●黃曉燕

伴隨著企業(yè)的近幾年的迅速發(fā)展，寧波城建投資控股有限公司資產規(guī)模不斷擴大，同時伴隨著存量資產的增加，歷史遺留下來的產權證明不齊的房產，及大量國資劃撥及置換資產的出現，不僅滯后集團的發(fā)展、資本運作，同時，造成企業(yè)的資金“沉淀”、國有資產流失。在全球經濟危機持續(xù)加深的影響下，整合盤活集團公司存量資產，通過存量資產的有效流動，提高存量資產的經濟效益，促使集團公司的資產結構得到改善，優(yōu)化企業(yè)資產結構和質量，確保國有資產保值和增值。

一、存量資產的定義

存量資產是指企業(yè)過去的交易事情形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經濟利益，但在實際經營中卻未能發(fā)揮其應有的作用。從微觀上看，閑置存量資產最初的政策性界定是企業(yè)不需要使用，連續(xù)三個月不提折舊視為閑置。從宏觀上看，泛指由于市場有效需求不足，技術進步，企業(yè)轉制等因素作用形成的閑置存量資產，當前集中表現為由于需求不足形成的閑置生產力。閑置存量資產可以分解為商品積壓（主要是投資品），和閑置生產要素兩種基本形式。企業(yè)的存量資產包括三項：一是流動資產：包括應收賬款、存貨；二是長期投資；三是固定資產：包括機器設備、土地、房屋。存量資產中包括了不良資產，不良資產是指企業(yè)尚未處理的資產凈損失以及按財務制度規(guī)定應提未提減值準備的各類有問題資產預計損失等，包括壞帳、存貨、投資、待攤費用、固定資產、在建工程、無形資產和擔保損失以及經營證券、期貨、外匯交易等其他損失。

二、城投集團存量資產來源和現狀

對于城投集團，存量資產主要來自以下幾個來源：（1）企業(yè)自身開發(fā)經營中所產生的存量房，如老外灘的尾房，青林灣尾房，萬豪中心寫字樓等，大部分屬于房產開發(fā)銷售后的剩余尾房，數量較多，處于待售狀態(tài)。（2）國資劃撥資產，該類資產種類繁多，如職工住宅，商業(yè)房產、辦公用房、股權類投資等，職工類住宅絕大部分存在權證不齊、所住職工經濟困難、房改政策無法落實等歷史遺留問題，加之年久失修、租金收取難度大，給資產管理和處置帶來了很大難度。辦公用房大多處于閑置狀態(tài)，產權證明不全，而且地處北侖小港地區(qū)，給處置帶來較大難度。股權類資產多為中房置業(yè)寧波公司轉制剝離資產，其中股權投資眾多，且分布在深圳、上海、北京、泰國等地，大部分被投資公司處在經營停滯狀態(tài)，這些資產的處置工作量很大，且投資損失較為嚴重。（3）置換類房產，在企業(yè)發(fā)展過程中通過購置交易形成的，已經成為公司固定資產，如西大院、建設大廈部分房產等，但該部分房產產權不完整，目前正在收集相關原始資料，為下一步理順產權關系做準備。其他可預計置換資產，如建委其他辦公用房，因代建東部新城建委大樓，預計建委將騰空的建委系統(tǒng)現有辦公用房作為新大樓的置換房。還有，城投公司作為國有企業(yè)代建公共設施以及其他政府辦公用房。

總體來說，集團公司存量資產中城投本級種類及數量較多，多為房產類和股權投資類資產，除未銷售存量房可以直接出售外，其他多為產權證不齊，處置困難較大，股權投資類，投資損失較為嚴重。下屬子公司資產較為清晰，存量資產較少，多為存量未售商品房、應收賬款、和待處置電腦、車輛及小型設備等。主要是因為城投本級承擔了部分的政府職能，劃撥、置換資產在城投本級存量資產中占有很大比例，以后也會陸續(xù)有劃撥資產因企業(yè)改制或者其他原因進入城投本級。對于存量資產，集團公司的管理處于較為被動的狀態(tài)，主要運用核銷、清算、出售、租賃和委托管理等幾類管理和處置模式，資產處置時城投本級或者下屬子公司基本自行處置，未站在集團公司的高度考慮，整合集團的存量資產，并且各個子公司無專門部門和人員管理存量資產，導致資產處置效率低下。

三、城投集團存量資產管理的方式

城投集團的存量資產中，還是以開發(fā)的存量和置換類房產居多，其次就是國資劃撥的股權類資產。根據城投集團存量資產的特性，及目前經濟環(huán)境，大致可以分為幾大類處置：

（一）出售類資產

1.未銷售商品房。該類資產屬于公司計劃待出售，以出售為目的，無繼續(xù)持有價值。如萬豪中心寫字樓，老外灘尾房，青林灣尾房等。且剩余尾房相對方位、套型等不大理想，給處置帶來一定障礙。城投本級對老外灘項目剩余尾房17套進行了打包拍賣處置，其中有商業(yè)用房3間，面積為708平方米；辦公用房1間，面積為689.31平方米；其他均為住宅12間，面積為2068平方米。老外灘在代理銷售公司退出情況下，長期無人問津，已經制定中介機構包銷與詢價相結合創(chuàng)新銷售模式：即先確定尾房包銷底價，然后通過產權交易平臺，公開詢價方式選擇包銷人，以最高的申購價格做電子競價的起拍價格，最高報價者將取得包銷權，并要求其在規(guī)定期限內進行銷售，銷售超過包銷部分的房款收入屬于包銷人服務費，包銷期滿，由包銷人承購未售完商品房。老外灘項目尾房的包銷方案，對于整個集團來說，房產開發(fā)項目的尾盤可以考慮采取包銷的銷售模式，如寧房公司，海城公司，城投置業(yè)等。樓盤開發(fā)后的剩余尾盤多是一些銷售剩余，多為方位、套型不佳的房屋且長時間未銷售出去，采用包銷的形式可以讓可以減輕下屬房產開發(fā)公司的人員配置的壓力，投入更多的精力在新的開發(fā)項目上，同時通常選擇的中介包銷公司都是在市場上具有專業(yè)銷售團隊及良好信譽和口碑的企業(yè)，而且他們也擁有一批固定客源及顧客群，能很好的推銷我們的尾房。最后，包銷期滿后，中介公司需要承購所有銷售的房屋，對于房產開發(fā)公司來說，其實就是銷售完了全部尾房。因此，包銷可以徹底解決了房產開發(fā)項目的尾房問題。

2.不良資產類。該類資產本身毫無特色，沒有持有的必要性，預測未來也無法帶來較好盈利，且關系復雜，管理難度大。對于該類資產的處置以盡快變現為目的，如劃撥資產中的職工住宅，該類資產屬于權證不齊，所住職工經濟困難、房改政策無法落實等歷史遺留問題，加之年久失修、租金收取難度大，給資產管理和處置帶來了很大難度。同時，由于存在權證不齊、住宅性質特殊等問題，上述資產難以確定評估辦法且評估意義不大?，F在已經拆遷了近一半，還剩余21套，拆遷補償款也在建工集團賬上。其他還有小港區(qū)的辦公房，地處北侖小港偏遠地區(qū)，目前處于空置狀態(tài)，且權證不齊。上述房產拍賣處置等出售也較為困難，較為理想的處置方式為拆遷補償。股權類不良資產均為劃撥剝離資產，如北京中泰新實業(yè)，中聯實業(yè)，泰國豐順，海外聯合體等，該類資產屬于中房公司改制剝離資產，分布在深圳、上海、北京、泰國等地，大部分被投資公司處在經營停滯狀態(tài)，且占有股權比例較小，因此資產的處置工作量很大，且投資損失較為嚴重。此類股權投資基本無盈利可能，主要已收回本金為管理處置目標，目前泰國豐順和海外聯合體清算基本結束，其他幾家企業(yè)無經營項，出于停滯狀態(tài)，目前只能期望企業(yè)清算，變賣其資產，能收回本金。

（二）可短期持有類資產（5年以內）

該類資產目前出售無較大利潤，但是較好有發(fā)展及升值潛力，如申銀萬國股權以及建設大廈房產，伊賓樓房產和建委系統(tǒng)的其他房產等。該類資產的特點為短期收益尚可，目前出售無較大收益，但具有較大升值空間。a、股權類申銀萬國，都是劃撥資產，申銀萬國是屬于效益較好的證券公司，每年基本都有紅利返還給股東，該公司已上市，選擇適當時候再拋售該部分股權。b、房產類，如伊賓樓房產位于鼓樓旁邊的鼎新街5號，地理位置優(yōu)越，處于鼓樓商業(yè)區(qū)的中心，目前租賃給菜館，租金收益尚可。但在目前狀況下，并非處置的最好機會，且該地段也是商業(yè)繁華地段，以后估計能大幅度升值。建設大廈的部分房產現在產權不明晰，等產權理順后，該部分房產可以考慮作為城投下屬子公司的辦公用房，也可用于整體出租。其他可預計建委系統(tǒng)置換房產，因目前不知具體情況，初步估計將在市區(qū)位置，但較為分散，可以根據房產情況租賃或者留于下屬子公司作為辦公地點，建設大廈和伊賓樓房產可以根據經濟情況和房產市場的狀況，適時做出調整，如周邊環(huán)境發(fā)生變化，使該資產成為優(yōu)質房產，以后升值空間更大，可以考慮將其轉變?yōu)殚L期持有資產。

（三）可長期持有類資產（5年以上）

除了上述資產可以轉變?yōu)殚L期持有資產外，城投本級西大院是在稀缺地段的不可再生的房產，帶有文化和歷史的底蘊，這樣的優(yōu)質的資產以后的升值空間很大，已成為絕版房產，適合長期持有。目前的問題是西大院及建設大廈房產因置換等當時歷史原因，導致產權不清，首先是解決上述兩處房產的產權問題，理順關系，才能考慮后續(xù)管理問題。等以后置換的市區(qū)房產增多，包括西大院，建設大廈等，同時可以選擇性的保留如月湖西區(qū)中具有不可復制性的房產，逐步形成規(guī)模，委托集團公司內的專業(yè)經營團隊，尋找適合的定位和產業(yè)進行營銷租賃，可以選擇在西大院和月湖西區(qū)的仿古建筑經營特色飲食或者時尚咖啡吧等，主要是能結合和凸現建筑及環(huán)境的價值。建設大廈等市區(qū)房產可以選擇作為辦公、工作室或者其他商業(yè)用途。

根據集團存量資產的特性，處置和管理方式劃分歸類為上述三類，目前城投集團中的存量資產中以未銷售房產和國資劃撥為主，置換的房產將在未來占據較大份額，且長期持有的優(yōu)質資產不多，待出售資產較多。城投集團中的存量資產管理理念可設定為優(yōu)質資產保留，其他資產擇機處置，促使優(yōu)化存量資產，調整資產結構。存量資產的管理處置的最終目的是增強資產的流動性，使不良及處置較難的資產盡快變現，而質量較好資產能繼續(xù)持有，雖以固定資產的形式存在，但仍然具有較強的流動性，可以隨時處置變現，最終把存量資產變成流動性較強的資產，實現集團內存量資產化為優(yōu)質資產，固定資產變?yōu)椤傲鲃印辟Y產的良好局面。

四、存量資產有效管理的建議和措施

（一）樹立資本營運的理念

在社會主義市場經濟條件下，企業(yè)營運資本是通過資本的流動實現資本增值。流動是資本的本質。企業(yè)存量資產的閑置，對于企業(yè)來說，是資本的浪費，增加了企業(yè)資金的壓力。要增強企業(yè)領導者及員工對于盤活存量資產意識，從制度建立和管理規(guī)范的制訂上，體現資本運營的理念，同時確保國有資產的安全。在前期投資規(guī)劃時，充分考慮資產的實際效用性，聘請有關專家充分論證項目的可行性方案，在資產購置及項目投資的源頭就加以規(guī)范，減少企業(yè)的盲目投資，確保國有資產運用的有效性，從源頭上控制存量資產的產生。在以后的資產管理中，也要時刻關注資產的利用率，對于潛在的存量資產做盡早的處理，避免時間推移導致的資產流失。

（二）建立相應的職能部門

城投公司下屬子公司資產管理工作基本是有財務部或者投資部兼職，因為沒有明確劃分職責，存在責任歸屬不清，無專人負責的局面。所以對于尚未成立資產管理部門的子公司，要盡快落實資產管理專職人員的資產監(jiān)管主體，及早成立專門機構，落實專職管理人員，以利于加強存量資產的日常管理，減少國有資產損失。同時，為了加強對現有資產的歸類分析，強化時效管理和實物管理，企業(yè)應按存量資產的具體類型，進行分類建檔，建立剝離資產的總賬、明細賬和備查賬，詳實反映存量資產的形成、購建時間、存放地點、數量、價值、資產狀況、保管租用等。對沒有升值潛力、存在各種風險、管理成本較高的實物資產應盡快變現，努力控制管理風險，確保國有資產保值增值。

（三）創(chuàng)新存量資產的管理模式

采取多種手段，加快處置進度。一是除采用催收、訴訟、債轉股、拍賣、破產清算等傳統(tǒng)的資產處置手段外，可嘗試運用資產打包處置、債權轉讓、債權置換等國際上普遍采取的新方式開展處置工作，亦可根據實際工作經驗創(chuàng)新處置方式，以提高資產處置效率，降低處置成本。要把握資產處置時機，精心研究處置方案，以市場的眼光對擬處置資產的價值變化趨勢做出合理分析，判斷資產價值趨向，及時采取果斷決策，盡快妥善處置。選擇資產處置方式時，要進行多方案的比較、權衡、分析，在此基礎上選擇最優(yōu)方案。對于重大或疑難項目，應實行集體決策制度，深入細致分析情況，集思廣益拓展思路，尋找最佳處置方案。

（四）簡化小額資產處置管理程序

對于國有資產處置項目，一般不分資產價值的高低，均按統(tǒng)一的口徑和程序實施管理。其著眼點在于控制資產處置中的收入環(huán)節(jié)的損失或“流失”。對于資產價值較高的處置項目，由于其處置成本與資產價值及可能的收入損失相比只占很小的比例，重點關注資產處置的流失風險，盡可能地提高資產處置收入，從而提高資產處置的最終收益，顯然是合理的、有效的管理策略。但對于價值較低，比如賬面價值低于100萬元人民幣的實物資產，即所謂“小額資產”，由于資產項目的處置成本并不隨資產價值及可能的收入成比例降低，價值低至一定額度的小額資產，其處置成本可能會高于其處置損失風險.因此，對于“小額資產”的處置管理，如果仍然只關注資產處置收入，而忽略其處置成本，期望通過處置收入的增加達到提高資產處置收益目的，可能會事與愿違。因此要關注小額資產的處置成本，從降低處置成本入手，從而提高處置收益。

（五）規(guī)范企業(yè)盤活存量資產運作

市場經濟是法制經濟，盤活企業(yè)存量資產必須在現有的法律、法規(guī)和一系列配套政策范圍內進行。在國有企業(yè)盤活存量資產中產權轉讓必須經過評估和報批，必須在產權交易市場公開報價。要防止借盤活資產之名，行侵占國有資產之實。盤活資產項目要經過可行性分析論證，把開發(fā)項目與拓展市場、擴大經營結合起來，提高國有資產營運效率。堅持“公開、公平、公正”的原則，實物資產的招租、出售應在市產權交易統(tǒng)一平臺公開進行，租金（資產占用費）標準由市場決定，自覺接受全社會的監(jiān)督，以避免個別人利用手中的權力和管理上的漏洞，采取非法手段，侵占國家權益。

（六）定期清查和總結存量資產管理

為規(guī)范存量資產管理工作，城投公司要定期清查整個集團資產，目的是清查整個集團的資產狀況，總結以前資產管理工作，為以后資產管理工作做出計劃和調整。在清查期間，不僅要摸清集團現有資產的狀況，而且要了解以前年度的資產處置是否規(guī)范，是否存在國有資產流失現象。如存量資產管理或處置過程中，確實存在問題，對于相關部門和直接責任人要予以處罰。根據資產清查的結果，結合目前社會經濟形勢，為下一步資產管理工作，擬定思路和方案。同時，聯系現存問題，調整和制定資產管理的制度，如存量資產流動的原則、審批程序、構成監(jiān)督等，都應做出明確具體規(guī)定，建立嚴格有效的約束機制。杜絕不規(guī)范的資產管理操作，確保國有資產的安全。