朱子健　彭家英　李偉光

摘? ? 要：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國家推行住宅批量精裝修交房政策的落地實(shí)施，住宅批量精裝修交付已日益普遍，批量精裝修交房從節(jié)約資源、降低開發(fā)成本、滿足消費(fèi)者需求等方面均展現(xiàn)出良好的社會及經(jīng)濟(jì)效益。但是在現(xiàn)階段，市場對批量精裝修的了解和認(rèn)識都相對滯后，房地產(chǎn)開發(fā)商的批量精裝管理經(jīng)驗(yàn)也良莠不齊，尤其在管理的流程及標(biāo)準(zhǔn)還有待提高。筆者結(jié)合實(shí)際項目，探討精裝修住宅項目施工管理要點(diǎn)，意在提升施工企業(yè)批量精裝房的品質(zhì)管理水平、提高企業(yè)競爭力、加強(qiáng)質(zhì)量及成本控制;通過規(guī)范批量精裝修項目施工流程管理，加強(qiáng)事前、事中過程管控，從而提高批量精裝修項目的實(shí)施效率及交付品質(zhì)。

關(guān)鍵詞：批量精裝修;施工管理;質(zhì)量控制;成本控制

1? 引言

住宅批量精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化重要組成部分，需要承包商尤其是總承包商對此類產(chǎn)品進(jìn)行整體系統(tǒng)優(yōu)化，室內(nèi)裝修工藝、材料、設(shè)備、部品部件需要高度整合，需要完善的現(xiàn)場安裝技術(shù)保證及質(zhì)量控制體系。住宅批量精裝修施工管理作為全面家居解決方案的重要要素，起到了集成整合與技術(shù)支撐的戰(zhàn)略意義。

1.1? 什么是住宅批量精裝修施工管理

批量精裝修施工管理簡單理解是數(shù)量比較多的精裝修同時開工，是施工企業(yè)從建筑深化設(shè)計開始到最終精裝修施工完成并交房的過程，對建筑戶型、建筑立面、室內(nèi)硬裝、小區(qū)景觀、機(jī)電系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備、廚房衛(wèi)生間、部品部件、收納及儲藏系統(tǒng)等多個環(huán)節(jié)進(jìn)行的統(tǒng)一研究和整合，并完美的策劃出施工流程及各個流程的控制要點(diǎn)并交底給施工班組。這種做法比傳統(tǒng)做毛坯房或者單純做結(jié)構(gòu)有著很大的難度和挑戰(zhàn)，它體現(xiàn)的是住宅項目精裝設(shè)計全周期、全專業(yè)、全過程的系統(tǒng)思考，提供了更全面、更系統(tǒng)的施工方案和思路。

1.2? 住宅批量精裝修施工流程和控制要點(diǎn)

筆者于本人2014年7月進(jìn)入中國建筑第八工程局有限公司，至今已經(jīng)5個年頭，從事施工管理工作，期間參與過多個住宅批量精裝修項目的施工管理工作。這類項目其開發(fā)過程中的施工管理動作依次為：①項目策劃階段;②項目結(jié)構(gòu)實(shí)施階段;③精裝修方案策劃階段;④精裝修樣板間實(shí)施階段;⑤批量精裝修施工方案確認(rèn)及交底階段;⑥批量精裝修施工及控制階段六大階段。

2? 項目策劃階段的管理目標(biāo)

在項目策劃階段，從項目最初的落地及可實(shí)施性到項目特征、再到戶型分類以及精裝修做法標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，項目管理團(tuán)隊都需要有系列的關(guān)鍵管理動作。目標(biāo)是通過規(guī)劃多方案比選，得到與該項目技術(shù)及合約相匹配情況下最優(yōu)的可實(shí)施性方案。

2.1? 項目投標(biāo)報價階段

在該階段，會對擬承接項目編制可研報告，并對項目實(shí)施可行性研究，企業(yè)的商務(wù)部、技術(shù)部、工程部、物資部以及財務(wù)部等多部門協(xié)同聯(lián)合審議項目的可執(zhí)行性。而工程及技術(shù)部需要在該階段提供實(shí)施性方案，包括組織架構(gòu)、管理人員配置、綜合事務(wù)管理計劃、資料管理、信息及溝通、現(xiàn)金流量預(yù)算、資金策劃、盈虧預(yù)測、技術(shù)方案策劃、質(zhì)量風(fēng)險識別及對策、關(guān)鍵部位控制及監(jiān)測方案、進(jìn)度策劃、分包及資源策劃、成本策劃及安全生產(chǎn)的投入與危險源識別控制等一系列經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，作為可行性研究報告的數(shù)據(jù)依據(jù)和支撐，進(jìn)行產(chǎn)品可研的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)測算。

2.2? 項目實(shí)施策劃階段

隨后依據(jù)先前的可行性研究報告、進(jìn)一步確定項目的市場深化定位報告。此階段，工程部在施工管理上需要與合約部、技術(shù)部溝通充分，參與項目落實(shí)討論并對投標(biāo)階段報告里的合同條款及技術(shù)發(fā)難進(jìn)行進(jìn)一步論證。也要對項目和精裝修產(chǎn)品的難度以及項目突破點(diǎn)給到合理建議，技術(shù)部為現(xiàn)場施工方案提供定位前置輸入條件，尤其精裝修房戶型分析，裝修標(biāo)準(zhǔn)建議也是技術(shù)部必要的管理動作，質(zhì)量部也會在本階段形成初步建議。工程部會牽頭進(jìn)度計劃、工序穿插及精裝修標(biāo)準(zhǔn)的梳理工作，尤其影響到建筑結(jié)構(gòu)和機(jī)電預(yù)留的，如空調(diào)、地暖、新風(fēng)等較大的設(shè)施設(shè)備，一定要在現(xiàn)階段明確;并形成確定的可實(shí)施性方案與交底，依據(jù)這些輸入條件，技術(shù)部、質(zhì)量部、安全部及物資采購部編制各自目標(biāo)策劃書。

2.3? 方案交底階段

前期輸入條件，工程部著手編制精裝修住宅的目標(biāo)任務(wù)書，此環(huán)節(jié)在管理手段上需重點(diǎn)關(guān)注三個方面：①確保項目策劃階段定位要求清晰并明確;②統(tǒng)一精裝修建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備等專業(yè)的做法，確保土建施工階段達(dá)到精裝修的要求;③明確工作中各環(huán)節(jié)的銜接和交圈的要求，并確定項目缺陷清單，以減少后期土建改動造成的質(zhì)量隱患，從而達(dá)到從前期開始控制施工效果、工程成本、質(zhì)量和進(jìn)度的目的。

3? 精裝修樣板間實(shí)施階段的循環(huán)閉圈管理

精裝修樣板間展示是批量住宅銷售前的必備條件，也是檢驗(yàn)批量精裝修設(shè)計效果和交付標(biāo)準(zhǔn)的必要階段。之后，通過樣板間的實(shí)施打造、過程糾偏、最終驗(yàn)收及整改、最終在精裝施工方案交底里進(jìn)行反饋和修訂，實(shí)現(xiàn)了批量精裝施工管理的一個循環(huán)閉圈。湖畔項目在樣板房施工進(jìn)場前，項目部邀請設(shè)計師、顧問、業(yè)主進(jìn)行設(shè)計圖紙交底會，并對圖紙反映出的設(shè)計問題、圖面表達(dá)問題及時要求設(shè)計單位現(xiàn)場答疑。也會要求樣板房土建施工過程中，各專業(yè)端口按建造節(jié)點(diǎn)審核土建交付樣板間的各項尺寸（包含墻體定位及空間凈空尺寸、門窗洞口定位與尺寸、結(jié)構(gòu)梁與層高，管井定位及尺寸、管線預(yù)留洞定位及尺寸、強(qiáng)、弱電及上、下水位點(diǎn)位），同時要求設(shè)計現(xiàn)場工程師單位現(xiàn)場復(fù)核定位彈線并由設(shè)計簽字確認(rèn)，以確?，F(xiàn)場平面尺寸與后續(xù)批量統(tǒng)一。如發(fā)現(xiàn)問題，需及時與設(shè)計師以過程工作聯(lián)系單形式要求設(shè)計明確澄清;樣板房精裝施工過程中，工程部應(yīng)該申請設(shè)計師現(xiàn)場代表對施工定位排版圖（包括墻、地磚、石材分割圖、立面造型定位圖等）進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，審核通過后方可實(shí)施;樣板間施工結(jié)束后，由工程部牽頭聯(lián)合各部門對即將開放樣板效果進(jìn)行審查，并最終確定樣板間實(shí)施效果是否滿足我方質(zhì)量要求及合約成本以及業(yè)主和設(shè)計的要求，如不滿足，則必須要求整改完善，待通過后方可大批量施工。