（廈門(mén)聯(lián)悅欣投資有限公司，福建 廈門(mén) 361001）

0 引言

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變化莫測(cè)，加之近年來(lái)的房地產(chǎn)限購(gòu)令出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了刺激性作用，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售一度出現(xiàn)滑坡的局面。面對(duì)這種情況，就需要通過(guò)控制建筑安裝成本以提高經(jīng)濟(jì)效益，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所重點(diǎn)關(guān)注的。在具體的建筑安裝成本控制中，房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨各種困難，所以，分析建筑安裝工程項(xiàng)目是非常必要的，以具有針對(duì)性地采取控制措施，隨著建筑安裝成本控制力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益才能實(shí)現(xiàn)最大化。

1 工程概要

某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目二期，地下室一層建筑面積66172；地上6棟32層，建筑面積84783；地上79棟聯(lián)排別墅，建筑面積54225，合同價(jià)約4.2億。另外6棟高層精裝修，合同價(jià)1.07億。

對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)施精細(xì)化管理，就要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)建安成本控制的重要性，提高控制意識(shí)，對(duì)于成本控制中存在的問(wèn)題采取有效的措施解決。

2 房地產(chǎn)建安成本控制的重要性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目二期工程建設(shè)中，為了控制好成本實(shí)施精細(xì)化管理，主要的目的是提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)行業(yè)理性發(fā)展。

2.1 房地產(chǎn)建安成本控制有助于提高企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，影響開(kāi)發(fā)總成本的就是地價(jià)。制定地價(jià)取決于同等條件下開(kāi)價(jià)數(shù)目最多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是這并不會(huì)受到開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的控。在該工程開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，建筑安裝成本作為可以變動(dòng)的成本，在整個(gè)工程施工過(guò)程，建安成本都是動(dòng)態(tài)變化的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，施工成本所占的比重較大，所以，有效控制建筑安裝成本是減少資金投入的重要環(huán)節(jié)，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有所增強(qiáng)，而且對(duì)市場(chǎng)突變以及由此導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)起到一定的規(guī)避作用，對(duì)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起到了促進(jìn)作用。

2.2 房地產(chǎn)建安成本控制有助于行業(yè)理性發(fā)展

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？?，對(duì)其他行業(yè)起到了一定的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)的價(jià)格也不斷提升，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?？簥^。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越重，在這個(gè)工程中要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，就要控制好成本，其中建筑安裝成本可變的空間非常大，采用減少投入的方法能夠提高收益。對(duì)于這項(xiàng)措施的落實(shí)，需要嚴(yán)格按照建筑安裝成本控制規(guī)律進(jìn)行，整合資源，優(yōu)化房企管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，使得房地產(chǎn)行業(yè)往更加健康理性發(fā)展，百姓住上性?xún)r(jià)比更好的房子。

3 當(dāng)前房地產(chǎn)安裝成本控制中所存在的問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)安裝成本控制中所存在的問(wèn)題主要為簽證缺乏合理性、定額缺乏規(guī)范性、費(fèi)用計(jì)算缺乏準(zhǔn)確性、員工工作缺乏專(zhuān)業(yè)性、部門(mén)之間沒(méi)有協(xié)調(diào)合作、不重視安裝成本。具體如下。

3.1 簽證缺乏合理性

許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中，臨時(shí)對(duì)施工做出變化，而且沒(méi)有要求變化的手續(xù)，也沒(méi)有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患。在現(xiàn)場(chǎng)簽證的處理中，缺乏規(guī)范的簽證要求。要得到業(yè)主和工程項(xiàng)目業(yè)主的認(rèn)可，需要與監(jiān)理部門(mén)聯(lián)合簽署，才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實(shí)際過(guò)程，不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序，導(dǎo)致對(duì)建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有明確區(qū)分優(yōu)先級(jí)，需要等待簽證處理，這就必然會(huì)導(dǎo)致資金浪費(fèi)。

3.2 定額缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)需要投入大量的資金，而且工期比較長(zhǎng)，在工程建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于各項(xiàng)細(xì)節(jié)都需要把握精確，按照規(guī)范定額。也就是說(shuō)，在正常的施工組織條件下，生產(chǎn)單位的合格產(chǎn)品所需要的人工、材料、機(jī)械的消耗量，跟據(jù)工程階段不同，需要定額的詳盡程度也不一樣，一般有估算指標(biāo)、概算定額、預(yù)算定額、施工定額等，也就是說(shuō)，按照當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)規(guī)定的工程價(jià)格，每個(gè)工程項(xiàng)目里包括人工，材料，機(jī)械費(fèi)用，比如水電安裝的暗敷線(xiàn)管套用定額編號(hào)，其中有主材費(fèi)、安裝費(fèi)和勞務(wù)費(fèi)，套上工程量，按照市場(chǎng)價(jià)調(diào)整主材價(jià)格，按照直接費(fèi)計(jì)取綜合費(fèi)率。但是，在具體的定額中往往不按照規(guī)范展開(kāi)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員監(jiān)督管理，導(dǎo)致定額套用存在盲目性。

3.3 費(fèi)用計(jì)算缺乏準(zhǔn)確性

一些企業(yè)在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，計(jì)算費(fèi)用的時(shí)候不夠準(zhǔn)確。比如，一些建設(shè)單位采用套用的方法，將一類(lèi)房地產(chǎn)施工工程套用其他類(lèi)別工程，雖然同屬房地產(chǎn)類(lèi)，也存在很大的差別；一些房地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖中沒(méi)有將文明施工項(xiàng)目納入其中，或者綠化面積過(guò)少，不符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但是在安裝費(fèi)用中則體現(xiàn)出文明施工的費(fèi)用或者綠化植物的費(fèi)用等等，這是不符合合同規(guī)定的，也違背了有關(guān)的章程，導(dǎo)致安裝成本過(guò)高。

3.4 員工工作缺乏專(zhuān)業(yè)性

安裝成本要得到有效控制，工作人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)非常重要，這是由于設(shè)計(jì)圖對(duì)安裝成本起到了決定性的作用。一些工作人員將成本局限在理論實(shí)驗(yàn)中，沒(méi)有考慮到工程實(shí)際，沒(méi)有把握好整體的建筑工程，此外，對(duì)于物流存在的不確定性和資金流向的不確定性都不能很好地把握，各項(xiàng)資源不能合理配置。一些設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)豐富，不僅掌握了牢固的理論知識(shí)，同時(shí)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建筑工程的設(shè)計(jì)非常有利，確保各項(xiàng)工作落實(shí)到位[1]。

3.5 部門(mén)之間沒(méi)有協(xié)調(diào)合作

在當(dāng)前的房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中，包括原材料準(zhǔn)備和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)兩項(xiàng)工作都需要在施工之前完成。但是，目前設(shè)計(jì)部門(mén)與施工部門(mén)之間沒(méi)有建立良好的合作關(guān)系，具體表現(xiàn)為施工部門(mén)不能對(duì)設(shè)計(jì)圖紙正確解讀，不能發(fā)揮設(shè)計(jì)圖紙的指導(dǎo)作用展開(kāi)施工，這將增加施工中的資金投入，影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性，施工的完整性也會(huì)受到影響。由于部門(mén)之間存在斷層效應(yīng)，導(dǎo)致工程建設(shè)的效率低，由于額外的原材料消耗以及人力資源潛在成本的增加，就會(huì)導(dǎo)致資金浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

3.6 不重視安裝成本

房地產(chǎn)成本的增加，員工的職業(yè)道德也是重要的影響因素，這種問(wèn)題是無(wú)形中存在的，如果不予以重視，后患無(wú)窮。一些人在工程中不按照規(guī)定執(zhí)行，甚至存在違反法律法規(guī)的行為，為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致虛報(bào)高額的成本，造成不良影響。

4 房地產(chǎn)安裝成本的精細(xì)化管控

4.1 審核工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量

一些設(shè)計(jì)人員為了獲得更多的利益，不愿意從成本的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，甚至試圖獲得更多的投資，在設(shè)計(jì)上的保險(xiǎn)系數(shù)增大。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工之前需要分析設(shè)計(jì)圖紙，著重分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，請(qǐng)有資質(zhì)的部門(mén)參與，如果發(fā)現(xiàn)有超出常規(guī)的現(xiàn)象，就要與設(shè)計(jì)單位建立溝通，針對(duì)問(wèn)題共同商討，做出修改。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)開(kāi)發(fā)房屋做好定位，從實(shí)際出發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙予以審查，如果發(fā)現(xiàn)有引進(jìn)新材料、新設(shè)備的情況，就要查看是否存在超出標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，一旦發(fā)現(xiàn)有這種現(xiàn)象，就要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙做出調(diào)整。

4.2 優(yōu)化施工流程

在施工流程的制定過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面了解建筑工程的規(guī)模、建筑工程施工中需要的附屬設(shè)備以及各種施工配套設(shè)施，對(duì)于項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息予以分析，合理控制施工流程，避免產(chǎn)生二次施工的問(wèn)題，采用這種方式對(duì)建筑安裝成本予以有效控制。在進(jìn)行小區(qū)道路建設(shè)的時(shí)候，所有的管道都要提前分類(lèi)鋪設(shè)，避免道路鋪設(shè)施工完成之后才鋪設(shè)管道，導(dǎo)致重復(fù)施工，影響施工進(jìn)度，造成工期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金投入量也會(huì)增加。在施工的過(guò)程中如果存在超過(guò)合同范圍的現(xiàn)象，需要變更局部工作內(nèi)容，對(duì)于工程需求就要處理好，保證經(jīng)濟(jì)合理，減少資金投入，有關(guān)的洽商手續(xù)要及時(shí)完成。需要注意的是，洽談工作要在施工前進(jìn)行，防止由于減項(xiàng)的問(wèn)題、漏項(xiàng)的問(wèn)題以及變更記錄的問(wèn)題存在導(dǎo)致雙方矛盾。

4.3 重視合同管控

當(dāng)進(jìn)入到合同談判階段的時(shí)候，確保合同雙方合法的基礎(chǔ)上對(duì)于各方的權(quán)力要明確，包括各方需要承擔(dān)的責(zé)任以及義務(wù)都要在保證合同中體現(xiàn)出來(lái)，內(nèi)容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要從實(shí)際出發(fā)正確利益最大化，需要對(duì)合同的法律效益予以補(bǔ)充。對(duì)合同予以保管的時(shí)候，雙方對(duì)于合同、補(bǔ)充合同以及所簽訂的協(xié)議都要保管好，包括會(huì)議記錄以及有關(guān)的清單等合同文件也要保管好，以在工程建設(shè)中對(duì)成本動(dòng)態(tài)分析，還要對(duì)造價(jià)具有針對(duì)性地控制。索賠工作是需要高度重視的。建筑工程施工中產(chǎn)生意外情況是難以避免的，特別是處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得自身的利益，往往采用反索賠的方法，這就需要對(duì)合同的內(nèi)容以及落實(shí)情況全面了解，并詳細(xì)分析，如果發(fā)現(xiàn)承包商不能按照合同規(guī)定完成任務(wù)，建設(shè)單位就可以合法提出索賠。

4.4 加強(qiáng)結(jié)算成本控制

結(jié)算階段控制好成本，要做到結(jié)算依據(jù)審核，要求采用的工程結(jié)算方式要符合合同約定，從合同價(jià)款中扣除預(yù)留金、購(gòu)置材料的資金以及暫定金額等等，對(duì)于與同約定不符合之處需要重新編制，計(jì)價(jià)內(nèi)容要符合合同條款，劃分的結(jié)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容要與合同清單項(xiàng)目?jī)?nèi)容保持一致，防止出現(xiàn)調(diào)增不調(diào)減的問(wèn)題。

做好工程量審核工作，對(duì)于工程量的結(jié)算，包括圖紙、工程變更以及簽證等等都要按照計(jì)算規(guī)則執(zhí)行，符合合同約定的計(jì)量規(guī)則，如果發(fā)現(xiàn)有不相符之處，需要按照按合同約定中所明確的計(jì)量規(guī)則執(zhí)行。

在審核索賠事項(xiàng)的時(shí)候，要查看索賠計(jì)價(jià)資料內(nèi)容是否真實(shí)可靠，是否資料齊全，如果發(fā)現(xiàn)有資料不齊全的問(wèn)題，對(duì)于不全的部分不予計(jì)價(jià)。在審核的過(guò)程中，需要查看合同預(yù)估值的結(jié)算是否符合要求，主要包括預(yù)留金、暫定金額以及購(gòu)買(mǎi)材料的資金等等是否按照承包人的實(shí)際完成工作量進(jìn)行結(jié)算的。

4.5 將規(guī)章制度不斷健全

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)工程這一關(guān)系民生的行業(yè)，國(guó)家在投入大量人力和物力的同時(shí)，還需要規(guī)范化管理，對(duì)于有關(guān)的法律法規(guī)不斷完善并嚴(yán)格執(zhí)行。在房地產(chǎn)建設(shè)中之所以會(huì)出現(xiàn)資金投入超出預(yù)算的問(wèn)題，主要是由于成本控制不當(dāng)，導(dǎo)致不法分子有可乘之機(jī)。這就需要管理部門(mén)認(rèn)識(shí)到規(guī)章制度的重要性，保證建設(shè)項(xiàng)目中不會(huì)出現(xiàn)浪費(fèi)的問(wèn)題，對(duì)于工程成本有效控制。

4.6 提供工作人員的職業(yè)素質(zhì)

行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，之后專(zhuān)業(yè)人士不斷努力，才能推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府可以帶頭給房地產(chǎn)也的員工提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè)的交流與，讓員工有機(jī)會(huì)吸收國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)要更好地發(fā)展，企業(yè)文化非常重要，對(duì)員工具有潛移默化的影響。企業(yè)要提高員工的道德操守，就要所造良好的企業(yè)文化氛圍，培養(yǎng)員工的從成本控制意識(shí)，提高資金的利用率。

4.7 檢測(cè)費(fèi)用計(jì)劃與預(yù)算的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)建設(shè)中要做好成本計(jì)劃和預(yù)算，以在資金投入中合理控制。管理人員對(duì)于預(yù)算和計(jì)劃要高度重視，在施工之前做好審核工作，有助于資金使用中合理規(guī)劃，提高資金的使用效率，避免施工的過(guò)程中產(chǎn)生資金浪費(fèi)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視工程造價(jià)的計(jì)劃編工作，保證預(yù)算的準(zhǔn)確性，對(duì)于不合理的成本計(jì)劃以及預(yù)算要合理控制，避免造成資金損失，對(duì)工程建設(shè)的進(jìn)度造成不良影響，這也是提高工程施工質(zhì)量，保證工程順利展開(kāi)的關(guān)鍵。

5 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上面的研究可以明確，某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目二期工程建設(shè)中要提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要控制好建筑安裝成本，這就需要重視工程的質(zhì)量，同時(shí)重視施工的價(jià)格是，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都以此為目的，以獲得利潤(rùn)最大化。在該工程的建設(shè)過(guò)程中注重安裝成本控制工作，關(guān)乎到工程項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，也是確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。所以，對(duì)于建筑安裝成本控制工作要高度重視，使得成本管理水平有所提高。