蔣李 陳雯蓓

困境中亦有希望。隨著新冠肺炎疫情防控取得積極成效，各地開工復(fù)工有序推進(jìn)，各行各業(yè)都展示出韌性和潛力。

面對如此疫情，各家房企祭出各類促銷舉措刺激成交，包括在一定時(shí)間內(nèi)無理由退房、網(wǎng)上售（看）房、全民營銷、差額補(bǔ)償乃至降價(jià)促銷。

“全國600多個(gè)樓盤均有認(rèn)購，其中認(rèn)購量最高的一個(gè)樓盤達(dá)870套?！卑凑蘸愦蠓矫娴恼f法，自2月13日至2月16日三日內(nèi)，恒大通過網(wǎng)上銷售，已簽訂47500套購房意向書，房屋總價(jià)值580億元。

2月18日-2月29日，恒大全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓）可享7.5折優(yōu)惠。據(jù)悉，這是該公司促銷史上給出的最大幅度優(yōu)惠措施。

地產(chǎn)公司的這些舉措在兜售房屋同時(shí)，也向從業(yè)者傳遞了信心。那么，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響幾何？從業(yè)者如何應(yīng)對？行業(yè)全年走勢如何？帶著這些問題，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

采訪對象普遍表示，2020年房產(chǎn)市場大概率面臨“受傷的一季度”，但疫情后會(huì)大概率出現(xiàn)穩(wěn)定復(fù)蘇，“對全年的影響有限”。

成交量暴跌

沒有人能高枕無憂。

相對于餐飲、影院、酒店等行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)被不少人忽視。但是，疫情對于行業(yè)的影響，是實(shí)實(shí)在在的。

銷售是房企命脈所在，其規(guī)模效應(yīng)與現(xiàn)金流仰仗于此。中國指數(shù)研究院收集的近3000份線上調(diào)研問卷顯示，若無疫情，49%的網(wǎng)友在2020年春節(jié)及之后一個(gè)月內(nèi)將有購房計(jì)劃，因疫情推遲的比例達(dá)70%。

“這段時(shí)間，消費(fèi)者很難有心思去看房購房，注意力都在關(guān)注疫情變化上?！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從1月下旬起，大部分開發(fā)商成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。易居中國數(shù)據(jù)則顯示，春節(jié)前后一周，房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)基本接近零。

國信證券在一份反映1月27日-2月7日行業(yè)市況的周報(bào)中指出，其追蹤的30個(gè)大中城市第一周商品房成交面積同比下跌97.83%，第二周同比下跌83.76%?！敖诠緲潜P基本沒有成交，有個(gè)新盤本來準(zhǔn)備3月開，目前看，肯定得延期?！?月13日，一家中國百強(qiáng)房企武漢公司的置業(yè)顧問對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

談及行業(yè)短期情況，黃韜、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍均向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，疫情完全控制前，湖北乃至全國的房產(chǎn)市場都會(huì)受到影響，“預(yù)計(jì)1-3月都將有較大壓力”。

每年春季前夕，房地產(chǎn)市場會(huì)迎來返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮；春節(jié)期間雖然銷量停滯，但3月和5月各有一波“小陽春”；6-8月比較平淡，但馬上就是“金九銀十”。目前返鄉(xiāng)置業(yè)無疑受到了較大影響，3月的小陽春也會(huì)大概率推遲。

一季度受挫，對全年房產(chǎn)銷售影響幾何？以2019年為例，1-3月商品房銷售面積達(dá)29829萬平方米，銷售額達(dá)27039億元，占全年比重為17.39%、16.93%。

春江水暖鴨先知，對于短期承壓的現(xiàn)狀，各大房企也表達(dá)了自己的態(tài)度。2月9日-2月10日，包括泰禾、綠地、碧桂園、奧園、招商蛇口、新世界中國、花樣年在內(nèi)的眾多房企紛紛發(fā)布“致員工的一封信”。內(nèi)部信通常更傾向于傳遞信心、鼓舞士氣，但此次，幾乎所有信件都透露了短期內(nèi)嚴(yán)峻的形勢。

“疫情會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響，尤其是一季度，會(huì)給公司的正常經(jīng)營活動(dòng)造成一定困難。”泰禾董事長黃其森如是說。招商蛇口董事長許永軍則在信中提及，復(fù)工初期，需要馬上研判疫情對公司生產(chǎn)經(jīng)營的沖擊和影響，“做好應(yīng)對各種困難局面的準(zhǔn)備”。

以上說的主要是一手房銷售情況，對二手房而言，短期壓力可能更大。

“宅在家里一個(gè)月，老舊小區(qū)的居民會(huì)深切體會(huì)到戶型功能、物業(yè)服務(wù)、周邊生活配套方面存在的短板。之后，大家對品牌開發(fā)商的新盤會(huì)更加青睞，二手房反而不吃香?！敝袊笖?shù)研究院華中分院市場研究總監(jiān)李國政對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

“錢緊”是最大壓力

疫情絕非一個(gè)“更長的假期”，所帶來的影響也遠(yuǎn)不止銷售層面——拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)環(huán)節(jié)，都將受到影響。

截至2月16日，按各地政府要求，全國房產(chǎn)在建項(xiàng)目均不同程度地推遲開復(fù)工。加上大量工人無法正常返崗，預(yù)計(jì)延期交房項(xiàng)目會(huì)增加。

更關(guān)鍵的是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。近年來，融資端的收緊，本就給房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈帶來較大壓力。如今銷售停滯，但貸款要交、工資要發(fā)，對一些高周轉(zhuǎn)策略的房企而言，“錢緊”是必然結(jié)果。

華泰證券相關(guān)研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2020-2022年，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。海外債到期規(guī)模也在走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年和2021年，房企海外債務(wù)到期規(guī)模分別達(dá)到297.86億美元和316.38億美元。

債務(wù)的還貸節(jié)奏，主要看融資協(xié)議怎樣簽訂。大部分項(xiàng)目按月還款，有些按季度，有些按天，利率都有所不同。

“房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是高負(fù)債、高利潤，意思是每月收入高，同樣，支出和還款也很高。不少企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠一旦受限，就會(huì)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。”浙江大學(xué)傳承學(xué)院地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

哪些企業(yè)面臨的壓力會(huì)更大？“越是之前因?yàn)閼?zhàn)略缺失、經(jīng)營管理不善、不發(fā)生疫情都已經(jīng)很‘難過的企業(yè)，受疫情的影響自然也越大?！辈虨槊裾f。

如果竣工、交付面積減少，會(huì)影響企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)，對股價(jià)帶來壓力，對部分有大量股權(quán)質(zhì)押的上市房企會(huì)帶來挑戰(zhàn)。

此外，還有三類房企在資金層面會(huì)有較大壓力：在三四線城市布局較多的企業(yè)、在疫情高發(fā)區(qū)域布局較多的企業(yè)、存貨中“地王”占比較大的企業(yè)?！耙欢€市場需求旺盛，短期置業(yè)需求會(huì)延緩入市。疫情較為嚴(yán)重的省市，以及三四線城市，面臨的壓力較大。”蔡為民說。

中國指數(shù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月-2020年1月，有10家企業(yè)在武漢的新增土地儲備超過60萬平方米。其中，融創(chuàng)近3年土地儲備量最大，總占地面積達(dá)150萬平方米，占城市成交建設(shè)用地總面積的7.3%。

同樣來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年至今全國22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多宗高價(jià)地，截至2019年末僅有不到30%的項(xiàng)目開盤。其中，七成以上“地王”項(xiàng)目沉淀在房企手中，疫情之后，這些企業(yè)的資金鏈將形成更大壓力。

求救、自救與蓄力

這段時(shí)間，房企具體該做些什么？結(jié)合采訪對象觀點(diǎn)，可以從三方面考慮，一是求救，二是自救，三是蓄力。

什么是求救？簡單說，在主動(dòng)降低負(fù)債率同時(shí)，可以尋求股東支持，爭取政府相關(guān)政策、資金支持，還可以積極與金融投資機(jī)構(gòu)溝通，解決融資需求。

2月11-12日，西安、南昌、上海、浙江等多地政府發(fā)文支持房企穩(wěn)定發(fā)展，主要涉及出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免及信貸政策等方面?！胺科笠貏e關(guān)注疫情較嚴(yán)重地區(qū)的政策動(dòng)態(tài)，把握當(dāng)?shù)卣咧С窒碌娜谫Y機(jī)會(huì)，及時(shí)緩解資金鏈問題?！辈虨槊裾f。

針對一些因疫情而存在違約風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，房企也可以與有關(guān)單位充分溝通。實(shí)在是沒辦法了，還有法律作為保障。

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”?！鞍凑障嚓P(guān)法規(guī)，疫情也是不可抗力，可以得到免責(zé)保護(hù)。這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)從業(yè)者適用，對任何行業(yè)都適用?！秉S韜說。

什么是自救？主要分為開源、節(jié)流。

針對開源，武漢開發(fā)商大量采用了線上售樓部、直播賣房等舉措?！拔覀児驹诜刻煜碌绕脚_中進(jìn)行了幾次直播，熱度很不錯(cuò)。”前文提及的置業(yè)顧問說。從全國層面來看，華夏幸福、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、新城控股、碧桂園、雅居樂、融創(chuàng)等，均啟動(dòng)了類似模式。

2003年“非典”之后，淘寶、京東等電商平臺崛起。2020年，則有望會(huì)成為中國“網(wǎng)上購房”的元年。

除網(wǎng)上售（看）房外，在一定時(shí)間內(nèi)無理由退房、全民營銷、差額補(bǔ)償乃至降價(jià)促銷也被不少企業(yè)疊加應(yīng)用。

“即便如此，網(wǎng)上售房的作用更在于蓄客及客群維護(hù)，很多人是先預(yù)定，等疫情過后再去看，反正有‘無理由退房。完全不看盤就買的，多為兩類人：一是線下已看過盤的人，二是純粹的投資客，覺得地段不錯(cuò)又是知名房企出品就直接抄底。”黃韜說。

值得注意的是，恒大在這波自救措施中表現(xiàn)最為積極。

2月13日-2月16日，恒大通過網(wǎng)上銷售已簽訂47500套意向書，房屋總價(jià)值達(dá)580億元。恒大集團(tuán)副總裁劉雪飛預(yù)計(jì)，未來幾天網(wǎng)上認(rèn)購套數(shù)會(huì)超過10萬套。

去年3月，恒大合約銷售金額約為549億元。這意味著，10萬套轉(zhuǎn)化率如達(dá)到50%，則可銷售房屋5萬套，金額約600億元。

2月16日，恒大更拋出“2月18日-2月29日全國住宅7.5折優(yōu)惠”的“王炸”。

李戰(zhàn)軍、黃韜表示，該做法是恒大的一貫作風(fēng)。“我還蠻希望恒大這次能夠成功，至少證明各類辦法可行，還能帶動(dòng)其他開發(fā)商減價(jià)自救?！秉S韜說。

節(jié)流，則更好理解。譬如不少房企讓拿地部門按兵不動(dòng)、減少相關(guān)投資；與員工溝通，嘗試調(diào)整工資或縮減人員?！耙话銇碚f，在疫情期間，置業(yè)顧問最為緊缺，不會(huì)縮減，首先考慮的可能是行政、人力等崗位?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問說。

如何為未來蓄力？一是堅(jiān)守本分，二是適時(shí)“進(jìn)攻”。

近期，任何企業(yè)的表現(xiàn)都會(huì)被放在聚光燈下。因此，項(xiàng)目質(zhì)量不能縮水、物業(yè)管理水平不能降低。這兩點(diǎn)若出現(xiàn)問題，只會(huì)將讓企業(yè)雪上加霜。

此外，這段空窗期，企業(yè)可以對拿地策略進(jìn)行反思，復(fù)盤總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以便下一輪科學(xué)拿地?！斑@段時(shí)間有機(jī)會(huì)拿到一些價(jià)格更加合理的土地，現(xiàn)金流充裕的企業(yè)可以適度儲備糧草彈藥，做好開工的防疫措施?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

該業(yè)內(nèi)人士表示，因疫情影響，周邊醫(yī)療資源配套以及物業(yè)服務(wù)水平未來會(huì)更受置業(yè)者關(guān)注，企業(yè)也可結(jié)合這些要素進(jìn)行布局。

調(diào)控政策存在調(diào)整可能

對本次疫情事件的中長期影響，采訪對象均認(rèn)為，疫情一定程度上只會(huì)延遲民眾的購房計(jì)劃。隨著疫情逐漸被控制，被壓制的需求仍有望釋放。

“買房不是沖動(dòng)型消費(fèi)，要買前大家都會(huì)提前幾個(gè)月考慮?，F(xiàn)在是購房者暫時(shí)不能買，只要不出現(xiàn)特殊情況，他們就不會(huì)打消這個(gè)念頭?！辈虨槊裾f。

有人基于2003年“非典”期間樓市表現(xiàn)，預(yù)測疫情控制后，房產(chǎn)市場會(huì)“爆發(fā)式增長”。對此，采訪對象普遍持保留意見。

原因是兩次疫情面臨的情況完全不同。

這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到巨大沖擊呢？也不可能。蔡為民、黃韜均認(rèn)為，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策存在調(diào)整可能，不過，徹底轉(zhuǎn)向的可能性較小。中國指數(shù)研究院也表示，疫情過后，行業(yè)調(diào)控尤其是重點(diǎn)疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，“但不會(huì)與中央層面‘房住不炒定位出現(xiàn)沖突”。

不少券商機(jī)構(gòu)在相關(guān)研報(bào)中，也表達(dá)了同類觀點(diǎn)。天風(fēng)證券表示，在一季度宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的情況下，后續(xù)的貨幣政策、財(cái)政政策或超預(yù)期，對于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。海通證券表示，為維護(hù)市場穩(wěn)定、對沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向適度寬松。

“疫情若在短期內(nèi)得到有效或完全控制，國際輿論將經(jīng)歷從震驚到佩服的快速轉(zhuǎn)折，這有利于外資持續(xù)流入，使產(chǎn)業(yè)得到一定支撐?！辈虨槊裾f。

因此，全行業(yè)把“受傷的一季度”補(bǔ)回的可能性較大，但爆發(fā)式增長并不容易?！案艘粯?，生病痊愈了，也得有個(gè)恢復(fù)期，不可能直接去跑馬拉松?！崩顟?zhàn)軍表示。

這一過程中，部分現(xiàn)金流吃緊的公司將面臨生存困難，龍頭企業(yè)并購機(jī)會(huì)將增加。

在銷量方面，李戰(zhàn)軍預(yù)計(jì)，疫后短期內(nèi)，一二線城市銷量會(huì)“先抑后揚(yáng)”，“至于三四線房產(chǎn)市場，本身就有泡沫，復(fù)蘇壓力會(huì)更大”。

蔡為民的預(yù)期，則是一線城市銷量穩(wěn)中有升（5%-8%），二線城市保持穩(wěn)定，三線及以下城市穩(wěn)中有跌（5%上下）。

至于房價(jià)問題，像恒大這類7.5折促銷畢竟是少數(shù)。采訪對象一致認(rèn)為，一二線城市的新盤價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大調(diào)整，平均上下幅度會(huì)在10%之內(nèi)。前文提及的置業(yè)顧問告知支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，樓盤降價(jià)可能性不大，即便下降也就5%左右的空間。

“總而言之，房地產(chǎn)是個(gè)‘年年叫苦年年過、年年過得很不錯(cuò)的行業(yè)，這次疫情對全年影響有限，大部分從業(yè)者能渡過難關(guān)?！崩顟?zhàn)軍說。