胡潔人　鄭揚(yáng)　李詠梅

摘 要：房屋供給和管理的市場(chǎng)化使得城市居住空間的治理主體和治理格局變得多元而復(fù)雜，國(guó)家、市場(chǎng)和社會(huì)均有著各自不同的行動(dòng)邏輯和行動(dòng)目標(biāo)。在既有的物業(yè)服務(wù)合同之外，借用額外的商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)解決社區(qū)中的物權(quán)問(wèn)題成為業(yè)主維護(hù)自身房權(quán)權(quán)益的重要手段，案例研究顯示，基于特定物權(quán)問(wèn)題的倒逼邏輯和基于工具主義的實(shí)用邏輯是商業(yè)機(jī)構(gòu)介入城市社區(qū)的基本緣由。作為一種市場(chǎng)化的治理工具，商業(yè)機(jī)構(gòu)在預(yù)防物業(yè)糾紛、制衡物業(yè)公司、保護(hù)業(yè)主權(quán)益的過(guò)程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會(huì)受到城市基層社會(huì)國(guó)家權(quán)力的干預(yù)與影響。這證明了在城市社區(qū)當(dāng)中，社會(huì)力量自主發(fā)起的、市場(chǎng)化的治理路徑與國(guó)家威權(quán)主義的治理結(jié)構(gòu)之間存在著一定的張力。業(yè)主自發(fā)探索的市場(chǎng)化治理工具在何種程度上能夠?qū)崿F(xiàn)其預(yù)期的目標(biāo)，不僅取決于這種工具自身，也同樣取決于圍繞城市居住空間治理所進(jìn)行的制度安排。

關(guān)鍵詞：商業(yè)機(jī)構(gòu);城市居住空間;物權(quán)治理

中圖分類(lèi)號(hào)：D669.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0257-5833（2020）03-0003-09

作者簡(jiǎn)介：胡潔人，北京師范大學(xué)副教授;鄭 揚(yáng)，香港城市大學(xué)博士研究生;李詠梅，英國(guó)南安普敦大學(xué)博士研究生 （廣東 珠海 519085）

引 言

黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要打造共建共治共享的社會(huì)治理格局……加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)①。在住房體制改革之后，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司成為社區(qū)治理的重要主體，理論上來(lái)說(shuō)，國(guó)家、社會(huì)和市場(chǎng)三方之間的合作共治應(yīng)該成為城市社區(qū)的理想治理形態(tài)②。黨的十九屆四中全會(huì)明確指出，要堅(jiān)持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制等社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度。

按照馬克思主義關(guān)于經(jīng)濟(jì)制度的學(xué)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)制度是生產(chǎn)關(guān)系的總和。生產(chǎn)關(guān)系是人們?cè)谏a(chǎn)過(guò)程中所形成的人與人之間的關(guān)系，由三個(gè)方面構(gòu)成：生產(chǎn)資料歸誰(shuí)所有;人們?cè)谏a(chǎn)中的地位和相互關(guān)系;產(chǎn)品如何分配。這其中，生產(chǎn)資料歸誰(shuí)所有是最基本的、決定性的方面，是生產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)，也是由社會(huì)生產(chǎn)的組織方式、社會(huì)生產(chǎn)的交換方式、社會(huì)生產(chǎn)成果的分配方式等內(nèi)容來(lái)綜合體現(xiàn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

聚焦我國(guó)新時(shí)代城市發(fā)展和基層治理，同樣可以看到不同形式的經(jīng)濟(jì)主體開(kāi)始出現(xiàn)，并且共同參與社區(qū)事務(wù)，國(guó)家、市場(chǎng)、社會(huì)和商業(yè)機(jī)構(gòu)等多元力量相互交織于居住空間中。近年來(lái)，由于較大社區(qū)規(guī)模導(dǎo)致的集體行動(dòng)困境、既有的政策法規(guī)對(duì)業(yè)主組織成立和運(yùn)作設(shè)置的門(mén)檻過(guò)高以及開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司在房屋交易和后續(xù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上的地位過(guò)于強(qiáng)勢(shì)等一系列原因，業(yè)主的權(quán)益始終難以得到有效保障，由此所引發(fā)的物業(yè)沖突也層出不窮張磊：《業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)：產(chǎn)生原因及動(dòng)員機(jī)制——對(duì)北京幾個(gè)小區(qū)的個(gè)案考察》，《社會(huì)學(xué)研究》2005年第6期;盛智明：《社區(qū)治理中的物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)——基于全國(guó)191個(gè)案例的分析》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)（內(nèi)部文稿）》2014年第4期。。一項(xiàng)針對(duì)全國(guó)九個(gè)城市的抽樣調(diào)查顯示，85%的業(yè)主均表示經(jīng)歷過(guò)物業(yè)糾紛吳曉林：《房權(quán)政治——中國(guó)城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)》，中央編譯出版社2016年版。，物業(yè)矛盾以及由其所引發(fā)的社會(huì)沖突成為困擾城市基層社會(huì)治理的重要問(wèn)題。在這種背景下，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始關(guān)注物業(yè)管理問(wèn)題，并努力采納專(zhuān)業(yè)性的方法和技術(shù)來(lái)化解物業(yè)矛盾。聘用商業(yè)機(jī)構(gòu)的做法便是業(yè)主在既有的“業(yè)主-物業(yè)服務(wù)企業(yè)”這一合同關(guān)系之外，利用市場(chǎng)化工具解決物權(quán)糾紛的一種嘗試。商業(yè)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，在理論上體現(xiàn)了社區(qū)當(dāng)中的社會(huì)群體對(duì)市場(chǎng)力量的主動(dòng)擁抱，也是業(yè)主組織內(nèi)部的市場(chǎng)化運(yùn)作策略。這種現(xiàn)象體現(xiàn)了業(yè)主群體開(kāi)始在物權(quán)的操作層面，探索務(wù)實(shí)性問(wèn)題的解決辦法，以達(dá)到維護(hù)自己房產(chǎn)權(quán)益的目標(biāo)。由此所引出的問(wèn)題是：國(guó)家、市場(chǎng)、社會(huì)之外的商業(yè)機(jī)構(gòu)如何出現(xiàn)并介入社區(qū)治理;這種由社會(huì)力量發(fā)起的市場(chǎng)化的社區(qū)治理路徑面臨著哪些局限與障礙;從中可以反映出當(dāng)下城市社區(qū)治理中不同主體間怎樣的關(guān)系以及對(duì)我國(guó)城市發(fā)展的影響？

本文以上海“家和順業(yè)主決策平臺(tái)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“家和順”）和北京“第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“第三方”）兩大社區(qū)商業(yè)機(jī)構(gòu)為分析對(duì)象，前者主要是利用技術(shù)手段為業(yè)主提供電子化決策平臺(tái)和財(cái)務(wù)公開(kāi)平臺(tái)，后者則通過(guò)參與物業(yè)的交接查驗(yàn)以及監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量來(lái)解決小區(qū)在物業(yè)管理方面的糾紛。在分析當(dāng)下城市社區(qū)多元主體的角色及其行動(dòng)邏輯的基礎(chǔ)上，本文通過(guò)典型案例深入解讀商業(yè)機(jī)構(gòu)介入城市社區(qū)的詳細(xì)經(jīng)過(guò)。研究發(fā)現(xiàn)，基于特定物權(quán)問(wèn)題的倒逼邏輯和基于工具主義的實(shí)用邏輯是商業(yè)機(jī)構(gòu)介入社區(qū)的基本緣由。作為一種市場(chǎng)化的治理工具，商業(yè)機(jī)構(gòu)在發(fā)揮作用的過(guò)程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會(huì)受到城市基層社會(huì)國(guó)家權(quán)力的干預(yù)與影響。這證明了在城市基層社區(qū)當(dāng)中，社會(huì)力量自主發(fā)起的治理路徑與國(guó)家威權(quán)主義的治理結(jié)構(gòu)之間存在著一定的張力。業(yè)主自發(fā)探索的市場(chǎng)化治理手段在何種程度上能夠?qū)崿F(xiàn)其集體行動(dòng)的目標(biāo)，不僅取決于這種工具自身，也同樣取決于圍繞城市居住空間治理所進(jìn)行的制度安排。

一、城市社區(qū)治理：多元主體及其行動(dòng)邏輯

與西方的社區(qū)不同，中國(guó)城市社區(qū)并不是一個(gè)完全由購(gòu)房者主導(dǎo)、以業(yè)主組織為主導(dǎo)的私人治理單位Barbara Coyle McCabe， “ Homeowners Associations as Private Governments： What We Know，What We Dont Know， and Why It Matters”，Public Administration Review， July， 2011， pp. 535-542.，而是一個(gè)由國(guó)家、社會(huì)和市場(chǎng)力量共同形塑的公共復(fù)雜場(chǎng)域。在這一場(chǎng)域中，不同的主體有其各自的行動(dòng)目標(biāo)和運(yùn)作邏輯，多元主體之間的互動(dòng)構(gòu)成了理解城市社區(qū)各種問(wèn)題的基本出發(fā)點(diǎn)。

首先，就國(guó)家而言，單位制被取代并不意味著國(guó)家在居住空間全然退場(chǎng)。自20世紀(jì)80年代開(kāi)始，以民政部門(mén)為代表的政府力量便通過(guò)“社區(qū)建設(shè)”重新將國(guó)家權(quán)力滲入城市基層社會(huì)Wong Linda and Bernard Poon， “From Serving Neighbors to Recontroling Urban Society - The Transformation of Chinas Community Policy”，China Information， Vol. 19， No. 3， 2005， pp. 413-442.。近年來(lái)，通過(guò)強(qiáng)化社區(qū)組織建設(shè)（黨委、街道辦、居委會(huì)）、重塑社區(qū)話(huà)語(yǔ)敘事、著眼于社區(qū)中微觀事務(wù)等方式，國(guó)家成功地重建了其在基層社會(huì)的“基礎(chǔ)性權(quán)力”Tomba Luigi，The Government Next Door： Neighborhood Politics in Urban China， NY： Cornell University Press， 2014; Thomas Heberer and Christian Gobel，The Politics of Community Building in Urban China， Routledge， 2011.。同時(shí)，政府也不斷調(diào)試其在社區(qū)過(guò)程中的策略黃曉星：《國(guó)家基層策略行為與社區(qū)過(guò)程——基于南苑業(yè)主自治的社區(qū)故事》，《社會(huì)》2013年第3期。，并在新興的城市商品房小區(qū)中嵌入國(guó)家元素以化解社會(huì)沖突、維護(hù)統(tǒng)治秩序和社會(huì)穩(wěn)定謝岳、葛陽(yáng)：《城市化、基礎(chǔ)權(quán)力與政治穩(wěn)定》，《政治學(xué)研究》2017年第3期;黃衛(wèi)平、陳家喜：《城市運(yùn)動(dòng)中的地方政府與社會(huì)——基于N區(qū)業(yè)主維權(quán)案例的分析》，《東南學(xué)術(shù)》2008年第6期;漢生、吳瑩：《基層社會(huì)中“看得見(jiàn)”與“看不見(jiàn)”的國(guó)家——發(fā)生在一個(gè)商品房小區(qū)中的幾個(gè)“故事”》，《社會(huì)學(xué)研究》2011年第1期。。在這一過(guò)程當(dāng)中，行政權(quán)力得以不斷地生產(chǎn)和再生產(chǎn)耿敬、姚華：《行政權(quán)力的生產(chǎn)與再生產(chǎn)——以上海市J居委會(huì)直選過(guò)程為個(gè)案》，《社會(huì)學(xué)研究》2011年第3期。，以黨委、居委會(huì)和政府機(jī)構(gòu)為中心的威權(quán)化治理結(jié)構(gòu)始終牢固存在并深刻影響著社區(qū)的治理格局，以至于城市居住空間的治理在總體上依然呈現(xiàn)出“行政吸納”和“國(guó)家主導(dǎo)”的特征朱健剛：《論基層治理中政社分離的趨勢(shì)、挑戰(zhàn)與方向》，《中國(guó)行政管理》2010年第4期;楊敏：《作為國(guó)家治理單元的社區(qū)——對(duì)城市社區(qū)建設(shè)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中居民社區(qū)參與和社區(qū)認(rèn)知的個(gè)案研究》，《社會(huì)學(xué)研究》2007年第4期。。

與此同時(shí)，福利分房時(shí)代的終結(jié)使得市場(chǎng)化的房屋供給成為解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵措施Lee James and Zhu Yapeng， “Urban Governance， Neoliberalism and Housing Reform in China”，Pacific Review，Vol. 19， No. 1， 2006， pp. 39-61.，在過(guò)去幾十年，商品化的住房政策使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司成為打造、經(jīng)營(yíng)、管理城市居住空間的重要主體。從理論上來(lái)說(shuō)，包括開(kāi)發(fā)商和物業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)基于和業(yè)主的商業(yè)合同來(lái)獲取合理的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)，但是，由于權(quán)力與資本的聯(lián)合是塑造居住空間的決定性力量He Shenjing， “State-Sponsored Gentrification under Market Transition： The Case of Shanghai”，Urban Affairs Review，Vol. 43， No. 2， 2007， pp. 171-198.，當(dāng)下城市社區(qū)中國(guó)家-市場(chǎng)-社會(huì)的權(quán)力分配依次遞減徐琴：《轉(zhuǎn)型社會(huì)的權(quán)力再分配——對(duì)城市業(yè)主維權(quán)困境的解讀》，《學(xué)?！?007年第2期。，再加上房屋管理本身的復(fù)雜性和業(yè)主群體原子化的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，市場(chǎng)主體便在房屋交易和后續(xù)的小區(qū)管理上獲得了天然優(yōu)勢(shì)。在巨額商業(yè)利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)主體便敢于通過(guò)各種手段直接或間接地侵犯業(yè)主的權(quán)利。

在這種背景下，利用可能的方法來(lái)維護(hù)自己的房產(chǎn)權(quán)益成為業(yè)主群體的重要任務(wù)，發(fā)生在社區(qū)中的“抗?fàn)幑适隆焙汀爸卫砉适隆币搽S之成為理論界關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，在抗?fàn)幷蔚睦碚摽蚣苤?，既有的研究解讀了業(yè)主抗?fàn)幍陌l(fā)生原因、斗爭(zhēng)策略、影響抗?fàn)幊蓴〉囊蛩氐葐?wèn)題Shi Fayong and Yongshun Cai， “Disaggregating the State： Networks and Collective Resistance in Shanghai”， The China Quarterly，186， 2006， pp. 314-332;陳鵬：《當(dāng)代中國(guó)城市業(yè)主的法權(quán)抗?fàn)帯P(guān)于業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的一個(gè)分析框架》，《社會(huì)學(xué)研究》2010年第1期;朱健剛：《以理抗?fàn)帲憾际屑w行動(dòng)的策略——以廣州南園的業(yè)主維權(quán)為例》，《社會(huì)》2011年第3期;張緊跟、莊文嘉：《非正式政治：一個(gè)草根NGO的行動(dòng)策略——以廣州業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌備委員會(huì)為例》，《社會(huì)學(xué)研究》2008年第2期;Xie Yue and Xie Sirui， “Contentious versus Compliant： Diversified Patterns of Shanghai Homeowners Collective Mobilizations”，Journal of Contemporary China， July， 2018， pp. 1-18; Wu Ying and Ngai-Ming Yip， “The Homeowners Protest in Beijing and Guangzhou： Rightful Resistance and Beyond”，The International Journal of Interdisciplinary Social Science，Vol. 5， No. 3， 2010， pp. 313-524。。另一方面，既有的研究也注意到抗?fàn)幹皇菢I(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的行動(dòng)主義面向，并不構(gòu)成理解業(yè)主行動(dòng)的全部圖景王恩見(jiàn)、劉威：《從維權(quán)行動(dòng)到秩序建構(gòu)：后業(yè)主維權(quán)時(shí)期小區(qū)秩序的恢復(fù)與重建》，《學(xué)習(xí)與實(shí)踐》2015年第1期。。在解決了侵權(quán)問(wèn)題之后，業(yè)主組織可以從“斗爭(zhēng)型”轉(zhuǎn)向“治理型”陳鵬：《國(guó)家-市場(chǎng)-社會(huì)三維視野下的業(yè)委會(huì)研究——以B市商品房社區(qū)為例》，《公共管理學(xué)報(bào)》2013年第3期。，業(yè)主群體也會(huì)探索出不同“社區(qū)政體”以改進(jìn)當(dāng)下的物業(yè)管理Chen Youhong， “Institutional Innovations in Homeowners Self-governance： Case Study of Beijing”， in Yip-Ngai Ming， eds.， Neighborhood Governance in Urban China， Edward Elgar Publishing Limited， 2014;陳鵬：《城市社區(qū)治理：基本模式及其治理績(jī)效——以四個(gè)商品房社區(qū)為例》，《社會(huì)學(xué)研究》2016年第3期。。商業(yè)性機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)便迎合了業(yè)主對(duì)良性物權(quán)治理的追求，它代表著一種更加務(wù)實(shí)的問(wèn)題解決手段，是一種工具主義的應(yīng)對(duì)性策略。近些年來(lái)，在“有價(jià)的民主”、“付費(fèi)的產(chǎn)權(quán)”等口號(hào)之下，“業(yè)主咨詢(xún)公司”、“第三方物業(yè)監(jiān)管平臺(tái)”等商業(yè)機(jī)構(gòu)相繼涌現(xiàn)并被業(yè)主所接納。

基于上述分析，本文構(gòu)建了如下理論框架。在作為國(guó)家基層治理單位的社區(qū)中，黨委和政府以及扮演著國(guó)家權(quán)力末梢的居民委員會(huì)構(gòu)成了國(guó)家的場(chǎng)域，輸出國(guó)家意志并執(zhí)行國(guó)家在基層社會(huì)的治理政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司則構(gòu)成了社區(qū)當(dāng)中的市場(chǎng)場(chǎng)域，承擔(dān)起以房屋管理和業(yè)主日常生活為核心的物業(yè)服務(wù)。而以業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)為代表的社會(huì)場(chǎng)域，則負(fù)責(zé)在全體業(yè)主中達(dá)成集體決策并促進(jìn)業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)。有必要指出，在當(dāng)下的城市社區(qū)中，以威權(quán)主義治理結(jié)構(gòu)為依托的國(guó)家，所尋求的是統(tǒng)治秩序和社會(huì)穩(wěn)定;以市場(chǎng)化服務(wù)供給為抓手的市場(chǎng)主體，追求商業(yè)利潤(rùn);而以業(yè)主群體為代表的社會(huì)力量，則將捍衛(wèi)物權(quán)作為基本行動(dòng)目標(biāo)。與此同時(shí)，偏好控制與秩序的政治化邏輯有權(quán)力為后盾，追求利潤(rùn)與效率的市場(chǎng)化邏輯有資本做支撐，而唯獨(dú)追求權(quán)益的社會(huì)化邏輯沒(méi)有得到有效保障吳曉林：《城市社區(qū)的“五層次需求”與治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換》，《國(guó)家治理周刊》2018年8月。。也正是基于此，引入商業(yè)機(jī)構(gòu)的做法，可以被解讀為業(yè)主在權(quán)力、市場(chǎng)、社會(huì)三方力量嚴(yán)重不對(duì)等的情況下為自己“賦能”（Empower）的一種探索。作為一種功能性工具，商業(yè)機(jī)構(gòu)往往被業(yè)主用來(lái)公布物業(yè)信息、監(jiān)督物業(yè)公司行為，與當(dāng)下物業(yè)公司形成監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。同時(shí)，通過(guò)付費(fèi)的方式將商業(yè)機(jī)構(gòu)引入居住小區(qū)的做法，在一定程度上體現(xiàn)了業(yè)主群體不完全是當(dāng)下物業(yè)管理制度的被動(dòng)接受者，他們會(huì)在既有的物業(yè)服務(wù)框架之外，積極采納新的市場(chǎng)化工具來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的安居目標(biāo)。

二、社會(huì)如何擁抱市場(chǎng)：基于“家和順”與“第三方”的實(shí)證分析

（一）“家和順”平臺(tái)

1.“家和順”平臺(tái)的基本情況

本文所選擇的第一個(gè)案例是在上海注冊(cè)的“家和順小區(qū)管理助手”。作為一種商業(yè)軟件，“家和順”通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)為業(yè)主提供第三方支持，其主要功能包括“信息群發(fā)”、“財(cái)務(wù)公開(kāi)”和“決策電子化”。小區(qū)在采用“家和順”之后，業(yè)委會(huì)便在這個(gè)管理平臺(tái)上導(dǎo)入小區(qū)內(nèi)的業(yè)主信息。業(yè)主不僅可以通過(guò)該平臺(tái)來(lái)查驗(yàn)自己的物業(yè)費(fèi)繳納、小區(qū)維修資金使用與剩余等基本情況，還可以查看業(yè)委會(huì)成員信息、對(duì)業(yè)委會(huì)的工作和業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行評(píng)價(jià)、提出意見(jiàn)與建議，并通過(guò)平臺(tái)上的電子“社區(qū)議事堂”發(fā)起對(duì)小區(qū)特定議題的討論。此外，小區(qū)業(yè)主還可以就小區(qū)內(nèi)部的特定事項(xiàng)在“家和順”平臺(tái)上進(jìn)行投票表決。

對(duì)業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，“家和順”平臺(tái)的最大功能是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)節(jié)約了業(yè)主之間相互溝通的時(shí)間成本，從而成為破解業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)啟動(dòng)難、開(kāi)會(huì)難、投票難、表決難的一種有益嘗試。業(yè)委會(huì)可以在平臺(tái)上直接發(fā)布與物業(yè)服務(wù)和業(yè)委會(huì)工作狀態(tài)相關(guān)的信息，并在表決性事項(xiàng)中統(tǒng)計(jì)業(yè)主的選票或投票數(shù)目，進(jìn)而避免了小區(qū)集體決策過(guò)程中紙質(zhì)化投票的繁瑣程序。同時(shí)，在“家和順”平臺(tái)上，業(yè)委會(huì)還掌握著“政策議程的創(chuàng)制權(quán)”，也就是當(dāng)需要對(duì)小區(qū)的特定事項(xiàng)進(jìn)行表決時(shí)，只有業(yè)委會(huì)可以發(fā)起投票倡議。這意味著當(dāng)物業(yè)公司需要啟動(dòng)全體業(yè)主投票解決特定問(wèn)題時(shí)，必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意才能進(jìn)入決策程序。在財(cái)務(wù)公開(kāi)之外，業(yè)委會(huì)還可以在“家和順”平臺(tái)上查看物業(yè)公司對(duì)業(yè)主報(bào)修服務(wù)、業(yè)主投訴的回應(yīng)進(jìn)度，并將其作為考核物業(yè)公司的指標(biāo)。

2.“家和順”實(shí)際運(yùn)作：基于上海個(gè)案的分析

為了深入考察“家和順”的運(yùn)作效果，本文選擇上海使用“家和順”的徐匯區(qū)M小區(qū)進(jìn)行深度個(gè)案研究。該小區(qū)共有343戶(hù)業(yè)主，在上海徐匯屬于規(guī)模不大的小區(qū)類(lèi)型。在2003年到2006年期間，針對(duì)小區(qū)的房屋老化等問(wèn)題，當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)進(jìn)行了一次房屋維修。2008年，現(xiàn)任的業(yè)委會(huì)主任L上任之后，突然遭遇房屋維修工程隊(duì)上門(mén)討要工程款的棘手問(wèn)題。面對(duì)工程方所開(kāi)出的高達(dá)120萬(wàn)的維修合同，L主任本能地懷疑其合同的真實(shí)性，也由此開(kāi)展了對(duì)其前任業(yè)委會(huì)以及小區(qū)公共維修資金使用情況的調(diào)查。經(jīng)查實(shí)，當(dāng)年小區(qū)大修所簽訂的合同金額是70萬(wàn)，但是在銀行流水上卻劃出了170萬(wàn)。也就是說(shuō)，不僅120萬(wàn)的勞動(dòng)合同存在造假，小區(qū)的維修資金也存在被盜用、被冒用的問(wèn)題。

基于此，L主任痛定思痛，開(kāi)始思考能夠切實(shí)保障小區(qū)業(yè)主權(quán)益的辦法。如L所說(shuō)：

“2003-2006年那筆維修房屋的錢(qián)到底怎么花的，到現(xiàn)在也是一筆糊涂賬。這就迫使我去思考：怎么才能避免這樣的事情發(fā)生？我做主任的這一屆業(yè)委會(huì)怎樣才能知道我們這個(gè)小區(qū)每一個(gè)月的收支？怎樣才能監(jiān)督物業(yè)公司不亂用、侵占我們的公共收益？”對(duì)L主任的訪談資料，2018年3月，上海。鑒于對(duì)當(dāng)事人的隱私保護(hù)考慮，本文中的訪談對(duì)象名字均為匿名化處理后的姓名。

就是在這樣的反思中，M小區(qū)于2015年引入了“家和順”管理平臺(tái)，并將小區(qū)中跟物業(yè)服務(wù)、公共收益、維修資金相關(guān)的所有信息都發(fā)布到該平臺(tái)上，小區(qū)收入的每一筆錢(qián)以及物業(yè)公司所支出的每一筆錢(qián)都變得有賬可查。在引入“家和順”三年之后，M小區(qū)的公共維修資金保持了每年20萬(wàn)的積累速度，物業(yè)費(fèi)的統(tǒng)計(jì)繳費(fèi)率由原來(lái)的不到60%上升到96%。

可以看出，在M小區(qū)，“家和順”平臺(tái)的最大積極意義是業(yè)主及業(yè)主組織通過(guò)向商業(yè)組織付費(fèi)的方式，掌控了自己的“錢(qián)袋子”。明確小區(qū)財(cái)務(wù)責(zé)任與權(quán)利，不僅助力業(yè)主捍衛(wèi)權(quán)益，同時(shí)也形成了業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的雙重監(jiān)督。

（二）“第三方”物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)

1.“第三方”物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的基本情況

本文所聚焦的第二個(gè)案例是在北京注冊(cè)的“第三方”物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，之所以被稱(chēng)為“第三方”，是因?yàn)橄鄬?duì)于業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司而言，這種機(jī)構(gòu)在小區(qū)當(dāng)中的角色類(lèi)似于第三方評(píng)判者。從作用上來(lái)說(shuō)，第三方物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的核心功能是新舊物業(yè)的交接查驗(yàn)以及對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的日常評(píng)估。新舊物業(yè)的交接查驗(yàn)指在新的物業(yè)公司接管小區(qū)之前，由“第三方”以專(zhuān)業(yè)的技術(shù)、程序和人員來(lái)查驗(yàn)舊物業(yè)公司的賬目并以監(jiān)理報(bào)告的方式明確小區(qū)財(cái)、物的基本狀況，厘定新舊物業(yè)之間的責(zé)任，避免新物業(yè)承擔(dān)舊物業(yè)遺留的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)的日常監(jiān)理指的是“第三方”在業(yè)委會(huì)的委托下，通過(guò)明察暗訪的方式追蹤監(jiān)督物業(yè)公司在維修、綠化、保潔、電梯維護(hù)、人員培訓(xùn)等方面的服務(wù)質(zhì)量，并查驗(yàn)小區(qū)各種類(lèi)型的收入和支出。“第三方”每月發(fā)布的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量評(píng)估報(bào)告成為評(píng)判物業(yè)公司的重要依據(jù)。從職能上講，“第三方”機(jī)構(gòu)在客觀上是用自己的專(zhuān)業(yè)能力來(lái)彌補(bǔ)業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化方面的不足。如“第三方”機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人所說(shuō)：

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估是極其專(zhuān)業(yè)化的技術(shù)活，由于在物業(yè)管理中存在著信息不對(duì)稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)管理主客體不對(duì)位等問(wèn)題，就需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的、懂行的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)幫助業(yè)委會(huì)評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，弄明白物業(yè)費(fèi)的支出明細(xì)，以便在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間取得定紛止?fàn)幍男Ч??！睂?duì)第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人H先生的訪談資料，2017年8月，北京。

2.“第三方”物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的具體實(shí)踐

本文選擇了北京海淀區(qū)C小區(qū)作為分析對(duì)象。在引入“第三方”物業(yè)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)之前，C小區(qū)因原有的物業(yè)公司強(qiáng)占公共收益、未經(jīng)業(yè)主同意開(kāi)發(fā)地下車(chē)庫(kù)等問(wèn)題，曾爆發(fā)過(guò)激烈的維權(quán)行動(dòng)，其業(yè)委會(huì)主任也曾一度被不明人士打傷。在解聘了原有的物業(yè)公司之后，為了制約物業(yè)公司、防止物業(yè)暴力，C小區(qū)決意聘用“第三方”來(lái)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并查驗(yàn)物業(yè)賬目往來(lái)。

2014年，在“第三方”進(jìn)入C小區(qū)之后，其每月在小區(qū)公告欄發(fā)布的監(jiān)督報(bào)告成為業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)管理狀態(tài)的重要渠道，業(yè)主的知情權(quán)得到有效保障。在C小區(qū)，由于“第三方”的介入，有效地遏制了物業(yè)公司在花錢(qián)問(wèn)題上的亂作為，小區(qū)的公共收益逐步回到業(yè)主手中。在這種情況下：

“我們就將一部分的公共收益轉(zhuǎn)移成物業(yè)費(fèi)，支付給物業(yè)公司來(lái)對(duì)沖其成本上漲帶來(lái)的壓力，物業(yè)公司也就不再漲物業(yè)費(fèi)。在保持原有物業(yè)費(fèi)用水平不變的情況下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并未下降，如此一來(lái)，業(yè)主和物業(yè)便能夠和平相處。”對(duì)C小區(qū)業(yè)委會(huì)主任S先生的訪談資料，2017年8月，北京。

從理論上來(lái)說(shuō)，作為監(jiān)督物業(yè)公司的手段，“第三方”對(duì)社區(qū)事務(wù)的介入難免會(huì)遭受物業(yè)公司的排斥。但是在實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司卻對(duì)“第三方”表示歡迎，這是由于：

“現(xiàn)在中國(guó)的物業(yè)管理體制所存在的一個(gè)很大的問(wèn)題是將公共服務(wù)職能和物業(yè)公司的服務(wù)職能混淆在一起。在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主往往要求物業(yè)將本來(lái)應(yīng)該由政府提供的公共服務(wù)也承擔(dān)起來(lái)，但是物業(yè)公司真做不了那么多事。這樣一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主的沖突就是無(wú)解的。在這種情況下，‘第三方的介入就會(huì)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)告訴業(yè)主，哪些確實(shí)是物業(yè)的責(zé)任，哪些是政府的責(zé)任，從而避免了業(yè)主和物業(yè)之間的誤解?！睂?duì)C小區(qū)物業(yè)管理公司總經(jīng)理M先生的訪談資料，2017年8月，北京。

三、商業(yè)機(jī)構(gòu)介入城市社區(qū)的緣起：?jiǎn)栴}倒逼與工具主義的邏輯

從本文案例解讀可以看出，特定問(wèn)題的倒逼是商業(yè)機(jī)構(gòu)能夠介入城市社區(qū)的基礎(chǔ)性條件，而商業(yè)機(jī)構(gòu)所發(fā)揮的作用則在工具主義層面解釋了這種市場(chǎng)化的治理路徑何以可能。

（一）基于物權(quán)問(wèn)題的倒逼邏輯

商業(yè)機(jī)構(gòu)在城市居住空間（以商品房小區(qū)為典型代表）當(dāng)中的出現(xiàn)并非偶然，也并不是所有社區(qū)都會(huì)引入商業(yè)組織來(lái)保障業(yè)主的權(quán)益。這不僅僅是因?yàn)橐肷虡I(yè)組織需要業(yè)主支付額外的費(fèi)用，更是因?yàn)樯虡I(yè)機(jī)構(gòu)的介入還需要一系列的支撐性條件。首先，聘用商業(yè)機(jī)構(gòu)需要業(yè)主的集體決定。在這一過(guò)程當(dāng)中，有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)成為必要的組織保障。而在當(dāng)下中國(guó)的商品房小區(qū)中，業(yè)委會(huì)的成立比例平均不超過(guò)30%吳曉林：《房權(quán)政治——中國(guó)城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)》，中央編譯出版社2016年版。，這其中有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)所占比例則更低。其次，在住房體制改革之后，房產(chǎn)的私有化和物業(yè)管理的市場(chǎng)化成為商品房小區(qū)最為突出的特征。在這類(lèi)小區(qū)內(nèi)部，集體行動(dòng)的困境和相關(guān)法律制度的約束，使得中國(guó)的業(yè)主組織在職能和能力上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到歐美國(guó)家“私有化政府”的程度。這也導(dǎo)致了市場(chǎng)化的物業(yè)組織在治理能力的供給上往往比業(yè)主組織和政府機(jī)構(gòu)都更加有效。從理論上來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有物業(yè)公司特別嚴(yán)重的侵權(quán)行為抑或業(yè)委會(huì)自身的腐敗，業(yè)主很難有足夠的動(dòng)力去發(fā)起集體行動(dòng)。因此，對(duì)業(yè)主群體來(lái)說(shuō)，引入商業(yè)機(jī)構(gòu)的動(dòng)機(jī)在很大程度上可以歸結(jié)為物權(quán)問(wèn)題的倒逼。

在本文中，如果沒(méi)有C小區(qū)中的物業(yè)暴力和M小區(qū)維修工程中的財(cái)產(chǎn)盜騙，兩個(gè)小區(qū)或許并不會(huì)借力于“第三方”和“家和順”。也就是說(shuō)，在一個(gè)由原子化個(gè)體所組成的居住空間當(dāng)中，沒(méi)有特定的觸發(fā)機(jī)制，業(yè)主在多數(shù)情況下都會(huì)是“沉默的大多數(shù)”。這種狀態(tài)一方面體現(xiàn)了中國(guó)居住空間治理路徑變革的艱難性，也即只有在物權(quán)所有人付出一定的代價(jià)之后才會(huì)尋求不同于以往的治理辦法。另一方面也凸顯了商業(yè)機(jī)構(gòu)介入小區(qū)所面臨的障礙。只有當(dāng)小區(qū)的矛盾不可調(diào)和、小區(qū)的生活秩序面臨著失控的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，商業(yè)機(jī)構(gòu)才有介入的可能。以“家和順”為例，自2015年研發(fā)成功，該平臺(tái)迄今為止所推廣的小區(qū)數(shù)目尚不到100個(gè)，且在這100余個(gè)小區(qū)中，很多小區(qū)只是將“家和順”視為信息群發(fā)的工具，并沒(méi)有啟動(dòng)其民主決策的功能。這種現(xiàn)象進(jìn)一步證明了中國(guó)居住空間的治理創(chuàng)新往往來(lái)自于特定問(wèn)題的驅(qū)動(dòng)，并呈現(xiàn)出被動(dòng)性的色彩。

（二）基于工具主義的實(shí)用邏輯

特定問(wèn)題的倒逼并不足以完全解釋商業(yè)機(jī)構(gòu)在城市居住空間的出現(xiàn)，在問(wèn)題主義邏輯之外，商業(yè)機(jī)構(gòu)在物權(quán)保障上所發(fā)揮的實(shí)際作用也構(gòu)成了其能夠被業(yè)主接納的關(guān)鍵原因。易言之，基于工具主義的實(shí)用性邏輯是解釋商業(yè)機(jī)構(gòu)介入城市居住空間的另一個(gè)重要因素。

在本文中，雖然“家和順”和“第三方”都遵循著“在商言商”的理念，并以謀取商業(yè)利益為目標(biāo)，但是在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中，兩個(gè)機(jī)構(gòu)都發(fā)揮出特定的治理性功能。首先，在業(yè)主的個(gè)體層面上，兩個(gè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)的“財(cái)務(wù)公開(kāi)、程序透明”為業(yè)主在物權(quán)利益和社區(qū)權(quán)利上的知情和參與提供了有利條件。對(duì)“家和順”而言，其本質(zhì)目標(biāo)是通過(guò)財(cái)務(wù)公開(kāi)和電子投票的方式，解決業(yè)主參與冷漠、集體決策難以達(dá)成的問(wèn)題。類(lèi)似地，“第三方”則是通過(guò)“物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告”的方式，增強(qiáng)業(yè)主監(jiān)督物業(yè)的能力。其次，值得注意的是，在“家和順”的平臺(tái)上，逐條核查賬目信息也是對(duì)業(yè)委會(huì)的制約手段。同樣，“第三方”機(jī)構(gòu)在幫助業(yè)主的同時(shí)，也將小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)責(zé)任厘定清楚，防止業(yè)主將無(wú)限責(zé)任強(qiáng)加到物業(yè)公司身上。簡(jiǎn)言之，“第三方”在監(jiān)督物業(yè)的同時(shí)，也可以形成對(duì)物業(yè)的保護(hù)，其本質(zhì)功能是為小區(qū)內(nèi)部物業(yè)糾紛的化解提供專(zhuān)業(yè)的、可談判的事實(shí)依據(jù)。

“家和順”和“第三方”對(duì)其所在居住小區(qū)的治理意義，可以總結(jié)為賦權(quán)與制約并行。具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)機(jī)構(gòu)在為業(yè)主賦權(quán)、協(xié)助其監(jiān)督物業(yè)公司的同時(shí)，也會(huì)形成對(duì)業(yè)主組織自身的制約。在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上，由于物業(yè)公司一般處于相對(duì)比較強(qiáng)勢(shì)的地位，業(yè)主和物業(yè)之間的力量失衡決定了業(yè)主有必要雇傭?qū)I(yè)性的商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)彌補(bǔ)自身的短板。另一方面，從業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督出發(fā)，過(guò)于強(qiáng)勢(shì)的業(yè)委會(huì)也可能會(huì)帶來(lái)小區(qū)治理的災(zāi)難，如既有的研究指出，因謀利、分裂等問(wèn)題，業(yè)主組織會(huì)形成寡頭統(tǒng)治和派系斗爭(zhēng)并呈現(xiàn)出“準(zhǔn)派系政治“和“私民社會(huì)”的特征石發(fā)勇：《業(yè)主委員會(huì)、準(zhǔn)派系政治與基層治理——以一個(gè)上海街區(qū)為例》，《社會(huì)學(xué)研究》2010年第3期;張雪霖：《私民社會(huì)：對(duì)業(yè)主維權(quán)與民主自治實(shí)踐的反思》，《云南行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2017年第2期。。因此，商業(yè)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，在給社會(huì)力量賦權(quán)的同時(shí)，也在客觀上通過(guò)公開(kāi)一切物權(quán)信息、劃清物業(yè)和業(yè)主權(quán)責(zé)的做法，預(yù)防了業(yè)主組織的亂作為。

四、商業(yè)機(jī)構(gòu)在城市社區(qū)中面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

在城市社區(qū)中引入商業(yè)機(jī)構(gòu)的做法，本質(zhì)上是業(yè)主群體基于維護(hù)自身權(quán)益的需要，在物權(quán)治理路徑層面所進(jìn)行的探索。作為一種治理工具，商業(yè)機(jī)構(gòu)在發(fā)揮作用的過(guò)程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會(huì)受到當(dāng)下城市基層社會(huì)治理結(jié)構(gòu)和治理制度的影響。

（一）治理工具自身的局限

在本文中，作為一種輔助性的治理工具，包括“家和順”和“第三方”在內(nèi)的商業(yè)機(jī)構(gòu)并不是法定意義上的治理主體，在履行合同約定的職能之外，商業(yè)機(jī)構(gòu)并不直接參與小區(qū)中的治理實(shí)踐。但是，這并不意味著這種治理工具在使用過(guò)程中不存在缺陷。在以商品房小區(qū)為代表的城市居住空間中，業(yè)主能否通過(guò)商業(yè)機(jī)來(lái)保障自己的房產(chǎn)權(quán)益，歸根結(jié)底依然要取決于圍繞這些商業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行所進(jìn)行的制度設(shè)計(jì)與監(jiān)督措施。就目前來(lái)看，在約束性制度要素尚未到位的情況下，無(wú)論是“家和順”還是“第三方”，都無(wú)力解決業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司進(jìn)行合謀的問(wèn)題。這種合謀一旦形成，商業(yè)機(jī)構(gòu)就會(huì)蛻變成侵犯業(yè)主權(quán)益的利器。如“家和順”的開(kāi)發(fā)者和推廣者Y坦言：

“就投票功能而言，家和順只能根據(jù)你輸入的數(shù)據(jù)得出合乎邏輯的結(jié)果，但是它并不會(huì)對(duì)選舉結(jié)果做出價(jià)值判斷。如果使用家和順的業(yè)委會(huì)所設(shè)計(jì)制度、方法、程序是好的，那么家和順就是社區(qū)治理的助手，如果業(yè)委會(huì)自身是有問(wèn)題的，那么家和順就可能成為搞壞小區(qū)的幫兇?！睂?duì)Y先生的訪談資料，2018年4月，上海。

（二）市場(chǎng)化治理工具與城市基層治理結(jié)構(gòu)的張力

在商業(yè)機(jī)構(gòu)作為一種治理工具存在自身的問(wèn)題之外，業(yè)主自發(fā)的、市場(chǎng)化的治理工具與當(dāng)下城市基層治理結(jié)構(gòu)之間存在的張力，成為此類(lèi)機(jī)構(gòu)介入城市社區(qū)所面臨的第二個(gè)問(wèn)題。如前文所述，市場(chǎng)化的住房改革并不意味著國(guó)家退出了居住空間。鑒于在城市基層社會(huì)中用以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和統(tǒng)治秩序的威權(quán)主義治理結(jié)構(gòu)依然普遍有效且持續(xù)強(qiáng)化，任何治理路徑和治理工具的更新都難免受到這種結(jié)構(gòu)的影響。以本文的研究對(duì)象為例，在M小區(qū)引入“家和順”之后，當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)和街道辦事處便要求L主任就“家和順”的使用情況及小區(qū)的治理情況提交定期報(bào)告。對(duì)L主任來(lái)說(shuō)，這種要求顯得難以理解：

“當(dāng)我們工程款被盜用的時(shí)候，我日夜為解決問(wèn)題發(fā)愁，那個(gè)時(shí)候街道辦和居委會(huì)都表示沒(méi)有辦法，幫不了我們?？墒钱?dāng)我們自己用家和順把小區(qū)管理好了，他們開(kāi)始要求我們提交報(bào)告，讓我們接受居委會(huì)的監(jiān)督和領(lǐng)導(dǎo)，我也不知道為何要這么做?！睂?duì)L主任的訪談資料，2018年3月，上海。

當(dāng)被問(wèn)及為何需要使用“家和順”的小區(qū)提交報(bào)告時(shí)，街道辦官員解釋說(shuō)：

“引入‘家和順、‘第三方這類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，我們現(xiàn)在沒(méi)有文件或者法律上的政策依據(jù)，所以政府只能采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，以此來(lái)預(yù)防社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)?！睂?duì)M小區(qū)街道辦官員N先生的訪談資料，2018年4月，上海。

類(lèi)似的情況同樣發(fā)生在“第三方”身上，當(dāng)“第三方”被北京大興、海淀等部分小區(qū)的業(yè)主接受之后，當(dāng)?shù)氐慕值擂k便要求“第三方”的經(jīng)理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)起“擺平鬧事小區(qū)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”的職責(zé)。對(duì)于“第三方”的總經(jīng)理來(lái)說(shuō)，政府的要求并不合理：

“因?yàn)椤谌降暮诵氖姑菫闃I(yè)主和物業(yè)明確各自的權(quán)責(zé)利提供專(zhuān)業(yè)性依據(jù)。作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，我們不能介入到糾紛過(guò)程當(dāng)中，這超過(guò)了我們的職能范圍，也會(huì)影響我們的客觀性?！睂?duì)H先生的訪談資料，2017年8月，北京。

由此可以看出，雖然商業(yè)機(jī)構(gòu)是由業(yè)主自主決定和自發(fā)聘用，但是在一個(gè)國(guó)家權(quán)力無(wú)處不在的社會(huì)環(huán)境下，其功能的發(fā)揮依然受到當(dāng)下政治環(huán)境所決定的結(jié)構(gòu)性背景的制約。當(dāng)業(yè)主將商業(yè)機(jī)構(gòu)作為治理工具引入其居住空間時(shí)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的追求、對(duì)基層社會(huì)秩序的偏好和對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，都會(huì)使得國(guó)家權(quán)力本能地選擇干預(yù)。

五、討論與結(jié)論

1988年以來(lái)，借助新自由主義的市場(chǎng)化工具，商品化的房屋供給催生了一個(gè)“業(yè)主中國(guó)”，也加劇了中國(guó)城市居住空間治理的復(fù)雜性。在過(guò)去二三十年當(dāng)中，雖然國(guó)家采取了“選擇性干預(yù)”Hu Jieren，? Tu Yue and Wu Tong， “Selective Intervention in Dispute Resolution： Local Government and Community Governance in China”，Journal of Contemporary China， Vol. 27， No. 111， 2018， pp. 423-439.、“創(chuàng)新性立法”盛智明：《地方政府部門(mén)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？——以A市社區(qū)物業(yè)管理新政為例》，《社會(huì)學(xué)研究》2016年第5期。等多種手段來(lái)“使和諧社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)”胡潔人：《使和諧社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)：用法社會(huì)學(xué)方法研究當(dāng)代中國(guó)城市社區(qū)糾紛化解機(jī)制》，上海人民出版社2016年版。，但是由物業(yè)矛盾所引發(fā)的社會(huì)糾紛卻始終居高不下，以至于包括商品房小區(qū)在內(nèi)的各類(lèi)社區(qū)都面臨著“碎片化”治理的困境李強(qiáng)、葛天任：《社區(qū)的碎片化——Y市社區(qū)建設(shè)與城市社會(huì)治理的實(shí)證研究》，《學(xué)術(shù)界》2013年第12期。。如何重構(gòu)“可治理的鄰里空間”和居住空間，已經(jīng)成為城市基層政治亟待解決的重要問(wèn)題孫小逸、黃榮貴：《再造可治理的鄰里空間——基于空間生產(chǎn)視角的分析》，《公共管理學(xué)報(bào)》2014年第3期。。

在這種背景下，商業(yè)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)成為業(yè)主利用市場(chǎng)工具解決物權(quán)問(wèn)題的一種嘗試。在單位制體制之下，居民房屋來(lái)自國(guó)家分配，群眾也因此依附于國(guó)家，而住房體制的改革則催生了擁有私有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主群體，也激活了他們的權(quán)利意識(shí)和自主意識(shí)，物權(quán)受損的狀態(tài)更引發(fā)了集體性的業(yè)主行動(dòng)。但是，在當(dāng)下的居住空間中，業(yè)主的行動(dòng)無(wú)疑遭遇著內(nèi)外兩方面的困境。一方面，國(guó)家與市場(chǎng)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)使得業(yè)主及業(yè)主組織的行動(dòng)空間面臨多重制約。另一方面，業(yè)主組織自身也面臨著權(quán)威性不夠、自身能力不足的問(wèn)題。從這一角度來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)之外，通過(guò)訂立契約引入商業(yè)機(jī)構(gòu)的做法，便對(duì)業(yè)主群體產(chǎn)生了如下兩方面的意義：一是用付費(fèi)的、借助外力的方式在物業(yè)服務(wù)問(wèn)題上實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)力量的“權(quán)利平衡”，以達(dá)到“安居”的目的;二是借助專(zhuān)業(yè)化的工具來(lái)彌補(bǔ)自身的不足，以增強(qiáng)業(yè)主組織在業(yè)主群體當(dāng)中的合法性和權(quán)威性。因此，擁抱商業(yè)機(jī)構(gòu)的做法，既體現(xiàn)了業(yè)主在對(duì)外維度上的“權(quán)利訴求”和“權(quán)利伸張”，也體現(xiàn)了其在對(duì)內(nèi)維度上的“自我建設(shè)”和“自我成長(zhǎng)”。與西方國(guó)家“私有化政府”治理方式不同，中國(guó)的業(yè)主組織在籌備和運(yùn)作的過(guò)程中，都面臨著參與不足、合法性不夠的先天劣勢(shì)。有鑒于此，商業(yè)機(jī)構(gòu)也成為了補(bǔ)充業(yè)主組織合法性和權(quán)威性的一種方式。

盡管業(yè)主對(duì)商業(yè)機(jī)構(gòu)的接納呈現(xiàn)出明顯問(wèn)題驅(qū)動(dòng)的邏輯，但是這種路徑依然體現(xiàn)了業(yè)主能夠在國(guó)家安排的制度化路徑之外，自主探索可行的物權(quán)治理辦法?？梢钥闯觯虡I(yè)機(jī)構(gòu)在預(yù)防物業(yè)糾紛、促進(jìn)業(yè)主參與、保障物業(yè)權(quán)益方面有著積極的作用。但是，擁抱市場(chǎng)工具這種治理路徑的采用，并不意味著市場(chǎng)化的治理路徑和當(dāng)下城市社區(qū)治理制度之間的張力會(huì)自然消解，市場(chǎng)化的工具在何種程度上能夠在價(jià)值層面真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主想要的目標(biāo)，不僅取決于這種工具本身如何使用，也同樣取決于圍繞商品房小區(qū)治理所進(jìn)行的制度安排。進(jìn)一步而論，在治理工具之外，包括當(dāng)下中國(guó)城市商品房小區(qū)在內(nèi)的居住空間所出現(xiàn)的問(wèn)題，依然可以從治理結(jié)構(gòu)上找到原因。

（責(zé)任編輯：彤 弓）

Abstract： Since the end of the 1990s， the privatization of housing provision and maintenance in China has complicated the governance of the residential space and resulted in countless social conflicts regarding property management. Homeowners， who are always suffering a great loss in their housing rights， are experimenting with every possible means to safeguard their property. It is against this background that commercial organizations， which works as business actors that participate in residential neighborhood governance by proving profit-making service such as consultation， are being employed by homeowners to empower themselves. Drawing on an empirical case study in Beijing and Shanghai， this research finds that the infringement of housing rights and the function of commercial organizations are the leading factors that account for homeowners acceptance of business actor. Serving as a property governance instrument， commercial organization is effective in preventing and defusing housing-related disputes， but this instrumental governance approach， at the same time， is suffering from its internal drawbacks and the inference from the state. The findings in this research prove that conflicts exist between the current governance structure of the residential space and the innovative market-oriented property governance approach in urban China.

Keywords： Commercial Organizations; Urban Residential Space; Property Governance