崔靖忠 秦麗巖

摘 要 學(xué)習(xí)土地估價實務(wù)，總結(jié)分析土地估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險類型，闡述項目估價過程風(fēng)險控制及估價師和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)對執(zhí)業(yè)風(fēng)險的措施，以促使估價機(jī)構(gòu)持續(xù)健康發(fā)展，提高估價人員技術(shù)水平。

關(guān)鍵詞 土地估價;執(zhí)業(yè)風(fēng)險;土地管理

中圖分類號：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.20.052

風(fēng)險是指生產(chǎn)目的與勞動成果之間的不確定性，具有客觀性、普遍性和必然性。管理者可以通過總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗，提升自身能力來控制風(fēng)險的不確定性，以達(dá)到減少風(fēng)險發(fā)生的目的。

土地估價是土地估價師在調(diào)查分析后，采用科學(xué)的估價方法估算土地的價格。在這個過程中，影響宗地價格的因素既有一般因素、區(qū)域因素和個別因素，又有估價師技術(shù)水平、外部干預(yù)、職業(yè)道德等因素，都可能導(dǎo)致評估結(jié)果失實，給土地估價師帶來執(zhí)業(yè)風(fēng)險。在估價過程中，估價機(jī)構(gòu)和估價師有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險是土地估價師加強(qiáng)自身保護(hù)，保持估價企業(yè)健康良性發(fā)展的關(guān)鍵。

土地估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險大體可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險主要包括地方政府對估價機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)、估價機(jī)構(gòu)惡性競爭、委托方提供估價對象虛假信息、估價師對土地市場信息了解不夠充分等產(chǎn)生的估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險。內(nèi)部風(fēng)險主要是由業(yè)務(wù)風(fēng)險、估價師素質(zhì)、企業(yè)管理等風(fēng)險組成，主要包括估價機(jī)構(gòu)承接了其能力經(jīng)驗以外的業(yè)務(wù);估價機(jī)構(gòu)或估價師于委托方存在利益關(guān)系;估價師經(jīng)驗?zāi)芰Σ蛔?、未盡勤謹(jǐn)義務(wù)、惡意執(zhí)業(yè);估價機(jī)構(gòu)企業(yè)規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、利益分配、財務(wù)管理、控制制度缺失、決策失誤等[1]。

1 估價過程中的風(fēng)險控制

1.1 承接項目階段進(jìn)行風(fēng)險預(yù)估

1.1.1 預(yù)估估價項目可能存在的風(fēng)險

估價機(jī)構(gòu)在與委托方洽談承接項目委托合同過程中，主要從以下2方面預(yù)估風(fēng)險。1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估價師職業(yè)準(zhǔn)則，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)明確表明態(tài)度，婉拒委托方違背土地估價師職業(yè)操守的不合理要求。2）委托方提供的權(quán)屬證明材料是否存在虛假情況。負(fù)責(zé)該項目的土地估價師應(yīng)盡勤謹(jǐn)義務(wù)，通過登記發(fā)證機(jī)構(gòu)或當(dāng)?shù)刈匀毁Y源管理部門逐一核實委托方提供的項目技術(shù)難度與委托方的時間要求。估價機(jī)構(gòu)技術(shù)水平難以完成估價對象估價技術(shù)難度的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)聘請有關(guān)專家做該估價項目技術(shù)顧問或與符合技術(shù)要求的估價機(jī)構(gòu)合作估價，并且將該情況向委托方說明。估價機(jī)構(gòu)估價師能力難以勝任估價項目技術(shù)難度，估價機(jī)構(gòu)又不能聘請專家解決估價難題或不能與其他估價機(jī)構(gòu)合作完成估價項目時，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕接受估價委托。委托方在短時間內(nèi)要求完成估價的，估價機(jī)構(gòu)可以根據(jù)實際需要委派多名土地估價師負(fù)責(zé)完成該估價項目，決不允許為按時完成估價而降低估價報告質(zhì)量[2]。

1.1.2 對于風(fēng)險較大項目的風(fēng)險防范

經(jīng)預(yù)估項目存在較大風(fēng)險的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)不承接該估價項目，并向委托方解釋拒絕承接項目的原因。估價師也可以及時向估價機(jī)構(gòu)上報可預(yù)見的風(fēng)險，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研判后承接，并制定風(fēng)險防控措施，對評估過程各階段嚴(yán)格把關(guān)。

由于項目的特殊性，估價項目委托方提供的權(quán)屬資料可能不齊全，負(fù)責(zé)該項目的注冊土地估價師應(yīng)勤謹(jǐn)調(diào)查。對于估價委托方提供的權(quán)屬資料不齊全，在短時間內(nèi)又不能補(bǔ)齊的，估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接該項業(yè)務(wù);如果承接該項業(yè)務(wù)，在遵循合法原則前提下在估價報告中對估價對象科學(xué)、合理設(shè)定假設(shè)條件，進(jìn)行評估。

簽訂估計委托協(xié)議時應(yīng)明確估價項目基本事項，包括估價對象、估價目的、估價時點;雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容;雙方違約責(zé)任;協(xié)議爭議解決方式。協(xié)議條款是估價機(jī)構(gòu)與委托方簽訂委托協(xié)議時應(yīng)在估價合同中明確的重要條款，通過設(shè)立合同將委托方提出的不合理要求排除是保證估價機(jī)構(gòu)利益，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險的重要措施。

1.2 現(xiàn)場查勘階段風(fēng)險控制

現(xiàn)場查勘階段應(yīng)注意委托方是否提供虛假資料、評估對象范圍是否明確、評估委托合同和實物及委托方提供的權(quán)屬資料三者是否一致、權(quán)利狀況是否存在瑕疵?，F(xiàn)場勘查是能否對估價對象進(jìn)行科學(xué)合理分析，進(jìn)而對估價對象進(jìn)行精準(zhǔn)測算價格的前提。估價人員應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場查勘，對影響宗地價格的因素逐一記錄，并拍照存檔。估價人員在現(xiàn)場勘查時應(yīng)對委托方提供的材料逐一甄別，通過走訪當(dāng)?shù)貒良安粍赢a(chǎn)登記部門核實估價對象權(quán)屬的合法性;對于估價方提供的資料不齊全的，應(yīng)與委托方溝通，由委托方補(bǔ)充相關(guān)資料后再進(jìn)行評估。

1.3 宗地價格測算風(fēng)險控制

該階段主要執(zhí)業(yè)風(fēng)險包括法規(guī)政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)運用錯誤;權(quán)屬權(quán)利判斷錯誤;利用狀況描述錯誤，估價師沒有勘查現(xiàn)場，沒有權(quán)屬證書、規(guī)劃條件、宗地圖、位置圖、照片等;地價定義錯誤;估價技術(shù)路線、估價方法選用錯誤;重要估價參數(shù)確定錯誤;案例選擇錯誤;估價結(jié)果確定錯誤等。

宗地地價評估中的重要參數(shù)主要有區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)、收益還原率、期日修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、開發(fā)程度修正幅度、房價房租比、土地平均取得成本、平均開發(fā)成本、土地增值收益率、地價樓層分配率、稅率、利息率、利潤率。

測算過程通常對各種各樣的參數(shù)進(jìn)行選取，如收益率參數(shù)選取不當(dāng)，估價結(jié)果會嚴(yán)重偏離。防控措施主要有：1）向行業(yè)評估專家咨詢，由專家提供寶貴經(jīng)驗，準(zhǔn)確確定估價參數(shù);2）收集相近案例，采用內(nèi)插法進(jìn)行測算來確定估價參數(shù);3）采用行業(yè)協(xié)會及時公布評估參數(shù)通過修正來確定[3]。

1.4 報告審核程序風(fēng)險控制

估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價師自審、互審、部門負(fù)責(zé)人三審、公司技術(shù)負(fù)責(zé)人終審四級審核控制制度，主要審核報告中文字表述是否準(zhǔn)確、精煉;語句是否通暢，有無錯別字，排版是否整齊，編號是否統(tǒng)一;是否符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及估價報告審核的要求;評估方法選擇是否科學(xué)適當(dāng);審核估價對象權(quán)屬證明及估價依據(jù)的真實性、合法性、完整性和有效性等。

2 估價師和估價機(jī)構(gòu)控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險的措施

2.1 估價人員控制估價風(fēng)險的措施

估價師應(yīng)提高自身修養(yǎng)，堅持職業(yè)道德底線，外業(yè)實地查勘勤謹(jǐn)細(xì)致，對于委托方提交的資料進(jìn)行仔細(xì)核查，認(rèn)真做好現(xiàn)場記錄并留存影像資料;廣泛咨詢和收集行業(yè)分享估價資料，科學(xué)合理選用估價參數(shù)，報告編寫嚴(yán)謹(jǐn)，合理使用假設(shè)限制條件與說明。

對于執(zhí)業(yè)經(jīng)驗較少的新人，應(yīng)著重培訓(xùn)土地評估行業(yè)管理的現(xiàn)狀、土地估價行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會對機(jī)構(gòu)和估價師的管理規(guī)定、估價具體作業(yè)流程、現(xiàn)場查勘的注意事項、估價報告的撰寫要求等。對于項目經(jīng)理，應(yīng)著重對其進(jìn)行項目溝通協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)拓展能力、管理能力、處理能力培訓(xùn)學(xué)習(xí)。對于報告審核人員應(yīng)著重對其進(jìn)行土地法律法規(guī)以及評估規(guī)范等相關(guān)政策內(nèi)容培訓(xùn)，促使其學(xué)習(xí)各種估價方法，了解典型評估案例。

2.2 土地估價行業(yè)控制估價風(fēng)險的措施

估價機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)誠信體系和人員技術(shù)經(jīng)驗學(xué)習(xí)交流建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量管理，按時完成行業(yè)協(xié)會對土地估價師的繼續(xù)教育和考核。拒絕土地估價師掛證和一名土地估價師在兩個以上估價機(jī)構(gòu)從事估價業(yè)務(wù)，嚴(yán)查估價師以個人名義承攬業(yè)務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉宇馳，施威展.淺談土地估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險與防范[J].黑龍江國土資源，2006（8）：54.

[2] 王曙光，劉紅瑛，吳淑蓮.把土地估價的執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最低[J].中國土地，2006（11）：30-31.

[3] 陳士賢.淺談土地估價行業(yè)的發(fā)展和作用[J].浙江國土資源，2019（12）：37-38.

（責(zé)任編輯：劉昀）