陳梟

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，其發(fā)展的可持續(xù)性對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。全面推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)從解決土地財(cái)政的根本性問(wèn)題入手，將賣(mài)地的短期經(jīng)濟(jì)效益逐步轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)稅收的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)效益，這就需要加快建立穩(wěn)健的房地產(chǎn)政策，深化土地供給政策改革。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);可持續(xù)發(fā)展;認(rèn)識(shí)

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是非常重要的組成部分。整體提升我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，可更好的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用。不可否認(rèn)，在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速高效發(fā)展的過(guò)程中，業(yè)已實(shí)現(xiàn)了較大的成就和突破，但仍存在著較為突出的問(wèn)題?；诖?，積極推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該精準(zhǔn)把握它的發(fā)展意義，充分運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展措施，全方位提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展質(zhì)量。

1、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析

從土地市場(chǎng)來(lái)看，在2010-2013年間土地價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)，2014年則出現(xiàn)大幅走高，但土地成交量并無(wú)明顯增加。城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始分化，大部分城市房?jī)r(jià)松動(dòng)、市場(chǎng)開(kāi)始遇冷。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置和新開(kāi)工面積均有不同程度的回落，但銷(xiāo)售面積有所增長(zhǎng)。從地價(jià)與房?jī)r(jià)趨勢(shì)看，購(gòu)地成本呈下降趨勢(shì)，但住宅房地產(chǎn)價(jià)格在2015年并未隨土地成本的減少而下降，有企穩(wěn)回升的趨勢(shì)。

2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上升趨勢(shì)明顯，成交量較2015年上升19.72%，價(jià)格也快速上漲。2017年全國(guó)各地開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)政策，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為14.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。隨后，三四線(xiàn)城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策管控下，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減。

2、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，雖然取得了比較大的發(fā)展成效，但也存在著較為突出的問(wèn)題。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資額度不斷增加，市場(chǎng)飽和度不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)市場(chǎng)需求由于不足，造成諸多“空城”、“死城”，導(dǎo)致房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)。2016年，土地購(gòu)置面積大幅回升，在剛性需求增加以及去庫(kù)存政策的影響下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售逐步回暖，而這大大激發(fā)了房地產(chǎn)投資的熱情，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。但在盲目的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，“地王”不斷涌現(xiàn)，這使得土地溢價(jià)問(wèn)題日益嚴(yán)峻，土地價(jià)格的持續(xù)上漲則進(jìn)一步推高了住房?jī)r(jià)格。

同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，地方政府的調(diào)控措施缺乏持續(xù)性與科學(xué)性，往往被動(dòng)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)選擇應(yīng)急性的調(diào)控措施，這雖然能夠在短時(shí)間內(nèi)收到調(diào)控成效，但難以從根本上來(lái)保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及健康發(fā)展。此外，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，與居民的人均收入之間的差距越來(lái)越明顯，企業(yè)轉(zhuǎn)移和人才流失的問(wèn)題開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，以華為為首的一批高科技企業(yè)開(kāi)始離開(kāi)一線(xiàn)城市，轉(zhuǎn)而向一些地價(jià)較低的地區(qū)尋求發(fā)展，一部分高學(xué)歷人士也由于無(wú)法負(fù)擔(dān)大城市的房?jī)r(jià)選擇出國(guó)移民，企業(yè)及人才的流失對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生持續(xù)的不利影響。

3、我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的建議

3.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓管理

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管過(guò)程中，應(yīng)該將項(xiàng)目前期審批轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程監(jiān)管與服務(wù)。同時(shí)，要加大違法打擊力度，不斷提升房地產(chǎn)商的違法成本。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違法行為，要嚴(yán)格予以查處，重拳出擊，確保整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，為約束和規(guī)范房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)行為，還應(yīng)該科學(xué)構(gòu)建信用檔案。積極對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。對(duì)信用評(píng)級(jí)不高或者信用存在污點(diǎn)的企業(yè)，要適當(dāng)提高準(zhǔn)入門(mén)檻。

3.2積極實(shí)現(xiàn)土地制度的改革深化

為更好的推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該積極實(shí)現(xiàn)土地制度的深化改革，不斷構(gòu)建完善系統(tǒng)的土地管理制度，積極為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展奠定關(guān)鍵的基礎(chǔ)。一直以來(lái)，在土地管控過(guò)程中，地方政府發(fā)揮著壟斷性的作用，這在很大程度上拉遠(yuǎn)了市場(chǎng)與土地之間的關(guān)聯(lián)性。為深入推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地制度的深化改革，不斷加大土地制度的改革力度，將土地的流轉(zhuǎn)使用與市場(chǎng)需求充分結(jié)合起來(lái)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，全方位優(yōu)化土地資源的科學(xué)配置。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，還應(yīng)該合理調(diào)控城市土地的使用量。比如四五線(xiàn)城市的房產(chǎn)需求量本身不高，那么在土地管控的過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合整個(gè)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)供給與需求之間的關(guān)系，合理開(kāi)發(fā)土地資源。

3.3推動(dòng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化充分發(fā)揮金融扶持

在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)該積極實(shí)現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與設(shè)計(jì)。依托于科學(xué)的住宅標(biāo)準(zhǔn)化，能夠有效降低開(kāi)發(fā)成本，能夠整體提升發(fā)展成效，同時(shí)還能夠在很大程度上優(yōu)化房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展水平。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)該積極推動(dòng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高效發(fā)展的過(guò)程中，還應(yīng)該充分發(fā)揮金融扶持力度。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，需要比較龐大的資金扶持體系，需要龐大的資金鏈條。只有依托于金融扶持機(jī)制，不斷完善資金供應(yīng)鏈條，才能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展提供充足的動(dòng)力與支持。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，還應(yīng)該明確技術(shù)支持體系，積極開(kāi)發(fā)綠色施工技術(shù)以及環(huán)保技術(shù)，切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.4完善全國(guó)土地價(jià)格動(dòng)態(tài)檢測(cè)體系

加快完善全國(guó)土地價(jià)格動(dòng)態(tài)檢測(cè)體系，以基準(zhǔn)地價(jià)為衡量尺度，結(jié)合城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立城市土地價(jià)格預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)城市地價(jià)不合理上漲及時(shí)給予政策干預(yù)。同時(shí)，加快建立房地產(chǎn)稅收體系，逐步引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)移對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收機(jī)制。

結(jié)論：

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是非常重要的支柱。整體提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成效，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該明確科學(xué)全面的發(fā)展措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范與約束，不斷明確發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，全面落實(shí)支持體系，綜合性提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成效。

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