武宇瓊，蘭健榮

(運城學院 經濟管理系，山西 運城 044000)

隨著國家經濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產業(yè)也發(fā)展迅猛，已成為我國的支柱產業(yè)，不僅對地區(qū)的經濟發(fā)展起著至關重要的作用，還影響著居民的生活質量和社會穩(wěn)定。房地產因其極強的增值保值屬性，已成為很多人追捧的投資或投機商品，造成很多地區(qū)的房價已遠超當地普通居民的承受能力?？v觀我國房地產市場的發(fā)展歷程，受宏觀經濟環(huán)境或政策調控的影響，房地產市場的發(fā)展呈一種周期性的波動上升狀態(tài)，當房價的每次快速上升或下降都會引起巨大的社會反響，容易誘發(fā)很多社會問題。運城市房產市場在2014-2015年出現的降價、破產潮，以及2018年因棚改政策實施帶來的房價快速上漲，都在社會中引起了一定程度的恐慌。結合房地產經濟學相關理論，研究房地產市場價格變化規(guī)律，并提出穩(wěn)定發(fā)展房地產市場的策略就很有必要。

一、運城市房地產市場發(fā)展狀況

運城市2018年常住人口近536萬人，是山西省第一人口大市。2018年當年商品住宅施工面積1311萬m2；住宅竣工面積為148萬m2，與2007年的數據持平；銷售面積271萬m2，比2017年下降16.87%。當年全市房地產業(yè)生產總值為58億元，同比增長僅0.5%，遠低于2017年的7.0%。地區(qū)生產總值為1510億元，同比增長7.0%。2018年房地產業(yè)生產總值的增幅遠低于地區(qū)生產總值的增幅，對地區(qū)生產總值貢獻較低。以上數據能初步表明，運城市的房地產市場目前的規(guī)模和不穩(wěn)定狀態(tài)。

二、商品住宅價格影響因素的定性分析

房地產市場作為一個復雜的經濟體系，商品住宅價格受多方因素的影響。根據供求理論，住宅作為特殊商品，其價格也在市場供給和需求的影響下圍繞價值上下波動。通過對影響運城市商品住宅市場的具體因素進行分析總結，大體可分為供給因素、需求因素以及對供求產生影響的宏觀調控因素。

(一)供給因素

1. 商品住宅竣工面積

商品住宅竣工面積決定了住房供給的多少，通過影響市場供給來影響房價。在需求保持不變的前提下，住宅竣工面積的增減會造成房價波動。但歷史數據反映出竣工面積與銷售價格并非線性關系，這種現象可以用開發(fā)商的經營策略、市場的不規(guī)范、管理的不規(guī)范、消費者的市場期望等等眾多因素解釋，但其對房價的具體影響需結合其他主要影響因素一起做統計意義上的實證分析。

2007-2011年運城市商品住宅竣工面積在150-190萬m2的范圍內上下波動，變化幅度較小，同期的住宅價格也較為平穩(wěn)。2012年的竣工面積出現大幅度迅速增長，由2011年的155萬m2增長到2012年的285萬m2，隨后幾年竣工面積開始不斷波動，2016及2018年竣工面積的大幅下降均使得當年的住宅價格有較大幅度上漲。

2. 商品住宅投資總額

根據宏觀經濟學的相關理論，經濟發(fā)展的持續(xù)增長會提升投資水平，必定會出現通貨膨脹下的物價水平普遍上漲。作為表征商品住宅市場總體規(guī)模的重要指標，投資總額從資金角度反映了市場的供給狀況，供給的充裕程度會直接影響住宅的市場價格。一般來講當年的投資總額會受到當年房地產市場的景氣程度影響，但當年的投資要發(fā)揮作用形成有效供給還需一定的建設周期；當供給不變、需求增加時，房價會因供給的相對減少而上漲；同時因對住宅品質進行改善和提高所增加的投資額，也必定會導致房價上漲。

對比投資額和銷售均價，2007-2010年兩者發(fā)展均較平穩(wěn)，2011-2015年開始投資增速逐漸快速變大，2016年后因之前投資過多、施工面積過多使得開發(fā)投資總額開始下降。2018年運城市商品住房投資比上年增長9.1%，達到了82.28億元，同時住宅價格出現近5%的反彈，但銷售面積卻明顯低于2017年，其原因主要是近些年住宅建設投資主要體現在高檔小區(qū)的大量開發(fā)。

(二)需求因素

1. 城鎮(zhèn)居民可支配收入

城鎮(zhèn)居民可支配收入制約著人們的購買力和需求水平，是拉動內需的重要保障。居民收入的增加會引發(fā)改善生活水平的欲望，從而帶動高品質的住房消費需求。在住房供給受客觀條件限制，無法短時迅速提升的情況下，住宅需求和消費能力的提高必定會促進商品住宅市場的價格上漲。

運城市的城鎮(zhèn)人均可支配收入從2007年的9716元均勻增長到2018年的29104元，但仍低于2018年的全省平均水平31035元。雖然收入水平歷年發(fā)展呈增長趨勢，但增速卻越來越低，逐漸趨向于穩(wěn)定狀態(tài)下的緩增。同時運城市高低收入群體的分化差異越來越大，中低收入人口的比重持續(xù)增加拉低了房地產市場的整體消費水平，這與鹽湖區(qū)東部區(qū)域的房價遠高于全市平均水平的事實相吻合。

2. 城鎮(zhèn)常住人口

城鎮(zhèn)居民是住房需求的主體，人口數量和人口結構在很大程度上影響著當地商品住宅的價格。一般而言人口數量和房價成正比，持續(xù)流入的人口會增大住房需求，在供給一定時相應的房價就會上漲；從人口結構來說，青少年作為婚育年齡及置業(yè)高峰的人群，是增量市場的主要需求者，而人口老年化程度加大會降低住房需求。運城市是山西省第一人口大市，從2007年底的171萬以每年8萬左右的速度均勻增至2018年底的269萬，這與房價發(fā)展的整體趨勢大致吻合。運城市的城鎮(zhèn)人口所占比例偏低，至2018年末的城鎮(zhèn)化水平仍處于中期階段，具體約為50%，低于2018年全省平均水平58%。

(三)宏觀調控因素

1. 財政總收入

土地收入和房地產稅是地方財政收入的重要保障，土地供應和稅費標準會很大程度影響房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本的變動，最終會影響商品住宅價格。目前多數調查研究表明房地產銷售額與財政收入有長期均衡的關系，房地產業(yè)發(fā)展是財政收入增長的主要原因，同時長期來看財政收入增長會促進房地產行業(yè)的發(fā)展。現在地方財政對房地產經濟的依存度短期內還十分巨大，房地產業(yè)及其相關稅收短期內還將保持較高的稅收占比，但長期來看對財政收入增長的貢獻將逐步減弱。一般房地產調控政策尤其地方上的房地產調控政策出臺大多是出于財政收入調整的需求；同時財政支出中的一般公共支出中有多項支出也會影響房地產的區(qū)位優(yōu)勢，進而影響商品住宅價格。

2007-2016年運城市財政總收入呈緩慢增長態(tài)勢，2016-2018年增長速度有了明顯的提升，2018年創(chuàng)歷史新高，突破150億，反映出運城市的經濟發(fā)展快速持續(xù)增長，這與商品住宅價格的發(fā)展變化也大致吻合。

2. 金融機構貸款余額

房地業(yè)產是一種資金密集型產業(yè)，金融機構貸款余額中房地產相關貸款余額占比約25%左右，其中房地產開發(fā)商的開發(fā)資金來源有近17%都是銀行貸款，另有近50%為預售房款；同時支撐消費者的購房款中也有很大一部分是銀行個人信用貸款。金融機構可提供的貸款余額越多，房地產開發(fā)商所需的資金也會越充足，會增大住房供給量增大；同時消費者可借貸的資金也越多，會刺激市場需求增多。

自2007年至2018年的12年間，金融機構貸款余額基本穩(wěn)步增長，2011年運城市金融機構貸款余額有著較大幅度的增長，2015有所回落，隨后2016年又開始較快增長，2018年到達頂峰1158.7億元。金融機構貸款余額是觀察信貸規(guī)模和貸款運行情況的重要指標，是政府制定金融政策，進行資金宏觀調控的重要依據，同時金融機構的貸款政策對房地產市場有著較大的影響。

三、運城市商品住宅價格影響因素的定量分析

為進一步確定各影響因素與住宅價格的關系及貢獻程度，有必要選取合適的回歸模型對運城市2007年到2018年相關數據進行量化分析。

(一)指標的選取和數據來源

結合前文分析，選取的核心指標包括住宅竣工面積、完成投資總額、城鎮(zhèn)常住人口數量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、財政總收入和金融機構貸款余額。所選取的數據均來源于《2007-2018年山西省統計年鑒》，具體數據如下表：

表1 運城市2007-2018年主要影響因素原始數據表

(二)實證分析

1. 模型建立

研究一個變量的變化受多個不同因素不同程度的影響時，一般構建多元回歸模型來分析，具體模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5

+β6X6+ε

Y：商品住宅銷售均價

X1：商品住宅竣工面積

X2：商品住宅完成投資額

X3：城鎮(zhèn)常住人口數

X4：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

X5：財政總收入

X6：金融機構貸款余額

ε：代表隨機誤差

2. Pearson相關分析

Pearson相關分析結果可知，各變量間的Pearson相關系數總體上偏高，其中商品住宅銷售均價和商品住宅完成投資額、城鎮(zhèn)常住人口數、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、財政總收入、金融機構貸款余額均有較強的相關性，且在0.01的水平上顯著相關，除財政總收入相關系數為0.743外，其他四組變量的相關性系數均在0.95以上。商品住宅均價和商品住宅竣工面積相關性較弱，Pearson相關系數僅為0.289。為準確判斷自變量間是否具有嚴重的共線性問題，需要做進一步分析。

3. 多元回歸分析

通過計算得知除了X2的方差膨脹系數值(VIF)小于10，其余自變量的VIF值都大于10，據此可以判斷出自變量之間存在較嚴重的多重共線性問題，在此情況下多元回歸模型的結果不可靠，因此選用運用嶺回歸法進行分析，嶺回歸是一種有偏估計回歸，在存在共線性的情況下所獲得的回歸系數更為符合實際，也更為可靠。

4. 嶺回歸分析

圖3 運城市商品住宅價格影響因素嶺跡圖

通過對變量做嶺跡分析，發(fā)現當K=0.05時，嶺跡基本穩(wěn)定，各自變量的回歸系數比較平穩(wěn)，因此本文選取K=0.05，此時可決系數R2=0.985，模型的擬合度很好，較好的解釋了運城市商品住宅價格與各因素的關聯度，F檢驗的顯著性水平P=0.00022534<0.01，通過了0.01水平的顯著性檢驗，具有經濟學意義。

依據嶺回歸分析結果得出的標準回歸方程如下：

Y=-0.0450597X1+0.2597275X2

+0.2863640X3+0.2418613X4

-0.0807835X5+0.2831315X6

3. 實證結果

(1)根據分析結果可以知：城鎮(zhèn)常住人口數(X3)、金融機構貸款余額(X6)、商品住宅完成投資額(X2)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X4)等四項與商品住宅價格表現為正相關，是影響商品住宅價格的關鍵因素，影響程度依次下降。計算表明城鎮(zhèn)人口每增加1%時房價上漲0.29%；金融機構貸款余額每增加1%房價上漲0.28%；商品住宅完成投資額每增長1%時房價上漲0.26%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每提高1%時房價就會增長0.24%，以上結果均與之前的統計得到的社會現象相吻合。

(2)財政總收入(X5)所得P值大于0.05，沒有通過顯著性檢驗，和商品住宅價格表現為很弱的負相關，說明雖然某些局部區(qū)域或特定時間內，兩者會有一些聯系，比如：過高的稅負會增加企業(yè)的開發(fā)成本和消費者購房負擔，從而削弱商品住宅價格；財政支出中的公共服務和公共設施投入會提高商品住宅的價值，但是宏觀層面來說財政收入總額的變化與商品住宅價格的波動沒有特別明顯的關系。商品住宅竣工面積(X1)與商品住宅價格表現為負相關，和定性分析結果一致，但P值大于0.05，影響不夠顯著。

四、穩(wěn)定運城市商品住宅價格的建議

商品住宅價格是否穩(wěn)定主要取決于市場供求是否均衡，而市場供求又是政府、房地產開發(fā)企業(yè)和消費者共同作用的結果。具體針對運城市商品住宅市場市場可通過調整金融機構貸款余額、商品住宅完成投資額來改善市場供給；城鎮(zhèn)常住人口數量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來改善市場需求，進而趨向均衡。

(一)供給方面的建議

1. 完善住房市場投資體系

投資是開發(fā)商的自發(fā)行為，但也離不開地方政府的政策引導和實施控制。當需要在宏觀層面實現長期控制時，地方政府可通過制定并及時調整商品住宅市場的土地政策、開發(fā)政策和稅費政策、銷售政策，來適度引導房地產開發(fā)商加大或減少對住房市場的投資。當需要在保證宏觀政策連續(xù)性的前提下快速實現投資控制，則可以通過提供各種優(yōu)惠政策、適度靈活放松和對外招商引資等做法，來快速實現增加房地產投資；可以通過嚴控開發(fā)流程、加強違規(guī)處罰、提高各類門檻等方式將實力弱的開發(fā)商淘汰出局，只保留部分優(yōu)質投資，從而實現投資總額控制。

在控制建設投資總量以外，還必須做好結構控制。通過調整規(guī)劃方案，合理配置不同標準的商品住宅項目，確保各社會階層都能有其配套可行的市場目標住宅，可以將保障型住房供應、公共租賃住房以、共有產權住房等作為商品住宅的有效補充。只有大部分的居住需求都能基本滿足，才能抑制投資需求，防止炒作，避免房價大起大落。只有堅持地方政府因地制宜、因城施策，合理控制投資總量，引導投資方向，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處，才能促進地區(qū)房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 規(guī)范金融機構的貸款監(jiān)控

近年來運城市房地產業(yè)的快速發(fā)展，離不開金融機構的大力支持。當前運城市商品住宅市場的仍有較大開發(fā)潛力，但是為防范化解金融風險和避免房地產市場過度波動，金融系統仍需加強房地產貸款的監(jiān)管及總量控制,加大執(zhí)行力度,通過風險控制、利率調節(jié)及貸款標準的來影響開發(fā)商的資金成本和開發(fā)能力，從而間接調節(jié)市場供應。金融機構還應建立引導機制、風險管理服務、融資服務、咨詢服務等改善房地產企業(yè)的資金聚集渠道、融資安全、融資效率，以降低其資金成本，進而提高房地產開發(fā)企業(yè)的生存能力，從而間接穩(wěn)定市場。

對于居民的個人住房貸款應實行差異化政策，無論是公積金貸款或商業(yè)貸款，都應考慮居民最基本的居住要求，可將家庭首套房的貸款利率保持在較低水平，同時針對性的調整改善需求或投資需求的貸款條件、貸款利率和貸款總額，以控制房地產市場上流通的貨幣總量來調節(jié)供給。

(二)需求方面的建議

1. 調整城市吸流的能力

城鎮(zhèn)人口數量是影響商品住房價格的最關鍵因素。調整和改善戶籍政策、城市公共福利政策、經濟發(fā)展政策和就業(yè)政策能夠快速調整農業(yè)人口和外來流動人口的城鎮(zhèn)落戶速度。在國家基本土地政策的基礎上對農民土地權利的適度調整或適度扶持，能夠改變有條件落戶的農民的顧慮程度，進而影響農業(yè)人口的轉移速度。提高和改善城市經濟發(fā)展水平、文化吸引力、生態(tài)吸引力、宜居程度、市民權益能夠很大程度上影響人口流動的總量和結構，而對流動人口享受城市生活各項基本權益的保證，能夠穩(wěn)定城鎮(zhèn)常住人口數量。運城市的城鎮(zhèn)化水平較低，快速城鎮(zhèn)化是不可避免的發(fā)展趨勢，但地方政府仍有一定的調整余量來改變短期內的人口凈流入水平，從而調整社會住房總需求量、穩(wěn)定地方房地產市場。

2. 提升居民收入水平

目前運城市當前住宅市場需求旺盛，改善性需求和剛性需求均有較大發(fā)展空間。提升居民收入水平最根本的途徑是努力發(fā)展經濟，但短時內難以實現，一般可采用一些政策微調的辦法來調整居民的可支配收入。為了刺激或平抑內需并保障居民的基本住房需求，可以考慮建立合理的工資增長制度、靈活的最低工資標準和退休職工待遇的調整機制、靈活的社會保障資金的收取和支出的調整機制。政策應隨時根據社會發(fā)展狀況及房地產市場的波動情況有條件的做出調整，以提高或收緊居民手中閑置資金的總量，從而影響房地產市場。

通過調節(jié)個人及企業(yè)所得稅及各項費用，來有效調節(jié)和健全收入分配機制，合理分配社會閑置資金，擴大中低收入群體的收入水平，加強對國有壟斷產業(yè)人員工資收入的監(jiān)管力度，從結構上緩和收入分配差距過大的導致的結構性矛盾，進而調整社會需求結構。居民收入的高低決定了住房消費水平，只有切實改善收入水平和結構，才能保障居民正常的住房需求，降低投資行為，從而使得商品住宅產業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展。