王德佳

【摘 要】在現今社會中，隨著市場經濟的快速發(fā)展，各行各業(yè)的競爭非常激烈，房地產行業(yè)在國民經濟中占據著重要地位，競爭愈演愈烈。同時，政府近幾年開始對房價進行調控，降低房價的上漲幅度和速度，因此房地產開發(fā)企業(yè)的利潤日益減少。而房地產開發(fā)企業(yè)的稅收一直都占據企業(yè)開支的大頭，因此房地產企業(yè)的稅收籌劃具有很大空間，同時對企業(yè)利潤增長具有重要的意義。文章以萬科企業(yè)股份有限公司為例，針對其土地增值稅，從企業(yè)的銷售和清算兩個階段進行稅收籌劃，以期助力房地產企業(yè)合理合法地減輕稅負、降低運營成本，從而增強企業(yè)市場競爭力。

【關鍵詞】土地增值稅;稅收籌劃;萬科企業(yè)股份有限公司

【中圖分類號】F299.233 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）01-0158-02

0 引言

近年來，我國出現了“少子化”“老齡化”現象。人口結構的變化，對房地產需求的影響十分巨大。同時，我國近幾年對房價的調控力度越來越大，有統(tǒng)計數據顯示我國商業(yè)住宅銷售增長幅度正處于下降趨勢。因此，為了提升房地產企業(yè)的利潤，減少其數額巨大的稅負開支非常有必要。文章以萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科）為例，針對其土地增值稅，從企業(yè)的銷售和清算兩個階段進行稅收籌劃，為類似的企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃提供參考性建議。

1 萬科稅收概況

從表1中可以看出，萬科的土地增值稅在其應納稅額中占據了較大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至達到30.3%的高額占比。由于萬科的整體稅負很高，因此其土地增值稅數額也是巨大的，為了減少稅負對其利潤空間的擠壓，對萬科的土地增值稅進行稅收籌劃對其利潤創(chuàng)造具有較大意義。

2 萬科土地增值稅稅收籌劃

本文通過分析“湘水明珠”的銷售情況，制訂更合理的、稅負更低的、利潤空間更大的銷售方案。同時，通過公式推算臨界增值率，設計合理的清算方案，降低企業(yè)相關稅負。

2.1 銷售環(huán)節(jié)的土地增值稅稅收籌劃

本文對萬科“湘水明珠”房地產開發(fā)項目進行分析，對其土地增值稅進行稅收籌劃。主要的分析對象是“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）。

“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項目占地面積為20 936.7 m2，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%，單套房屋建筑面積為120 m2，實際銷售價格為6 900元/ m2，總建筑面積為65 913.47 m2的3棟（1～3號樓）高層電梯住宅房。

房地產開發(fā)企業(yè)建造普通標準住房，如果增值額對于扣除項目數額的占比低于20%，可以免征土地增值稅。萬科開發(fā)的“湘水明珠”項目符合政府的稅收優(yōu)惠政策，可以享受稅收優(yōu)惠政策。

方案一：萬科開發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 500元，銷售收入為422 500 000元。

方案二：萬科開發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，銷售收入為4.4485億元。方案一和方案二對比情況見表2。

由于方案一中房地產開發(fā)項目的增值額占能抵扣的項目合計的比例為18%，低于20%的標準，因此可以免繳土地增值稅。

綜上所述，萬科將其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，使得其“湘水明珠”項目的增值額超過20%的優(yōu)惠稅率的標準，從而不能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，要多繳納25 640 000元的稅款。盡管會因此帶來22 450 000元的銷售收入，但其增加的收入不及繳納的稅款，此外還會因此多繳納企業(yè)所得稅，是不劃算的。因此，萬科應當降低其普通住宅的銷售價格，從而增加利潤才是明智的。

2.2 清算環(huán)節(jié)時間節(jié)點的土地增值稅稅收籌劃

清算環(huán)節(jié)主要是分析“湘水明珠”項目的具體情況，通過利用一系列的公式推算臨界的房地產項目增值率，利用實際的增值率與標準增值率相互關系作為判斷依據，來分析清算的時間，即什么時候清算對企業(yè)更有利。

目前的規(guī)定要求房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產項目在開始進行銷售時，就應當預繳土地增值稅的稅款，當其實際到了可以清算時，再進行匯算清繳。因此，清算的時間節(jié)點非常重要。如果該房地產項目的增值額較小，需繳納的土地增值稅較少時，應盡早清算，因為此時預繳稅款可能大于應繳，相反，如果增值額較大，應納稅款較多，可以盡量晚一點清算，這樣可以把稅金盡量久地留在企業(yè)，產生更多的貨幣時間價值。

下面通過公式推算，說明什么時候應當盡早清算，什么時候應該盡量晚一點清算，以及做出判斷的增值額的依據。

預繳土地增值稅=銷售收入×預征率

清算時應納土地增值稅=增值額×土地增值稅稅率

當土地增值稅預征時的應納稅額等于土地增值稅清算的應納稅額時，土地增值率定為標準土地增值率;當實際土地增值率大于標準土地增值率時，說明土地增值稅預征時的應納稅額大于土地增值稅清算的應納稅額，此時應當盡量晚清算;當實際土地增值率小于標準土地增值率時，應當盡早清算。

則標準土地增值率=預征率÷（土地增值稅稅率-預征率）

現在將“湘水明珠”的案例數據帶入公式進行分析，得出：“湘水明珠”是普通住宅項目，其預征率為2%（見表3）。

綜上，“湘水明珠”的土地增值率為23.7%，大于標準土地增值率7.14%，因此萬科應當盡量晚一點對該項目進行清算。

參 考 文 獻

[1]陳玉婷.我國房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃——以集團瀾湖郡項目為例[D].成都：西南財經大學，2014.

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