王雅祺　劉駿　陳吉

摘要：面對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，需要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。本文首先對(duì)一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，得出抑制短期非理性需求的泛濫，是發(fā)掘中長(zhǎng)期有效供給的路子。其次，提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，緩解年輕一代的購(gòu)房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。最后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，說(shuō)明當(dāng)前急需解決的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;租賃市場(chǎng);房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）03-0114-03

一、前言

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也隨著增長(zhǎng)，但同時(shí)也面臨著一系列的問(wèn)題，如中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格增速過(guò)快，怎么提供相應(yīng)的政策平臺(tái)等，因此開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析顯得尤為重要[1-3]。

當(dāng)前眾多學(xué)者也關(guān)注到了這一關(guān)鍵問(wèn)題的所在，并開(kāi)展了大量宏觀研究。如2018年單克強(qiáng)在住房資本化泡沫理論與實(shí)踐問(wèn)題研究中指出市場(chǎng)恐慌才是金融危機(jī)的真正源頭[4]。張鶴彤，鄭曉云，蘇義坤在齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度預(yù)警與防范中提到從消費(fèi)需求、投資生產(chǎn)、交易行為三個(gè)層面對(duì)齊齊哈爾市房地產(chǎn)現(xiàn)狀做出細(xì)致介紹，并采用熵權(quán)法和功效系數(shù)法進(jìn)行了齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫的測(cè)量，得出該市存在泡沫的原因主要在于庫(kù)存過(guò)剩，基于此結(jié)果提出改善中小城市房市健康發(fā)展的對(duì)策與建議[5]。李翔宇，王勇在房地產(chǎn)泡沫化與調(diào)控政策的思考——以東莞區(qū)域市場(chǎng)分析為例站在成本控制和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的角度分析健全我國(guó)房市開(kāi)發(fā)控制體系[6]。上述研究學(xué)者通過(guò)分析都獲得了較好的研究結(jié)論，但針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的分析較少[7]。

對(duì)此，本文開(kāi)展對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，通過(guò)引入一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控?cái)?shù)據(jù)并對(duì)2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，發(fā)現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀存在的問(wèn)題，同時(shí)也提出了相應(yīng)的措施。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2018年上半年，三四線城市再次出臺(tái)調(diào)控政策，積極配合市場(chǎng)抑制住房投資與投機(jī)需求。與此同時(shí)，為貫徹落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高有效供給，達(dá)到利民惠民促進(jìn)民生的目的。但是，政策實(shí)施的效用需要很長(zhǎng)時(shí)間，尤其是需求端的短期調(diào)控與供給端的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變，其相互作用的效應(yīng)需要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效長(zhǎng)期運(yùn)行才能得以展現(xiàn)。于是，盡管政策相繼出臺(tái)，部分地區(qū)城市的住房供需情況仍較緊張。熱門城市的新建商品房成交面積日益萎靡，尤其以一線城市領(lǐng)降，其主要原因還是在于居高不下的房?jī)r(jià)、土地開(kāi)發(fā)有限與人口密度的增加。于是房市的租賃市場(chǎng)日益活躍，成為很多年輕人的首選;不僅于此，三四線城市新建商品房成交面積也有所回落，但是其成交量的絕對(duì)規(guī)模業(yè)已處于歷史新高。如此說(shuō)來(lái)，三四線城市的新房市場(chǎng)仍然具有較大潛力。

盡管如此，2018年6月以前，調(diào)控力度仍然很強(qiáng)勢(shì)，先后出臺(tái)調(diào)控政策的已有50多個(gè)地級(jí)市和10多個(gè)縣級(jí)市。

2018年，我國(guó)不僅在需求端發(fā)力，在“供給側(cè)”上也有所改進(jìn)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尋求真實(shí)需求和有效供給，致力于需求—供給合理高效匹配。要做到抑制短期非理性需求的泛濫，發(fā)掘中長(zhǎng)期有效供給的路子。

東部地區(qū)一直是全國(guó)的領(lǐng)頭羊，近三年，房地產(chǎn)的熱浪正逐步從東部向中西部擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。由于一二線大城市人口密度大、房?jī)r(jià)高、就業(yè)難的問(wèn)題，增加了中小城市的房市活躍的空間，近年來(lái)三四線城市的銷售量也是高歌猛進(jìn)，節(jié)節(jié)攀升。但是進(jìn)入2018年后，這種態(tài)勢(shì)隨著逐步擴(kuò)散、進(jìn)一步下沉，增速漸漸放緩。2018年前4月全國(guó)商品房銷售面積僅同比增長(zhǎng) 1.3%，4月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。結(jié)構(gòu)上看，東部三四線城市首先回落，然則中西部地區(qū)仍然態(tài)勢(shì)較猛，這也符合近期調(diào)研的結(jié)論。

雖然我國(guó)一二線城市增速明顯下降，處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但是第二季度的銷售數(shù)據(jù)顯示，這種下降幅度有所變窄。在5月份，一線城市結(jié)束了近年來(lái)負(fù)增長(zhǎng)的局面，首次迎來(lái)了正增長(zhǎng)。2017年一二線城市和三、四線城市增速差距持續(xù)增大，但這種差距在2018年有所減小。

三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

1.調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)

雖然政府調(diào)控措施以及相關(guān)政策不斷出臺(tái)，帶來(lái)的效益并不是長(zhǎng)期有效，但不能就此否認(rèn)這些措施政策實(shí)施的效應(yīng)。如果任由市場(chǎng)這只無(wú)形的手來(lái)調(diào)節(jié)我國(guó)房市，其影響難以把控。由于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“供求理論”并不適用于我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀，政府的作用顯得尤為重要。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)逐漸打開(kāi)，穩(wěn)步推進(jìn)。地方政府相繼出臺(tái)的調(diào)控措施與惠民政策彰顯政府對(duì)房市不良行為和違規(guī)操作的不容態(tài)度。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的而非炒的這一定位，堅(jiān)決不變。

房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季通常是年后的4月、5月，一線城市新建商品住宅和二手住宅在5月份的銷售價(jià)格分別上揚(yáng)了0.3%和0.2%;而二線城市的上漲勢(shì)頭更為迅猛，分別達(dá)到了0.9%、0.8%;三線城市在新建和二手住宅上的價(jià)格增長(zhǎng)率也不甘示弱，分別為0.7%、0.6%。出臺(tái)的相關(guān)政策業(yè)一直是高壓控制，但是相較于一二線城市化進(jìn)程較快，人口密集，房?jī)r(jià)過(guò)高，一些三四線城市反而更顯活躍跟積極，2018年的上漲態(tài)勢(shì)尤為明顯。就比如在5月份里，我國(guó)東北、中西部地區(qū)在70個(gè)大中城市中的房?jī)r(jià)上漲相對(duì)集中，且多為發(fā)展較為緩慢的三四先城市，近年來(lái)，我國(guó)對(duì)這些地區(qū)城市也紛紛出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控措施。

2.調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)

僅2018年5月，我國(guó)70個(gè)大中城市就有61個(gè)城市的新建商品住宅的價(jià)格較去年出現(xiàn)上漲，我國(guó)各地積極貫徹習(xí)總書記所言“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”無(wú)論是國(guó)家還是地方政府都相繼推出限購(gòu)、限貸的調(diào)控措施，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列重大風(fēng)險(xiǎn)，截至目前，我國(guó)已有40多個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策。

政策要求工作人員對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行資格審查，不通過(guò)的，將不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，要堅(jiān)決不能讓投機(jī)炒房的行為融入房市里。對(duì)因?yàn)閭€(gè)人利益或相關(guān)利益組織進(jìn)行違法違規(guī)、放寬資格審查的行為追究相關(guān)責(zé)任，問(wèn)責(zé)到個(gè)人。除此之外，對(duì)于部分人口密度集中，但土地供應(yīng)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)欠缺的城市，要督促相關(guān)單位做好土地供應(yīng)的工作，對(duì)房開(kāi)商融資建房、延遲供房的行為予以嚴(yán)懲，必須確保房市供求平衡，穩(wěn)定民生。房開(kāi)商在取得預(yù)售許可的10日內(nèi)，必須一次性向大眾公開(kāi)出售其準(zhǔn)售房源，不得已任何形式來(lái)抬高后續(xù)價(jià)格，未取得預(yù)售資格的房開(kāi)商則不能進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。

3.大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

想讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步前進(jìn)，僅僅依靠短期的調(diào)控措施是治標(biāo)不治本的，長(zhǎng)期有效機(jī)制的建設(shè)才是重中之重。這其中，近幾年來(lái)住房租賃市場(chǎng)顯得就尤為重要和強(qiáng)勁。目前，我國(guó)各地紛紛效仿北上廣深開(kāi)辟房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，緩解年輕一代的購(gòu)房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。

四、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

我國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)是發(fā)展，而發(fā)展的核心便是經(jīng)濟(jì)，想要經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定持久的發(fā)展，就必須有一個(gè)安定良好的社會(huì)環(huán)境。由此，民生問(wèn)題是重中之重，因此穩(wěn)定房?jī)r(jià)也是保障民生的一個(gè)重要任務(wù)。一方面“住房乃民生之要”，另一方面房地產(chǎn)泡沫無(wú)疑是在利用空虛的資本流動(dòng)來(lái)刺激價(jià)格的高額膨脹，泡沫的最后破滅將會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)、民生帶來(lái)巨大的破壞和打亂經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境。房地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的措施就是提出了較多的方案，但仍困難重重，方案對(duì)治理作用不是太大。主要有以下兩個(gè)方面的原因：第一，房地產(chǎn)自身特性與宏觀調(diào)控的方向不同，一個(gè)主要是對(duì)消費(fèi)、投資與投機(jī)需求，而宏觀調(diào)控主要在于對(duì)需求的監(jiān)管調(diào)控，但在實(shí)際操作中很難將其與消費(fèi)需求分開(kāi)。第二，地理位置的分化較為嚴(yán)重。一線城市及部分發(fā)達(dá)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較大，價(jià)格較高，則調(diào)控方案主要為遏制房?jī)r(jià)上漲，而在偏遠(yuǎn)城市如四線城市由于賣不出去導(dǎo)致去庫(kù)存難度大，因此空間地域的分化使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控操作起來(lái)就更加艱難。

五、結(jié)論

通過(guò)上述分析，主要通過(guò)三個(gè)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，獲得了以下結(jié)論：

通過(guò)對(duì)一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控進(jìn)行分析，并對(duì)2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，得出抑制短期非理性需求的泛濫，是發(fā)掘中長(zhǎng)期有效供給的路子。

在房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析的基礎(chǔ)上，指出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，能有效緩解年輕一代的購(gòu)房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，指出實(shí)際操作中很難將投資和投機(jī)與消費(fèi)需求分開(kāi)，空間的分化使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控操作起來(lái)就更加艱難。

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作者簡(jiǎn)介：

1.王雅祺，湖南省廣益實(shí)驗(yàn)中學(xué)高1807班學(xué)生。

2.劉駿（通訊作者），貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)管科學(xué)院教授，博士，碩士研究生導(dǎo)師。

3.陳吉，貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)管科學(xué)院學(xué)生。