何英昌

(南寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，廣西 南寧 530221)

不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提出的登記事項(xiàng)進(jìn)行審查，并將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、其他限制性信息等記載于登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林木等，但本文研究的不動(dòng)產(chǎn)主要是指土地及地上房屋。房屋作為居住場(chǎng)所，其主要用途是居住，但是自國(guó)家推行商品房制度以來(lái)，房屋被賦予了經(jīng)濟(jì)的屬性，被認(rèn)為是個(gè)人與家庭的重要財(cái)產(chǎn)。而不動(dòng)產(chǎn)登記直接關(guān)系到房屋權(quán)屬狀態(tài)，因此不動(dòng)產(chǎn)登記的意義以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響引起了人們的廣泛關(guān)注。研究不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序等有重要的意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

(一)明晰產(chǎn)權(quán)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供保障

在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，雖然房屋也由房屋登記部門(mén)辦理權(quán)屬登記，但是房屋登記部門(mén)主要是對(duì)房屋的性質(zhì)、用途、價(jià)格等基本信息和權(quán)屬狀況進(jìn)行登記，未與承載房屋的土地登記信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，此時(shí)的房屋權(quán)屬不夠明晰，房屋所對(duì)應(yīng)的土地權(quán)屬及性質(zhì)未能準(zhǔn)確反映出來(lái)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)只能在本集體成員之間流轉(zhuǎn)，即意味著如果房屋所對(duì)應(yīng)的土地屬于集體性質(zhì)的土地，則不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的個(gè)人，因其受讓對(duì)象有特定要求，所以必定會(huì)影響房屋的價(jià)格。此外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，須依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，即使房屋對(duì)應(yīng)的土地屬于國(guó)有土地，但是土地的取得方式不同，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所需支付的費(fèi)用也不同。由此可見(jiàn)，房屋的價(jià)值除了與房屋結(jié)構(gòu)、用途、面積等本身屬性相關(guān)以外，還與其對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)、用途、使用年限等直接相關(guān)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以后，房屋與其對(duì)應(yīng)的土地進(jìn)行了關(guān)聯(lián)，并且將土地、房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況等信息記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。房地合一登記后，房屋的權(quán)屬性質(zhì)會(huì)變得更加明晰。通過(guò)查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即可清楚了解房屋及其對(duì)應(yīng)土地的權(quán)屬性質(zhì)，從而可以輕易判斷交易房屋的轉(zhuǎn)讓條件及所需支付的相關(guān)費(fèi)用，避免因房屋產(chǎn)權(quán)不明晰造成交易一方利益受損的情況發(fā)生，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

(二)節(jié)約辦事成本，提高房地產(chǎn)交易效率

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，房屋需辦理兩個(gè)權(quán)屬登記：一個(gè)是房屋所對(duì)應(yīng)土地的使用權(quán)登記；另一個(gè)是房屋所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，需要到房屋登記部門(mén)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并繳納相應(yīng)的房屋交易費(fèi)及房屋登記費(fèi)，然后到土地登記部門(mén)辦理房屋所對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)的登記費(fèi)。這就造成一個(gè)房屋轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)辦理下來(lái)，至少需要跑兩個(gè)不同的部門(mén)，繳納兩次登記費(fèi)用，辦理的時(shí)間成本至少是兩個(gè)部門(mén)辦理時(shí)限的疊加，程序繁雜，所耗費(fèi)的時(shí)間和精力相對(duì)較多。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，轉(zhuǎn)讓房屋只需到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)，完成相關(guān)稅費(fèi)及登記費(fèi)的繳納即可辦理。由兩個(gè)部門(mén)辦理兩項(xiàng)業(yè)務(wù)縮減為一個(gè)部門(mén)辦理一項(xiàng)業(yè)務(wù)，至少可以為房屋交易人節(jié)約50%的時(shí)間成本。由于交易程序簡(jiǎn)化，時(shí)限縮短，一些原來(lái)因擔(dān)心房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁雜而不愿意出手的房屋可能會(huì)成為待售房源，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有促進(jìn)作用。

(三)為房地產(chǎn)稅費(fèi)的收繳提供數(shù)據(jù)支撐

房屋在交易環(huán)節(jié)，交易雙方需向稅務(wù)部門(mén)繳納相關(guān)的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓方需繳納增值稅、個(gè)人所得稅等，而受讓方需繳納契稅。增值稅與房屋的取得年限有關(guān)。轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋取得年限滿(mǎn)2年的，可以免交增值稅；轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋取得年限滿(mǎn)5年且該房屋為轉(zhuǎn)讓方家庭唯一住房的，可以免交個(gè)人所得稅。契稅與受讓方家庭名下住房套數(shù)有關(guān)。以廣西為例，所購(gòu)買(mǎi)房屋是受讓方家庭第一套住房的，按稅基的1%繳納契稅；所購(gòu)買(mǎi)房屋為家庭第二套住房的，則稅率變?yōu)?.5%；所購(gòu)買(mǎi)房屋是家庭第三套及以上住房的，需按3%的稅率繳納契稅。房屋的取得年限和家庭住房套數(shù)由登記部門(mén)提供，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，各地房屋登記部門(mén)自行管理登記數(shù)據(jù)，未實(shí)現(xiàn)市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)的聯(lián)網(wǎng)，因此稅務(wù)部門(mén)所獲取的住房套數(shù)僅是該家庭在購(gòu)房地區(qū)的住房套數(shù)，按照這一數(shù)據(jù)計(jì)算稅費(fèi)可能出現(xiàn)少收的風(fēng)險(xiǎn)，容易造成國(guó)有資金的流失。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地使用的登記系統(tǒng)大多由省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)縣、市、省、國(guó)家四級(jí)聯(lián)網(wǎng)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺(tái)，可以查詢(xún)交易對(duì)象家庭在全國(guó)的住房套數(shù)，為稅務(wù)部門(mén)依法依規(guī)足額收繳稅款提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在商品房經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房屋作為商品的一種，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房屋的價(jià)格主要受供求關(guān)系的影響，不動(dòng)產(chǎn)登記并不能直接影響房屋的供求關(guān)系，因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小。有些學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記后能夠通過(guò)地址對(duì)房產(chǎn)持有人進(jìn)行查詢(xún)，改變了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢(xún)模式，可能會(huì)引發(fā)投資性購(gòu)房者的拋售行為，二手房的房源會(huì)增加，從而可能會(huì)影響房屋價(jià)格。但是筆者認(rèn)為，在房產(chǎn)稅出臺(tái)前，房屋持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)不明確，房屋持有人大多持觀望的態(tài)度，并不會(huì)急于拋售房產(chǎn)，因此短期內(nèi)二手房的房源不會(huì)有明顯的增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。但是不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使市面上的房屋產(chǎn)權(quán)更加明晰，那些在土地性質(zhì)、用途、使用年限等方面有優(yōu)勢(shì)的房屋價(jià)格會(huì)有所上漲。

(二)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)30年快速發(fā)展后，存在一定的泡沫。近年來(lái)國(guó)家開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多次提出 “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)定位。但是，我國(guó)幅員遼闊，每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、環(huán)境等各方面因素各異，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要遵循因城施策的方針，而政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，必須掌握房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬數(shù)據(jù)及交易價(jià)格等信息。不動(dòng)產(chǎn)登記使得全國(guó)房屋登記數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享，因此國(guó)家可以通過(guò)統(tǒng)一信息管理平臺(tái)掌握各地存量、新增房屋數(shù)量及交易價(jià)格，對(duì)于存量住房供給量小、房屋交易價(jià)格高的城市，國(guó)家可以通過(guò)增加住房用地的供應(yīng)，增加新房供給量，遏制住房交易價(jià)格的過(guò)快上漲。相反，對(duì)于那些存量住房供給量大、成交低迷的城市，可以減少新增住宅用地的供應(yīng)，減少新房的供給量，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

(三)對(duì)房地產(chǎn)金融的影響

當(dāng)前我國(guó)住房貸款余額總量較大，2018年已達(dá)到25.75萬(wàn)億元。如此巨大的住房貸款余額，若房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定或者崩盤(pán)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)甚至國(guó)家經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成巨大影響?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)規(guī)定，已辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于未辦理登記的債權(quán)，先辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于后辦理登記的債權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記可以明晰金融機(jī)構(gòu)與債務(wù)人之間的權(quán)利和義務(wù)，已經(jīng)辦理抵押登記的住房貸款可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，既保護(hù)債權(quán)人的利益，同時(shí)也促使債務(wù)人自覺(jué)履行義務(wù)，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)的宣傳和執(zhí)行力度不夠

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的宣傳力度不夠，有些購(gòu)房人認(rèn)為只要簽訂了購(gòu)房合同，就獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，而有的甚至認(rèn)為只要搬進(jìn)去住，占有房屋的使用權(quán)，房屋就是自己的了。然而按照法律規(guī)定，上述兩種情形并未取得房屋的所有權(quán)，因此，一些不誠(chéng)信的房屋轉(zhuǎn)讓人將已轉(zhuǎn)讓但未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的房屋再次出售，導(dǎo)致一房二賣(mài)，若后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)房人先到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記，則先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)房人的利益。此外，也有一部分全款購(gòu)買(mǎi)新建商品房期房的業(yè)主，因?yàn)閷?duì)法律法規(guī)不熟悉，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幫其辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案后，未要求開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)告登記，且不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也未要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須辦理預(yù)告登記。因此，在商品房建成后，開(kāi)發(fā)企業(yè)將該房屋銷(xiāo)售給第三方，若第三方先行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，則按照法律規(guī)定先前已簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，使購(gòu)房人利益受損。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記辦理效率不高

雖然全國(guó)各地都已實(shí)現(xiàn)了房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易未能有效銜接。在一些地方，購(gòu)房人在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之前還需要到房屋交易部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)簽或備案手續(xù)，無(wú)形之中又增加了房產(chǎn)交易雙方的辦事成本。此外，一些地方由于歷史房屋、土地登記數(shù)據(jù)未完成整合，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)時(shí)，仍需要補(bǔ)錄數(shù)據(jù)，有的甚至需要進(jìn)行外業(yè)的測(cè)量或調(diào)查，嚴(yán)重影響工作效率，使登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間變長(zhǎng)，增加辦事時(shí)間成本。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)力度不夠

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。但是未明確利害關(guān)系人的類(lèi)型，有學(xué)者認(rèn)為利害關(guān)系人是與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生事實(shí)法律關(guān)系的人，即若買(mǎi)方想查詢(xún)待交易不動(dòng)產(chǎn)的信息，需與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，構(gòu)成事實(shí)的法律關(guān)系才能認(rèn)定為利害關(guān)系人。

但是對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在簽訂合同前了解待交易房屋的登記情況，若房屋權(quán)屬存在限制或者糾紛，則可考慮停止交易行為。若簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，才能查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，當(dāng)買(mǎi)方知道房屋存在限制或者其他不適合交易的情況時(shí)取消合同，則有可能因違約而需承擔(dān)責(zé)任。也有人認(rèn)為，若買(mǎi)方想提前了解房屋的登記情況，可以讓賣(mài)方自行查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息并將查檔證明提交給買(mǎi)方。但在現(xiàn)實(shí)中，潛在的買(mǎi)方可能有很多，如果都要賣(mài)方向他們提供查檔證明，那也是難以實(shí)現(xiàn)的事情。將潛在的交易對(duì)象排除在不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)主體之外，對(duì)房地產(chǎn)的交易存在較大的安全隱患。

四、利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的策略

(一)加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)的宣傳和執(zhí)行力度

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法律法規(guī)的宣傳力度，讓廣大群眾了解，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易行為須辦理不動(dòng)產(chǎn)登記才產(chǎn)生法律效力，使房地產(chǎn)的交易對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)法律法規(guī)的要求，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為所有購(gòu)買(mǎi)商品房期房的業(yè)主辦理預(yù)告登記，同時(shí)要鼓勵(lì)存量房交易雙方在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，申請(qǐng)辦理存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，避免一房二賣(mài)的情況發(fā)生，切實(shí)保障購(gòu)房人的利益。

(二)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程，推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與房屋交易部門(mén)的溝通，通過(guò)業(yè)務(wù)集成實(shí)現(xiàn)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記同步辦理，減少群眾的辦事環(huán)節(jié)，切實(shí)解決辦事群眾多頭跑的問(wèn)題。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)整合完成的地方，可以考慮通過(guò)與住建、稅務(wù)、公安、民政、工商等部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)模式。筆者所在城市在2018年已實(shí)現(xiàn)與住建、稅務(wù)、公安、民政、工商等部門(mén)數(shù)據(jù)共享，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所需的數(shù)據(jù)全部通過(guò)部門(mén)之間數(shù)據(jù)共享獲取。房屋交易雙方辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記可直接在互聯(lián)網(wǎng)終端申請(qǐng)，全程不需提供任何資料，系統(tǒng)完成交易雙方身份認(rèn)證后，自動(dòng)審核并記載于登記簿，即時(shí)辦結(jié)并生成電子證照。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“零跑腿”，方便辦事群眾，節(jié)約辦事成本，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(三)適度公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，為房地產(chǎn)安全交易保駕護(hù)航

不動(dòng)產(chǎn)登記信息涉及權(quán)利人的隱私，不宜向全社會(huì)公開(kāi)。但是對(duì)于有不動(dòng)產(chǎn)交易意向的人，應(yīng)該允許其查詢(xún)有交易意向的房屋登記基本信息。當(dāng)然，為了防止權(quán)利人的個(gè)人隱私泄露，可以采取分類(lèi)查詢(xún)的模式，即對(duì)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人等不同查詢(xún)主體設(shè)定不同的查詢(xún)范圍。潛在交易人可以認(rèn)定為潛在利害關(guān)系人，可以允許其查詢(xún)除房屋所有權(quán)人信息以外該房屋的用途、性質(zhì)、面積等自然狀況信息和房屋的抵押、查封等限制性信息。潛在交易人在充分了解待交易房屋的權(quán)屬狀況后，可以對(duì)是否進(jìn)行下一步交易表示真實(shí)的意向，避免因信息不對(duì)稱(chēng)造成不必要的損失。

不動(dòng)產(chǎn)登記有利于明晰房屋權(quán)屬，保障房地產(chǎn)交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)可以為政府部門(mén)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。通過(guò)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理流程和適度公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，可以節(jié)約交易對(duì)象的交易成本，避免產(chǎn)生不必要的交易糾紛，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展起著重要的作用。