖然企業(yè)開(kāi)發(fā)個(gè)數(shù)有所下降，但是仍然達(dá)到4010個(gè)。但是，在這4010個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，一級(jí)企業(yè)個(gè)數(shù)僅僅為57個(gè)。在145344萬(wàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員中，一級(jí)企業(yè)從業(yè)人員僅僅有6112人。 在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，隨之而來(lái)的必然是房地產(chǎn)企業(yè)間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。因此，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)品牌建設(shè)，解決生存困境，也是房地產(chǎn)企業(yè)以及其從業(yè)人員需要思考的問(wèn)題。

第三，四川房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中的可持續(xù)發(fā)展概念不夠明顯。在房地產(chǎn)行業(yè)仍然不可避免的存在對(duì)資源的高消耗以及因建設(shè)不合理造成資源浪費(fèi)和破壞的現(xiàn)象。這也是我國(guó)整體房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中存在的問(wèn)題。在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，對(duì)城市的住房提出了一定的要求。為了適應(yīng)城鎮(zhèn)化的需要，滿(mǎn)足住房的需求，開(kāi)發(fā)了大量的房地產(chǎn)用地，以及進(jìn)行了大量房地產(chǎn)建筑。但是由于缺乏合理的規(guī)劃和監(jiān)督，在土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)自然環(huán)境和人文環(huán)境都會(huì)造成一定程度的破壞;在房屋的建筑過(guò)程中，更是存在資源的高消耗問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在又反過(guò)來(lái)對(duì)人類(lèi)的生活環(huán)境造成不利的影響，例如海岸線(xiàn)的破壞、生態(tài)植被的破壞、城市生活污水排放能力弱等。隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量和居住的條件也會(huì)有要求。因此，企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和利用之前都要加強(qiáng)規(guī)劃，確保土地資源合理利用的同時(shí)，不讓環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做讓步和犧牲。

第四，人口流出較多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱是四川省除成都在外的其它各地級(jí)市在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所面臨的一個(gè)較大的困境。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開(kāi)始向城市轉(zhuǎn)移。四川省是一個(gè)人口大省，因此外出務(wù)工的人數(shù)也比較大。大量人口外出務(wù)工，在一定程度上抑制了對(duì)于房地產(chǎn)的需求，使得地級(jí)市房地產(chǎn)面對(duì)著較大的庫(kù)存壓力。另外，城市之間的發(fā)展存在不均衡現(xiàn)象，與成都相比，其它地級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱無(wú)法吸引更多的投資，很多的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房難以銷(xiāo)售出去，這也是這些城市房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的一大困境。與此同時(shí)，這些城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，更多的是走粗獷式的開(kāi)發(fā)路線(xiàn)，在項(xiàng)目配套方面的規(guī)劃也存在不足，對(duì)物業(yè)管理的重視不夠，這些因素也導(dǎo)致了購(gòu)房需求不高的現(xiàn)象。

3 四川房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策

面對(duì)著在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所存在的問(wèn)題，如何解決問(wèn)題，擺脫困境是四川省房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要解決的問(wèn)題。在這一過(guò)程中，需要政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)多方配合，共同合作，尋求房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展路徑。

首先，政府要做好政策導(dǎo)向工作，能夠科學(xué)引導(dǎo)以及有效監(jiān)督，使得四川省房地產(chǎn)在土地開(kāi)發(fā)階段能夠做到科學(xué)合理的規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。政府首先避免出現(xiàn)土地使用不合理，生態(tài)環(huán)境遭受破壞的現(xiàn)象。同時(shí)，也要通過(guò)制定相應(yīng)的措施，讓企業(yè)來(lái)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。將人文與自然環(huán)境的保護(hù)以及能耗等“綠色概念”納入到政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的評(píng)價(jià)中去。通過(guò)政策的引導(dǎo)來(lái)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，確保有房供應(yīng)的同時(shí)也要保障普通居民住房的面積，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，保證居民的生活和居住條件。

其次，金融機(jī)構(gòu)也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范，不斷健全金融體系。日本房地產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)已經(jīng)給我們敲響了警鐘。如果缺乏對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)的監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沉重的打擊。這主要是因?yàn)椋c房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)比較廣泛，與人們的生活和城市的發(fā)展更是息息相關(guān)。因此，我們一定要不斷的完善房地產(chǎn)融資政策和金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的構(gòu)建體系。這些努力對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所存在的“泡沫問(wèn)題”、空置率問(wèn)題以及投機(jī)問(wèn)題都會(huì)有著較好的預(yù)防效果。

最后，要抓住城鎮(zhèn)化的發(fā)展契機(jī)，有效的推動(dòng)地級(jí)市的房地產(chǎn)發(fā)展。城鎮(zhèn)化是我們實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的一個(gè)關(guān)鍵。國(guó)家一直通過(guò)相應(yīng)的政策來(lái)積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而且在這些政策的推動(dòng)下，四川省的城鎮(zhèn)化率也在逐年上升，在城鎮(zhèn)化的推動(dòng)過(guò)程中，取得了較好的成績(jī)。在這一進(jìn)程下，農(nóng)村人口開(kāi)始向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在人口轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中的居民將會(huì)帶來(lái)購(gòu)房需求的提升。各城市如果能較好的抓住這一機(jī)遇，將能夠較好的緩解其去庫(kù)存的壓力，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。在這一過(guò)程中，政府也應(yīng)該從政策上進(jìn)行引導(dǎo)，可以通過(guò)實(shí)施鼓勵(lì)政策和優(yōu)惠政策等助推房地產(chǎn)去庫(kù)存。與此同時(shí)，限購(gòu)資格以及一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)也會(huì)推動(dòng)外出務(wù)工人員選擇回鄉(xiāng)購(gòu)房。因此，抓住這些機(jī)遇必將推動(dòng)四川房地產(chǎn)業(yè)的又一發(fā)展。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，因此，如何確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展是需要我們極為重視的課題。目前四川的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但是在發(fā)展的過(guò)程中依然存在著多種問(wèn)題，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程生態(tài)意識(shí)不強(qiáng)、依然存在庫(kù)存壓力等。這些問(wèn)題的解決直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。因此，政府、企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，進(jìn)行有效的引導(dǎo)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)四川省房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展。

本論文中的相關(guān)數(shù)據(jù)主要來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和四川縣市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。

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