馬立業(yè)

摘 要：物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來看，所涉及的空間和時(shí)間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時(shí)與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無時(shí)不在和無處不在。本文通過對(duì)日常風(fēng)控工作中一些常見的物業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，嘗試剖析這些業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和其問題根源，并針對(duì)這些業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制定對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

第1章 緒論

1.1研究背景與意義

物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。相對(duì)其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某種規(guī)律。不過，雖然風(fēng)險(xiǎn)不可消除，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以通過各種有效措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受范圍內(nèi)。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，積極管理風(fēng)險(xiǎn)，有效地控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。本文希望通過對(duì)物業(yè)企業(yè)具體案例研究分析，識(shí)別物業(yè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并且深入分析高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的緣由，找到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第2章 物業(yè)行業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與應(yīng)對(duì)

2.1 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

本文根據(jù)物業(yè)公司在日常風(fēng)控、審計(jì)等工作過程中發(fā)現(xiàn)的一些典型案例整理出來物業(yè)行業(yè)業(yè)務(wù)中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生的可能性和風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)帶來的損失程度這兩個(gè)維度，對(duì)整理出來的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估。

風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定方法：首先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生的可能性和風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)帶來的損失程度分別劃分為“高、中、低”三個(gè)等級(jí)，然后針對(duì)每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)利用這兩個(gè)維度的對(duì)應(yīng)等級(jí)來界定該風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)最終的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。例如：A事項(xiàng)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失程度等級(jí)為“高”，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性等級(jí)為“低”，那么最終A事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為“中”。

本文以下內(nèi)容所介紹的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是按照上述風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定原則進(jìn)行的評(píng)估，并且評(píng)估結(jié)果為高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。

2.2 高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)

2.2.1業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)

2021年1月1日起，《民法典》正式實(shí)施，《民法典》中明確了一系列與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的規(guī)定，其中《民法典》第二百七十八條、第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比 以上的業(yè)主且人數(shù)占比 以上的業(yè)主參與表決。并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主依照法定程序決定解聘物業(yè)企業(yè)的，提前60日書面通知物業(yè)企業(yè)，便可解除物業(yè)服務(wù)合同。

2.2.2招標(biāo)業(yè)務(wù)

招投標(biāo)是國家提倡而又看似公平的選擇供方的辦法。物業(yè)管理工作所涉及的招標(biāo)業(yè)務(wù)主要涵蓋一些保安、保潔服務(wù)，電梯、消防維保，裝修垃圾、生活垃圾清運(yùn)等單一職能的外包。這些招標(biāo)業(yè)務(wù)經(jīng)常出現(xiàn)圍串標(biāo)等違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。這里面原因很多，有主管人為原因，如招標(biāo)員把關(guān)不嚴(yán)、個(gè)別項(xiàng)目或員工違規(guī)或暗箱操作等，也有一些客觀原因，如個(gè)別業(yè)務(wù)（如垃圾清運(yùn)）存在專業(yè)性或地方壟斷性、項(xiàng)目招采崗位由其他崗位人員兼職，對(duì)招采工作相關(guān)法規(guī)和公司招采制度不熟悉等等。還有就是投標(biāo)單位存在為了拿到項(xiàng)目，虛假承諾，低價(jià)競爭，中標(biāo)后入不敷出，無法實(shí)現(xiàn)投標(biāo)時(shí)的承諾，甚至中標(biāo)后的履約過程中服務(wù)品質(zhì)無法滿足招標(biāo)方要求。上述這些問題給物業(yè)公司帶來了一系列的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3業(yè)主違規(guī)裝修

業(yè)主購房后為了滿足或擴(kuò)大私自利益，往往在裝修過程中會(huì)違規(guī)進(jìn)行裝修，如違規(guī)搭建陽光棚、違規(guī)拆除承重墻體、違規(guī)擴(kuò)大門窗尺寸、違規(guī)拆改消防系統(tǒng)、違規(guī)改建戶內(nèi)給排水系統(tǒng)等等一些違規(guī)裝修行為。一些違規(guī)裝修行為還釀成了非常嚴(yán)重的后果。

業(yè)主違規(guī)裝飾裝修，不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞、安全隱患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修成本，還會(huì)使物管企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理風(fēng)險(xiǎn)。但由于物業(yè)公司對(duì)裝修等違規(guī)違章行為沒有行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)在業(yè)主裝修違建管理方面往往處于非常被動(dòng)的地位。

2.2.5勞動(dòng)糾紛

物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，其從業(yè)者存在普遍的文化水平低、工資收入低等現(xiàn)象，物業(yè)管理行業(yè)長期以來存在以廉價(jià)勞動(dòng)力和低成本運(yùn)作、支撐和維持物業(yè)服務(wù)的問題。由于各種原因，物業(yè)管理成為違規(guī)用工的“重災(zāi)區(qū)”、勞動(dòng)糾紛投訴的頻發(fā)區(qū)，從某種意義上說，物業(yè)管理企業(yè)是在犧牲廣大從業(yè)人員的切身利益情況下，支撐著物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行。

2.3 高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)對(duì)

2.3.1業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提升業(yè)主滿意度，對(duì)于業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的需求積極引導(dǎo)、密切關(guān)注。

2.所管轄項(xiàng)目業(yè)主提出業(yè)主委員會(huì)成立需求的，應(yīng)及時(shí)作出反應(yīng)、積極應(yīng)對(duì)，必要時(shí)尋求專業(yè)法律意見和幫助。

2.3.2招標(biāo)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1.對(duì)于招標(biāo)業(yè)務(wù)的審查和管理可以從以下方面入手：

（1）審查投標(biāo)文件格式內(nèi)容是否符合招標(biāo)文件要求、各投標(biāo)人的文件內(nèi)容和格式是否存在雷同。

（2）可使用國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、天眼查、啟信寶、企查查等外部查詢系統(tǒng)對(duì)投標(biāo)人的股東、注冊(cè)地址等信息進(jìn)行查詢，對(duì)比投標(biāo)人之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

（3）將涉嫌圍、串標(biāo)的企業(yè)按照新版招采制度及審批流程列入限制供應(yīng)商目錄。

2.招采工作中嚴(yán)格按照各項(xiàng)招采制度執(zhí)行，對(duì)資審文件及投標(biāo)文件認(rèn)真檢查，對(duì)于資審文件及投標(biāo)文件格式內(nèi)容是否符合招標(biāo)文件及招采制度要求，投標(biāo)人資質(zhì)是否滿足業(yè)務(wù)需求。

3.招采流程應(yīng)先有需求立項(xiàng)，才可啟動(dòng)招采工作程序。在招采申請(qǐng)和監(jiān)督過程中要嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁流程倒置的情況出現(xiàn)。

2.3.3業(yè)主違規(guī)裝修的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修等違規(guī)違章行為設(shè)有行政執(zhí)法權(quán)，只有勸阻和向行政執(zhí)法部門報(bào)告的義務(wù)，其在處理私拆亂改等違規(guī)違章行為時(shí)，要做到“通知、制止、上報(bào)”三方面工作內(nèi)容：

1.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修的管理，加強(qiáng)裝修前裝修圖紙的審核、裝修過程中的現(xiàn)場巡檢以及后期裝修完畢的驗(yàn)收審核，巡檢或?qū)徍擞涗洷仨氁邢嚓P(guān)管理責(zé)任人簽字確認(rèn)。對(duì)于不合格的裝修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行制止并出具違建整改通知并送達(dá)違建業(yè)主簽收，對(duì)于拒不整改的裝修違建及時(shí)上報(bào)政府相關(guān)管理機(jī)關(guān)。

2.對(duì)于裝修違建實(shí)施的管理措施要留有管理工作證據(jù)，以表明物業(yè)方面已盡到我方權(quán)利范圍內(nèi)的管理義務(wù)。

2.3.5勞動(dòng)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

落實(shí)《勞動(dòng)合同法》，解決勞動(dòng)用工不規(guī)范的問題，是個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，要從多方面入手，其根本途徑，在于將從業(yè)人員所有的勞保、福利費(fèi)用全部納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，實(shí)行真正意義上的質(zhì)價(jià)相符、成本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性循環(huán)。積極提升物業(yè)費(fèi)收交率，提升自動(dòng)化管理水平，以避免隨著人工成本的提高，對(duì)物業(yè)財(cái)務(wù)造成壓力。

第3章 結(jié)論與展望

3.1結(jié)論

綜上所述，我們可以通過提升風(fēng)險(xiǎn)管理策略、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理考核體系、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理信息化建設(shè)、提升專業(yè)人員素養(yǎng)等措施來完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，除了需要將風(fēng)險(xiǎn)防范措施融入到規(guī)章制度中去，還要加強(qiáng)員工培訓(xùn)和督導(dǎo)工作，加強(qiáng)執(zhí)行力，才能有效的提升物業(yè)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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