吳曉超

（漳州市土地收購儲(chǔ)備中心，漳州363000）

引言

城市土地開發(fā)是對(duì)城市內(nèi)空間利用不合理、利用效率低的土地進(jìn)行開發(fā)整理。開發(fā)過程包括集體土地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收或國有用地的收購收回、拆除地上構(gòu)筑物和建筑物、三通一平等。凈地后依據(jù)土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃等規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)合理的重新利用，提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)城市更新。合理有效的開發(fā)城市土地是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，城市土地開發(fā)強(qiáng)度研究對(duì)優(yōu)化城市空間布局、盤活存量土地、實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用尤為重要。

目前，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于城市土地開發(fā)已進(jìn)行了多方面的研究。如徐暉等通過建立基于灰色關(guān)聯(lián)熵評(píng)價(jià)模型，對(duì)區(qū)域的各城市土地開發(fā)約束與支持的協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析[1]。李德一等通過建立基于千米格網(wǎng)的區(qū)域城市土地開發(fā)評(píng)價(jià)體系，對(duì)區(qū)域的城市土地開發(fā)進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)[2]。趙亞莉等通過建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，分析城市土地開發(fā)強(qiáng)度特征及影響因素，評(píng)價(jià)城市土地開發(fā)強(qiáng)度[3]。張榮群等通過構(gòu)建城市土地生態(tài)位適宜度模型，利用反規(guī)劃思想研究城市土地綜合開發(fā)適宜性[4]。Moghadam等從多尺度方面了解大型城市土地利用現(xiàn)狀，考察大型城市土地利用[5]。Greig等認(rèn)為土地的經(jīng)濟(jì)效益隨著城市中心距離衰減，有效利用中心區(qū)位有利于集約節(jié)約利用土地[6]。

梳理相關(guān)研究，對(duì)城市土地開發(fā)有新的認(rèn)識(shí)和見解，但多數(shù)研究是通過宏觀影響因素如人口規(guī)模、GDP、工業(yè)規(guī)模、人口密度、城鎮(zhèn)化水平等對(duì)區(qū)域進(jìn)行城市土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行評(píng)價(jià)，而小城市地域范圍較小，宏觀區(qū)域性研究對(duì)其并不適用。加之，城市土地開發(fā)一般是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等進(jìn)行控制，人為因素影響較大，地塊開發(fā)的空間聯(lián)系有待通過實(shí)例研究進(jìn)行深化和加強(qiáng)。因此，本文以漳州市薌城區(qū)經(jīng)營性用地為研究對(duì)象結(jié)合空間布局進(jìn)行城市土地開發(fā)強(qiáng)度分析，以期在城市更新、盤活城市土地等方面提供一定的依據(jù)和支持。

1 研究區(qū)概況

漳州市薌城區(qū)位于福建省東南部，東經(jīng)117°，北緯24°，是漳州市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化中心，被譽(yù)為“田園都市，生態(tài)之城”，區(qū)位條件優(yōu)越，對(duì)外交通便捷，母親河九龍江跨越全區(qū)。目前，漳州中心城區(qū)“五湖四?！?、“古城街區(qū)”、“江濱公園”的建設(shè)已具規(guī)模，城市環(huán)境得到了充分的改善，走出了一條“生態(tài)+”的發(fā)展道路，“城中有林，城中有花，城中有湖”的生態(tài)格局漸已形成。隨著城市發(fā)展，薌城區(qū)中心城區(qū)逐步由市區(qū)六個(gè)街道向外擴(kuò)張。漳州市高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)的成立，九龍江以南用地劃入高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。因此，本次研究區(qū)的用地范圍主要是薌城區(qū)中心城區(qū)環(huán)城路內(nèi)，九龍江以北的薌城區(qū)行政界線范圍內(nèi)用地。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃（圖1），該研究區(qū)主要規(guī)劃為城鎮(zhèn)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地，其他類型用地規(guī)模較小。

2 研究方法

2.1 研究對(duì)象選擇

從城市土地經(jīng)營管理角度分析，城市中心城區(qū)開發(fā)的土地主要是通過土地拍賣的經(jīng)營性土地，即規(guī)劃用途為居住用地和商業(yè)用地的土地。該類用地是城市建設(shè)用地最主要的組成部分，對(duì)區(qū)位和市場(chǎng)敏感性極高。研究區(qū)近十年土地開發(fā)情況表明，居住用地和商業(yè)用地開發(fā)占全部土地開發(fā)面積的80%以上，故本文主要以居住用地和商業(yè)用地為對(duì)象展開研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度分析。

圖1 研究區(qū)土地利用總體規(guī)劃圖

2.2 影響因子體系構(gòu)建

就城市土地開發(fā)的強(qiáng)度而言，影響城市土地開發(fā)的因素很多，包括人口規(guī)模、GDP、工業(yè)規(guī)模、人口密度等因素，但從目前城市開發(fā)的實(shí)際情況出發(fā)，此類宏觀因素在實(shí)際土地開發(fā)過程中影響并不大。本文從小城市土地開發(fā)的實(shí)際影響因素入手，分析研究區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀及近十年出讓情況，將影響土地開發(fā)的因素分為促進(jìn)土地開發(fā)因素和限制土地開發(fā)因素。促進(jìn)土地開發(fā)因素主要從交通因素、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)因素、環(huán)境因素三方面進(jìn)行遴選。交通區(qū)位主要考慮交通通達(dá)性，遴選出主干道、次干道、交通場(chǎng)站三個(gè)影響因子?；A(chǔ)設(shè)施服務(wù)因素是城市生活必不可少的要素，遴選出教育服務(wù)、商業(yè)商圈、醫(yī)療服務(wù)三個(gè)影響因子。隨著人們生活水平的提高，對(duì)周邊環(huán)境的要求也越來越高，周邊生態(tài)環(huán)境的好壞對(duì)城市土地開發(fā)的影響越來越突出，環(huán)境因素主要考慮生態(tài)環(huán)境及人文景觀，遴選出河流沿岸、公園綠地、景觀街區(qū)三個(gè)影響因子。限制土地開發(fā)因素包括基本農(nóng)田、水源地、采礦塌陷區(qū)等不允許開發(fā)用地和滯洪區(qū)、自然保護(hù)地、風(fēng)景名勝用地、陡坡地、鐵路用地等限制土地開發(fā)用地。根據(jù)研究區(qū)土地利用總體規(guī)劃，研究區(qū)內(nèi)無基本農(nóng)田、水源地、采礦塌陷區(qū)等不允許開發(fā)用地。本文通過促進(jìn)土地開發(fā)因素建立研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型，再結(jié)合現(xiàn)狀容積率及建筑密度對(duì)基準(zhǔn)模型進(jìn)行修正并剔除限制土地開發(fā)影響因素，形成研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度模型（圖 2）。

2.3 各因素權(quán)重的確定

在土地開發(fā)強(qiáng)度評(píng)價(jià)研究過程中，科學(xué)合理地制定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重對(duì)于評(píng)價(jià)結(jié)果非常重要。確定影響因素權(quán)重的方法很多，有層次分析法、熵權(quán)法、特爾斐法、主成分分析法等，其中層次分析法和熵權(quán)法較為常用，兩種方法各有所長(zhǎng)。層次分析法可以通過分層分析圖清楚的看出地塊受哪些因素影響及其影響的輻射范圍，但是判斷矩陣受人為因素影響較大。熵權(quán)法屬于客觀賦權(quán)法，通過對(duì)多個(gè)土地樣本進(jìn)行評(píng)價(jià)后進(jìn)行賦權(quán)。但熵權(quán)法僅分析底層指標(biāo)，忽略影響因素之間的聯(lián)系，無法進(jìn)行分層展示。本文采用層次分析法和熵權(quán)法進(jìn)行綜合賦值，取各方法優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)效果疊加。

圖2 研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度研究路線圖

層次分析法（AHP）是靈活便捷的多目標(biāo)決策分析方法[7]，在本文應(yīng)用步驟：對(duì)研究區(qū)的現(xiàn)狀土地開發(fā)情況進(jìn)行分析后確定目標(biāo)層為建立土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型，中間層為交通因素、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、環(huán)境因素，指標(biāo)層為主干道、次干道等九個(gè)促進(jìn)土地開發(fā)影響因素；再對(duì)比因素間的重要性，形成各層次元素的判斷矩陣；通過方根法計(jì)算出判斷矩陣的特征向量即九個(gè)促進(jìn)土地開發(fā)影響因素權(quán)重；最終進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果小于0.01，即權(quán)重符合要求。

熵權(quán)法通過樣本中各指標(biāo)的差異性程度，運(yùn)用信息熵計(jì)算出指標(biāo)的熵權(quán)，對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行修正賦值[8]。本文應(yīng)用步驟：取近十年薌城區(qū)開發(fā)及出讓的經(jīng)營性土地為樣本，以促進(jìn)土地開發(fā)的影響因素為評(píng)價(jià)指標(biāo)，Cij表示i（i=1,2,…,m）個(gè)土地樣本第j（j=1,2,…,n）個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的值，形成原始數(shù)據(jù)矩陣X=(Cij)m×n。

2.3.1 原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。對(duì)于給定的k個(gè)土地樣本 X1,X2,…,Xk，其中 Xi=｛X1,X2,…,Xn｝。對(duì)促進(jìn)土地開發(fā)的因素標(biāo)準(zhǔn)化Yi=｛Y1,Y2,…,Yk｝。標(biāo)準(zhǔn)化公式：

2.3.2 計(jì)算各指標(biāo)的信息熵。設(shè)定第j個(gè)促進(jìn)土地開發(fā)影響因素信息熵為Ej，計(jì)算公式：

如果促進(jìn)土地開發(fā)影響因素的信息熵Ej越小，說明該因素的變異性程度越大，對(duì)結(jié)果的影響作用越大，權(quán)重越高。如果影響因素的信息熵Ej越大，說明該因素的變異性程度越小，對(duì)結(jié)果的影響作用越小，權(quán)重也就越小。

2.3.3 確定各指標(biāo)的權(quán)重。根據(jù)信息熵的公式，計(jì)算各影響因素的信息熵E1,E2,…,Ej，通過信息熵計(jì)算其權(quán)重。

根據(jù)層次分析法和熵權(quán)法計(jì)算得各影響因素權(quán)重（表 1）。

2.4 建立土地開發(fā)基準(zhǔn)強(qiáng)度模型

依托研究區(qū)現(xiàn)狀對(duì)促進(jìn)土地開發(fā)影響因素指標(biāo)層的輻射范圍區(qū)進(jìn)行分類賦值（表2）。

表1 城市土地開發(fā)影響因素權(quán)重分配表

運(yùn)用GIS對(duì)指標(biāo)層進(jìn)行距離分析，并按權(quán)重進(jìn)行加權(quán)分析，形成三方面影響因素分析圖。再通過對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行疊加分析，根據(jù)研究區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)對(duì)開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型進(jìn)行去破碎化處理后得研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型（圖3）。

通過研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型看出，土地開發(fā)的強(qiáng)度隨著中心點(diǎn)位置呈現(xiàn)發(fā)散遞減趨勢(shì)，符合區(qū)位論的原則，普遍適用于城市中心城區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度現(xiàn)狀。

2.5 修正土地開發(fā)強(qiáng)度模型

基準(zhǔn)模型僅僅考慮交通因素、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)及環(huán)境因素等促進(jìn)土地開發(fā)的因素，忽略每個(gè)城市特有的建設(shè)軌跡和發(fā)展歷程，結(jié)合研究區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行合理修正，確保更全面的構(gòu)建城市土地開發(fā)強(qiáng)度模型。

表2 促進(jìn)土地開發(fā)影響因素分類賦值表

圖3 基準(zhǔn)模型構(gòu)建過程圖

為直觀的反映研究區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀，運(yùn)用GIS通過研究區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)和地籍?dāng)?shù)據(jù)的疊加提取數(shù)據(jù)運(yùn)算進(jìn)行空間賦值，得出研究區(qū)現(xiàn)狀容積率分布圖（圖4）和現(xiàn)狀建筑密度分布圖（圖5）。從圖中可以看出，研究區(qū)東南部地塊容積率較高，大部分容積率都達(dá)到2.0以上。東北部、北部以及西部地塊容積率較低，絕大部分低于2.0，特別是西部和研究區(qū)北部邊緣，容積率小于1.0的地塊居多。建筑密度大于40%的地塊主要集中在九龍江沿岸、古城景觀街區(qū)和商業(yè)街區(qū)周邊，研究區(qū)北部、西部建筑密度小于20%的地塊較多。

分析研究區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，早期城市土地尚未實(shí)行連片開發(fā)，按開發(fā)難易程度進(jìn)行城市土地開發(fā)，因此出現(xiàn)研究區(qū)北部、西部部分地塊容積率和建筑密度大的情況。結(jié)合開發(fā)現(xiàn)狀對(duì)基準(zhǔn)模型進(jìn)行修正后剔除限制土地開發(fā)因素的修正模型（圖6）。

3 結(jié)果與分析

3.1 土地開發(fā)強(qiáng)度分析

對(duì)比現(xiàn)狀土地開發(fā)和土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度主要受交通區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)因素、環(huán)境因素影響較大，并且符合區(qū)位論的距離衰減原則，采用交通區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)因素、環(huán)境因素作為促進(jìn)土地開發(fā)的影響因素分析土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型切合實(shí)際。

圖4 研究區(qū)現(xiàn)狀容積率分布圖

圖5 研究區(qū)現(xiàn)狀建筑密度分布圖

通過修正的土地開發(fā)強(qiáng)度模型分析，將研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度分為四級(jí)，分別為高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)、強(qiáng)度開發(fā)區(qū)、中強(qiáng)度開發(fā)區(qū)、弱強(qiáng)度開發(fā)區(qū)。高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)主要是圍繞古城街區(qū)和中山公園發(fā)散區(qū)域，該區(qū)域是中心城區(qū)文化發(fā)源地，地理位置優(yōu)越，區(qū)位性強(qiáng)，臨近江濱和中山公園，有聞名的孔廟、石牌坊等文化遺產(chǎn)，文化肌理濃厚，商業(yè)氛圍強(qiáng)烈。自重修古城街區(qū)后，該區(qū)域已成為中心城區(qū)最繁華的地區(qū)，也是當(dāng)?shù)厝嗣窈陀慰偷挠斡[勝地。較強(qiáng)開發(fā)區(qū)圍繞高強(qiáng)開發(fā)區(qū)向外發(fā)散，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)齊全，幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、三甲醫(yī)院等分布在不同的位置，有良好的周邊環(huán)境，公園綠地分布其中，交通發(fā)達(dá)，使其成為較強(qiáng)開發(fā)區(qū)。中強(qiáng)開發(fā)區(qū)分布在中心城區(qū)周邊，包括北部一些安置房、廉租房等項(xiàng)目用地和東部九龍大道沿線用地，九龍大道是薌城區(qū)和龍文區(qū)的主要分界線，沿線四季花海及萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目落地有效地推動(dòng)該區(qū)域的開發(fā)。弱強(qiáng)度開發(fā)區(qū)主要集中在北部和西部，現(xiàn)狀交通較差，基礎(chǔ)設(shè)施欠缺，環(huán)境景觀尚未建設(shè)完成，遠(yuǎn)離市中心，開發(fā)強(qiáng)度較弱。

3.2 土地開發(fā)潛力區(qū)分析

根據(jù)研究區(qū)土地開發(fā)潛力分布（圖7）顯示，研究區(qū)開發(fā)潛力強(qiáng)的區(qū)域集中在西部和北部，開發(fā)潛力中等的區(qū)域分散在研究區(qū)邊緣。

開發(fā)潛力高的西部片區(qū)地塊整體性好，地塊間空間分布緊湊，具有臨近江濱的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，西部片區(qū)已規(guī)劃為西湖片區(qū)，目前土地征遷工作基本完成，公園、教育資源、商場(chǎng)等在緊鑼密鼓地籌建，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的逐步完善加上豐富的環(huán)境資源將提升西部片區(qū)的整體價(jià)值。北部片區(qū)主要是北環(huán)城路沿線的土地，該片區(qū)臨近主干道，地塊完整，但地塊間空間分布整體性較弱于西部片區(qū)。在該片區(qū)增設(shè)教育資源、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，利用地形和風(fēng)景名勝用地建設(shè)成景觀點(diǎn)，創(chuàng)造有利的區(qū)位條件，將會(huì)很大程度促進(jìn)北部片區(qū)發(fā)展。

開發(fā)潛力中等區(qū)域主要是城市土地開發(fā)的歷史遺留區(qū)域，空間上呈現(xiàn)破碎化斑塊，被已建成小區(qū)包圍。這部分用地建筑密度高，周邊區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越，交通通達(dá)性也較好，但是開發(fā)難度較大，開發(fā)成本高，對(duì)周邊建成小區(qū)影響突出，開發(fā)潛力較弱，需要在城市更新中進(jìn)行逐步投入開發(fā)。

4 結(jié)論

本文以薌城區(qū)中心城區(qū)為例，運(yùn)用層次分析法和熵權(quán)法綜合賦權(quán)分析，建立小城市土地開發(fā)強(qiáng)度模型，結(jié)合現(xiàn)狀土地開發(fā)狀態(tài)進(jìn)行修正后分析土地開發(fā)強(qiáng)度和潛力開發(fā)區(qū)的空間分布。結(jié)果表明：（1）選取交通區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)因素、環(huán)境因素作為促進(jìn)土地開發(fā)的影響因素切合城市土地開發(fā)情況。（2）小城市土地開發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型符合區(qū)位論，總體呈現(xiàn)中心發(fā)散遞減的空間分布模式，但不同城市發(fā)展情況不同需要結(jié)合實(shí)際對(duì)基準(zhǔn)模型進(jìn)行修正。（3）小城市土地開發(fā)的潛力受開發(fā)強(qiáng)度影響，適當(dāng)增加促進(jìn)土地開發(fā)的影響因素將有效推動(dòng)土地開發(fā)。

圖6 修正的研究區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度模型

圖7 研究區(qū)開發(fā)潛力空間分布圖