周勇兵，高孟科

（西南政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，重慶 401120）

一、問(wèn)題的提出

“養(yǎng)兒防老”“社會(huì)保障養(yǎng)老”是我國(guó)現(xiàn)階段存在的主要養(yǎng)老類型，其中“養(yǎng)兒防老”是基礎(chǔ)，“社會(huì)保障養(yǎng)老”是補(bǔ)充。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的加速發(fā)展，對(duì)于“四二一”（四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子）或者“四二二”（四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、兩個(gè)孩子）式的小型化家庭而言，“養(yǎng)兒防老”的基礎(chǔ)功能正在弱化并有不可逆轉(zhuǎn)之勢(shì)。而“社會(huì)保障養(yǎng)老”的補(bǔ)充功能存在著保障水平比例低、覆蓋面狹窄、資金不到位等養(yǎng)老保障體系不完善、不健全的狀況。由于我國(guó)人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，面對(duì)養(yǎng)老這一沉重的話題，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)運(yùn)而生并受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵就是將不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)成易流通的貨幣，以供養(yǎng)老年人退休之后到死亡之前的生活，使老年人能“有體面、有尊嚴(yán)”地安享晚年。具體而言，“以房養(yǎng)老”包括將房屋出租，以租賃費(fèi)用養(yǎng)老；將房屋出售，以出賣房屋的銷售費(fèi)用養(yǎng)老；將房屋抵押給保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定期或者一次性領(lǐng)取一定的現(xiàn)金養(yǎng)老；將房屋抵押給銀行，向銀行定期或者一次性領(lǐng)取一定的現(xiàn)金養(yǎng)老，即所謂的倒按揭式的“以房養(yǎng)老”等多種運(yùn)營(yíng)方式（見(jiàn)圖1）。

圖1 “以房養(yǎng)老”的具體表現(xiàn)形式

方式的不同，主要在于開辦的機(jī)構(gòu)不同。所以，盡管“以房養(yǎng)老”方式有多種類型，但實(shí)際上其運(yùn)營(yíng)思路基本上是一致的，即將老年人擁有所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)——房屋轉(zhuǎn)移所有權(quán)或使用權(quán)給某機(jī)構(gòu)，或者在房屋的所有權(quán)上設(shè)置一定的限制后抵押擔(dān)保給機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)定期或者一次性向“債務(wù)人”收取所需要的一定貨幣，直至老年人身故。房屋的升值部分或者剩余價(jià)值歸屬于機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人），或者按照雙方當(dāng)事人之間的約定予以合理分配。雖然，社會(huì)公眾對(duì)于“以房養(yǎng)老”的思維模式理念以及推行前景表示贊同，但是傳統(tǒng)觀念的束縛以及社會(huì)養(yǎng)老保障體系的不完善等阻礙了“以房養(yǎng)老”模式的推行。因此，有必要分析“以房養(yǎng)老”模式存在的必要性以及可行性。

二、“以房養(yǎng)老”的必要性與可行性探析

（一）“以房養(yǎng)老”的必要性探析

1.人口老齡化加劇

自1999年起，我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，至今已有20余年。據(jù)專家估計(jì)，不久的將來(lái)，老齡人口的數(shù)量將會(huì)加速上升。到2020年，我國(guó)60歲以上老年人的數(shù)量將會(huì)達(dá)到總?cè)丝诘?6.97%；到2050年前后，我國(guó)60歲以上的老年人口數(shù)量占比將會(huì)超過(guò)總?cè)丝诘娜种弧?040—2050年，我國(guó)老年人口的數(shù)量和老齡化水平，都將達(dá)到前所未有的高度，老年人口撫養(yǎng)比將達(dá)到40%～50%，大幅攀升。有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低撫養(yǎng)比的“人口黃金期”，將于2033年宣告結(jié)束[1]8。從表1可以清楚地看出我國(guó)的老齡化狀況以及發(fā)展趨勢(shì)。

表1 2009年—2018年我國(guó)老年人（60歲以上）數(shù)據(jù)以及占全國(guó)比重

2.“養(yǎng)兒防老”的基礎(chǔ)功能日益弱化

“尊老愛(ài)幼”是我國(guó)優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念深深扎根于中華傳統(tǒng)文化之中。我國(guó)的計(jì)劃生育政策實(shí)施了30多年，其帶來(lái)的積極效應(yīng)不可否認(rèn)，但其附帶的消極影響也不容忽視。隨著獨(dú)生子女政策的推行，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在以“倒金字塔”的模式顯露于世，出生率前所未有的降低使得我國(guó)社會(huì)呈現(xiàn)出家庭小型化、少子化、空巢化等現(xiàn)象，削弱了“養(yǎng)兒防老”的社會(huì)基礎(chǔ)。對(duì)于“四二一”或者“四二二”式家庭來(lái)說(shuō)，四位父母加上一個(gè)孩子或者兩個(gè)孩子的重?fù)?dān)，都?jí)涸谏頌楠?dú)生子女的青年父母身上，這使得他們對(duì)于養(yǎng)老心有余而力不足。

3.“社會(huì)養(yǎng)老”保障體系不完善

“家庭養(yǎng)老”是基礎(chǔ)，“社會(huì)養(yǎng)老”是補(bǔ)充。目前，我國(guó)的“社會(huì)養(yǎng)老”還存在保障體系不完善的現(xiàn)象。一是城鄉(xiāng)社會(huì)保障水平不統(tǒng)一?？傮w而言，城市的社會(huì)保障水平高于農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村地區(qū)生活的老年人不僅在經(jīng)濟(jì)水平、醫(yī)療服務(wù)、吃穿住行等方面均低于城市居住的老年人，社會(huì)保障相比也不如城市。二是老年人社會(huì)保障整體水平偏低，老年人領(lǐng)取的保障金較少。由于社會(huì)保障資源短缺，再加上人口老齡化的加劇，我國(guó)提前進(jìn)入“未富先老”的時(shí)代，社會(huì)保障資金一時(shí)難以全面到位，老年人領(lǐng)取的保障金因此也較低。三是社會(huì)保障體制不健全。社會(huì)保障不只是國(guó)家的責(zé)任，同時(shí)也是我們每一位社會(huì)成員的義務(wù)。社保的繳納需要社會(huì)公眾與單位的協(xié)助配合，現(xiàn)在仍有一些單位不積極為職工繳納社保，而一些人也認(rèn)為與其把錢交給社保，還不如發(fā)給自己。對(duì)于這種情況，應(yīng)采取措施，將企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)納入社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，但目前國(guó)家尚未出臺(tái)相應(yīng)的政策和法律。此外，中國(guó)養(yǎng)老金制度存在收益率低的痼疾，社?；鹳H值與投資失誤風(fēng)險(xiǎn)并存，是導(dǎo)致未來(lái)社保制度財(cái)物崩潰的重要因素[1]30。

（二）“以房養(yǎng)老”的可行性探析

1.政策保障

國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)文件為“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行提供了一定的政策保障。2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》；2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》；2016年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確指出繼續(xù)推行“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)；2018年6月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，將“以房養(yǎng)老”的施行范圍推廣至全國(guó)。與此同時(shí)，不少地方政府也出臺(tái)相關(guān)文件為“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行提供保障，如2010年初，廣州市政府出臺(tái)發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見(jiàn)》，提出在廣州推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式。各項(xiàng)政策的出臺(tái)為“以房養(yǎng)老”模式的試點(diǎn)乃至推向全國(guó)提供了政策上的保障。

2.物質(zhì)基礎(chǔ)

根據(jù)國(guó)家住房和建設(shè)部及老齡委對(duì)城鄉(xiāng)老年人口的調(diào)查資料，城市居民擁有完全產(chǎn)權(quán)住房者，已達(dá)到91%的高份額，老年人擁有住房的份額還要更高一些[1]52，這為“以房養(yǎng)老”模式的推行提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于近幾年我國(guó)各地房?jī)r(jià)持續(xù)走高，老年人擁有所有權(quán)的房屋價(jià)值也“水漲船高”。雖然老年人的退休金基本可以滿足其日常生活，但是，隨著老年人年齡的增長(zhǎng)，身體健康狀況逐年下降，微薄的退休金無(wú)法負(fù)擔(dān)各種醫(yī)療費(fèi)用。由于“養(yǎng)兒防老”的基礎(chǔ)功能日益弱化，“社會(huì)養(yǎng)老保障”體制尚不完善、不健全。因此，有必要尋求另一種途徑確保老年人能安享晚年。一般情況下，到60歲時(shí)老年人所擁有的房屋貸款都已基本還清，老年人對(duì)房屋大都擁有了全部的所有權(quán)，在“養(yǎng)兒防老”和“社會(huì)養(yǎng)老保障”外，老年人完全可以選擇“以房養(yǎng)老”。

三、“以房養(yǎng)老”模式推行的法律困境

“以房養(yǎng)老”的模式理念一經(jīng)提出就引起了社會(huì)的廣泛熱議，有贊成的，有反對(duì)的，也有持中立意見(jiàn)的①小眾業(yè)務(wù)有大意義保險(xiǎn)“以房養(yǎng)老”5年129單.https://finance.sina.com.cn/roll/2019-10-23/doc-iicezuev4262478.shtml，2019-10-23/2019-12-10.。到2019年9月末，反向抵押保險(xiǎn)期末有效保單129件，從僅有的129件保險(xiǎn)單來(lái)看，雖然“以房養(yǎng)老”的前景是美好的，但是其推行仍有很多困難，尤其是法律上的困境，接下來(lái)將對(duì)此進(jìn)行具體分析。

（一）遺產(chǎn)繼承條款的限制

《中華人民共和國(guó)繼承法》（以下簡(jiǎn)稱繼承法）在“法定繼承”章節(jié)將“配偶、子女、父母”列為同一第一順序繼承人②《中華人民共和國(guó)繼承法》第十條第一款規(guī)定：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。。繼承法第十三條還規(guī)定：同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。由于父母與子女同為第一順序遺產(chǎn)繼承人，若一對(duì)夫妻一起生活，妻子先死亡，依據(jù)繼承法的規(guī)定，這對(duì)夫妻所有的房屋則必須依據(jù)法定繼承規(guī)定，在丈夫與其子女之間進(jìn)行均等分割。由于“以房養(yǎng)老”的先決條件之一是老年人必須擁有房產(chǎn)的完整所有權(quán)，否則房屋就不可以進(jìn)行“倒按揭”或者抵押給保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，繼承法的這一規(guī)定極大地限制了“以房養(yǎng)老”模式的推行。

（二）“禁止流押”的限制

“禁止流押”規(guī)定使得保險(xiǎn)公司或銀行到期獲得房屋所有權(quán)失去合法性依據(jù)[2]。倒按揭式“以房養(yǎng)老”模式的內(nèi)涵就是金融機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在老年人生前定期或者一次性給予金錢，待老年人身故之后，房屋的所有權(quán)歸屬于銀行等金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）以及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押物的所有權(quán)歸屬于抵押權(quán)人，即“流押條款”的合同約定是無(wú)效的。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行在本質(zhì)上缺乏法律保障，沒(méi)有合法性的依據(jù)。

（三）土地使用權(quán)期限的限制

物權(quán)法第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蔽餀?quán)法只是簡(jiǎn)單地表明“期滿自動(dòng)續(xù)期”，但是，對(duì)于如何續(xù)期、怎樣續(xù)期、續(xù)期多久以及是否繳納土地使用費(fèi)等問(wèn)題，并沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。而2009年8月26日新修訂通過(guò)并于2010年1月1日生效的《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）規(guī)定了土地的有償使用原則。對(duì)于土地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題，楊立新教授認(rèn)為雖然住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期、永久使用，但是使用權(quán)人需承擔(dān)繳納土地使用費(fèi)的義務(wù)[3]；孫憲忠教授則認(rèn)為“自動(dòng)續(xù)期”就是不辦任何手續(xù)、不繳納費(fèi)用就能續(xù)期[4]。

由于物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定土地使用權(quán)期滿后如何續(xù)期、怎樣續(xù)期、是否繳納土地使用費(fèi)等問(wèn)題，而土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于續(xù)期多久、由誰(shuí)繳納土地使用費(fèi)用等也沒(méi)有明確的規(guī)定，這些不確定因素在一定程度上限制著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者金融機(jī)構(gòu)推行“以房養(yǎng)老”模式。

四、“以房養(yǎng)老”的法律治理路徑探析

（一）完善遺產(chǎn)繼承條款

家庭是社會(huì)的基本構(gòu)成單元，家庭的和諧是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，現(xiàn)行的繼承法在法定繼承中將“配偶、父母、子女”列為同一第一順序繼承人有一定的歷史原因。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，實(shí)施了30多年的計(jì)劃生育政策的負(fù)面效應(yīng)也正以“人口老齡化”的特征顯示出來(lái)。在“四二一”或者“四二二”式的小型化家庭中，中青年一代上有四位父母需要贍養(yǎng)，下有一兩個(gè)子女需要撫養(yǎng)，還需要拼事業(yè)，時(shí)間、精力、能力等各方面難以兼顧。因此，越來(lái)越多的老年夫婦相依為命，其互相之間的感情、照顧和依賴遠(yuǎn)多于子女的贍養(yǎng)。所以，現(xiàn)行繼承法在法定繼承中將“配偶”與“子女”列為同一順序已不合時(shí)宜。

法律與社會(huì)生活緊密相連，形成你中有我、我中有你的“文化共生圈”。法律關(guān)系來(lái)源于社會(huì)物質(zhì)生活，社會(huì)物質(zhì)生活條件在根本上決定著法律的本質(zhì)。社會(huì)處于時(shí)刻變動(dòng)、不斷向前發(fā)展的狀態(tài)，相應(yīng)的反映社會(huì)關(guān)系的法律也要作出相應(yīng)的調(diào)整。為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，建議將繼承法第十條第一款修改為：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶；第二順序：子女、父母；第三順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。即，待父母雙方死亡后，其遺產(chǎn)再按照法定繼承在子女之間進(jìn)行合理分配。依此規(guī)定，配偶一方先去世的，房屋的所有權(quán)以及其他財(cái)產(chǎn)性利益全部轉(zhuǎn)移至另一方配偶名下，這樣不僅保障了未亡父母的經(jīng)濟(jì)來(lái)源及合法權(quán)益，也為“以房養(yǎng)老”模式的推行掃清了房屋產(chǎn)權(quán)上的障礙。

（二）解禁“流押條款”

雖然我國(guó)的物權(quán)法、擔(dān)保法等法律規(guī)定“流押條款”無(wú)效，但是研究國(guó)外的法律規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，這一點(diǎn)是值得商榷的。比如，美國(guó)在其法律中就規(guī)定“流押條款”是有效的。雖然我國(guó)法律體系與英美法系有所不同，但對(duì)于其有益的規(guī)定，我們也是可以借鑒來(lái)完善我國(guó)的法律體系。因此，建議解禁“流押條款”，完善相應(yīng)的法律法規(guī)以及司法解釋，規(guī)定雙方當(dāng)事人約定的“流押條款”為有效的?；蛘?，我國(guó)可以借鑒其他大陸法系國(guó)家的空虛所有權(quán)交易的相關(guān)規(guī)定。不少大陸法系國(guó)家將房屋所有權(quán)分為用益權(quán)（即居住權(quán)）和空虛所有權(quán)，老人出售空虛所有權(quán)換取養(yǎng)老金，由于用益權(quán)不能繼承，在老人去世后用益權(quán)消失，空虛所有權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）獲得完整的房屋所有權(quán)[5]。因此，根據(jù)空虛所有權(quán)交易內(nèi)涵，在“以房養(yǎng)老”模式中，老人與金融機(jī)構(gòu)簽訂合同約定“老人一方將房屋的空虛所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老人的養(yǎng)老，待老人去世時(shí)，房屋的空虛所有權(quán)轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)名下”，利用這種交易模式，雙方當(dāng)事人就不再需要簽訂抵押合同，也就不存在“流押條款”無(wú)效、金融機(jī)構(gòu)獲取房屋所有權(quán)缺乏合法性依據(jù)的問(wèn)題。

（三）完善土地使用權(quán)續(xù)期制度

根據(jù)國(guó)家的法律規(guī)定，住宅的土地使用期限為70年，自取得該土地的使用權(quán)之日起計(jì)算。由于“房地一體”主義，土地使用權(quán)期限屆滿，也必將會(huì)影響其上附著的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益。物權(quán)法只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”原則，具體關(guān)于如何續(xù)期、怎樣續(xù)期、是否免費(fèi)、繳納土地使用費(fèi)用的責(zé)任主體等缺乏詳細(xì)的制度規(guī)定。2009年8月26日新修訂通過(guò)并于2010年1月1日生效的土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了土地的有償使用原則①《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第二十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！薄榱吮３址芍g的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，關(guān)于土地使用權(quán)期限屆滿之后的“自動(dòng)續(xù)期”可以理解為“自動(dòng)有償續(xù)期”。

既然確定是“自動(dòng)有償續(xù)期”，那么就要確定土地使用費(fèi)交納的責(zé)任主體。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，由土地的使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期交納土地使用費(fèi)用顯然更加合理。但是，在“以房養(yǎng)老”模式的推行過(guò)程中，還會(huì)涉及到金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等第三方責(zé)任主體。因此，有必要分析究竟是由房屋的所有權(quán)人（老年人）還是由“抵押權(quán)人”（金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）來(lái)交納土地使用費(fèi)用。我們認(rèn)為，如果土地使用期限屆滿時(shí)老年人仍健在，則由老年人交納土地續(xù)期使用費(fèi)，因?yàn)檫@時(shí)房屋的所有權(quán)仍保留在老年人手中；如果土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)老人已去世，則由金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)交納土地續(xù)期使用費(fèi)；在空虛所有權(quán)交易模式中，由于老年人已將房屋的空虛所有權(quán)轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。所以，應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等第三方責(zé)任主體來(lái)交納土地續(xù)期使用費(fèi)。

（四）加強(qiáng)政府的規(guī)范引導(dǎo)

1.宣傳倡導(dǎo)“以房養(yǎng)房”

“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，這是“以房養(yǎng)老”模式難以推行的阻礙因素之一。有的老人本身支持“以房養(yǎng)老”的模式，但子女不贊成也就放棄了自己的想法。還有的子女認(rèn)為，如果讓自己的父母參與“以房養(yǎng)老”，別人會(huì)說(shuō)自己不孝順等。其實(shí)，“以房養(yǎng)老”并不是“養(yǎng)兒防老”的替代品，二者不是對(duì)立關(guān)系，“以房養(yǎng)老”只是養(yǎng)老保障的一種補(bǔ)充選擇。政府應(yīng)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，積極宣傳“以房養(yǎng)老”的基本理念，努力改變公眾的傳統(tǒng)觀念，使公眾能接受新思想、順應(yīng)新趨勢(shì)。

2.借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)、日本、澳大利亞等國(guó)較早涉及到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，擁有較為完善的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制，理論與實(shí)踐較為成熟。我國(guó)可以主動(dòng)學(xué)習(xí)借鑒美國(guó)、日本等國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)查閱搜集房地產(chǎn)業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)等理論資料、相關(guān)數(shù)據(jù)，梳理分析其中的思路。政府可以牽頭搭建我國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)溝通學(xué)習(xí)交流的平臺(tái)，以便各相關(guān)領(lǐng)域能共同研討國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，互相交換各自領(lǐng)域的專業(yè)意見(jiàn)，最終在政府的規(guī)范指導(dǎo)下協(xié)同促進(jìn)我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的順利推行。

3.加大養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的扶持力度

養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)在我國(guó)“人口老齡化”加速時(shí)期發(fā)展?jié)摿薮?，但在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)需要政府加大扶持力度，特別是加大對(duì)運(yùn)用“以房養(yǎng)老”模式運(yùn)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的扶持力度。由于“以房養(yǎng)老”模式仍不完善，體制機(jī)制尚不成熟，還存在著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律空白等，諸多因素制約著第三方機(jī)構(gòu)的參與。因此，需要政府放低養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、給予特殊的稅收優(yōu)惠政策、構(gòu)建完善的養(yǎng)老保障法律和相應(yīng)的政策體系，鼓勵(lì)、支持和提高養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的參與度，以提升我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)水平，保障老年人的晚年生活。

4.建立咨詢平臺(tái)

政府應(yīng)建立“以房養(yǎng)老”的咨詢平臺(tái)，一方面可以為社會(huì)公眾尤其是老年人答疑解惑，防止其上當(dāng)受騙；另一方面可以讓社會(huì)公眾更好地了解“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，樹立“以房養(yǎng)老”理念，打通社會(huì)公眾的聯(lián)通渠道，拉近社會(huì)公眾與“以房養(yǎng)老”模式的距離，將“以房養(yǎng)老”理念推向社會(huì)，為“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開展掃清觀念上的障礙。

五、結(jié)語(yǔ)

自從“以房養(yǎng)老”理念提出以來(lái)，經(jīng)過(guò)部分地區(qū)為期5年的試點(diǎn)，雖然保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者金融機(jī)構(gòu)接到的保單不多，但隨著國(guó)家相關(guān)政策與法律法規(guī)的日益完善，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)等各部門協(xié)同合作，保單的數(shù)量將會(huì)逐年呈上升趨勢(shì)，“以房養(yǎng)老”也將會(huì)成為我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障的一種廣泛選擇。