江一葦

盡管2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)、融資收緊，碧桂園的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)仍穩(wěn)健增長(zhǎng)。

3月27日，碧桂園（2007.HK）發(fā)布2019年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，權(quán)益銷售金額約5522億元，權(quán)益銷售面積約6237萬平方米，分別同比增長(zhǎng)10%和15.2%，銷售繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

2019年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約人民幣4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%，其中97.8%的收入來自物業(yè)銷售，僅有2.2%來自建筑及其他分部。

在“穩(wěn)”的基調(diào)下，碧桂園的利潤(rùn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，營(yíng)業(yè)收入約為4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%。毛利潤(rùn)約為1266.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%。凈利潤(rùn)約為612億元，同比增長(zhǎng)26.1%。股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約401.2億元，同比增長(zhǎng)17.6%。

不過，碧桂園總裁莫斌在線上業(yè)績(jī)會(huì)上表示，不會(huì)對(duì)外公布2020年的增長(zhǎng)目標(biāo)，但公司會(huì)有內(nèi)控目標(biāo)。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜坦言，2月份的主要影響來自線下售樓處的關(guān)閉，以及影響了供貨。碧桂園去年一季度的供貨量約900億元，今年只有510多億元。

對(duì)此，碧桂園積極開展線上銷售，每天的全口徑銷售金額達(dá)到6億元以上?，F(xiàn)在線下售樓部（除湖北）基本全部開放。程光煜相信，疫情的影響在銷售端逐步消除。

隨著疫情陰霾漸漸退去，市場(chǎng)也迎來復(fù)蘇。程光煜表示，由于今年1月和2月的銷售均價(jià)同比去年略有上升，3月銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，因此碧桂園現(xiàn)階段暫時(shí)沒有全國(guó)促銷的計(jì)劃。

凈借貸比率僅46.3%

2019年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約5301億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)96%?？焖購?qiáng)勁的銷售回款，保障了充足的現(xiàn)金流，大大提升了抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，碧桂園自2016年起第四次連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，達(dá)到146.7億元。

在民營(yíng)上市房企中，僅碧桂園、龍湖等少數(shù)公司能夠持續(xù)數(shù)年凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。分析人士認(rèn)為，這折射出碧桂園自身強(qiáng)勁的造血功能和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格。

截至2019年年底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)到公司有史以來最高水平，占總資產(chǎn)比例達(dá)到14.1%，加上還有3167.9億元的銀行授信額度未使用，現(xiàn)金流充裕。

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入、房企融資全面收緊的背景下，碧桂園是少有的兼顧規(guī)模增長(zhǎng)和負(fù)債管控的房企之一。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，碧桂園的凈借貸比率同比下降3.3百分點(diǎn)，僅為46.3%，自上市以來連續(xù)12年將凈借貸比率保持在70%以下。

億翰智庫的最新研究顯示，2019年上半年，營(yíng)業(yè)收入位居前30名房企的凈負(fù)債率均值為104.6%，最大值為230.4%。相較之下，碧桂園的凈負(fù)債率遠(yuǎn)低于Top30房企的平均水平。

城鎮(zhèn)化勢(shì)不可擋

莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)“房住不炒”的主基調(diào)沒改變，但城鎮(zhèn)化勢(shì)不可擋，相信憑借碧桂園在全國(guó)廣泛而均衡的布局，以及精準(zhǔn)科學(xué)地投資策略，可實(shí)現(xiàn)全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升，做強(qiáng)做優(yōu)。

截至2019年12月31日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約17022億元，潛在的權(quán)益可售貨值約7159億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.4萬億元，可滿足集團(tuán)未來4年以上的銷售量。

在已獲取的可售資源中，97%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

2019年全年，按項(xiàng)目所在地分，碧桂園位于一二線和位于三四線的銷售金額比例為39 ： 61;按目標(biāo)市場(chǎng)分，目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線銷售金額比例為44 ： 56。

程光煜表示，舊改是一個(gè)重要的土地投資手段，尤其在一線城市和二線城市，去年碧桂園的舊改權(quán)益貨值超過1000億元，今年大概有800多億元。但全國(guó)均衡布局的策略不會(huì)改變，投資標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)改變。

從三四線項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)化情況看，截至2019年底，集團(tuán)三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，同行一二線城市項(xiàng)目的該指標(biāo)為0.71或以下。在碧桂園進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對(duì)應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

由于在大灣區(qū)擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，碧桂園近年來在該地區(qū)的銷售業(yè)績(jī)也十分可觀。2019年，碧桂園國(guó)內(nèi)權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、廣州、惠州、東莞和清遠(yuǎn)。

克而瑞認(rèn)為，在均衡布局策略下，碧桂園的項(xiàng)目覆蓋五大城市群及其他區(qū)域一到五線城市。其中，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等五大城市群的權(quán)益可售資源占比達(dá)74.7%，這些區(qū)域人流密集，深受政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，將為業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)提供良好保障。