段超 黃敏杰

[摘要]電力數(shù)據(jù)是一類可靠性和可用性很強的數(shù)據(jù)，常用于分析經(jīng)濟活動的真實性。本文針對開發(fā)商通過自然人代持房產(chǎn)規(guī)避土地增值稅的情況，介紹利用電力數(shù)據(jù)分析偷逃稅的審計思路和方法。

[關(guān)鍵詞]電力數(shù)據(jù)? ? 土地增值稅? ? 審計

在房價不斷上漲的情況下，土地增值稅有利于增強國家對開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控，有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，同時也能增加地方財政收入。目前，土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率較高導(dǎo)致開發(fā)商不遺余力地與稅務(wù)機關(guān)“斗智斗勇”，以規(guī)避甚至偷逃土地增值稅。

一、開發(fā)商通過自然人代持房產(chǎn)規(guī)避土地增值稅

國家針對各類特殊情形出臺的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，往往給開發(fā)商逃避稅收帶來可乘之機。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。在一些地方，即便法律規(guī)定的納稅義務(wù)人是賣方，但二手房交易環(huán)節(jié)的稅費實際均由買方承擔。在預(yù)期房價不斷上漲的前提下，一些開發(fā)商利用該項優(yōu)惠政策，在取得新房銷售許可證后，先找一些自然人代持房產(chǎn)，待度過銷售限制期后再出售，從而達到規(guī)避代持期間房產(chǎn)增值的土地增值稅的目的。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢住宅樓，收入總額為2.5億元，土地出讓金、開發(fā)成本等允許扣除的項目金額合計1億元，按“增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)”的簡易方法計算，正常情況下，開發(fā)商須繳納的土地增值稅為（25000-10000）×50%-10000×15%=6000萬元;而開發(fā)商如果在市場總價1.5億元時，先將該幢住宅樓“賣給”代持人，待市場總價達2.5億元時，再以二手新毛坯房的形式出售，根據(jù)“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”的規(guī)定，開發(fā)商只需繳納土地增值稅（15000-10000）×30%=1500萬元，少繳土地增值稅4500萬元。

在審計實踐中，由于代持人既可能是出借自身購房資格、僅拿少量好處費的“白手套”，也有可能是與開發(fā)商合作、收益分成的投資客，且上述行為游離在開發(fā)商主營業(yè)務(wù)之外。因此，相對于虛構(gòu)成本、簽訂陰陽合同等方式，除非開發(fā)商內(nèi)部人士舉報，否則很難從審計的角度發(fā)現(xiàn)此類逃稅行為。

二、利用電力數(shù)據(jù)審計逃稅行為

用電數(shù)據(jù)作為獨立存在的第三方數(shù)據(jù)可靠性很強。開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中，會為每戶開立用電賬戶。由于開發(fā)商開立賬戶時房屋還未實現(xiàn)銷售，或者雖然已經(jīng)以期房形式銷售，但由于沒有業(yè)主身份證件，不能直接以業(yè)主的名義開戶，因此開發(fā)商一般先以自身名義統(tǒng)一為每戶開立賬戶，待房屋交接后再由業(yè)主自行將用電賬戶過戶到自己名下。

對于真實的房產(chǎn)買賣行為，買房人在完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶后就會辦理水電氣過戶。由于購房資格和房貸政策并不將水電氣賬戶作為要件審查，因此對于上述逃稅行為的房產(chǎn)買賣，代持人一般只過戶房屋產(chǎn)權(quán)，待二次銷售完畢后，水電氣賬戶直接從開發(fā)商名下過戶到業(yè)主名下。因此，從數(shù)據(jù)特征上看，這類房屋的用電賬戶戶名均為開發(fā)商名字，且用電量在代持期內(nèi)很少或幾乎為0。因此，在進行數(shù)據(jù)分析時，可重點關(guān)注開發(fā)商自持（通過用電賬戶戶名是否包含“地產(chǎn)”“開發(fā)”“置業(yè)”等字符進行判定）多套房產(chǎn)、用電賬戶開戶時間較長（大于合理的銷售期），且開戶以來月均用電量很小甚至為0的記錄。

以單幢樓開發(fā)商自持房產(chǎn)10套以上、用電賬戶開戶1年以上且月均用電量小于10度的疑點為例進行重點分析。其中，單幢樓可以通過對用戶信息表中的地址字段進行截取判定。審計實踐中，要根據(jù)實際情況調(diào)整相關(guān)參數(shù)。數(shù)據(jù)分析所用到的數(shù)據(jù)主要包括電力用戶信息表和用電信息表，信息表結(jié)構(gòu)如表1所示。

利用SQL腳本分兩步生成疑點記錄：

通過上述方法分析出疑點記錄后，再進一步提請房產(chǎn)局協(xié)助提供疑點記錄對應(yīng)的房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，取得代持人信息，作為審計調(diào)查詢問對象進行抽樣核實。同時延伸審計開發(fā)商，審查與上述代持行為有關(guān)的資金流動情況，必要時延伸審查代持人和開發(fā)商股東的資金賬號流水，從多個角度對數(shù)據(jù)分析的疑點進行驗證，核實開發(fā)商逃避土地增值稅的行為。某省審計廳在對某市長經(jīng)濟責任審計項目中，利用上述方法查處了多個開發(fā)商利用上述手法逃避土地增值稅行為，為地方財政挽回損失數(shù)億元。

此外，通過上述分析方法得出的疑點，對于有調(diào)控任務(wù)的城市，可以作為捂盤惜售的線索;對于有去庫存任務(wù)的城市，可以作為去庫存效果的線索;對于用電賬戶戶名為保障房公司的，可以作為保障房政策落實情況的線索。實踐中，審計人員可結(jié)合具體情況加以應(yīng)用。

（作者單位：南京地鐵集團 南京銀行，郵政編碼：210008，電子郵箱：duanchao@yeah.net）