中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院整形外科醫(yī)院 管理科 北京 100144

老舊小區(qū)，顧名思義，指的就是那些建筑時間長，歷史久遠的小區(qū)。就我國的現(xiàn)狀而言，老舊小區(qū)一般都是以前的政府部門、國企、機關(guān)單位等建造的，按照員工們的工齡以及崗位級別，進行住宅分配。除此之外，有的老舊小區(qū)是由開發(fā)商建造的，是我國較早一批的商品房。由于老舊小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)，都是由產(chǎn)權(quán)單位代管。

一、舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

(一)規(guī)劃有問題

早起的小區(qū)住宅在規(guī)劃和設(shè)計上，都存在著一定的缺陷。由于使用時間過長，導(dǎo)致其基礎(chǔ)設(shè)備受到了嚴(yán)重的損害。尤其是隨著時代的不斷發(fā)展，業(yè)主經(jīng)濟水平越來越高，購買私家車的情況屢見不鮮，且逐年遞增。就老舊小區(qū)而言，他們在一開始建設(shè)時，并沒有預(yù)留出較多的車位，無法滿足業(yè)主的停車需求。很多小區(qū)由于沒有設(shè)置停車位，導(dǎo)致一些居民開始使用地鎖，自己影響了居民的日常出行。就停車這一問題，業(yè)主們經(jīng)常會產(chǎn)生矛盾，直接降低了居民對于物業(yè)管理的滿意度。

(二)管理成本高

我國的大部分老舊小區(qū)，一開始的建設(shè)目的是解決員工住房問題。所以在建造時，并沒有過多的去考慮小區(qū)整體的舒適感。而且在過去的規(guī)劃了理念中，往往忽視了小區(qū)的運營管理工作，以至于后期小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了問題也得不到及時的改善。小區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，根本無法滿足居民的需求。而且，想要維修小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，就需要投入高昂的資金成本，產(chǎn)權(quán)單位自然不愿意根本沒有能力，還有一些產(chǎn)權(quán)單位都因為轉(zhuǎn)型不存在等情況，造成產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)巨大的維護成本，或者沒人承擔(dān)等。導(dǎo)致小區(qū)存在大量的歷史遺留問題。

(三)業(yè)主的自治能力較低

老舊小區(qū)的很多業(yè)主，都認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)管理是無償?shù)摹Ｋ麄內(nèi)狈σ欢ǖ淖灾文芰?，也沒有主人翁意識，他們認(rèn)為物業(yè)管理的目的就是為了賺錢，而不是為他們自身謀福利。同時，由于老舊小區(qū)歷史悠久，居住的一般都是退休人員、外來務(wù)工人員、弱勢群體等，他們本身的收入并不高，因此很難將物業(yè)管理當(dāng)成一件重要的事情。

二、舊小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展路徑研究

(一)加強資金投入，建設(shè)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

隨著時間的遞增，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了各種各樣的故障，嚴(yán)重影響了居民的日常生活。想要大規(guī)模的進行基礎(chǔ)設(shè)施改造，需要投入大量的時間和資金，這對于產(chǎn)權(quán)單位來說，無疑是一筆難以承受的花銷。所以，筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)單位可以結(jié)合小區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r和自身的運營成本，制定一個詳細的關(guān)于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護與更新策略。以年為單位，按步驟更新小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步規(guī)范老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，提升小區(qū)的整體環(huán)境，讓業(yè)主體驗到更加現(xiàn)代化、規(guī)范化的服務(wù)。同時，物業(yè)管理需要與小區(qū)居民建立良好的溝通關(guān)系，在居民中間樹立良好的形象，讓他們了解到物業(yè)管理的重要性，愿意將錢投入到物業(yè)管理中來。這樣的話，物業(yè)能夠獲得充裕的管理經(jīng)費，以此來投入到對小區(qū)的改造工程上來，切實的改變小區(qū)面貌。

老舊小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)費按照“兩點”帶動“四個一點”的原則籌集，“兩點”資金即產(chǎn)權(quán)單位管理資金和政府獎勵資金，“四個一點”即產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)一點、政府資金獎一點、居民個人出一點、公共收益收一點。

對于失管小區(qū)(無人管理、產(chǎn)權(quán)單位滅失或無履責(zé)能力)的公共區(qū)域日常管理、基礎(chǔ)設(shè)施維修事宜，按照“一事一議”的原則，有各街道辦事處牽頭召開聯(lián)席會議，商討解決辦法，申請由地方財政予以保障。

(二)開展精準(zhǔn)化物業(yè)管理

在得到財政保障之后，要開展精準(zhǔn)化物業(yè)管理每一個小區(qū)的情況都不同，每一個老舊小區(qū)都存在著各種各樣的問題。在針對老舊小區(qū)開展物業(yè)管理工作時，一定要因地制宜，實行精準(zhǔn)化的物業(yè)管理。以老舊小區(qū)的具體情況為基準(zhǔn)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理策略。結(jié)合業(yè)務(wù)們的具體喜好和需求，開展相應(yīng)的服務(wù)和管理工作，讓業(yè)主們體會到良好服務(wù)，進一步的提升自身的幸福感。在開展物業(yè)管理時，要將業(yè)主的需求擺放在第一位，不濫收費，不盲目抬高物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，實行菜單式物業(yè)管理服務(wù)策略，拉近和業(yè)主之間的距離。只有當(dāng)業(yè)主對物業(yè)產(chǎn)生信賴時，才有助于物業(yè)管理工作的順利召開，方便產(chǎn)權(quán)單位進行現(xiàn)代化管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。

(三)加強執(zhí)法力度

有一些老舊小區(qū)里面，經(jīng)常會出現(xiàn)一些小吃店、賓館、麻將館、理發(fā)店、鐘點房、網(wǎng)吧等無證經(jīng)營以及私搭亂建等違規(guī)現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的存在，直接影響了業(yè)主的正常生活，想要找人解決，卻往往投訴無門。這其中涉及到各方力量，包括衛(wèi)生部門、消防部門、公安部門、街道辦等多個組織，需要政府部門進行統(tǒng)籌合作，聯(lián)合執(zhí)法，徹底將這些違規(guī)行為消滅。政府部門需要成立相應(yīng)的小區(qū)違規(guī)建設(shè)治理小組，對于老舊小區(qū)所存在的違規(guī)現(xiàn)象，進行定期的清理和整治。加強懲罰力度，起到震懾作用。嚴(yán)格落實各項工程監(jiān)管機制，加強對改造項目的資金監(jiān)督，實行全過程跟蹤審計。

(四)鼓勵居民依法自治

老舊小區(qū)想要健康可持續(xù)的運轉(zhuǎn)下去，不僅僅需要相關(guān)單位的管理，還需要業(yè)主們的共同建設(shè)。所以，要鼓勵小區(qū)居民，積極的參與到小區(qū)建設(shè)中來，成立相應(yīng)的業(yè)委會，開展居民自治活動。按照《老舊小區(qū)服務(wù)管理長效機制工作實施方案(試行)》的指導(dǎo)精神，從政策、資金、技術(shù)、人員等方面入手，在條件成熟的老舊小區(qū)，全部成立老舊小區(qū)自我服務(wù)管理委員會，選擇合適的服務(wù)管理模式，確保老舊小區(qū)綜合整治成果。通過業(yè)主們的一致選舉，成立業(yè)委會，用以調(diào)節(jié)業(yè)主和各方面之間的矛盾，在大家的共同努力之下，促進小區(qū)的健康發(fā)展。同時，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此發(fā)達，還可以建立相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)互動平臺，讓業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，自由的抒發(fā)自己的意見，對物業(yè)管理提建議，促進物業(yè)管理制度的不斷完善，提升小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量。

(五)充分依靠街道辦事處和社區(qū)居委會的政府力量，多方協(xié)調(diào)。

除卻以上優(yōu)化策略以外，筆者認(rèn)為，還需要充分的借助社區(qū)居委會和街道辦事處的力量，實現(xiàn)多方協(xié)調(diào)，多種力度并行，督促老舊小區(qū)改造。各個街道辦事處以居民自治為核心，以居民意愿為基礎(chǔ)，在有條件的老舊小區(qū)，成立自管會。在社區(qū)居委會的指導(dǎo)之下，完成宣傳發(fā)動、民意收集等工作。

結(jié)束語

改造老舊小區(qū)不是短時間就能夠?qū)崿F(xiàn)的事情，是需要一個漫長的改造過程的。街道辦事處、社區(qū)居委會、產(chǎn)權(quán)單位等相關(guān)部門一定要結(jié)合老舊小區(qū)的實際情況，制定相應(yīng)的改造計劃，合理的統(tǒng)籌資金，與各個政府部門實現(xiàn)緊密配合，不斷完善物業(yè)管理制度，實行精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式，提升管理質(zhì)量，切實的提升幸福感。改造老舊小區(qū)，有著非常深遠的意義，不僅僅可以改善現(xiàn)有的老舊小區(qū)環(huán)境，同時對于多年以后的商品房發(fā)展也有著重要的參考借鑒價值。