楊慧

〔內(nèi)容提要〕 隨著我國城市化進程加快以及人口的急劇擴增，許多居民的住房需求無法保證，為了響應(yīng)群眾呼聲，本次民法典物權(quán)編起草，無論是2018年的第一次審議稿，還是2019年4月的第二次審議稿，都對居住權(quán)這一制度進行了專章規(guī)定。盡管如此，民法學(xué)界對于居住權(quán)立法的必要性仍未達成一致結(jié)論，尚存爭議。本文圍繞這一熱點問題探究了我國是否有設(shè)置居住權(quán)的實際需要，并對我國居住權(quán)立法的必要性作出闡述。

〔關(guān)鍵詞〕 居住權(quán) 必要性 立法

一、居住權(quán)制度的立法背景

（一）域外淵源

居住權(quán)是居住權(quán)人對他人所有的房屋全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有使用的權(quán)利，起源于古羅馬，最早出現(xiàn)在羅馬的繼承制度中。羅馬人經(jīng)常以遺囑繼承的方式為需要他照顧的人（無獨立財產(chǎn)的老年配偶、被解放的奴隸、非正統(tǒng)必然繼承人）在房屋上設(shè)置居住權(quán)，使其生活獲得保障，而保留虛有權(quán)給其繼承人。在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復(fù)其完全的所有權(quán)，以此來保證財產(chǎn)的傳承。至優(yōu)士丁尼時期，居住權(quán)作為獨立物權(quán)形態(tài)出現(xiàn)，成為法定權(quán)利。

受羅馬法的影響，歐洲、美洲、非洲等諸多國家和地區(qū)也都在民法典中規(guī)定了居住權(quán)制度，如歐洲的《意大利民法典》《奧地利普通民法典》《瑞士民法典》等，美洲的《阿根廷共和國民法典》《智利共和國民法典》等，非洲的《埃及民法典》《阿爾及利亞民法典》等，這些國家的民法典大都揚棄的繼承居住權(quán)制度，使這一制度更加符合了當(dāng)前社會的發(fā)展需要，擁有了更強的生命力，如《法國民法典》就對居住權(quán)的形式進行了擴充，通過自由約定讓其不只是作為身份權(quán)延伸而存在，功能也不復(fù)囿于保護弱者權(quán)益;《德國民法典》在本來的居住權(quán)制度之外又創(chuàng)新的規(guī)定了分時段居住制度，通過對居住權(quán)制度的進一步完善消解了對居住權(quán)制度的人為限制（弱者保障功能）等。

（二）我國居住權(quán)立法發(fā)展

我國的居住權(quán)制度最先提出是在2002年的物權(quán)法征求意見稿，意見稿用了8個條文對這一制度作了詳細規(guī)定。其后的《物權(quán)法（草案）》二審稿、三審稿、四審稿又進一步增加條文對之前的規(guī)定進行了完善。然而，關(guān)于到底要不要規(guī)定居住權(quán)，在學(xué)者間仍存在著較大爭議。法律委員會在對人大常委會寫的物權(quán)法草案修改情況匯報中提出了刪除這一章的建議，因此草案第六次審議稿刪除了居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，至最后《物權(quán)法》通過也沒有規(guī)定居住權(quán)。

值此民法典物權(quán)編起草之際，居住權(quán)規(guī)定與否又成為新一輪爭論的焦點。2018年物權(quán)編草案審議稿用了4條對居住權(quán)制度進行了專章規(guī)定。2019年4月的二次審議稿又在此基礎(chǔ)上進行細化，明確了居住權(quán)合同的內(nèi)容并表明居住權(quán)是無償設(shè)立的用益物權(quán)。

二、居住權(quán)立法的爭議

一直以來，關(guān)于居住權(quán)立法在學(xué)界就存在較大爭議。支持的學(xué)者如江平、曾大鵬、申衛(wèi)星、陳華彬等認為，居住權(quán)可以滿足人們的住房需求，使百姓“住有所居”、促進房屋利用、完善物權(quán)體系，且我國存在司法實踐經(jīng)驗，居住權(quán)立法有其存在的土壤。與此同時，反對的學(xué)者如梁慧星、房紹坤、陳信勇等則提出了以下理由，對居住權(quán)立法必要性進行了駁斥：一是日、韓等亞洲國家在借鑒歐洲國家民法時都沒有移植這一制度，鑒于地緣因素，我國也沒有規(guī)定的必要。二是域外對居住權(quán)作出規(guī)定的國家，民法典都立法較早，有些是基于男女不平等，女性沒有繼承權(quán)等原因，才規(guī)定了居住權(quán)以保障女性的權(quán)益。當(dāng)今社會男女平等，這一制度顯然已經(jīng)沒有存在的空間。三是居住權(quán)的功能可以被其他救濟途徑完成，居住權(quán)立法成本過高，無需再多此一舉，對其進行規(guī)定。筆者認為，應(yīng)結(jié)合我國當(dāng)前的實際情況全面看待這些爭議，論證是否存在規(guī)定居住權(quán)的社會需求，繼而探討居住權(quán)立法的必要性。

三、我國居住權(quán)立法的必要性

（一）住房保障的需要

“不斷實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)！”安居方能樂業(yè)，習(xí)總書記一直牽掛著百姓的住房問題。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，我國目前已建立廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等多層次的保障性住房體系，這些政策在很大程度上緩解了居民的住房壓力。但是廉租房、公租房覆蓋群體較窄，主要面向低收入人群，許多居民不符合廉租房、公租房的申請條件，收入?yún)s又無法負擔(dān)經(jīng)濟適用房，從而陷入無房可住的境地。而且，經(jīng)濟適用房有時監(jiān)管不到位也會誘發(fā)權(quán)力尋租，導(dǎo)致無法實現(xiàn)住房保障的目的。因此，可以看出目前的住房保障體系無法完全的解決住房問題，亟待引入其他制度。

中國現(xiàn)在有近14億人口，實現(xiàn)“居者有其屋”是不現(xiàn)實的，因此可以轉(zhuǎn)換思路，把“居者有其屋”的目標(biāo)變?yōu)椤白∮兴印?。在這一背景下，引入居住權(quán)制度就顯得十分可行。若規(guī)定居住權(quán)制度，便可以由國家保留房屋的所有權(quán)，權(quán)利人享有房屋的居住權(quán)，如此可在很大程度上避免房地產(chǎn)投機行為，實現(xiàn)住房保障目的。住房保障主要是為了保障居民有房可住，而不是為其增加財產(chǎn)。居住權(quán)人原則上只能占有、使用房屋，而不能轉(zhuǎn)讓、繼承、出租，這就防止了投機分子以此牟利，從而讓真正有需求的人有房可住，實現(xiàn)保障性房屋利用最大化。居住權(quán)制度與廉租房、公租房相比具有更強的穩(wěn)定性，可以滿足居民長期居住的需要;與經(jīng)濟適用房相比，又無需支付高額價款，沒有過高的負擔(dān)，實屬對住房保障體系的完善。

（二）保障老年人權(quán)益的需要

隨著人口老齡化時代的來臨，以房養(yǎng)老成了老年人最關(guān)心的現(xiàn)實問題。既有的以房養(yǎng)老模式，無論是反向抵押還是售后租回，都因為存在各種各樣的弊病而不符合現(xiàn)實社會的需要，實踐效果并不符合預(yù)期。如就反向抵押而言，由老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益，并按照約定條件領(lǐng)取相應(yīng)養(yǎng)老金直至身故。由于養(yǎng)老金的多寡和房屋的價值掛鉤，因此這一模式只能在大城市推廣，而無小城市的生存空間。此外，房屋所有權(quán)最后要轉(zhuǎn)移給保險公司所有，這對那些想將財產(chǎn)留給子女的老人來說，也不是一個好的養(yǎng)老選擇。根據(jù)我國當(dāng)前實際情況，老人普遍養(yǎng)老方式是用畢生的積蓄為孩子買房，而自己在合同中約定保留居住權(quán)，但現(xiàn)實情況是許多老年人連居住權(quán)都難以享有。當(dāng)孩子將房屋賣給第三人時，老人只能基于債權(quán)請求賠償。如果將居住權(quán)物權(quán)化，居住權(quán)就有了對抗第三人的效力，老年人的居住權(quán)也就得到有效保障?？梢哉f，在我國老齡化社會到來之際，在民法典物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)制度，對于保障老年人的權(quán)益正是發(fā)揮著雪中送炭的作用。

（三）彌補租賃制度不足的需要

居住權(quán)與租賃權(quán)具有相似性，都是對他人房屋享有使用權(quán)，而且都有一定的對抗第三人的效力。因此，有學(xué)者認為居住權(quán)的功能完全可以用租賃權(quán)來替代，無須再多此一舉規(guī)定居住權(quán)制度。筆者認為，居住權(quán)有著租賃權(quán)無法替代的優(yōu)勢。一是居住權(quán)作為物權(quán)的一種表現(xiàn)形式，屬于支配權(quán)，而租賃權(quán)屬于債權(quán)。承租人對房屋的所有權(quán)優(yōu)先于出租人的租賃權(quán)，承租人利用房屋要征求出租人的同意，不能違背其意愿私自進行裝修、轉(zhuǎn)租。而在居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人的權(quán)利甚至大于所有權(quán)人，具有很強的自主性。二是從實際情況來看，居住權(quán)的設(shè)定多是一方為另一方提供的扶助行為，許多居住權(quán)甚至無償設(shè)立，具有扶危濟困的性質(zhì)。與之相對應(yīng)的是，要想取得租賃權(quán)則必須以支付租金為前提條件，是有償行為。從中可以發(fā)現(xiàn)，相對于租賃房屋，居住權(quán)人支付的費用通常較少，不會給居住權(quán)人添加過重的經(jīng)濟負擔(dān)。三是法律不對居住權(quán)的存續(xù)期限作過多限制，可以由當(dāng)事人自由約定，甚至可以設(shè)定為居住權(quán)人終身，故而權(quán)利人可以對房屋進行必要修繕，并且能夠長遠、安穩(wěn)地享有這種改善利益。但在法條中，住房租賃期限被限制在了20年以內(nèi)。由于租房價格的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致了社會上住房租賃期限通常約定在了1～3年之間，這種短期性租賃致使承租人沒有歸屬感，也不愿對改善生活環(huán)境過多投入，進而影響了生活質(zhì)量。綜上所述，居住權(quán)有著租賃權(quán)無法取代的優(yōu)勢，能夠和租賃權(quán)互為補充，給當(dāng)事人保障自身住房權(quán)利帶來更多的選擇。

（四）居住權(quán)在不斷完善的過程中已經(jīng)有了新的生命力

大多數(shù)國家都將居住權(quán)列入到人役權(quán)之中。日本以其無“人役”習(xí)慣，而未規(guī)定人役權(quán)。沒有人役權(quán)的基礎(chǔ)，為防止加入居住權(quán)制度的物權(quán)體系不夠融洽，日本未將居住權(quán)制度入法。雖然我國和日本的歷史、文化背景相似，但不能以此來否認我國物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)制度的可行性及必要性。隨著各國法律的不斷完善，許多國家對居住權(quán)的規(guī)定已經(jīng)逐漸褪去了人身的色彩，對是否可以處分或者利用也呈現(xiàn)出放松趨勢，“居住權(quán)有礙于經(jīng)濟流通”問題已基本上獲得解決。雖然我國沒有人役權(quán)制度，但是這并不影響居住權(quán)列入物權(quán)編，如俄羅斯聯(lián)邦民法典脫離了人役權(quán)的概念體系，單獨就家庭成員的居住權(quán)在物權(quán)法中作出規(guī)定，也并無水土不服。居住權(quán)的繼受并非原封不動的承襲他國已有的規(guī)定，而是揚棄的繼承，以期在現(xiàn)階段最大限度的發(fā)揮居住權(quán)的價值。因此，我國物權(quán)編單獨對居住權(quán)制度作出規(guī)定也并無不妥。

四、結(jié)語

2007年《物權(quán)法》并未規(guī)定居住權(quán)，致使許多實踐中出現(xiàn)的案件只能依靠相關(guān)司法解釋以及債權(quán)的有關(guān)規(guī)定來進行處理。然而，許多規(guī)定都僅是宣誓性的口號，實際應(yīng)用空間不大，很難起到保障當(dāng)事人權(quán)益的作用。居住權(quán)列入物權(quán)編，不僅能使其獲得對世效力，也豐富了物權(quán)的種類，使其更具有靈活適用性。有些學(xué)者認為，既然當(dāng)年《物權(quán)法》立法時沒有規(guī)定居住權(quán)的必要，那么現(xiàn)在不對居住權(quán)進行規(guī)定也是符合道理的。也有些學(xué)者認為，之前沒有對居住權(quán)進行規(guī)定屬于立法失誤，現(xiàn)在進行補救也為時未晚。筆者認為，對這一問題不能片面的看待，現(xiàn)如今經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會保障問題愈發(fā)突出，在過去立法時也許居住權(quán)并沒有太多存在的必要，已有的合同法、婚姻法相關(guān)規(guī)定足以解決現(xiàn)實存在的問題。但在老齡化嚴(yán)重、住房保障問題日益嚴(yán)峻的今天，將居住權(quán)列入物權(quán)編對權(quán)利人進行保障是十分必要的。

（作者單位：黑龍江大學(xué)研究生院）

責(zé)任編輯：梁 欣