■劉世喆

（北大荒鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作主要呈現(xiàn)出稅務核算復雜以及核算項目多等特點，結合當前稅務核算工作的實際情況，堅持實事求是的基本原則，將采購環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)結合在一起綜合考慮，并堅持合理避稅的原則，使之適應當前房地產(chǎn)企業(yè)稅務核算工作的實際需要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算主要特點

1.1 稅務核算較為復雜

隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的逐漸擴大，稅務核算工作任務量也隨之增加，稅務核算工作呈現(xiàn)出復雜化的特點。近幾年，“營改增”的不斷深入，一定程度上為相關的企業(yè)稅務核算工作提供了便利，但是針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，隨著稅制改革的逐漸深入，在對企業(yè)的應稅額度以及增值部分進行研究的過程中可以發(fā)現(xiàn)二者之間存在一定的相關性，而此時的房地產(chǎn)企業(yè)為了從中獲得更多的經(jīng)濟利益，盡量減少稅務對自身發(fā)展的影響，在稅務核算過程中會強調(diào)項目成本變化。為了改善自身的增值水平，借助以上方式來維護自身的效益，導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務核算工作朝著更加復雜的方向發(fā)展。

1.2 稅務核算項目較多

如今，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算工作的應稅項目增多，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)項目范圍也逐漸擴寬，其中主要涉及建設與流轉等，這些項目的開展都與稅務核算有關。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務核算工作過程中，以本單位以及市場經(jīng)濟發(fā)展的實際情況為出發(fā)點，綜合進行分析。在稅務核算前期階段，需要對所要納稅的項目進行整合，為了確保稅務核算的準確性，則要對以上項目進行詳細的分解，其中分解的環(huán)節(jié)又涉及不同的事項。稅務核算工作需要結合根據(jù)具體情況制定不同的應稅標準，在額度的設置上要堅持科學性的原則。同時，在此環(huán)節(jié)中，還需要考慮到內(nèi)資項目與外資項目之間的關系，準確找出二者之間存在的差異，不同項目環(huán)節(jié)的影響因素都會對稅務核算工作帶來影響。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算工作發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算工作的重要性較為顯著，是保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運行的關鍵，但是在實際稅務核算工作中仍然存在一些顯著的問題需要注意。第一，當前的稅制結構不完善，注重對當前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理工作進行分析，呈現(xiàn)出波動性的特點，可以分別從保有環(huán)節(jié)以及流轉環(huán)節(jié)進行分析，前者的稅務壓力較輕，而后者卻與之相反，所面臨的稅務壓力較大，兩者之間將會產(chǎn)生巨大的差異。首先從保有稅階段進行分析，關注房地產(chǎn)項目的實際狀態(tài)，需要交納相關的房產(chǎn)稅以及土地使用稅等，而從保有稅轉變?yōu)榱鬓D稅階段，此時就涉及到消費者，對消費者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關系進行分析，前者需要交納契稅，而后者需要交納增值稅等。第二，稅制本身存在的局限性，在對稅制研究的過程中，發(fā)現(xiàn)稅費相關的標準并不具有統(tǒng)一性，導致稅與費之間相對混亂，給稅務核算工作增加了一定的難度，由于稅制自身存在的不明確性，將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務壓力，對房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行造成影響，以上所述均為房地產(chǎn)企業(yè)在稅務核算過程中存在的突出問題。為此，要做好企業(yè)稅務核算工作，對稅務核算工作中存在的問題進行理性的分析，制定出有效的解決方案。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃路徑

2.1 做好采購環(huán)節(jié)的稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃需要做好采購環(huán)節(jié)的稅務籌劃工作，注重對采購環(huán)節(jié)進行分析，其中涉及到的現(xiàn)金與賒賬均會對房地產(chǎn)企業(yè)的支付稅金的行為造成影響，二者之間處于密不可分的狀態(tài)，從采購方進行分析，為了保證資金的合理利用，在支付時間的需求上，往往體現(xiàn)出延緩支付的情況，為此，在此環(huán)節(jié)中需要做好稅務籌劃工作。第一，當出現(xiàn)沒有支付貨款的情況時，為了強化現(xiàn)金流水平，可以與相關的供貨方保持聯(lián)系，并取得發(fā)票。同時在結算的環(huán)節(jié)中，也要注重結算的方式，可以借助托收承付以及委托收款的方式進行，使之能夠滿足供貨商的實際需要。第二，為有效緩解企業(yè)的資金流轉壓力，可以采用分期付款的方式進行操作，通過墊付稅金的方式與供貨商保持聯(lián)系，以延長付款為主。針對與房地產(chǎn)企業(yè)而言，在采購環(huán)節(jié)中加強稅務籌劃，實施延長付款的方式，會其到一定的積極作用，但是從長期來看也會對合作伙伴積極性造成影響，為此，在采購環(huán)節(jié)的稅務籌劃的過程中要密切關注企業(yè)長遠發(fā)展目標以及合作伙伴的利益關系，合理應用。

2.2 做好銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃需要做好銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃工作，銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃工作相對復雜，其中銷售模式不同籌劃的方式也不同，為此要結合房地產(chǎn)企業(yè)收入水平的實際情況，其中獲得收入的差異與企業(yè)稅務息息相關，在具體銷售的環(huán)節(jié)中會存在打折銷售的特殊性，為此在銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃工作中要樹立差異化的籌劃思維。第一，在商品銷售的環(huán)節(jié)中，對收取貨款的方式進行分析，如果以直接收取貨款為主，此時在交易時間的認定上，要以實際獲得銷售票據(jù)的時間為準。第二，在銷售環(huán)節(jié)中如果存在托收承付或者委托收款的行為，在銷售出票時間的確認上，要對其進行綜合考慮，要對手續(xù)辦理的進度以及出貨的時間進行掌握，主要是以二者全部完結為基準進行確認。第三，在商品銷售的環(huán)節(jié)中，經(jīng)常出現(xiàn)分期付款等形式，此時則需要掌握合同具體內(nèi)容，對買賣雙方所簽訂的合同進行深入分析，以此為依據(jù)對合同規(guī)定的收款日期進行確認，而針對與合同中沒有具體標注的情況下，則主要以交易日期為收款日期。

2.3 制定全局性稅務籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃需要制定全局性的稅務籌劃方案，此時要求相關的稅務人員要樹立全局性的思維，充分結合當前房地產(chǎn)企業(yè)稅務工作的實際情況，對涉及到的建設、銷售以及采購各個環(huán)節(jié)結合在一起，綜合分析，并以此為依據(jù)制定科學合理的稅務籌劃計劃，使之提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃水平。制定全局性稅務籌劃方案需要將立項建筑與流轉環(huán)節(jié)結合在一起。第一，做好流轉環(huán)節(jié)的稅務籌劃，在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮自身的主觀能動性，可以將增加支出部分納入其中，在對房地產(chǎn)項目進行細化的環(huán)節(jié)中，需要將涉及到的相關的成本支出進行分析，并對其進行調(diào)整，在條件允許的情況下可以直接進行扣除，一定程度上有助于實現(xiàn)經(jīng)濟效益，降低運行成本。第二，做好建設環(huán)節(jié)的稅務籌劃，在此環(huán)節(jié)中，要充分結合《企業(yè)所得稅法》的實際需要，注重加強與關聯(lián)方之間的聯(lián)系，當在簽訂合同的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)工程造價高于市場標準而減少關聯(lián)方應納稅收入時要進行調(diào)整，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅辦理過程中所涉及到的各項費用的資料不準確的要及時進行審核，進行計算并扣除。

2.4 始終堅持合理避稅的原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃需要始終堅持合理避稅的基本原則，隨著市場競爭壓力的逐漸增加，偷稅漏稅現(xiàn)象時有發(fā)生，針對該現(xiàn)象，相關的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅的過程中要堅持合理避稅，其中合理避稅的方式具有多樣性，要對房地產(chǎn)項目稅種進行合理的劃分，注重加強內(nèi)部監(jiān)管，并由專業(yè)人員對其進行深入的分析。第一，可以劃分稅務職責，在此環(huán)節(jié)中可以通過成立分公司的形式，將企業(yè)的稅務信息進行合理的劃分，一定程度上在保證了稅務信息清晰性的同時也增加了稅務籌劃的靈活性。以房地產(chǎn)企業(yè)工程項目實施環(huán)節(jié)為例進行分析，在此環(huán)節(jié)中注重優(yōu)化會計記賬的模式，在記錄前期可以關注訂單生成后以及貨物到達后的狀態(tài)，并對其進行分別記賬處理，為了有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅金，此時要對收支情況有大致的了解，選擇適用與自身發(fā)展的記賬模式，并在稅務籌劃的過程中需要嚴格遵循國際規(guī)定的相關稅務要求，防止出現(xiàn)以提高房價的方式來降低稅基的行為，此時可以發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管的作用，針對在納稅環(huán)節(jié)中存在的問題進行及時的糾正，并在實際的轉讓的環(huán)節(jié)中，對相關的材料信息進行核實，保證企業(yè)避稅的合理性。

3 結 論

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務核算與合理籌劃的方式具有多樣性，結合當前房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展情況，制定全局性的稅務籌劃方案，并注重提升相關稅務管理人員的綜合素質(zhì)，建立健全完善的監(jiān)督運行保障機制，針對在實際監(jiān)督環(huán)節(jié)中存在的問題進行及時的糾正，保證房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康運行。