宋新瑞 中國建設(shè)銀行股份有限公司新鄉(xiāng)分行

1 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的重要性

從而在資金的使用上來看，對于設(shè)計(jì)階段所進(jìn)行的成本控制、是整個(gè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過里的主要構(gòu)成之一，可以在相當(dāng)?shù)膶用嫔戏乐官Y金鏈斷裂的出現(xiàn)。強(qiáng)化對此階段的成本控制工作，可以促使能項(xiàng)目能夠更好地去高效使用資金，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化地利用。

從房地產(chǎn)企業(yè)本身來看，在設(shè)計(jì)階段展開有效的成本管理工作，可以使得項(xiàng)目在資源配置方面工作完成的更好。保證項(xiàng)目能夠具備連續(xù)獲利的態(tài)勢，借助成本的把控工作，能夠很好地實(shí)現(xiàn)公司盈利水平的提高，最終助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好地成長。

對整個(gè)行業(yè)來說同樣意義重大，借助科學(xué)地進(jìn)行成本控制，會在很大程度上降低資源的浪費(fèi)，促使企業(yè)競爭力的提高。并且，展開規(guī)范化的管控，可以很好地促使設(shè)計(jì)管理能力的提升，達(dá)到成本把控質(zhì)量的提升。所以，展開此項(xiàng)工作，會對我國房產(chǎn)企業(yè)的健康成長起到積極的作用。

2 建設(shè)工程不同階段對房地產(chǎn)的影響

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)成本控制，可實(shí)現(xiàn)投資小、收益大的成效。盡管在房地產(chǎn)建設(shè)階段，設(shè)計(jì)費(fèi)用作為總體建設(shè)工程費(fèi)用中一少部分，通常不高于建安成本的6%，但是會對工程造價(jià)造成直接影響，據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)，將會對工程造價(jià)帶來超過75%的影響，足以證明房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量將會對建設(shè)成本造成直接的影響，怎樣在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理中有效展開成本控制，成為各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的課題。據(jù)不完全研究表明，在房地產(chǎn)工程初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，將會對工程成本造成75%～95%左右的影響，技術(shù)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對工程成本造成35%～70%左右的影響，然而施工建設(shè)環(huán)節(jié)將會對工程成本造成5%～35%的影響。由此可見，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本控制影響關(guān)鍵在于工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要對其展開良好的成本控制，才能達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。

在過去，房地產(chǎn)開發(fā)商將成本控制的重心集中于施工建設(shè)環(huán)節(jié)，以至于對工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制有所忽略，無法發(fā)揮良好的成本控制作用，使房地產(chǎn)工程建設(shè)成本進(jìn)一步升高。

本文將結(jié)合新鄉(xiāng)市綠都置業(yè)有限公司的開發(fā)項(xiàng)目，通過對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)展開良好的成本控制，做好相關(guān)的項(xiàng)目對接、建筑方案、施工設(shè)計(jì)、施工配合等工作，可達(dá)到提高資金使用率，縮小成本投入，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，推動該房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，占領(lǐng)房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的現(xiàn)實(shí)情況

在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，成本控制管理非常重要，這是由于資金會對整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)程起到?jīng)Q定性的作用。現(xiàn)今存在的一個(gè)狀況為，在設(shè)計(jì)階段，有的房產(chǎn)公司所開展的成本把控過程中，因?yàn)椴荒軌蚝晚?xiàng)目建設(shè)處在同一個(gè)步調(diào)，便會造成在成本控制上不能過呈現(xiàn)出實(shí)際的作用，最終會對整個(gè)工程帶來嚴(yán)重的制約作用。以往負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的人員在展開成本管理的時(shí)候，往往會借助記錄分類展開，未和整體工程實(shí)現(xiàn)有效地融合，并且從記錄分類看，其在進(jìn)行核算的時(shí)候，還在精準(zhǔn)客觀度方面存在著缺失，不能夠很好地展現(xiàn)業(yè)務(wù)成本控制的真實(shí)情況，這對整個(gè)工程策劃而言是非常不利的。還有，這對于促使項(xiàng)目管理質(zhì)量的提升也是不利的。

設(shè)計(jì)階段成本把控過程中，沒有構(gòu)建相對健全的管理規(guī)劃，亦未能設(shè)置統(tǒng)一的管理體系，所以，很難做好一些成本控制工作。在設(shè)計(jì)期間，嚴(yán)重的話還可能發(fā)生成本失控的情況，展開相關(guān)工程款管理的工作也會存在問題，也很難展開深層次的款項(xiàng)撥發(fā)工作。在該階段進(jìn)行成本把控的時(shí)候，沒有建立正確的認(rèn)知，未能很好地掌握到這項(xiàng)工作的重要作用，造成整體成本出現(xiàn)上升，很難展開成本的有效把控。

4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略

4.1 完善相關(guān)管理制度

現(xiàn)今，在國內(nèi)的不同行業(yè)，展開管理時(shí)都非常關(guān)注整體的計(jì)劃，這也就意味展開規(guī)劃作業(yè)時(shí)，不僅要關(guān)注現(xiàn)狀，還要關(guān)注方式。所以，從房地產(chǎn)企業(yè)來看，必須強(qiáng)化其在成本控制方面的能力，有效地對成本管控體系進(jìn)行健全。在設(shè)計(jì)階段，展開成本控制管理工作的時(shí)候，能夠構(gòu)建單獨(dú)的規(guī)劃，該規(guī)劃的著力點(diǎn)為現(xiàn)今成本把控的具體需要，緊密聯(lián)系現(xiàn)今設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的實(shí)際狀況，制定可行的最優(yōu)質(zhì)成本控制規(guī)劃。

4.2 重視前期造價(jià)分析

在造價(jià)分析方面，其為整個(gè)工程設(shè)計(jì)開發(fā)經(jīng)過里必要環(huán)節(jié)之一，能夠?qū)こ炭偼度氘a(chǎn)生極大的影響。所以，從房地產(chǎn)企業(yè)來看，必須對工程狀況有著明確地了解掌握，查找關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的資料，比如過去所完成的類似工程，整個(gè)工程的周期，總投入和利潤等。還有，應(yīng)該對過去的設(shè)計(jì)施工經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效地吸取，且要掌握位置優(yōu)勢等，并以此為基礎(chǔ)，從而明確最終的工程造價(jià)。舉例來說，房產(chǎn)公司借助表格的辦法去呈現(xiàn)類似工程的整體資金情況等。而從中選取回報(bào)率相對較好的幾種設(shè)計(jì)規(guī)劃，這些規(guī)劃在成本控制層面有著一定的優(yōu)勢，應(yīng)該把它們和該工程展開相應(yīng)的對比，最終選取能夠滿足該工程在成本把控方面的要求以及施工條件的規(guī)劃，從而給深層次優(yōu)化工程規(guī)劃支撐更多的參考。

4.3 強(qiáng)化思想層次的認(rèn)識

在大多數(shù)的房產(chǎn)公司里，其往往會將關(guān)注點(diǎn)放在施工環(huán)節(jié)的成本把控上，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把控工作上卻是未能夠予以足夠的重視，使得在設(shè)計(jì)投入、施工成本還有效益等這些方面的關(guān)系呈現(xiàn)出混淆的態(tài)勢，進(jìn)而設(shè)計(jì)緩解的成本把控工作有著明顯的認(rèn)識不足，嚴(yán)重降低了該環(huán)節(jié)成本把控工作在整個(gè)工程里的重要地位。在一些房產(chǎn)工程里，往往會把關(guān)注點(diǎn)放在新技術(shù)設(shè)施還有一些相對新穎的理念上，造成工程資源出現(xiàn)大量的浪費(fèi)，最終使得投資回報(bào)率相對不足等問題頻頻出現(xiàn)。

而在房企管理層方面，必須從思想上對該項(xiàng)工作的開展有足夠的重視，要積極組織成本控制專項(xiàng)會議，了解最新最科學(xué)的成本控制把控方式以及理念，借助在相應(yīng)的大會上闡述在設(shè)計(jì)階段展開成本控制的重要作用和獲得的效益從而在整個(gè)公司里帶起強(qiáng)化成本把控的熱潮，借助增添成本控制方面的人力崗位編制、協(xié)調(diào)開展設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本把控的主題宣講還有大力提升相應(yīng)的采購金額等方式去提升公司所有人員對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)展開成本把控的工作內(nèi)容以及相應(yīng)的作用的了解掌握。舉例來講，可以在房企開展以“設(shè)計(jì)階段成本控制”為主題的系列宣傳活動，整個(gè)活動主要分為以下方式和板塊，宣傳欄、網(wǎng)站專欄、微信公眾號解答、金點(diǎn)子。以宣傳欄為例，使用相對簡練的語言闡述展開這項(xiàng)工作的緣由、方法還有作用，使得員工能夠具備基礎(chǔ)的認(rèn)識；而在網(wǎng)站專欄方面，應(yīng)該使用主題報(bào)告等辦法去具體闡述設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本把控的相關(guān)信息，從而能夠促使員工可以成體系的展開專業(yè)知識的學(xué)習(xí)；而在微信公眾號方面，應(yīng)該將問答當(dāng)做重點(diǎn)，借助簡潔的語言回答相關(guān)的問題；在金點(diǎn)子方面，主要目標(biāo)為促使員工能夠提升積極加入到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本把控的熱情，使得員工可以很好地進(jìn)行合理化建議，實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約。這項(xiàng)工作的開展，能夠很好地營造和諧的設(shè)計(jì)成本把控氛圍，也使得員工在思想認(rèn)知上有顯著地提升。

4.4 加大設(shè)計(jì)方案的創(chuàng)新力度

房地產(chǎn)企業(yè)綜合比較不同設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模大小，初步劃定合作設(shè)計(jì)單位的范圍，通過招投標(biāo)的方式來從中選擇出設(shè)計(jì)風(fēng)格新穎獨(dú)特、項(xiàng)目投資較低或項(xiàng)目營利點(diǎn)較多的設(shè)計(jì)方案，并與該方案的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作。在房地產(chǎn)企業(yè)方面，必須堅(jiān)持公平，做到一視同仁，防止出現(xiàn)暗箱操作的情況，從而能夠很好地確保招投標(biāo)結(jié)果的可以具備較好地準(zhǔn)確性。必須要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)方的聯(lián)系溝通渠道，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該明確雙方的交流互動頻率，而且要很好地約定好雙方的義務(wù)權(quán)利，在房地產(chǎn)企業(yè)方面，應(yīng)該給設(shè)計(jì)人員提供更為詳細(xì)的資料，而在設(shè)計(jì)人員方面，則也應(yīng)該在堅(jiān)持成本控制原則的基礎(chǔ)上，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)設(shè)計(jì)方案的制作，這些都為獲得將成本控制在約定范圍內(nèi)的方案奠定了基礎(chǔ)。需要注意的是，在設(shè)計(jì)方結(jié)束了整個(gè)設(shè)計(jì)總方案以后，還必須對設(shè)計(jì)方案展開多次的推理論證，對這個(gè)項(xiàng)目的總支出進(jìn)行驗(yàn)證復(fù)算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決潛在的會增加成本的各種因素。

4.5 注重限額的靈活使用

所謂的設(shè)計(jì)限額，主要是工程項(xiàng)目不同空間的施工總費(fèi)用要控制在確定的范圍之內(nèi)，在此之前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確定好不同空間或施工環(huán)節(jié)的限額指標(biāo)，然而因?yàn)橛幸恍┓慨a(chǎn)公司限額設(shè)計(jì)指標(biāo)存在著相對較高或過低的情況，進(jìn)而大大降低了它對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本把控的指引功能。房產(chǎn)公司必須強(qiáng)化不管是市場還是材料等方面的關(guān)注，依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)成長存在的規(guī)律還有行政部門相關(guān)的政策等判斷以后一段時(shí)間里所開發(fā)的項(xiàng)目的銷售情況，而且要在專業(yè)人士測算之后，把最終形成的限額設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)到相關(guān)的設(shè)計(jì)人員。并且，房產(chǎn)公司必須和設(shè)計(jì)方展開溝通，對整個(gè)的設(shè)計(jì)成本把控進(jìn)行確認(rèn)、符合，從制度的角度出發(fā)，提升設(shè)計(jì)人員的參與度，促使其可以將成本把控作為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)而對設(shè)計(jì)方案展開相應(yīng)地完善。還有，應(yīng)該展開相應(yīng)的推演作業(yè)，讓各個(gè)關(guān)聯(lián)部門的員工參與進(jìn)來，和設(shè)計(jì)人員一起進(jìn)行，依照施工條件的改變?nèi)ビ行晟剖┕ひ?guī)劃，較好地促使規(guī)劃調(diào)整頻率處于一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間。

4.6 以智能化的方式提高成本控制管理

在現(xiàn)今時(shí)代里，就設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制而言，必須朝著智能化的方向前進(jìn)，持續(xù)健全現(xiàn)今時(shí)代里關(guān)于成本控制的信息化程度，使得在成本控制上可以滿足現(xiàn)今項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際需求。借助管控中心高效地實(shí)現(xiàn)了管理方式的優(yōu)化，從而促使在成本控制工作上能夠更加的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。通過成本控制中心的應(yīng)用，很好地防止了資金鏈出現(xiàn)問題，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部資源的有效整合。而在整個(gè)成本控機(jī)制健全的經(jīng)過里，可以促使房產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和公司的財(cái)務(wù)展開積極的信息溝通，借助共享系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)整個(gè)管理系統(tǒng)的完善。

5 結(jié)束語

在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的當(dāng)下，從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來看，其在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所進(jìn)行的成本控制存在著重要的作用。成本把控方法和項(xiàng)目整體存在著密切的聯(lián)系。所以，必須及時(shí)找出成本控制工作里的不足，借助規(guī)范化管理的方式進(jìn)行解決，從而確保成本控制具有明顯的平穩(wěn)性。在開展該項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)該關(guān)注相應(yīng)的精細(xì)化管理，應(yīng)該給出專項(xiàng)的成本控制措施，且要持續(xù)拓展精細(xì)化成本控制的具體效用，從而完成成本把控和財(cái)務(wù)管理的較好連接，最終促使房產(chǎn)項(xiàng)目的高效成長。