馬欣　毛星海

摘要：依據(jù)黨的十九大報(bào)告確立的新時(shí)代國(guó)家戰(zhàn)略，從四大方面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行前景分析研究。一是黨的十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響;二是從經(jīng)濟(jì)人口、婚姻狀況變更、城鎮(zhèn)化率、中心城市引領(lǐng)作用及三四線城市互補(bǔ)作用進(jìn)行分析;三是從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析;四是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)十年的發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);未來(lái)十年;前景分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0027-36 收稿日期：2019-07-10

作者簡(jiǎn)介：馬欣、毛星海，南京玻璃纖維研究設(shè)計(jì)院有限公司地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部。

第二個(gè)層面從電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的沖擊進(jìn)行分析。隨著電商的崛起，實(shí)體商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)也發(fā)生著深刻的變化，一是從傳統(tǒng)消費(fèi)到新興消費(fèi)。以衣食住行為代表的傳統(tǒng)消費(fèi)比重趨于下行，新興消費(fèi)占比則趨于上行。二是從數(shù)量消費(fèi)轉(zhuǎn)化為質(zhì)量消費(fèi)。飲食類消費(fèi)中膳食均衡、健康被賦予了更高的權(quán)重，耐用品消費(fèi)中舒適化和智能化成為新的方向。三是從物質(zhì)消費(fèi)升級(jí)為服務(wù)消費(fèi)。消費(fèi)并不僅限于有形的商品領(lǐng)域，無(wú)形的服務(wù)消費(fèi)重要性得到凸顯。電子商務(wù)主要沖擊的是傳統(tǒng)實(shí)體零售業(yè)，但是，不同業(yè)態(tài)零售物業(yè)受電子商務(wù)的影響卻各不相同，其中對(duì)于體驗(yàn)式購(gòu)物、以提供多類別服務(wù)及便捷性為導(dǎo)向性購(gòu)物是電子商務(wù)缺失的?；谝陨戏治?，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)提出如下建議：（1）提高購(gòu)物體驗(yàn)性：通過(guò)提高消費(fèi)服務(wù)、購(gòu)物環(huán)境以及其他消費(fèi)體驗(yàn)，可以提高傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。即便電子商務(wù)繼續(xù)發(fā)展，在一段很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，依然無(wú)法對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的這一方面進(jìn)行替代，因此，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該把握這一方面優(yōu)勢(shì)，抵御電子商務(wù)的沖擊。（2）更優(yōu)良的布局設(shè)計(jì)：商業(yè)體內(nèi)部可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的布局設(shè)計(jì)，從而使得消費(fèi)者可以方便的在進(jìn)行購(gòu)物時(shí)瀏覽到更多的商品，從而降低傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)多樣性以及便捷性的缺失。（3）借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力：利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行廣告營(yíng)銷，同時(shí)，向消費(fèi)者提供最新的商品咨詢，讓消費(fèi)者先在網(wǎng)上進(jìn)行了解，再到店面進(jìn)行體驗(yàn)，既提高了多樣性，又使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)更容易購(gòu)買到自己心儀的商品，從一定程度上降低了實(shí)體店購(gòu)物的交通成本?？偠灾?，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)作為服務(wù)新一代消費(fèi)者的必要工具是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型繞不開的道路。

由此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)一些新的變化和趨勢(shì)：（1）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)尤其是電商對(duì)實(shí)體零售的沖擊十分明顯，天貓“雙十一”一天的電商銷售額抵得上實(shí)體百貨一年的業(yè)績(jī)。（2）分區(qū)域看，市場(chǎng)供需分化也進(jìn)一步加劇，北上廣深四個(gè)一線城市由于人口基數(shù)大，人均擁有購(gòu)物中心面積水平較低，而且雖然人口不斷涌入，商業(yè)地產(chǎn)的供給在一線城市處于較安全的區(qū)間;而部分弱二、三線城市，如沈陽(yáng)、常州、佛山等人均購(gòu)物中心面積已經(jīng)遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，面臨商業(yè)總量過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。這種區(qū)間供需分化隨著城市間發(fā)展差異拉大還將進(jìn)一步加劇。（3）商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的不斷變化，特別是體驗(yàn)式消費(fèi)的悄然興起對(duì)傳統(tǒng)零售百貨帶來(lái)的沖擊。隨著電商的興起和快速發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣、生活理念也在發(fā)生改變，人們更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境、服務(wù)買單，吃飯、看電影成為消費(fèi)者在各大購(gòu)物中心消費(fèi)頻次最多的消費(fèi)項(xiàng)目，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在快速崛起，領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)逐漸壓縮零售百貨的業(yè)態(tài)比例，而提高餐飲、娛樂(lè)、美妝、親子等休閑娛樂(lè)需求業(yè)的招商規(guī)模和比重。這其中，兒童消費(fèi)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中體驗(yàn)型業(yè)態(tài)新一輪增長(zhǎng)點(diǎn)。二孩政策放開后，可以預(yù)見0-14歲人口比例未來(lái)10年將有所上升，這給兒童消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)窗口。市場(chǎng)調(diào)查顯示，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)人均停留時(shí)間為1小時(shí)，而家庭式、親子型購(gòu)物中心平均停留時(shí)間高達(dá)4.3小時(shí)，兒童消費(fèi)的同時(shí)也帶動(dòng)家長(zhǎng)的隨機(jī)性消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升。（4）線上與線下融合，全渠道發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的可能唯一的出路。

在歷史大潮的當(dāng)下，服務(wù)業(yè)特別是商業(yè)領(lǐng)域關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)、電商與實(shí)體店間的現(xiàn)狀和關(guān)系有各種不同的認(rèn)識(shí)，更多的是悲觀意識(shí)，但如果冷靜的從商業(yè)本質(zhì)及電商的發(fā)展去辯證的看問(wèn)題，相互間有機(jī)的分析也許會(huì)得到新的啟發(fā)、新的判斷。

電商的蓬勃發(fā)展，讓實(shí)體店遭遇“關(guān)店潮”，由此就認(rèn)為是電商沖擊了實(shí)體店，事實(shí)是優(yōu)秀的實(shí)體企業(yè)依然有生命力。實(shí)際上電商和實(shí)體從來(lái)不是一對(duì)“敵人”，只不過(guò)存在方式不同，各有千秋。未來(lái)將沒(méi)有電商和實(shí)體的區(qū)分，只有跟得上時(shí)代和跟不上時(shí)代的區(qū)分。目前無(wú)論是實(shí)體店還是電商都存在生存壓力，從實(shí)體店的角度看，目前的實(shí)體店更多的是當(dāng)成一種買賣的渠道，沒(méi)有服務(wù)的意識(shí)，更沒(méi)有服務(wù)精神，無(wú)法提升產(chǎn)品的附加值。單純依靠差價(jià)賺利潤(rùn)，這種實(shí)體店早晚都會(huì)必被淘汰。如果只是一種銷售渠道，電商顯然是更與時(shí)俱進(jìn)的方式：成本更低（沒(méi)有房租）、足不出戶、比價(jià)更方便、款式更多樣等等。于是，認(rèn)為實(shí)體店將被電商取代，但問(wèn)題是電商的運(yùn)營(yíng)成本也越來(lái)越高。電商的困境已經(jīng)三年前就開始了，所有的電商平臺(tái)都遭遇到了流量瓶頸，利潤(rùn)增長(zhǎng)趨于放緩，市場(chǎng)需求幾近飽和。而“雙十一”的本質(zhì)其實(shí)是先抑制需求再集中式爆發(fā)，所以形成了“雙十一”當(dāng)天的消費(fèi)井噴，數(shù)據(jù)看起來(lái)漂亮而已。電商雖然沒(méi)有房租，但是要有線上運(yùn)營(yíng)成本，包括廣告、活動(dòng)、人員、客服、快遞等等?，F(xiàn)在開一家“網(wǎng)店”的成本已經(jīng)超過(guò)實(shí)體店房租了，獲客成本越來(lái)越高，比如對(duì)于有的淘寶店來(lái)說(shuō)，每引來(lái)一位顧客的成本大概已達(dá)80元上下，但是很多商品的售價(jià)都不到80元。究其根本，是電商總把自己當(dāng)成“比價(jià)的工具”，同一個(gè)網(wǎng)站去橫向比，不同網(wǎng)站就縱向比，于是產(chǎn)品利潤(rùn)越來(lái)越薄;而同時(shí)依靠流量去獲客的成本越來(lái)越高，導(dǎo)致線上運(yùn)營(yíng)成本不斷攀升。

中國(guó)的商業(yè)正在形成這樣一種平衡：電商的運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)攀升，越來(lái)越接近“實(shí)體店”的房租;而實(shí)體店吸引消費(fèi)者的成本也不斷增加，越來(lái)越接近“網(wǎng)店”的獲客成本;于是雙方開始僵持。究其根本，無(wú)論是實(shí)體店還是電商，賺錢的根本邏輯沒(méi)有變，就是這四個(gè)字：薄利多銷。不求質(zhì)量只求數(shù)量;不要品質(zhì)只要利潤(rùn)。這就是中國(guó)商業(yè)目前最大的通病，但是這條路被我們走到了極致，走絕了。越過(guò)于關(guān)注結(jié)果，越容易失去結(jié)果。

那么無(wú)人超市是商業(yè)未來(lái)嗎？為了突破現(xiàn)狀，商業(yè)運(yùn)營(yíng)開始借助科技創(chuàng)新進(jìn)行商業(yè)升級(jí)。比如無(wú)人超市，從快捷程度上來(lái)講，這些好像確實(shí)方便了消費(fèi)者購(gòu)物。無(wú)人超市的核心價(jià)值是它的投入、運(yùn)營(yíng)成本上比普通實(shí)體店更低，此前有數(shù)據(jù)顯示它的整體運(yùn)營(yíng)成本不到傳統(tǒng)便利店的15%。但是，它并沒(méi)有真正的解決商業(yè)的核心問(wèn)題。

未來(lái)商業(yè)比拼的，并不是誰(shuí)的成本更低，而是誰(shuí)的服務(wù)更好！如果商業(yè)運(yùn)營(yíng)思維還停滯在“誰(shuí)的成本更低”這個(gè)階段，那將永遠(yuǎn)都是停留在價(jià)格戰(zhàn)、模仿、粗制濫造的階段，更可悲的是：我們根本沒(méi)有理解商業(yè)的本質(zhì)。

零售業(yè)已從一個(gè)交易的時(shí)代，進(jìn)入到一個(gè)關(guān)系的時(shí)代。商家可以在實(shí)體店上大動(dòng)手腳，從而營(yíng)造出一種無(wú)與倫比的消費(fèi)場(chǎng)景，但是電商是通過(guò)電腦和智能手機(jī)進(jìn)行交易，所以很難向消費(fèi)者提供獨(dú)特體驗(yàn)，它們必須尋求突破！未來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)思維首先是站在“以人為本”的立足點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新思考，它應(yīng)包含以下幾點(diǎn)核心內(nèi)容：（1）融入社會(huì)功能新業(yè)態(tài);植入了最新科技和最新理念，將“娛樂(lè)”“教育”“購(gòu)物”完美融合，讓商場(chǎng)成為區(qū)域消費(fèi)人群的新娛樂(lè)核心，全面融入居民生活。同時(shí)融入各種社會(huì)功能，吸引更廣區(qū)域的消費(fèi)客群，增加消費(fèi)粘性。（2）暖心的服務(wù)細(xì)節(jié);商業(yè)服務(wù)全部都是細(xì)節(jié)，通過(guò)商場(chǎng)讓消費(fèi)者享受到更多附加服務(wù)。從服務(wù)的細(xì)節(jié)中讓人暖心，將服務(wù)的理念化作有溫度的商業(yè)服務(wù)。以此默默的傳達(dá)出對(duì)顧客的尊重與體貼。這個(gè)尺度唯一的標(biāo)準(zhǔn)是人——對(duì)人的尊重與關(guān)注。（3）匠人品質(zhì)打造家的延伸;以匠人的專注精神來(lái)打造實(shí)體業(yè)，以精益求精的精神專注于每個(gè)消費(fèi)細(xì)節(jié)，使商業(yè)運(yùn)營(yíng)在持續(xù)不斷的專注中獲得提升。這種匠心是實(shí)體業(yè)保持旺盛生命力的源泉。（4）更注重逛的樂(lè)趣而不是價(jià)格;消費(fèi)者觀念的變化，目前的商場(chǎng)承載的作用不僅是購(gòu)物，更多是讓消費(fèi)者享受逛的樂(lè)趣，這將是消費(fèi)者的首要理由，而第二位的理由才是購(gòu)物。（5）品質(zhì)至上打造特有賣點(diǎn);當(dāng)下80、90后乃至00后的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)已從原先實(shí)用主義轉(zhuǎn)向精致主義，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)猶為注重，如何能為消費(fèi)者提供對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品需求，將成為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素。（6）費(fèi)心讓消費(fèi)者滿意;無(wú)論是商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)還是商場(chǎng)內(nèi)部的場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，從一開始就要尊重商業(yè)定位再出具體設(shè)計(jì)。細(xì)節(jié)決定成敗，消費(fèi)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)建筑、場(chǎng)景、產(chǎn)品、服務(wù)都是站在消費(fèi)者的角度去思考，最終也必然得到消費(fèi)者的垂愛。（7）商場(chǎng)無(wú)敵的售后服務(wù);買好東西之后，如果不想拎著大包小裹回家，可以委托商場(chǎng)打包送貨上門。這一服務(wù)并不局限于家電等大件商品，任何服飾、鞋子、皮包、日用品等都可以直接送到客人家中或酒店房間。在線零售商也可以利用實(shí)體店實(shí)現(xiàn)就近配送。由此讓電商體系與實(shí)體店之間形成共存共榮的關(guān)系，而不是絕對(duì)的你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（8） O2O思維讓電商實(shí)體店相融;電子商務(wù)平臺(tái)和實(shí)體店同步銷售的服務(wù)。消費(fèi)者從電子商務(wù)平臺(tái)上購(gòu)買的商品可在該百貨店的實(shí)體店取貨，實(shí)體店內(nèi)斷貨的商品也可通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)選購(gòu)。對(duì)新形勢(shì)下的顧客消費(fèi)需求，不是拒絕新的購(gòu)物模式，而是與時(shí)俱進(jìn)，積極打造網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)和開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)，以應(yīng)對(duì)沖擊。（9）互贏合作的生態(tài)商業(yè)圈;通過(guò)現(xiàn)有分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、從而構(gòu)建地上地下，商業(yè)圈區(qū)域內(nèi)以點(diǎn)帶面的網(wǎng)狀商業(yè)生態(tài)圖，并且通過(guò)形成的商圈聯(lián)合推出營(yíng)銷活動(dòng)。未來(lái)商業(yè)的本質(zhì)正如《論真理》里中有一句哲學(xué)名言：“人是萬(wàn)物的尺度，人存在時(shí)萬(wàn)物存在，人不存在時(shí)萬(wàn)物不存在。”未來(lái)萬(wàn)物唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是“人”，一切都因討好了“人”而存在。討好“人”的程度，決定了你存在的價(jià)值。商品也是如此，必須體現(xiàn)對(duì)人的尊重與關(guān)注。商業(yè)本質(zhì)是正在從“買賣關(guān)系”過(guò)度到“服務(wù)關(guān)系”。我們正處在消費(fèi)者渴求物質(zhì)和精神雙重需求的變革時(shí)代。

未來(lái)，商業(yè)爭(zhēng)奪的是出生于80、90年代的消費(fèi)群，這群人生下來(lái)就不缺物質(zhì)、不缺產(chǎn)品，他們需要的是一種“關(guān)懷”，這種關(guān)懷更需要面對(duì)面的交流與觸覺(jué)才能體現(xiàn)。未來(lái)那些只是賣東西的實(shí)體店將越來(lái)越?jīng)]有競(jìng)爭(zhēng)力，而那些能為用戶提供獨(dú)有體驗(yàn)的實(shí)體店將脫穎而出。這就是“消費(fèi)升級(jí)”的本質(zhì)：零售業(yè)已從一個(gè)交易的時(shí)代，進(jìn)入到一個(gè)關(guān)系、體驗(yàn)的時(shí)代，商家可以在實(shí)體店上大動(dòng)手腳，從而營(yíng)造出一種無(wú)與倫比的消費(fèi)場(chǎng)景，但是電商是通過(guò)電腦和智能手機(jī)進(jìn)行交易，所以很難向消費(fèi)者提供獨(dú)特體驗(yàn)，它們必須尋求突破！這就是“需求升級(jí)”的本質(zhì)：消費(fèi)者需要從對(duì)產(chǎn)品的滿意感轉(zhuǎn)型為精神層面的滿足感。以前是人隨物動(dòng)，現(xiàn)在是物隨人心。屆時(shí)商家的文化、創(chuàng)新、體驗(yàn)及情懷，都將英雄有用武之地！

第三個(gè)層面是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展情景，正如有變化就有新契機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇期。

未來(lái)的商業(yè)已進(jìn)入到體驗(yàn)式商業(yè)時(shí)代，它必將成為城市商業(yè)地產(chǎn)新爆點(diǎn)，體驗(yàn)式商業(yè)是指一種以休閑娛樂(lè)為主，購(gòu)物為輔的城市購(gòu)物中心。強(qiáng)調(diào)從人們的生活情境出發(fā)，塑造人們的感官體驗(yàn)及心理認(rèn)同，并且通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境、獨(dú)特的建筑及城市風(fēng)格的融合營(yíng)造出刺激消費(fèi)意識(shí)和購(gòu)物行為的別致休閑消費(fèi)場(chǎng)所。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種不足或單一，特色品牌數(shù)量有限，導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)的主題定位“名存實(shí)亡”。而且人們的消費(fèi)習(xí)慣也正在發(fā)生巨大改變，消費(fèi)行為已經(jīng)不再是單純的購(gòu)物，而是向精神層面的滿足延伸。所以新型的體驗(yàn)型商業(yè)購(gòu)物中心必然成為商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)所在。體驗(yàn)式商業(yè)的特征主要包括以下幾點(diǎn)。

一是豐富的戶外空間景觀。景觀設(shè)計(jì)提倡的體驗(yàn)式消費(fèi)潮流，不僅注重消費(fèi)者消費(fèi)過(guò)程，還提供了一個(gè)溫馨舒適的購(gòu)物環(huán)境，把商業(yè)空間環(huán)境因素帶來(lái)的“知性的滿足”這一概念深入貫穿到人們的思想中去，讓設(shè)計(jì)真正體現(xiàn)消費(fèi)者的意原。以站在消費(fèi)者的角度設(shè)計(jì)為本，兼顧功能與美觀，達(dá)到現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)式景觀的要求。

二是適宜的空間尺度。商業(yè)空間作為消費(fèi)者活動(dòng)發(fā)生的場(chǎng)所，需要保持開闊性，利用廣場(chǎng)空間、路燈、植物等分割功能空間，既保證空間的通透感，又隱蔽了部分區(qū)域，達(dá)到了似隔非隔、相互交融的效果。進(jìn)而打破購(gòu)物中心與城市的界限，營(yíng)造舒適、不呆板的公共空間。

三是獨(dú)一無(wú)二的主題定位。商業(yè)綜合體作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，在其不同的發(fā)展階段，應(yīng)該根據(jù)地段、區(qū)域、消費(fèi)人的特點(diǎn)開發(fā)，形成擁有獨(dú)特理念、文化與創(chuàng)意的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品，呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。在這種理念的支持下，每個(gè)商業(yè)綜合體都應(yīng)該有其獨(dú)特的一面，達(dá)到外立面、屋頂、室外雕塑，小到場(chǎng)內(nèi)休息椅、防火門的裝飾，都可以成為系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，讓消費(fèi)者深感購(gòu)物環(huán)境的特色，給消費(fèi)者不一樣的體會(huì)感受。

四是獨(dú)具特色的建筑設(shè)計(jì)。借助獨(dú)具特色的建筑設(shè)計(jì)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建筑本身就能夠吸引人們到達(dá)的觀光場(chǎng)所的話，商業(yè)本質(zhì)會(huì)更好體現(xiàn)。比如日本的難波公園，把購(gòu)物中心定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來(lái)一片綠洲。彰顯了一種自然和諧的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園盡享體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)趣。

五是專注設(shè)計(jì)空間細(xì)節(jié)。如此較大的商業(yè)中，弧形動(dòng)線可能更易引起人們游逛的興趣，在商場(chǎng)里一定要給大家比較放松的感覺(jué)，如通道的燈光設(shè)置可能要有別于專賣店燈光，通道的燈光相對(duì)暗一些，業(yè)態(tài)的燈光強(qiáng)一些，使人在通道里有隱蔽感，從暗處看到業(yè)態(tài)，心理有一種放松的感覺(jué)。中庭設(shè)計(jì)在很大程度上給消費(fèi)者一個(gè)巨大的環(huán)境體驗(yàn)氛圍。此外，中庭還要具有引領(lǐng)消費(fèi)者的功能。如何有效吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到購(gòu)物中心的各處購(gòu)物、游玩是其設(shè)計(jì)中很重要的一部分。

六是引進(jìn)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。定位于高端也好，休閑也好，整個(gè)業(yè)態(tài)的設(shè)置和運(yùn)營(yíng)能力是否能夠達(dá)到要求，這是需要有所控制的。如果整個(gè)公共區(qū)域做的非常好，而業(yè)態(tài)的選擇未能與時(shí)俱進(jìn)也將影響商業(yè)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

七是注重后期營(yíng)運(yùn)中的主體推廣。要力圖為未來(lái)顧客創(chuàng)造一個(gè)不一樣的體驗(yàn)型商業(yè)場(chǎng)所。要十分注重保持其中租戶的活力，適合目標(biāo)顧客的喜好和變化，舉辦的互動(dòng)也要能夠保持跟他們的親近感。商場(chǎng)的體驗(yàn)氛圍怎樣，服務(wù)能不能帶給消費(fèi)者愜意的感覺(jué)都至關(guān)重要。讓人們感覺(jué)到去所在商業(yè)綜合體不但可以休閑娛樂(lè)和購(gòu)物，還能成為了解時(shí)尚信息的窗口。

體驗(yàn)式商業(yè)是傳統(tǒng)商業(yè)的升級(jí)，更關(guān)注消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的整體感受，是現(xiàn)在及未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)所向。這些商業(yè)形態(tài)將會(huì)催生出更多富于設(shè)計(jì)感的商業(yè)空間，進(jìn)而為都市綜合體帶來(lái)更好、更持久的商業(yè)氛圍和盈利能力。

除了體驗(yàn)式消費(fèi)，未來(lái)黑科技+娛樂(lè)+社交的都市綜合體也將帶來(lái)消費(fèi)新體驗(yàn)，如今隨著都市綜合體核心客群向90后、00后轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者需求和關(guān)注點(diǎn)已發(fā)生巨大變化，對(duì)他們而言，購(gòu)物不是唯一關(guān)注點(diǎn)，追求黑科技、享受個(gè)性化十足的娛樂(lè)體驗(yàn)和社交互動(dòng)，才是重點(diǎn)。對(duì)于新生商業(yè)來(lái)說(shuō)，了解客戶需求是關(guān)鍵。如何對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行透徹研究，通過(guò)深層次、高頻率的消費(fèi)互動(dòng)體驗(yàn)，撬動(dòng)新生代龐大的社交流量，從而打造出革新性體驗(yàn)mall，是在新消費(fèi)和數(shù)字化時(shí)代，贏得消費(fèi)者的關(guān)鍵。

當(dāng)前，三四線城市的新商業(yè)項(xiàng)目以純粹的商業(yè)標(biāo)桿為主;而一二線城市以“商業(yè)+”標(biāo)桿為主，其“商業(yè)+”在向縱深的領(lǐng)域推進(jìn)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)的升級(jí)和開發(fā)商的下沉，未來(lái)一二線城市商業(yè)的進(jìn)程將會(huì)逐步在三四線城市復(fù)制，這是商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)所在。

隨著信息科技的發(fā)展，信息化、智能化作為經(jīng)濟(jì)杠桿，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體培育新動(dòng)能。借助這些信息科技杠桿，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在構(gòu)筑新的核心驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率更高、形態(tài)更優(yōu)、全鏈條變得更加智慧。

放眼今天，世界正在進(jìn)入以信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，信息化、智能化作為經(jīng)濟(jì)杠桿，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體培育新動(dòng)能。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言，這是十分難得的機(jī)遇。

在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展大潮下，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)化升級(jí)和企業(yè)形態(tài)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，這些信息科技因子正迅速滲透到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，從而逐步構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)全新發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。

這種驅(qū)動(dòng)力至少明顯地體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是為商業(yè)地產(chǎn)開辟了頗具科技含量的試驗(yàn)田。通過(guò)系統(tǒng)地采用最新信息技術(shù)、智能技術(shù)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或在整個(gè)項(xiàng)目上、或在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部開辟專區(qū)，逐步建立一套可監(jiān)測(cè)可更新智能化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，從而探索出適合其發(fā)展道路或復(fù)制擴(kuò)張需求的“理想”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)版本。信息科技正逐步推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的變革。

二是線上線下相融合，即利用互聯(lián)網(wǎng)、電子支付等信息技術(shù)，逐步建立線上線下相融合的交易模式，延長(zhǎng)了企業(yè)的交易鏈條，拓展了交易的地理邊界。一方面，借力大型線上平臺(tái)的強(qiáng)大交易能力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商得以借船出海;另一方面，多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商利用便捷的信息科技技術(shù)，建立起覆蓋網(wǎng)絡(luò)端、移動(dòng)端等多種連接端口的自有線上交易平臺(tái)。如合生商業(yè)通過(guò)其自有的APP合生通，把線下銷售的場(chǎng)景搬到了線上，除了到現(xiàn)場(chǎng)逛街，還可以通過(guò)手機(jī)APP下單，打破了購(gòu)物中心的地理輻射局限。

三是將信息科技應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)全鏈條之中，打造一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術(shù)的全新的商業(yè)生態(tài)體系。這樣的商業(yè)生態(tài)體系，表現(xiàn)為形態(tài)更高級(jí)、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理。

從商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)來(lái)看，一方面，是利用最新信息科技來(lái)捕捉、適應(yīng)、把握消費(fèi)需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)的重構(gòu)。即通過(guò)一系列互聯(lián)網(wǎng)等智能手段收集銷售數(shù)據(jù)，從而捕捉消費(fèi)需求的變化態(tài)勢(shì)，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)供給端進(jìn)行針對(duì)性改造，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)、交換、消費(fèi)的社會(huì)生產(chǎn)流程的重構(gòu)，使得供需更加匹配，空間資源、內(nèi)容資源的利用效率更高。做體驗(yàn)式商業(yè)歸根結(jié)底都是在研究消費(fèi)者的心理，一個(gè)有生命力的品牌，必須在生活中隨著節(jié)奏、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的轉(zhuǎn)變能夠不斷地研究不同消費(fèi)者的需求，進(jìn)而才能打造出適應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。

另一方面，與適應(yīng)和把握消費(fèi)需求相同步，一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也在逐步探索利用現(xiàn)代信息科技來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)需求、引導(dǎo)消費(fèi)動(dòng)能的釋放。通過(guò)建立會(huì)員體系、消費(fèi)趨勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)等，開發(fā)商能更好地判斷出潛在消費(fèi)需求。在這一基礎(chǔ)上，開發(fā)商借助線上線下的一系列內(nèi)容服務(wù)體系，包括塑造IP、提煉創(chuàng)意活動(dòng)等，進(jìn)一步滿足消費(fèi)者需求。就分工而言，信息科技不僅直接作用于位于前端的交易服務(wù)體系，還將逐步延伸到商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，在居于后臺(tái)的一系列服務(wù)保障體系中落地生根。具體而言，在商業(yè)地產(chǎn)全鏈條中，包括供應(yīng)鏈體系、成本管理體系、物業(yè)管理體系、安保體系、交通照明等建筑節(jié)能體系中，現(xiàn)代信息科技的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，有效地降低成本、提升運(yùn)營(yíng)效率、提升服務(wù)質(zhì)量，逐漸開啟了商業(yè)地產(chǎn)的智能時(shí)代。大數(shù)據(jù)信息技術(shù)還在向商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條上進(jìn)一步延伸，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)的連接、融合，并進(jìn)一步為商業(yè)地產(chǎn)賦能。

另外在談到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)新的趨勢(shì)和特點(diǎn)中AI技術(shù)在商業(yè)中的運(yùn)作不得不提及，未來(lái)商業(yè)同時(shí)還是AI技術(shù)與商業(yè)的高速融合發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)也進(jìn)入了自身變革期，線上與線下融合的新零售模式興起，人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿黑科技大爆發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)逐漸進(jìn)入AI智能營(yíng)銷時(shí)代。互聯(lián)網(wǎng)背景下，大數(shù)據(jù)發(fā)展最為迅速，此應(yīng)用主要關(guān)注的是通過(guò)比如人臉識(shí)別技術(shù)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)習(xí)慣的大數(shù)據(jù)分析，以此更好地了解客戶，了解他們的喜好和行為。

商業(yè)的宿命就是競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們只有牢記服務(wù)美好生活的這一初心，把握城市更新和消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代機(jī)遇，通過(guò)塑造商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)筑發(fā)展高地，才能挑戰(zhàn)既往，才能無(wú)懼于未來(lái)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)可謂是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，能否轉(zhuǎn)變商業(yè)運(yùn)營(yíng)思想觀念并能有與時(shí)俱進(jìn)的服務(wù)理念將決定著商業(yè)開發(fā)企業(yè)的生死存亡。同時(shí)未來(lái)城市群將進(jìn)入新一輪的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇期。在數(shù)字化與全球化交融的時(shí)代，城市群的崛起將與中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度也必然是城市群未來(lái)發(fā)展的高度。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，外加政府對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的減稅去費(fèi)幫扶作用，各地的產(chǎn)業(yè)政策扶持，包括提振內(nèi)需的需求，林林總總的各類利好信息，讓更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)，雖然形式不一，但都劍指商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已然成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一片藍(lán)海。

5.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前景分析前，首先就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義進(jìn)行描述，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。通過(guò)整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力;幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。簡(jiǎn)言之產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)就是——空間服務(wù)商，時(shí)間合伙人。近十年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如涂，但同時(shí)也暴露出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亂象叢生，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地產(chǎn)利潤(rùn)持續(xù)走低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是，房企們的拿地沖動(dòng)卻未減退，“產(chǎn)業(yè)”勾地成為了主流玩法，一些具有“產(chǎn)業(yè)IP”屬性的實(shí)業(yè)企業(yè)也正加入其中。在此過(guò)程中，以“產(chǎn)業(yè)之名、行地產(chǎn)之實(shí)”的現(xiàn)象屢見不鮮。

實(shí)際上，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是房地產(chǎn)視角的名字，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)涵是“空間運(yùn)營(yíng)”?！翱臻g運(yùn)營(yíng)”需要的是“長(zhǎng)跑思維”下的深耕細(xì)作。這種商業(yè)邏輯，對(duì)于多年來(lái)已經(jīng)習(xí)慣“快拿地-快開發(fā)-快賣樓”的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是很難接受的。這一點(diǎn)也是各界詬病地產(chǎn)商參與園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城等項(xiàng)目開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的主要原因之一。的確，從各地實(shí)踐來(lái)看，干完地產(chǎn)跑路，留下產(chǎn)業(yè)爛攤子給政府的現(xiàn)象比比皆是?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”作為園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城開發(fā)運(yùn)營(yíng)“市場(chǎng)化”的必然產(chǎn)物，具有客觀存在意義。與政府相比，企業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商）主導(dǎo)園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城建設(shè)，其運(yùn)作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強(qiáng)大、運(yùn)營(yíng)服務(wù)更加專業(yè)。因此，政府應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，但與此同時(shí)，更要做好“裁判員”，提高“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”項(xiàng)目的篩選、識(shí)別能力，加大監(jiān)管。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將向產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)城融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從“住”“炒”轉(zhuǎn)向更廣范圍的“用”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于其本身可持續(xù)性發(fā)展，在不景氣的地產(chǎn)行業(yè)中，屬于朝陽(yáng)行業(yè)，未來(lái)前景廣闊。

新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)等都要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)國(guó)家戰(zhàn)略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合是發(fā)展的重要趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要素和城市的功能結(jié)合在一起才有更大的發(fā)展?jié)摿Α皥@區(qū)運(yùn)營(yíng)+配套”的產(chǎn)業(yè)新城模式將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大方向。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，可以從三個(gè)方面描述，第一，盈利空間可觀，目前國(guó)內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專門的市場(chǎng)研發(fā)部門。開發(fā)商中包括萬(wàn)達(dá)、復(fù)地、富力等大開發(fā)商在內(nèi)，京東等企業(yè)均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利性和低投入的驅(qū)使。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和收益率都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商。從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)披露年報(bào)來(lái)看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過(guò)60%。一般來(lái)說(shuō)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則可以達(dá)到8%。另外，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過(guò)去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代則剛剛來(lái)臨。第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人力結(jié)構(gòu)建設(shè)將是行業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)，中央出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)文件后，地方政府逐步產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)將更加市場(chǎng)化。組建專業(yè)化的運(yùn)作隊(duì)伍，招商隊(duì)伍，構(gòu)建完善的運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)，才能優(yōu)化人才隊(duì)伍、及時(shí)改進(jìn)管理理念、提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上解決政府運(yùn)營(yíng)管理人員少、專業(yè)化程度低、企業(yè)需求響應(yīng)滯后等諸多問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)商應(yīng)按照企業(yè)的需求將服務(wù)內(nèi)容分為若干模塊，如物業(yè)管理服務(wù)、融資擔(dān)保服務(wù)、企業(yè)咨詢服務(wù)和人力資源服務(wù)等，運(yùn)營(yíng)商將以專業(yè)經(jīng)營(yíng)或者專業(yè)服務(wù)外包的形式與廠家需求實(shí)現(xiàn)全面對(duì)接和即時(shí)響應(yīng)，使企業(yè)不出產(chǎn)業(yè)園區(qū)便可以解決所面臨的服務(wù)需求問(wèn)題。專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)體系是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，人力結(jié)構(gòu)建設(shè)也是重中之重。第三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演更加重要的角色，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)階段由過(guò)去兩位數(shù)增長(zhǎng)進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，顯示出放緩態(tài)勢(shì)。除此之外，固定資產(chǎn)的投資、財(cái)政收入、進(jìn)出口、外匯儲(chǔ)備等方面的數(shù)據(jù)也顯示出放緩的態(tài)勢(shì)。但是另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，比如消費(fèi)增長(zhǎng)非常平穩(wěn)、勞動(dòng)力就業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施投資加速、“一帶一路”所帶動(dòng)的對(duì)外直接投資增長(zhǎng)等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，從高速增長(zhǎng)到中高速增長(zhǎng)，這是一種規(guī)律性的變化，有其一定的合理性，其中有老齡化、過(guò)去的增長(zhǎng)模式過(guò)于粗放等原因，因此需要進(jìn)入“換檔期”，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。新常態(tài)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，依靠外需轉(zhuǎn)向更多的依靠?jī)?nèi)需，高投資轉(zhuǎn)向投資與消費(fèi)合理比例，從第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)并進(jìn)，從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值領(lǐng)域，從勞動(dòng)密集資源密集轉(zhuǎn)向技術(shù)密集、知識(shí)密集，這是個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)型需要?jiǎng)恿?，需要新?dòng)力。

展望未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景時(shí)，追本朔源先對(duì)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)名詞進(jìn)行剖析，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)實(shí)則是二個(gè)不同概念，產(chǎn)業(yè)是社會(huì)分工和生產(chǎn)力不斷發(fā)展的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)是社會(huì)各類分工的產(chǎn)物，它隨著社會(huì)各類行業(yè)分工而產(chǎn)生，它是專業(yè)性、系統(tǒng)性的，實(shí)際二者是無(wú)法掛鉤搭配在一起的，目前之所以業(yè)內(nèi)人仕都稱其“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)由粗放型產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型到集約型、產(chǎn)業(yè)鏈模式、由重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)轉(zhuǎn)向高科技、高賦能型的產(chǎn)業(yè)階段所運(yùn)應(yīng)而生的附加產(chǎn)物。從時(shí)間軸上來(lái)看，地產(chǎn)是空間載體的搭建者，講究的是短、平、快，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展是時(shí)間軸線的培育過(guò)程，是個(gè)需要時(shí)間積累的過(guò)程。從金融角度看，地產(chǎn)是可以通過(guò)短期資金密集投入即可產(chǎn)生效能的行業(yè)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的融資發(fā)展主要是基金為主，這與當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)，一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的亂相，風(fēng)險(xiǎn)較大讓銀行望而卻步，第二方面受金融改革的影響，銀行也不宜涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第三從金融的屬性來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能通過(guò)短期資金投入即能產(chǎn)生回報(bào)，它需要靠長(zhǎng)期的孜孜不倦的培育，所以產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般是通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金（包括行業(yè)基金、天使基金、種子基金）隨著時(shí)間的發(fā)酵來(lái)產(chǎn)生效能。但當(dāng)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)在可控的范圍內(nèi)時(shí)金融（銀行）亦可以落地。所以在發(fā)展期主要還是以各類基金扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主。

反觀未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的職能機(jī)關(guān)要改變思路，之前所推崇的“筑巢引鳳”的產(chǎn)業(yè)招商策略，由于缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到頭來(lái)只是一廂情愿。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要與高校與研究院及對(duì)應(yīng)的企業(yè)進(jìn)行橫向掛鉤，并通過(guò)企業(yè)在相應(yīng)階段進(jìn)行產(chǎn)業(yè)基金扶持，以此形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的閉環(huán)，最終形成持續(xù)性發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其次從社會(huì)資本介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來(lái)看一般分為二類，一類是自身有產(chǎn)業(yè)的，但希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)園來(lái)整合上、下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，從而更好的提升、提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于這樣以產(chǎn)業(yè)為支撐的運(yùn)作、發(fā)展做為政府層面將給予支持，助其發(fā)展。第二類是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的掛產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)開發(fā)之路的開發(fā)企業(yè)，這是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亂象叢生之源，由于無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，蓋好的房子，通過(guò)招商來(lái)解決開發(fā)資金回?cái)n問(wèn)題，以致園區(qū)內(nèi)各色小公司胡亂填塞，即無(wú)產(chǎn)業(yè)從屬關(guān)系，又無(wú)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃，只是將園區(qū)做為地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)、銷售。這樣的園區(qū)即無(wú)產(chǎn)業(yè)配套政策、又無(wú)內(nèi)生資源動(dòng)力，由此惡性循環(huán)，園區(qū)變死區(qū)。這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)之前開發(fā)企業(yè)與政府都要慎之又慎?？伤伎紖^(qū)域內(nèi)園區(qū)規(guī)劃和配套規(guī)劃分塊規(guī)劃，形成區(qū)域功能分區(qū)清晰，職住分明的合理布局。同時(shí)做為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難度系數(shù)較大，首先不能從開發(fā)思路上不能簡(jiǎn)單的將產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行嫁接，而要通過(guò)給予相應(yīng)的地產(chǎn)開發(fā)地塊做為產(chǎn)業(yè)地塊開發(fā)運(yùn)作起到資金上的扶持與補(bǔ)充作用，開發(fā)前期政府要統(tǒng)籌好地產(chǎn)開發(fā)與回哺產(chǎn)業(yè)的平衡問(wèn)題，同時(shí)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中主要的金融扶持是以產(chǎn)業(yè)基金為主，從而形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，政府在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的過(guò)程中可以采取園區(qū)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)分開開發(fā)，而混合開發(fā)的結(jié)果往往又回到地產(chǎn)商的開發(fā)模式。如分開開發(fā)建設(shè)用地產(chǎn)開發(fā)的資金作為對(duì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的資金扶持與補(bǔ)充，以此補(bǔ)充除基金之外另一個(gè)資金扶持渠道。從近十年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園來(lái)看其功勞也不可抹殺，成功的案例也比比皆是，這些成功的園區(qū)都有一些明顯的特征就是園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確，并基本形成“園區(qū)+產(chǎn)業(yè)+金融、技術(shù)+資本+產(chǎn)業(yè)、政府+企業(yè)+大學(xué)”三個(gè)三螺旋多重交織的立體三螺旋園區(qū)發(fā)展模式。不僅推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在新一輪的發(fā)展過(guò)程中扮演了重要角色，也通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)所在區(qū)域、所在城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能的提升上發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮。

通過(guò)對(duì)黨的十九大報(bào)告中關(guān)于國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)改革（供給側(cè)的改革）等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀，從宏觀層面解讀中國(guó)未來(lái)30年發(fā)展前景及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響;同時(shí)全盤考慮經(jīng)濟(jì)情況、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、婚姻狀況變更、人口自然增長(zhǎng)、中心城市的引領(lǐng)作用，并從房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)需求量、城鎮(zhèn)人均住房面積、空置率、商品房供需關(guān)系、租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展、長(zhǎng)效機(jī)制的管控作用等對(duì)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行解讀;同時(shí)還聚焦商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)全國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)在產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析;通過(guò)以上層面的分析與預(yù)判得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在下一個(gè)十年依然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)要清楚房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，既需要尊重市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)規(guī)律，也需要政府落實(shí)宏觀政策、保持適度調(diào)控。

未來(lái)中國(guó)城市將圍繞19個(gè)城市群特別是中西部一些新興城市群進(jìn)行發(fā)展。

其一，未來(lái)中國(guó)北上廣深一線城市將整體進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)持有的階段，不適合房企做規(guī)模，房企要是繼續(xù)在一線城市做規(guī)模，那就是緣木求魚。

其二，未來(lái)中國(guó)二線和強(qiáng)三線是最好的樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。

其三，未來(lái)大部分三四五線將逐漸萎縮，發(fā)展會(huì)停滯不前直至消失，但位于中心城市圈的三四線城市由于對(duì)一二線城市有產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充作用，將發(fā)揮互融互通的作用，這些城市也會(huì)持續(xù)向好。

從商業(yè)地產(chǎn)看，一是未來(lái)十年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，暴利時(shí)代一去不返，部分有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將首先成為資本關(guān)注的對(duì)象，商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性將逐漸顯露，并越來(lái)越強(qiáng)。二是主題商業(yè)地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱主題地產(chǎn)將大行其道，主題商業(yè)地產(chǎn)指以特定功能、或以地域特色為鮮明特點(diǎn)的，以商業(yè)為表現(xiàn)形式的地產(chǎn)項(xiàng)目。如北京798等創(chuàng)意地產(chǎn)，成都錦里等文化地產(chǎn)、以及總部基地、會(huì)展地產(chǎn)等。因其特點(diǎn)鮮明，項(xiàng)目目標(biāo)客戶針對(duì)性強(qiáng)，建設(shè)者與經(jīng)營(yíng)者的主要訴求一致，消費(fèi)者消費(fèi)目的單純，便于形成口碑，固化消費(fèi)習(xí)慣。需要注意的是，主題地產(chǎn)概念將成為一些劣勢(shì)項(xiàng)目借以翻身的手段，未來(lái)10年既是主題地產(chǎn)的機(jī)會(huì)期，也將是混亂期。三是體驗(yàn)式商業(yè)將逐步成為主流，由于受電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)形成的巨大沖擊。為適應(yīng)這一趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式將轉(zhuǎn)型為具有科技含量的體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)購(gòu)物為主，要堅(jiān)信“實(shí)體商業(yè)”所呈現(xiàn)的體驗(yàn)感、休閑性、娛樂(lè)性是電商無(wú)法取代的。這樣的實(shí)體商業(yè)模式，將引領(lǐng)新生代消費(fèi)群重新定義“新生活休閑”的生活方式及其消費(fèi)方式。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看，中國(guó)今后三十年正處在第一個(gè)一百年即建設(shè)成基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的征程中，產(chǎn)業(yè)的興盛特別是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展是必然的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同樣要轉(zhuǎn)變地產(chǎn)開發(fā)思路，只有將自身轉(zhuǎn)變成產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)商這個(gè)定義下，才能做好產(chǎn)業(yè)開發(fā)，這對(duì)地產(chǎn)商而言，是個(gè)重新摸爬滾打，邊學(xué)邊做的階段，要么只做產(chǎn)業(yè)載體代建，運(yùn)營(yíng)交給專業(yè)科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)做，從創(chuàng)新培育器、產(chǎn)業(yè)孵化器到企業(yè)加速器，通過(guò)企業(yè)在不同階段搭建的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，真正讓園區(qū)的發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。使其在未來(lái)十年中國(guó)的各類園區(qū)通過(guò)科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)培育出世界上最多的獨(dú)角獸企業(yè)，從而真正的為中國(guó)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展添磚加瓦，以產(chǎn)業(yè)再次騰飛助力中國(guó)夢(mèng)早日實(shí)現(xiàn)。

綜上，地產(chǎn)新時(shí)代，全篇通過(guò)四個(gè)章節(jié)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)三十年各方面的回顧與展望，得出以下結(jié)論，第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面依然向好。第二，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程到2030年達(dá)到70%的目標(biāo)不變。第三，城鎮(zhèn)居民尤其是新市民的住房需求依然沒(méi)變，這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。第四，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，由各個(gè)地方政府承擔(dān)的宏觀調(diào)控主體責(zé)任。第五，作為商業(yè)地產(chǎn)從國(guó)家政策面的支持、經(jīng)濟(jì)面的上行、與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)與人口數(shù)據(jù)又都在上升階段，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)的總體面是好的，但回歸到個(gè)案，商業(yè)項(xiàng)目的成功與否除了基本面的判斷之外，具體項(xiàng)目的選址也直接關(guān)乎項(xiàng)目成敗。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需回歸以產(chǎn)業(yè)為核心，未來(lái)十年通過(guò)如何搭建優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)為行業(yè)己任，通過(guò)“中國(guó)制造2025”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，努力塑造以地產(chǎn)開發(fā)為空間載體，以產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)為平臺(tái)靈魂，將中國(guó)的產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)推向新的高度，培育出更多的獨(dú)角獸企業(yè)。

我們應(yīng)該對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)充滿信心。改革開放40年，房改30年，中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程迎來(lái)了一個(gè)全新的轉(zhuǎn)折期，面對(duì)“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”這一社會(huì)主要矛盾，房企應(yīng)“不忘初心，牢記使命，將改革開放進(jìn)行到底，不斷實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，在新時(shí)代創(chuàng)造中華民族新的更大奇跡！創(chuàng)造讓世界刮目相看的新的更大奇跡！”

總評(píng)：

本刊自2019年9月至2020年1月連續(xù)五期刊載的馬欣、毛星海系列文章《房地產(chǎn)未來(lái)十年前景分析》，是在黨的十九大報(bào)告提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位下，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)十年前景的前瞻性、趨勢(shì)性、預(yù)測(cè)性分析。文章從四大方面對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)十年發(fā)展前景進(jìn)行了全景式分析，首先從政策層面解讀了黨的十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的影響，其次從經(jīng)濟(jì)社會(huì)層面綜合分析了房地產(chǎn)未來(lái)十年的發(fā)展趨勢(shì)，再次從房地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)維度剖析了行業(yè)的未來(lái)前景，最后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

通覽全文，可見作者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深入透徹的研究，搜集整理了周全詳盡的相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了科學(xué)、客觀的整體分析，清晰勾勒出了房地產(chǎn)未來(lái)十年的發(fā)展前景。以政策為基點(diǎn)，站在宏觀層面，結(jié)合行業(yè)狀況，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)做出趨勢(shì)性判斷，有助于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。本文在梳理歸納房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出趨勢(shì)判斷，是對(duì)實(shí)踐研究路徑的一次有益探索，對(duì)拓展房地產(chǎn)研究路徑具有一定的價(jià)值。