郭玉燕

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)開拓離不開大量的資金支持，嚴(yán)格意義上說，這是一個資金驅(qū)動的行業(yè);成為上市公司，登陸資本舞臺，能夠打開企業(yè)的融資渠道。文章在對A股和H股公開數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，力求從整體層面展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市路徑的現(xiàn)狀。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);上市;路徑

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.05.043

1 上市概述

我們所討論的上市是指企業(yè)在境內(nèi)外公開發(fā)行的股票經(jīng)過相關(guān)證券管理部門批準(zhǔn)在證券交易所上市。

上市市場主要分為：一是在中國境內(nèi)主板市場上市，如上海證券交易所、深圳證券交易所;二是在境外證券交易所上市，如香港證券交易所、紐約證券交易所、納斯達(dá)克證券交易所、倫敦證券交易所等。

上市路徑主要分為：一是直接上市，以公司自身的股票公開發(fā)售，包括IPO等;二是借殼上市，通過收購等方式取得上市公司的控制權(quán)，注入資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變相上市;這里我們簡單地把所有涉及上市公司控制權(quán)的變更統(tǒng)稱為借殼。

一般而言，成為一個上市公眾公司，至少可以帶來以下效應(yīng)：一是拓展融資渠道。除了IPO的首次募資，上市公司還可以進(jìn)行增發(fā)、發(fā)債、資產(chǎn)證券化等。上市為企業(yè)提供了一個多樣化融資的平臺，可以說，成為一個上市公司就獲得了一張資本市場的入場券。二是提高公信力。上市的門檻較高（特別是財務(wù)指標(biāo)），所以通常認(rèn)為，上市公司在財務(wù)表現(xiàn)和核心競爭力方面具備優(yōu)勢;同時，上市公司法人治理水平較高，運(yùn)作受外部機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。整體說來，上市公司有著良好的公信力和知名度，可以較容易的取得公眾的信任感，在開拓業(yè)務(wù)、融資等方面能獲得一定助力。三是體現(xiàn)公司股權(quán)價值。股權(quán)有了公開的退出通道，讓股權(quán)價值能夠得到更好的體現(xiàn);一方面股權(quán)能夠用于公司進(jìn)一步開展資本運(yùn)作（如作為收購對價），另一方面可用于吸引和激勵人才（如股權(quán)激勵計(jì)劃）。

2 聚焦市場數(shù)據(jù)

2.1 A股市場

A股代表了國內(nèi)資本市場的基本現(xiàn)狀;筆者通過Wind獲取A股市場數(shù)據(jù)，展開分析如下。

2.1.1 上市公司現(xiàn)狀及分析

截至2019年1月31日，A股存量的公司數(shù)量為3583家;按行業(yè)看，房地產(chǎn)類的有136家，占比3.80%。

2010年后成功上市的一共有1920家公司;按行業(yè)看，房地產(chǎn)類有4家，僅占比0.21%。4家房地產(chǎn)類公司中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅新城控股一家，且是通過吸收合并方式上市。

從市場存量數(shù)據(jù)看，A股市場房地產(chǎn)類公司占比不高;2010年后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功完成在A股上市的很少;2010年后無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的IPO成功案例。

2.1.2 IPO方面（2017年、2018年）

截至2019年1月24日的擬IPO企業(yè)排隊(duì)名單中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)三家。其中，排隊(duì)時間最短的金輝集團(tuán)也已歷時36個月以上。這3家公司其實(shí)完整經(jīng)歷了2017年的IPO開閘浪潮，但是如今還在排隊(duì)，可見證監(jiān)會對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)IPO審核尺度把握之嚴(yán)苛。

縱看2017年和2018年，雖然有數(shù)家實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在堅(jiān)持努力A股的IPO，但是近兩年無成功案例。

從IPO數(shù)據(jù)看，A股近兩年無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的IPO案例;往前追溯，證監(jiān)會最近審批的房地產(chǎn)IPO是2008年5月濱江集團(tuán)的首發(fā)。

2.1.3 借殼方面（2017年、2018年發(fā)生控制權(quán)變更）

2017年度和2018年度，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生控制權(quán)（即實(shí)際控制人）變更的一共有7例，原因主要以控股股東的股權(quán)變更、離婚、病逝等因素為主，均未觸發(fā)證監(jiān)會的審批條件。

從借殼數(shù)據(jù)看，A股近兩年無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借殼的典型案例，即沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過要約收購獲得上市公司的控制權(quán)。

綜上所述，得到結(jié)論：一是IPO方面，無案例。最新的房地產(chǎn)企業(yè)IPO是2008年5月濱江集團(tuán)的首發(fā);二是借殼方面，雖然兩年期間有7個房地產(chǎn)企業(yè)控制權(quán)變更的案例，但是均未觸發(fā)證監(jiān)會的審核條件。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的A股之路是難度較高。

2.2 H股市場

H股市場即香港市場，筆者通過Wind獲取H股市場數(shù)據(jù)，展開分析如下。

2.2.1 上市公司現(xiàn)狀

截至2019年1月31日，H股存量的公司數(shù)量為2350家;按行業(yè)看，地產(chǎn)類公司有228家，占比9.7%。

H股分為主板和創(chuàng)業(yè)板。2350家H股公司中主板1960家，占比83.40%;228家地產(chǎn)類中，主板223家，占比97.81%，且僅有的5家創(chuàng)業(yè)板公司均非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多青睞H股主板。

2010年后首發(fā)IPO的H股公司數(shù)量為1117家;按行業(yè)看，地產(chǎn)類公司的數(shù)量為63家，占比5.64%。從整體數(shù)量上看，相比A股的10年3家，H股的地產(chǎn)類公司首發(fā)63家可以說碩果累累;從趨勢看，近八年保持每年3家以上的增長，特別是在2018年有18家。

2.2.2 IPO（2017年、2018年）

2017年、2018年，在H股市場上，地產(chǎn)類公司分別實(shí)現(xiàn)6家、16家的IPO，業(yè)績靚麗。

2018年度IPO的16家地產(chǎn)類公司中，6家為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他10家為物業(yè)管理服務(wù)公司、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等公司。

2.2.3 借殼（2017年、2018年發(fā)生控制權(quán)變更）

由于信息披露規(guī)則的差異，無法從公開信息了解到H股公司的實(shí)際控制人變更情況。如果把“名稱變更”和“控制權(quán)變更”劃上等號，2017年、2018年完成公司更名的有202家，其中地產(chǎn)類公司的更名17家。地產(chǎn)公司的更名活躍度8.42%，相比A股的活躍度2.19%還是要高很多的。

綜上所述，得到如下結(jié)論：地產(chǎn)類公司在H股的表現(xiàn)活躍。

3 剖析和展望

3.1 剖析

3.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市的核心訴求分析

上市，成為一個在資本舞臺上的公眾公司，當(dāng)然能給公司帶來很多裨益;但是最核心的訴求必然也直接影響著企業(yè)怎么去完成這個事。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市本身帶來最直接的影響主要是多元化的融資渠道和增強(qiáng)的品牌影響力。作為一個資金驅(qū)動的行業(yè)，“多元化的融資渠道”顯然對房地產(chǎn)非常具有吸引力。

3.1.2 上市后的融資分析

房地產(chǎn)企業(yè)在完成上市后的主要任務(wù)是把多元化的融資渠道使用起來，以獲取足以支持業(yè)務(wù)發(fā)展的資金。

融資方式可以分為股權(quán)融資和債權(quán)融資，那么，怎么才能更好地推進(jìn)融資開展呢？

首先，有個大前提，無論什么樣的融資方式，都以獲得理性投資者的認(rèn)可為前提。要讓投資者有信心，上市公司需要回饋投資回報;而這個，短期看預(yù)期，長期還是要依賴公司的盈利能力。

其次，往股權(quán)方向融資，至少需要儲備基石投資者?；顿Y者可以理解為對公司股權(quán)價值認(rèn)可的意見領(lǐng)袖，是有公信力的一個參考，這一定程度影響首發(fā)定價、認(rèn)購情況等。實(shí)際上，即使是對不走IPO路徑的公司而言，儲備一批對公司有著較高認(rèn)可度的投資機(jī)構(gòu)，有利于其在融資時掌握主動性。

最后，往債權(quán)方向融資，需要公司的信用評級。無論是發(fā)債，還是銀行間市場、銀行授信，都是非?？粗毓拘庞迷u級的。如一個主體評級在AA+的上市公司，能夠在資本市場的債權(quán)融資運(yùn)作方面獲取投資者較高的認(rèn)可度。

公司的盈利能力、基石投資者、信用評級等，這些都不是一朝一夕的事，需要公司長期努力，也是對公司業(yè)績和財務(wù)質(zhì)量的考驗(yàn)。

3.2 展望

從公開信息看，近幾年A股和H股的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，H股似乎是更適合房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本道路的選擇。

那么如何走好資本道路呢？無論最終目的謂何，上市公司都應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)公司治理，以靚麗的業(yè)績回報股東。

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