劉毅

【摘要】現(xiàn)階段，工程項目管理工作發(fā)生了巨大的變化，新技術(shù)和新設備等的應用，給工程項目管理帶來了新的挑戰(zhàn)，需要進行模式和方法的創(chuàng)新。采取傳統(tǒng)的管理方法，注重施工過程的管控，忽略了前期和后期運行的管理，極易引發(fā)各類問題，難以實現(xiàn)工程建設的效益目標?；诖?，本文主要對房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期運營管控要點進行分析探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā);全生命周期;運營管控要點

1、前言

在工程項目管理實踐中，全生命周期管理理念和方法的應用，是貫穿建設前期、建設過程中、工程使用等各個階段，為能夠跟蹤的項目管理系統(tǒng)。基于全生命周期管理理念，對質(zhì)量、工程造價以及進度等，要采取相應的管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理，是對房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)進行項目開發(fā)的各個系統(tǒng)的設計、運行、評價和改進。加強房地產(chǎn)運營管理，有助于督促各部門在開發(fā)全生命周期內(nèi)按照預期的目標完成工作，實現(xiàn)預定的關鍵節(jié)點。

2、房地產(chǎn)運營管控的核心內(nèi)容與主要方法

2.1項目全景計劃管理

項目全景計劃又稱“全盤開發(fā)計劃”，是項目策劃論證階段的主要成果之一，某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定新開項目必須在拿地后3個月內(nèi)完成項目全景計劃的編制。在策劃階段要確定項目定位及投資方向，形成并評審項目建議書和可行性研究報告。而項目的全景計劃是對項目可行性研究報告的進一步詮釋和推演，并指導項目開發(fā)過程中的各個階段。全景計劃的控制要點是確定項目的開發(fā)節(jié)奏、關鍵目標節(jié)點，并進行項目經(jīng)濟分析測算，確定相關指標。

2.2開發(fā)關鍵節(jié)點的控制

項目開發(fā)過程中會經(jīng)歷很多節(jié)點，而其中里程碑式的關鍵節(jié)點在運營管控中發(fā)揮核心作用。例如某房地產(chǎn)開發(fā)集團公司重點控制的14個關鍵節(jié)點如下：（1）取得國土使用權(quán)證;（2）交地;（3）完成方案設計;（4）完成初步設計;（5）完成施工圖設計;（6）取得施工許可證;（7）項目開工;（8）售樓處、樣板區(qū)開放;（9）取得預售許可證;（10）開盤;（11）景觀施工進場;（12）竣工備案;（13）交房;（14）交房完成率95%。集團公司考核關鍵節(jié)點的達成率，對于影響上述14個關鍵節(jié)點達成的事件，項目公司要進行書面解釋。

2.3項目歷史面積管理

面積作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的計量單位，在運營管控體系中至關重要。在項目開發(fā)建設過程中，會交叉使用到各種面積指標，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有對這些面積指標進行統(tǒng)一管理，而是業(yè)務部門各自為戰(zhàn)，以至于在進行建設報批和經(jīng)濟分析時造成偏差。建立項目歷史面積臺帳可以很好地避免上述問題的發(fā)生。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目公司將國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證、預測繪報告、規(guī)劃驗收合格證、竣工驗收備案表、實測繪報告、產(chǎn)權(quán)證等證書文件上的面積，按規(guī)劃、可售、預測、實測4大方面進行分類匯總，極大地提高了項目運營的工作效率。

2.4階段性關鍵成果

加強階段性關鍵成果的管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義重大：（1）可以對項目運營質(zhì)量、項目各階段的完成質(zhì)量、項目團隊及相關人員進行評價;（2）明確階段完成標志，明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號;（3）階段性關鍵成果是對運營知識的積累和共享。

3、基于全生命周期管理的工程項目管理策略

3.1設計階段

工程項目設計階段，理應是管理的重要環(huán)節(jié)，因為設計成果的質(zhì)量，直接影響著后期施工質(zhì)量和進度等目標的實現(xiàn)情況。在此階段，必須要做好全局把控，從建筑地點和材料等方面入手，做好全面分析。同時要考慮到工程組織設計和施工技術(shù)等，預測可能會出現(xiàn)的問題，制定完善的解決方案，做好預防工作，減少設計變更，強化工程成本和質(zhì)量的把控，推動工程順利建設。目前，在工程項目中，BIM技術(shù)逐漸被推廣應用，獲得了不錯的成效?；贐IM技術(shù)，開展工程項目設計，能夠?qū)崿F(xiàn)各個專業(yè)的協(xié)調(diào)設計，借助可視化功能和碰撞檢測分析功能等，從設計階段實現(xiàn)對工程質(zhì)量的把控，減少設計變更，進而減少工程造價的變動。

3.2施工階段

工程項目施工階段的管理工作，重點圍繞進度、質(zhì)量以及工程造價等開展。為保證各項工作的高效開展，可結(jié)合運用各類方法。具體措施如下：運用PDCA質(zhì)量管理方法，做好質(zhì)量的把控。首先，結(jié)合工程項目實際情況，制定質(zhì)量控制方案。其次，具體執(zhí)行。再次，做好質(zhì)量控制方案執(zhí)行的檢查，發(fā)現(xiàn)問題。最后，對檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，結(jié)合問題發(fā)生的具體原因，采取糾偏措施。通過不斷重復，優(yōu)化工程項目的質(zhì)量管控，保證工程質(zhì)量目標的有效實現(xiàn)。BIM技術(shù)。

在進度管理方面，應用BIM技術(shù)。依據(jù)工程資料信息，構(gòu)建建筑三維模型，精確計算施工作業(yè)的工程量。依據(jù)項目總進度目標，細化項目進度計劃表以及進度節(jié)點。通過將3D模型和工程進度表相互連接，構(gòu)建4D建筑模型，輔助施工現(xiàn)場可視化布置，動態(tài)化管控設施以及設備等。從應用效果來說，BIM技術(shù)的應用，彌補了傳統(tǒng)進度管理模式下的不足，提高了進度管理水平。

在質(zhì)量管理方面，應用BIM技術(shù)，能夠獲得不錯的成效。比如，建材質(zhì)量問題部分得以解決。利用模型存儲誠信供應商信息，優(yōu)選供應商，獲得優(yōu)質(zhì)材料，進而改善工程的質(zhì)量;利用虛擬施工，模擬施工作業(yè)，能夠完全解決施工矛盾問題。在工程造價管理中，BIM技術(shù)的應用，提供了各個構(gòu)件信息以及屬性資料，能夠自動計算總工程量，完全解決工程量確定問題。通過修改BIM模型，將變更內(nèi)容，直接反映到工程造價數(shù)據(jù)上，進而減少反復計算，有效提高了工程造價管理效率，解決了部分工程數(shù)據(jù)變更引發(fā)的工程造價問題。

結(jié)語：

隨著項目的增多和企業(yè)的發(fā)展壯大，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)將逐步優(yōu)化并完善管理策略，建立起適合自身發(fā)展的運營管理體系。加強房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期運營管控，有助于實現(xiàn)企業(yè)公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，對房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展具有重要意義。

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