張一

所有地產(chǎn)公司都在為征戰(zhàn)白銀時代而做出新變革，當2019年報出爐，外界發(fā)現(xiàn)，陽光城已然率先進入變革發(fā)展期，并且一舉跨入2000億陣營。

據(jù)陽光城年報，該公司最大變化之一是產(chǎn)品力和工程力持續(xù)提升，贏得市場的廣泛認可。這種變化也帶來了公司財務(wù)上的穩(wěn)健與健康，尤其是其穩(wěn)定充沛的現(xiàn)金流，為公司提供了極厚的發(fā)展“安全墊”。

盈利能力為4年來最優(yōu)財務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

近年來，在房企拿地成本高企及行業(yè)限購、限價等調(diào)控政策趨嚴的背景下，房企面臨較大的盈利壓力，這一特征在布局都市圈、城市群等優(yōu)質(zhì)區(qū)域的房企身上體現(xiàn)得尤為明顯。陽光城則逆勢突圍，成功做到了在核心區(qū)域拿地的同時，保障合理的地售比以及盈利穩(wěn)增長。

陽光城年報顯示，公司2019年實現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入610.49億元，同比增長8.11%;合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.20億元，同比增長33.21%。從盈利能力來看，公司合并報表凈利率比上年期末提升0.16個百分點達到7.08%，合并報表歸母凈利潤率提升1.24個百分點至6.59%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）提升2.54個百分點至18.92%?？v觀陽光城ROE歷史數(shù)據(jù)，2019年是其最近4年中盈利表現(xiàn)最佳的一年。

在土儲和地售比方面，截至2019年末，陽光城累計土地儲備總計4101.2萬平方米，其中一二線城市預(yù)計未來可售貨值占比 72.60%（2018年度報告中城市分類為“城市魅力排行榜”，2019年度報告中城市分類為交易所關(guān)于一二線城市的認定標準），累計成本地價4355.78元/平方米，2019年銷售均價則高達12317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓展一二級聯(lián)動合作、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動等多種拿地方式，已鎖定約421.54萬方的土儲，將分期確權(quán)。

在陽光城取得以上成績的期間，行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊，這促使包括陽光城在內(nèi)的所有地產(chǎn)公司關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)健問題。陽光城年報顯示，2019年公司短期有息債務(wù)規(guī)模335.49 億元，占有息負債比例較2018年末下降12.94個百分點至29.87%，非銀融資占比由52.57%下降至24.94%，負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時，公司在資產(chǎn)規(guī)模增長、優(yōu)質(zhì)土儲增加、而有息負債規(guī)?？煽厍医档那疤釛l件下，資產(chǎn)負債率和凈負債率分別同比有效降低6.23和44.02個百分點。平均融資成本則比2018年末優(yōu)化23個基點至7.71%。這些數(shù)據(jù)意味著，陽光城財務(wù)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流穩(wěn)定且健康，更為公司提供了極厚的發(fā)展安全墊。

據(jù)公告，陽光城穩(wěn)健的現(xiàn)金流，得益于公司堅定落實“三收三支”的現(xiàn)金政策。報告期內(nèi)，陽光城實現(xiàn)全口徑回款1692億元，回款額增長29.8個百分點，平均回款率約80.20%，實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入153.96億元，繼續(xù)保持正值;期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負債，長短期債務(wù)比由1.34提高至2.35，現(xiàn)金狀況良好。

發(fā)展引擎再升級 ?新動能雛形顯現(xiàn)首次跨入2000億陣營

在這個剛需及改善性需求主導市場的時代，“產(chǎn)品力”將成為推動房企銷售增長的重要砝碼。

盡管近年來行業(yè)銷售增速整體明顯趨緩，陽光城仍憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力及不斷升級的工程力，一舉跨入2000億陣營。公司公告顯示，陽光城2019年全口徑銷售規(guī)模達到2110.31億元，同比增長30%;權(quán)益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。

上述成績很大程度上得益于陽光城“綠色智慧家”品牌戰(zhàn)略的執(zhí)行，公司的產(chǎn)品主張因此不斷深化，產(chǎn)品內(nèi)涵不斷夯實。以硬裝體系升級為例，公司與供應(yīng)商共同研發(fā)新材料，實現(xiàn)典型示范區(qū)樣板房空氣質(zhì)量優(yōu)于國標，帶給業(yè)主切實的安全健康。同時，公司于2019年4月成立綠色智慧家研究院，有序推動綠色智慧家戰(zhàn)略落地。截至2019年末，全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建筑面積530萬平方米，總共服務(wù)15萬陽光城業(yè)主。

在品牌戰(zhàn)略執(zhí)行有力的同時，公司品質(zhì)提升工程成效也初步顯現(xiàn)，佛山綠島湖、福州檀境、南京文瀾府等標桿產(chǎn)品成功亮相，為配合品質(zhì)管理，公司制定了全行業(yè)首個品質(zhì)評價模型用以品質(zhì)激勵，涵蓋項目品質(zhì)全周期，在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了較大影響。

實現(xiàn)兩千億的銷售規(guī)模后，公司正通過完善內(nèi)部管理、全面升級組織架構(gòu)來促進發(fā)展新動能的釋放。公告顯示，公司加大推進管理精細化進度，于2019年底啟動組織變革，對集團-區(qū)域-基層三層架構(gòu)進行了全面升級。

其中在區(qū)域?qū)用妫?8個區(qū)域通過大區(qū)域套小區(qū)域、兩個體量相似的區(qū)域并行、同地區(qū)的兼并整合等多種方式優(yōu)化為16個區(qū)域，精簡管理架構(gòu)，提高管理效率;在項目層面，公司以項目部為抓手，夯實項目基礎(chǔ)管理，進行項目總賦權(quán)，提升項目部生產(chǎn)力。公司組織變革目前已就位，力求通過三層架構(gòu)的組織優(yōu)化，保持公司的靈活性，釋放發(fā)展新動能。