高振華

【摘要】現(xiàn)階段成本的使用不再是企業(yè)的主要競爭對手，房地產(chǎn)項目目標管理的概念應運而生，而所謂的房地產(chǎn)項目成本管理，則是當項目建立時，就要設定房地產(chǎn)項目的成本和收益目標，從而實現(xiàn)成本和收益目標的過程。房地產(chǎn)項目的目的是成本管理，結合了市場效益和市場價值的觀點，以確定房地產(chǎn)項目的最大適用成本?，F(xiàn)階段，對于該項目而言，該項目的下一個改進是確保將成本控制在可接受的范圍內。

【關鍵詞】房產(chǎn)項目;目標成本;管理

1、房產(chǎn)項目推行目標成本管理的必要性與重要性

目標成本管理滿足了日益復雜的房地產(chǎn)市場和密集的房地產(chǎn)宏觀調整的需要，也用于調和房地產(chǎn)公司，同時也具有區(qū)域市場特征和產(chǎn)品多樣性。由于競爭激烈的房地產(chǎn)市場的競爭并不完全，因此，通過提供品牌和服務的公司的管理能力，這種競爭體現(xiàn)在更大的力量中。商業(yè)是開發(fā)者商業(yè)活動的永恒中心，所以在管理成本時，由于很難將經(jīng)驗用作項目成本的基礎，因此將收入用作一般管理的基礎是不合理的選擇。

2、房產(chǎn)項目的目標成本管理分析

2.1對房產(chǎn)項目開發(fā)過程中的目標成本控制做總體認識

2.1.1做好市場調研，制定合理的項目成本控制目標

必須適當?shù)剡M行初步的市場研究，創(chuàng)建適當?shù)捻椖坑媱?，設置總體控制目標，并在逐個項目的基礎上根據(jù)總體目標創(chuàng)建初始項目計劃，參與評估既定的投資目標，一起討論和評估計劃、經(jīng)濟效率和盈利能力。如果計劃是由重組部門協(xié)調的，則所有利益相關者都必須討論計劃，直到項目計劃滿足要求，并且項目開發(fā)的總體目標是另一個關聯(lián)公司或單個公司。而目標成本是將過程鏈接操作劃分成多個子目標，降低其控制控制能力，從而使單位成本的目標更加明確和準確。將項目任務與特定條件聯(lián)系起來，并為了準備控制公司的良好工作，開發(fā)公司負責全球范圍的監(jiān)督和協(xié)調，審查每個工作單元，并總結項目的經(jīng)驗和教訓以及未來的就業(yè)技能，獲得經(jīng)驗。

2.1.2提高房產(chǎn)項目各單元環(huán)節(jié)的成本預測的精準度

建筑部門的項目成本決定了項目管理的范圍，包括建立項目要求的成本以及定義項目組織質量要求的成本管理和計劃要求，以及其時間表。也就是說，它指定了詳細的項目范圍，完成了與員工的及時到來，描述了個人職責的范圍，評估了項目的時間、成本和資源，并預測了項目的總體發(fā)展;同時它還可以提高計劃和預算編制的準確性。而對于規(guī)劃和成本管理而言，則是為其奠定基礎，為項目開發(fā)的測量和控制設置價值，通過財務系統(tǒng)跟蹤項目開發(fā)，簡化治理，明確分擔責任和履行職責的人員，遵循彼此的責任。最后工作內容和工作順序的責任和確定是工作單元中每個單元的成本。因此，為了改善總體客觀推理，有必要提高每個設備連接的成本估算的準確性，各成員應充分團結，提高項目中成本估算的準確性。

2.2完善房產(chǎn)項目目標成本管理具體措施

2.2.1合理進行設計房產(chǎn)項目初期階段的成本控制

為了降低成本，需要對建筑物的設計進行審查和評估，以找到合適、經(jīng)濟的建筑物的設計，而不是優(yōu)質的房屋。這種比較方法主要考慮財務、戰(zhàn)略計劃和技術等方面的問題。此外，建筑計劃、供暖和供熱建筑價值數(shù)據(jù)應通過多方面的調查和評估來確定最佳的項目執(zhí)行計劃。當然在室內裝潢和污水處理中，設計者必須發(fā)表自己的意見，以免由于后續(xù)施工過程中的先前故障而對項目造成較大的直接變更，從而可能導致不必要的損害和經(jīng)濟損失。

2.2.2合理設置組織機構，強化房產(chǎn)項目施工組織執(zhí)行力

項目管理過程應完善項目經(jīng)理的責任制。項目經(jīng)理在公司法定代表人認可的環(huán)境中管理項目安全工作，分配和管理工作項目，并完成項目特定的交付，例如勞動力，財務，材料等。項目的計劃和權限也決定了投降的形式。此外，應適當進行項目設計資源的組織，整合和利用，并建設和實施嚴格的建筑，基礎材料和設備招標制度。在實際工作中，也需要通過比較、識別、討論和評估供應商庫資源和供應材料來源的調查，來設計、構建、監(jiān)視和工作。項目管理人員也應盡可能改善合同，并征得其同意。整個項目的承包商將系統(tǒng)地解釋每個項目的內容，詳細說明每個合同的條款，討論它們之間的合作，并徹底和系統(tǒng)地管理施工合同。

2.2.3加強房產(chǎn)項目生命周期內的成本控制管理

房地產(chǎn)項目生命周期成本管理是一個有機的、動態(tài)的、結構化的管理過程。運行項目過程中，不同階段的風險原因在不同階段中需要有不同的管理方法。例如在房地產(chǎn)項目的決策過程中，管理公司需要專注于對相關投資顧問和科學投資的估計。同時投資估算也是房地產(chǎn)項目的重要財富管理來源。我們都知道基本信息是完整且充分建立的，在房地產(chǎn)項目中應根據(jù)研究和項目規(guī)模分析，規(guī)劃進度，按照科學方法準備，以使估算在改進過程中是準確的。同時調查的深度也是可能的，施工管理項目也將繼續(xù)進行施工合同的開發(fā)和建設。同時，制定成本計劃，標準的項目開發(fā)付款，以及現(xiàn)場變更動態(tài)管理，和檢查技術變更和更高要求的相繼出現(xiàn)，有必要加強與制造業(yè)的溝通，及時解決糾紛，減少財務費用。對于封閉式管理而言，它主要基于與項目有關的合同、預算、成本比率、完整的信息、地方和國家以及地區(qū)法規(guī)。在此過程中，有必要仔細選擇項目資金，以適當監(jiān)控項目量并通過簽證進行審核，其結果也可以反映項目的實際成本。

2.2.4加強房產(chǎn)項目合同管理與施工現(xiàn)場控制

對于房地產(chǎn)項目，建筑組織應采用標準化且具有成本效益的方式。在項目進行過程中，有必要更改其投資預算和概算，以及建設項目的預算，時間消耗和及時調整，以產(chǎn)生較大的設計誤差。作為項目評估的一部分，需要選擇適當?shù)脑u估方法和合同評估方法。此外，為了改善管理，有必要在項目上建立完整的簽證管理系統(tǒng)，以確保及時的簽證政策，但如果發(fā)生技術變更，則必須按照法律程序，合同變更或當?shù)睾炞C處理，而不是只進行口頭表演。另外，必須加強施工隊的管理。

結語：

總的來說，在項目的每個階段進行業(yè)務的成本與決策管理部門和員工的水平密切相關，每個人都應注意其工作范圍內的成本管理和管理。公司需要開發(fā)成本計算系統(tǒng)的概念，并進行全面的產(chǎn)品分析和研究業(yè)務成本管理材料和技術，以找到更多科學和適當?shù)慕鉀Q方案來強化科學。與此同時由于管理的性質，也正在進行有效的成本管理，以期達到公司的投資項目管理目標，并促進公司的健康成長。

參考文獻：

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