秦廣蕾，郭漢丁

（天津城建大學 經(jīng)濟與管理學院，天津 300384）

既有住區(qū)綠色改造是推動我國可持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)節(jié)能減排戰(zhàn)略目標的重要舉措.既有住區(qū)綠色改造是包括居住、公共活動場所及其周邊自然環(huán)境區(qū)域在內的整體化一次性改造，涉及“四節(jié)一環(huán)?！保ü?jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護）五個方面[1]，是既有住宅建筑節(jié)能改造（以下簡稱“住宅改造”）的提升與深化，是減少住宅改造重復浪費的必然途徑，也是避免重復改造給建筑帶來傷害的有效方案.據(jù)資料顯示[2]，2015年我國219億m2的既有住宅建筑中，綠色建筑面積不到1%，以居住區(qū)域及其周邊環(huán)境為主的既有住區(qū)綠色改造任務艱巨，發(fā)展?jié)摿薮?目前，我國住宅改造一般是單棟住宅樓的單項節(jié)能改造[3]，改造技術包括圍護結構改造、供熱體制改革和融資模式創(chuàng)新等.由于改造理念缺乏系統(tǒng)整體性和改造模式滯后性，導致改造活動重復浪費、資源利用率低、改造主體動力乏困和市場進展緩慢.因此，基于“四節(jié)一環(huán)?！毕到y(tǒng)性改造的既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理值得深化研究.

鑒于我國既有住區(qū)綠色改造尚未起步，相關研究多集中在住宅改造市場運行方面，專門針對既有住區(qū)綠色改造的研究尚屬鮮見.住宅改造是既有住區(qū)綠色改造的核心內容之一，其市場過程具有關聯(lián)性，住宅改造市場運行機制可供既有住區(qū)綠色改造市場運行研究借鑒.因此，本文從住宅改造市場運行方面梳理國內外研究現(xiàn)狀，分析指出我國住宅改造存在的實踐問題，對既有住區(qū)綠色改造內容的特殊性進行分析，探索市場運行優(yōu)化機理的研究目標與內容規(guī)劃，構建市場運行優(yōu)化機理研究實施方案，揭示市場運行機制的內在規(guī)律和優(yōu)化機理研究的必要性，為促進既有住區(qū)綠色改造市場健康發(fā)展提供理論支撐.

1 既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究的必要性與意義

1.1 國內外住宅改造理論研究概述

20世紀70年代，在石油危機的沖擊下發(fā)達國家開始從事住宅改造的研究[4]，歷經(jīng)近50年的探索與發(fā)展，取得了豐富的理論研究成果.我國較發(fā)達國家起步晚，自2007年5月國務院出臺《關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》[5]，我國逐漸開展住宅改造市場運行理論研究.近期國內外關于住宅改造市場運行的理論主要集中在激勵政策、風險管理、合同能源管理（energy performance contracting，簡稱EPC）模式以及能效標識制度等方面，梳理與比較國內外住宅改造市場運行理論研究的相關成果，如表1所示.

1.2 我國住宅改造實踐問題分析

與國外較為完善的住宅改造市場運行機制和制度體系相比，我國由于經(jīng)濟發(fā)展不平衡和主體改造意識差異性顯著等原因，使得住宅改造一直處于嘗試階段，從市場運行有效性視角來看，我國住宅改造存在融資困難、主體動力乏困和法律法規(guī)體系不健全等實踐問題，如表2所示.

表1 國內外住宅改造理論研究動態(tài)

表2 我國住宅改造實踐問題分析

1.3 既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究必要性

縱觀國內外住宅改造市場運行理論研究，是以單體居住建筑和單一節(jié)能改造為對象開展市場運行機制探索，主要集中在激勵政策、風險管理、融資模式和信息平臺等方面研究.我國政府主導下住宅改造市場運行機制初步形成，取得一定成績，但市場主體動力乏困、運行不暢、進展緩慢等問題依然存在.因此，基于“四節(jié)一環(huán)?！闭w系統(tǒng)改造理念，以市場運行特征和行為演變規(guī)律為著力點、影響機理和演化博弈策略為實施途徑、市場運行有效性評價為目標導向、市場運行優(yōu)化實施策略為實踐歸宿的既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理是值得深化探索的新課題.

1.4 既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究意義

（1）既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究，區(qū)別于單體住宅改造市場運行理論研究成果，其以既有住區(qū)綠色改造市場高效運行為目標導向，從主體需求與行為規(guī)律分析入手，探討既有住區(qū)綠色改造市場運行影響因素與行為演進策略，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施路徑、制度體系和運行機制，形成基于“四節(jié)一環(huán)保”整體系統(tǒng)改造理念的既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理理論體系，將完善與豐富既有住區(qū)綠色改造市場運行理論.

（2）著眼于市場運行有效性，以“四節(jié)一環(huán)?！闭w系統(tǒng)改造理念的既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理為理論依據(jù)，剖析既有住區(qū)綠色改造市場運行過程中的瓶頸、問題及原因，提出既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略，有利于規(guī)范與引導既有住區(qū)綠色改造市場主體積極行為，激發(fā)既有住區(qū)綠色改造市場活力，推動既有住區(qū)綠色改造市場有序運行.

2 既有住區(qū)綠色改造的特殊性分析

既有住區(qū)綠色改造與住宅改造的市場運行具有統(tǒng)一性與差異性并存的屬性，同單一住宅改造相比，有兩大區(qū)別：一方面是改造范圍的廣泛性，既有住區(qū)改造區(qū)域延伸，涉及居住、工作、商業(yè)、公共活動場所及周邊自然環(huán)境區(qū)域[33]；另一方面是改造內容的整體性，綠色改造是包含住宅改造在內的“四節(jié)一環(huán)?！闭w優(yōu)化的升級版.由此帶來了既有住區(qū)綠色改造的意識差別性、產(chǎn)權復雜性、內容廣泛性和區(qū)域差異性等特殊性和復雜性，造成了既有住區(qū)綠色改造市場運行研究內容的豐富內涵和研究過程的復雜系統(tǒng).

2.1 既有住區(qū)業(yè)主綠色改造意識差異性形成整體化改造的困難性

既有住區(qū)綠色改造市場運行過程中以區(qū)域住房來計量實施，但我國以住區(qū)組織為單位開展“主動性”決策參與少，其產(chǎn)權業(yè)主涉及政府、企事業(yè)單位和個人等，除政府關注社會效益外，企事業(yè)單位及個人主要受短期經(jīng)濟效益驅動（如改造出資比例、配套設施完備程度、投資回收期等），而對一些公共利益方面（如歷史文化傳承、生態(tài)環(huán)境的保護、社區(qū)更新與城市總體的關系等）關注極少[34]；又由于企事業(yè)單位經(jīng)濟實力以及個人家庭環(huán)境和知識背景各不相同，加上因市場外部性普遍存在的“搭便車”現(xiàn)象，導致業(yè)主改造意識差異化顯著，而《物權法》規(guī)定對房屋公共部分改造需要經(jīng)過2/3以上的總業(yè)主且占改造總人數(shù)2/3業(yè)主的同意[21]，使得既有住區(qū)綠色改造工作困難重重.

2.2 既有住區(qū)產(chǎn)權復雜性和綠色改造價值取向差異性制約業(yè)主積極性

目前，我國住宅類房屋按房屋所有權歸屬可劃分為小產(chǎn)權房、完全產(chǎn)權房、共有產(chǎn)權房、公共租賃房和承租房等住宅.相關資料顯示，我國城市住宅的私有化率達到85%以上[35]，住房大多呈商品化，產(chǎn)權的復雜性造成不同業(yè)主綠色改造價值取向差異化顯著，其共同、合理和公平的利益分攤問題難以解決.另外，房屋交易的異步性也使得不同時期入住的業(yè)主利益訴求不同，尤其很多建于20世紀80年代、90年代的單位建筑面臨拆遷問題，部分居民坐等高昂的動遷成本，缺乏對住宅的自主改造意識；而既有住區(qū)綠色改造投資回報期總體偏長，一般來說，房子從不節(jié)能改造成節(jié)能50%，7年左右才可以收回成本[34]，改造項目融資額度大和投資回報期偏長之間的矛盾，導致業(yè)主積極性大大受挫.

2.3 既有住區(qū)綠色改造內容廣泛性帶來改造技術集成性和收益分配統(tǒng)籌性

既有住區(qū)綠色改造是以前瞻性視角和戰(zhàn)略性高度，運用“四節(jié)一環(huán)?！毕到y(tǒng)化運行理念，對既有住宅建筑及其周邊環(huán)境區(qū)域進行科學評估、整體規(guī)劃、綠色技術集成與建造運營全過程的綜合性改造[2].既有住區(qū)綠色改造主要圍繞安全性改造、節(jié)能節(jié)水改造、功能性改造和環(huán)境改善等內容，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等綜合效益最大化為目標，內容的廣泛性和目標的集成性要求政府有針對性地編制各項標準和實施規(guī)范，開發(fā)符合標準的綠色改造集成技術體系和系統(tǒng)優(yōu)化方案[36]，進而實現(xiàn)節(jié)能量、節(jié)水量、CO2減排量等指標量化后收益的合理統(tǒng)籌分配，促進既有住區(qū)綠色改造市場資源高效配置.

2.4 既有住區(qū)綠色改造區(qū)域差異性造成市場發(fā)展的階段性

我國區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展極不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較落后地區(qū)更為重視綠色改造工作，不同區(qū)域甚至同一區(qū)域不同年代的既有住區(qū)存量、分布、配套設施以及經(jīng)濟基礎條件都存在差異，地方政府對既有住區(qū)建造年代、結構形式以及實際能耗并不清楚，加上中央和地方政策的不完全匹配性，導致各地區(qū)綠色改造發(fā)展進程遲緩性和異步性顯著.另外，我國南北方氣候環(huán)境跨度大，北方以供熱體制改革、能源收費制度改革和圍護結構改造為主，南方則以空調電力改造和遮陽系統(tǒng)改造為主[3]，這就要求不同地區(qū)在開展綠色改造前應對住區(qū)改造特點、改造潛力和技術適宜性評價等進行針對性研究，因地制宜制定符合當?shù)厥袌霭l(fā)展階段特性的住區(qū)綠色改造政策[37].

3 既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究目標規(guī)劃與內容設計

3.1 目標規(guī)劃

基于“四節(jié)一環(huán)?！闭w系統(tǒng)改造理念，在對比分析國內外住宅改造市場運行理論研究的基礎上，考慮既有住區(qū)綠色改造存在的特殊性和復雜性，通過既有住區(qū)綠色改造主體需求與行為規(guī)律分析，探討既有住區(qū)綠色改造市場運行影響機理與演化路徑，剖析既有住區(qū)綠色改造市場運行三方主體行為博弈策略，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施路徑與有效性評價體系，提出既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略，形成既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理理論體系，為既有住區(qū)綠色改造市場平穩(wěn)運行提供理論支撐和實踐指導.

3.2 內容設計

以既有住區(qū)綠色改造市場高效運行為目標導向，擬從市場主體構成、影響機理、主體行為博弈策略、優(yōu)化實施路徑、有效性評價與優(yōu)化實施策略等六個方面，規(guī)劃既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究內容，形成較為完整的既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理理論體系.

（1）既有住區(qū)綠色改造市場運行特征與主體行為演變規(guī)律.分析既有住區(qū)綠色改造市場主體構成與市場運行特征；探究既有住區(qū)綠色改造主體的市場地位、職能、作用及其關系；分析既有住區(qū)綠色改造市場發(fā)展成熟度劃分的階段性特征，運用馬斯洛需求層次理論，探索既有住區(qū)綠色改造市場發(fā)展階段性的各主體需求及特性；應用行為動機理論，分析既有住區(qū)綠色改造市場發(fā)展進程中各主體行為特征及其行為演變規(guī)律.

（2）既有住區(qū)綠色改造市場運行影響因素及其反饋關系.從市場主體、市場要素和市場環(huán)境等方面，分析識別既有住區(qū)綠色改造市場運行內外部影響因素，并運用扎根理論系統(tǒng)提煉市場運行關鍵影響因素；應用社會網(wǎng)絡分析法，探索既有住區(qū)綠色改造市場運行影響因素的關聯(lián)關系及作用路徑.

（3）既有住區(qū)綠色改造市場運行三方主體行為博弈策略.分析既有住區(qū)綠色改造市場運行三方主體行為博弈關系，闡述演化博弈相關理論；以市場高效運行為目標導向，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行中三方主體收益函數(shù)；基于市場主體行為有限理性，分別構建政府與ESCO、政府與業(yè)主、ESCO與業(yè)主以及三方主體之間的演化博弈模型，探索市場運行三方主體行為博弈策略選擇.

（4）既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施路徑.從既有住區(qū)綠色改造市場運行的制度、體制、平臺、流程及實現(xiàn)機理等方面，概述既有住區(qū)綠色改造市場運行機制；從市場要素協(xié)同、項目運行流程、信息平臺共享、市場環(huán)境協(xié)同、政府政策主導、ESCO驅動以及業(yè)主內源動力等方面，分析既有住區(qū)綠色改造市場運行的實現(xiàn)過程；在此基礎上，從服務平臺拓展、運行流程再造、三方主體關聯(lián)關系、多目標集成優(yōu)化和利益合理分配等方面，分析既有住區(qū)綠色改造市場運行的優(yōu)化條件與適應環(huán)境，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施路徑、制度體系和運行機制.

（5）既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價.闡述既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價內涵和意義；分析既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價原則和內容；根據(jù)文獻調查法及專家打分法，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價指標體系；應用層次分析法（AHP）和模糊綜合分析法，構建既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價量化模型，并結合算例進行實證分析.

（6）既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略.剖析我國既有住區(qū)綠色改造市場運行實踐現(xiàn)狀及困境，借鑒國外既有住區(qū)綠色改造市場運行實踐經(jīng)驗，架構我國既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化體系；從構建監(jiān)管信息平臺、創(chuàng)新融資模式、主體動力協(xié)同、多元目標集成、健全市場運行制度和完善法律法規(guī)體系等方面，提出既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略.

4 既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究實施方案

4.1 研究思路

（1）市場化體制下既有住區(qū)綠色改造市場發(fā)展的關鍵在于科學有效的市場運行機制.基于既有住區(qū)綠色改造意識差別性、產(chǎn)權復雜性、內容廣泛性和區(qū)域差異性等特殊性和復雜性分析，探究市場運行特性與階段界定下主體行為演變規(guī)律，分析市場運行影響機理及反饋關系，探討市場主體行為博弈策略與演進路徑，架構市場運行優(yōu)化實施路徑、制度體系和運行機制，構建市場運行有效性評價體系，上述研究內容都著眼于市場運行有效性要求，旨在形成既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理理論體系，為市場高效運行提供理論價值和指導意義.

（2）本文遵循“提出問題—問題分析—理論探索—有效性評價—策略實施”的研究邏輯.首先，在梳理與比較國內外住宅改造市場運行理論的基礎上，提出我國住宅改造現(xiàn)存實踐問題；其次，以問題為導向，論證我國既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究的必要性與意義，進而對市場屬性特性與主體行為演變規(guī)律、市場運行影響機理與主體行為博弈策略、市場運行優(yōu)化實施路徑展開理論探索，構建既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價體系；最后，提出既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略.

4.2 技術實施路線

基于上述研究內容與設計思路分析，項目研究劃分七個階段實施：①梳理國內外相關理論，細化研究問題，確立論文研究目標、研究方法與研究內容；②分析既有住區(qū)綠色改造市場主體構成與運行特征，探究市場各主體職能定位及作用關系，分析市場發(fā)展階段性界定、各主體需求和行為演化規(guī)律；③分析既有住區(qū)綠色改造市場運行的影響因素，探索既有住區(qū)綠色改造市場運行影響因素關聯(lián)關系及作用路徑；④基于市場運行主體行為博弈與理論概述，分別構建兩兩主體以及三方主體之間的演化博弈模型，探索市場運行主體行為博弈策略；⑤基于既有住區(qū)綠色改造市場運行機制概述，分析既有住區(qū)綠色改造市場運行的實現(xiàn)過程，探討既有住區(qū)綠色改造市場運行的優(yōu)化條件與適應環(huán)境，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施路徑、制度體系和運行機制；⑥闡述既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價內涵和意義，架構既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性評價指標體系，對既有住區(qū)綠色改造市場運行有效性實施量化評價；⑦基于我國既有住區(qū)綠色改造市場運行實踐現(xiàn)狀及困境剖析，借鑒國外發(fā)達國家相關領域的實踐經(jīng)驗，架構我國既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化體系，提出既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化實施策略，構建既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究技術實施路線，如圖1所示.

5 結語

既有住區(qū)綠色改造工作順利開展離不開健全與完善的既有住區(qū)綠色改造市場運行機制.本文基于既有住區(qū)綠色改造與住宅改造市場運行過程的關聯(lián)特性，從激勵政策、風險管理、合同能源管理模式和能效標識制度等方面，梳理對比國內外住宅改造市場研究現(xiàn)狀，分析指出我國住宅改造現(xiàn)存問題，揭示既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究必要性與意義，結合既有住區(qū)綠色改造的特殊性分析，構建既有住區(qū)綠色改造市場運行優(yōu)化機理研究實施方案，并系統(tǒng)分析既有住區(qū)綠色改造市場運行特征、主體作用關系、影響機理、主體行為博弈策略、有效性評價與優(yōu)化實施策略等研究要點，以期為既有住區(qū)綠色改造提供理論與方法支撐，推動既有住區(qū)綠色改造市場健康有序發(fā)展.

圖1 技術實施路線