劉瓊

摘要：近些年，房地產(chǎn)開發(fā)公司資金投入較為集中、回收投資周期長、開發(fā)經(jīng)營時(shí)間久，在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的一個(gè)常見現(xiàn)象即公司的資產(chǎn)負(fù)債率上漲，因此，當(dāng)前開發(fā)商的焦點(diǎn)問題即采用籌集債務(wù)資本的方式來籌集資金，利用財(cái)務(wù)杠桿在最大限度上實(shí)現(xiàn)投資效益。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部特點(diǎn)，針對(duì)目前普遍存在于房產(chǎn)公司中的問題提出解決策略，以改進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作，以此推動(dòng)房產(chǎn)公司的借款費(fèi)用資本化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;借款費(fèi)用;資本化

一、引言

在市場(chǎng)的發(fā)展下，由于法治建設(shè)的持續(xù)完善，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始步入正確的軌道，產(chǎn)業(yè)逐漸規(guī)范化，但是針對(duì)一些房地產(chǎn)行業(yè)中的不足，仍然需要探索并持續(xù)改進(jìn)，就房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，之所以擁有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，主要由于，和其他的普通商品相比，房地產(chǎn)公司的“產(chǎn)品”資金投入更為集中、單位價(jià)值高、資金回收周期長、資金循環(huán)慢、開發(fā)經(jīng)營時(shí)間久，普通的商品則剛好與之相反，所以，為了籌集債務(wù)資本、使資金成本降低，財(cái)務(wù)杠桿的模式便受到了推廣。在此前提下，在房地產(chǎn)開發(fā)中，如何處理借款費(fèi)用便成為了一個(gè)焦點(diǎn)問題，本文針對(duì)該問題展開討論。

二、房地產(chǎn)業(yè)借款費(fèi)用資本化中存在的問題

為了提升會(huì)計(jì)信息水平、使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性有所提升，財(cái)政部多次制定有關(guān)法規(guī)來對(duì)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行規(guī)范，在2006年2月財(cái)政部修訂并頒布了《我國公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——借款費(fèi)用》。該條例具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，對(duì)于借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理能夠起到規(guī)范作用，可是在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然有許多有待改進(jìn)的地方。

（一）資本化開始時(shí)點(diǎn)的提前性

即便房地產(chǎn)公司支付大量資金購買土地，假如房屋實(shí)體還沒有建造，就不能理解為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定能夠使用、可銷售狀態(tài)必要的生產(chǎn)活動(dòng)與購建，如果違背將違反借款費(fèi)用資本化的第三條，即不應(yīng)將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為開發(fā)成本項(xiàng)目。近些年，在房產(chǎn)開發(fā)的成本中，土地使用權(quán)價(jià)款的比率為30%到50%不等，甚至更高。在買入土地后，房地產(chǎn)公司會(huì)依據(jù)市場(chǎng)情況或其他方面的因素，在超過一年的時(shí)間后開展項(xiàng)目工程，同時(shí)，土地是為產(chǎn)品而購買的，作為房屋開發(fā)中的土地成本是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模绱艘粊?，借款費(fèi)用資本化的對(duì)象便是購置土地時(shí)所使用的借款費(fèi)用，也就提前開始了資本化的過程。

（二）在專用借款及一般借款規(guī)定的局限性

在會(huì)計(jì)核算中，房地產(chǎn)公司為了使開發(fā)成本更加準(zhǔn)確，一般會(huì)在季末或月末根據(jù)工程完成情況來對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)估。在對(duì)轉(zhuǎn)項(xiàng)借款費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算時(shí)，會(huì)直接運(yùn)用未動(dòng)用利息的存息和銀行借款實(shí)際的利息費(fèi)用之差，將有關(guān)的開發(fā)成本中將其用作資本化金額展開計(jì)算，通常，借款利息的金額發(fā)生資本化時(shí)，會(huì)使用上一季末或月末積累的超過專項(xiàng)借款部分的開發(fā)成本加權(quán)平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率進(jìn)行相乘得出結(jié)果?？墒巧鲜龅睦塾?jì)開發(fā)成本中已經(jīng)包括其他的預(yù)估數(shù)和預(yù)付工程款等，按照這種方式進(jìn)行計(jì)算，將會(huì)使資本化的金額增加。除此以外，如果同時(shí)與許多工程項(xiàng)目的開發(fā)有關(guān)，不但要對(duì)一般借款的加權(quán)平均利率進(jìn)行計(jì)算，還要計(jì)算累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)，這增加了計(jì)算的難度，假如采用較高或最高的資本化率，也會(huì)使資本化金額有所增加。

（三）對(duì)借款費(fèi)用停止資本化起止時(shí)點(diǎn)的局限性

房地產(chǎn)開發(fā)公司在分期開發(fā)土地時(shí)，會(huì)將許多因素作為依據(jù)，如房屋種類、房屋銷售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運(yùn)營資金水平等原因，在前期大致完成后，再開發(fā)下一期?？墒?，在會(huì)計(jì)核算中可能會(huì)同時(shí)核算種類相同房屋的開發(fā)成本，只有在所有的房屋都竣工后，才能完成對(duì)成本歸集資本化的開發(fā)，這樣將在無形中增加資本化的金額。

由于銷售形勢(shì)的差異，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資本化起止時(shí)點(diǎn)也會(huì)有所不同。假如運(yùn)用了預(yù)售形式，房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品的開發(fā)建造上，一旦達(dá)到預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，就能夠申請(qǐng)預(yù)售許可證預(yù)售房屋，可是這時(shí)距離使用仍有很長的建造時(shí)間，這將導(dǎo)致預(yù)售房產(chǎn)項(xiàng)目的資本化周期與現(xiàn)房銷售周期更短，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目所承擔(dān)的預(yù)售借款費(fèi)用通過費(fèi)用化的形式被處理，因此，如果銷售是停止資本化的時(shí)間，將違反會(huì)計(jì)的慣例。假如銷售現(xiàn)房是停止資本化的時(shí)間，會(huì)產(chǎn)生如下后果，即開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)能夠使用，但是卻依然對(duì)借款費(fèi)用施行資本化。因此，不管是哪一種情況，用開發(fā)產(chǎn)品的銷售來定義資本化停止的時(shí)間顯然不夠科學(xué)。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)借款費(fèi)用資本化的策略

（一）拓展借款費(fèi)用資本化的適用范圍，提升其適用性

在某種意義上將借款費(fèi)用的資本化范圍擴(kuò)大，與舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新的借款費(fèi)用準(zhǔn)則將擁有更加廣泛的應(yīng)用范圍，舊的借款費(fèi)用準(zhǔn)則僅僅對(duì)固定資產(chǎn)適用，通過長時(shí)間的構(gòu)建或生產(chǎn)活動(dòng)方可銷售與使用的存貨及投資產(chǎn)房等添加到了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。為了跟上國際化的進(jìn)程，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注重披露有關(guān)資訊。

其一，提升土地的儲(chǔ)備量資訊與成本構(gòu)成資訊。在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，土地成本在開發(fā)成本內(nèi)占據(jù)著很大的比重。所以，是否具有土地儲(chǔ)備的成本狀況和土地儲(chǔ)備，對(duì)于公司將來的發(fā)展而言十分重要。一個(gè)公司如果自身的土地儲(chǔ)備數(shù)量豐富且價(jià)格較低，在此基礎(chǔ)上，會(huì)為公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，當(dāng)土地出讓由市場(chǎng)出讓轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?biāo)拍賣的出讓形式后，與其他公司相比將更加具備競(jìng)爭(zhēng)力，可以在將來的三至五年中持續(xù)增長，進(jìn)而具備投資價(jià)值?？墒切畔⑹褂谜邇H僅通過公司提供的土地使用權(quán)總額，不能對(duì)土地的儲(chǔ)備信息進(jìn)行判斷。所以，將土地的成本狀況和土地儲(chǔ)備量備注在公司的財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行披露是十分必要的。其次，加大披露分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息。我們倡導(dǎo)將分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息備注在財(cái)務(wù)報(bào)告中，也就是將公司的不同開發(fā)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)單位，對(duì)其開發(fā)經(jīng)營時(shí)所產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，其中包含了支付工資、購置工程物資和銷售房地產(chǎn)的收入等現(xiàn)今，現(xiàn)今流量信息的實(shí)用性可以由此得到提升。最后，要留意對(duì)質(zhì)量保證金與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特征之一，應(yīng)當(dāng)在披露會(huì)計(jì)信息時(shí)對(duì)其進(jìn)行體現(xiàn)。詳細(xì)來講，從一方面看，要對(duì)質(zhì)量保證金制度加以完善，確保房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，可是由于房地產(chǎn)商品具有高價(jià)值和持久性，不同于普通的工商公司產(chǎn)品質(zhì)量保證，房地產(chǎn)開發(fā)公司的質(zhì)量保證金的保證時(shí)間更久、金額更大。所以，公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)情況，來對(duì)質(zhì)量保證金進(jìn)行提取，將其加入到工程成本中，以提升防范風(fēng)險(xiǎn)的水平。從另一個(gè)角度來看，除了抵押風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)當(dāng)將不同的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)告中，也就是將風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容標(biāo)注在房地產(chǎn)開發(fā)公司的報(bào)表中，重點(diǎn)說明公司在土地工程和開發(fā)土地等方面所面對(duì)的土地、開發(fā)與集資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行公開。

（二）合理運(yùn)用加權(quán)平均利率

借款費(fèi)用內(nèi)的資本金額對(duì)實(shí)質(zhì)重于形式原則做出了合理的考慮，進(jìn)而做出了明確規(guī)定，規(guī)定中的原則應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際狀況，這樣才能避免公司出現(xiàn)對(duì)子資本化的金額預(yù)估不準(zhǔn)的情況;其中的最后一條最為關(guān)鍵，即應(yīng)當(dāng)具有實(shí)用價(jià)值。以此為前提，提出了下述的修改意見，第一，在相同的時(shí)間內(nèi)，借款費(fèi)用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額，在與加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)數(shù)額相乘后，得出了相同的結(jié)果。當(dāng)專項(xiàng)借款為多筆時(shí)，同時(shí)，各項(xiàng)借款具有相同的借入時(shí)間與到期時(shí)間，應(yīng)當(dāng)按照加權(quán)平均利率計(jì)算所有的借款。第二，借款費(fèi)用在不同時(shí)間段內(nèi)所累計(jì)的借入金額，應(yīng)當(dāng)符合“先支出先借入的款項(xiàng)”的標(biāo)準(zhǔn)。如果借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生，且專項(xiàng)借款為多筆，且借入的時(shí)間也不一樣時(shí)，在計(jì)算加權(quán)平均數(shù)的累計(jì)支出時(shí)，應(yīng)當(dāng)先支出先借入的款項(xiàng)。以此為前提，針對(duì)不同借款中的支出，要進(jìn)行分別計(jì)算和嚴(yán)格區(qū)分，后一筆借款的支出將受到上一筆借款的影響，當(dāng)上一筆借款能夠順利支出后，后一筆借款的支出才可以視作資產(chǎn)支出。與此同時(shí)，兩筆借款之間的資產(chǎn)支出視作公司自有的資金。最后，同期內(nèi)，如果借款費(fèi)用到期時(shí)間不同，就應(yīng)當(dāng)履行“先支出短期限的借款”這一原則。如果專門借款為一筆以上，同時(shí)不同借款擁有相同的借入時(shí)間和不同到期時(shí)間，在計(jì)算累計(jì)支出的加權(quán)平均數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將“先支出短期限的借款”作為前提條件，假如沒有完成上一筆借款，就不能支出下一筆借款。

（三）增強(qiáng)我國借款費(fèi)用資本化有關(guān)鏈接制度的鏈接性

一部分會(huì)計(jì)法規(guī)為了解決更換新的會(huì)計(jì)制度時(shí)所產(chǎn)生的一些疏漏，將會(huì)計(jì)制度作為基本條件，在制定過程中并沒有完全依據(jù)最新發(fā)布的會(huì)計(jì)條例來體現(xiàn)其地方性或行業(yè)性，應(yīng)當(dāng)增加培訓(xùn)和宣傳新會(huì)計(jì)制度的力度，使制度的各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠?qū)崿F(xiàn)到位、準(zhǔn)確和快速。如下為幾點(diǎn)建議：首先，要快速頒布和準(zhǔn)則有關(guān)的實(shí)施規(guī)定。其次，要對(duì)內(nèi)審制度進(jìn)行強(qiáng)化。審計(jì)工作者要對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷的科學(xué)性予以關(guān)注，加大監(jiān)督力度，避免公司為了提升業(yè)績而不合理的應(yīng)用會(huì)計(jì)處理。針對(duì)借款費(fèi)用，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)分析調(diào)查被審單位專項(xiàng)借款的使用情況與一般借款的使用情況，進(jìn)而了解其計(jì)算資本化利息的形式，對(duì)其合理性進(jìn)行探究。最后，充分協(xié)調(diào)稅法和會(huì)計(jì)。稅法和會(huì)計(jì)目標(biāo)的達(dá)成方式一樣，所以，稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則勢(shì)必會(huì)形成差異。在執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，公司在調(diào)整所得效益的納稅時(shí)將更加復(fù)雜，因此，個(gè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將嚴(yán)格遵守企業(yè)自身的規(guī)定與目標(biāo)為基礎(chǔ)，充分協(xié)調(diào)稅法與會(huì)計(jì)。在管理房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)銷售其商品收入的標(biāo)準(zhǔn)的正確收入確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)應(yīng)當(dāng)達(dá)到兩項(xiàng)要求，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。第一，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中，在銷售商品時(shí)規(guī)定收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，即收入確認(rèn)所要具備的四個(gè)核心要素：能夠可靠計(jì)量有關(guān)的成本與收入;公司不對(duì)售出的商品進(jìn)行控制;公司為購買方轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)中的報(bào)酬與核心風(fēng)險(xiǎn);公司可以流入有關(guān)交易的經(jīng)濟(jì)效益。第二，法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)即我國的有關(guān)法規(guī)中表明房產(chǎn)銷售所要遵循的標(biāo)準(zhǔn)與條件：如果土地使用權(quán)是通過出讓的方式獲得的，并沒有根據(jù)合同的規(guī)定，為所有土地的使用權(quán)支付出讓金，沒有獲得土地使用權(quán)證書，或者違反了合同進(jìn)行投資開發(fā)，沒有依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，以及所有權(quán)具有爭(zhēng)議性的房地產(chǎn)是不能進(jìn)行買賣的。一旦違背了如上所述的標(biāo)準(zhǔn)，即便已經(jīng)開發(fā)完了房地產(chǎn)商品，甚至轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，得到了有關(guān)的報(bào)酬，也不能將其確認(rèn)為收入，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)就是法律標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

總而言之，關(guān)于借款費(fèi)用的資本化，國內(nèi)的會(huì)計(jì)制度并未聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式進(jìn)行全面的思考，這對(duì)房地產(chǎn)公司的實(shí)際會(huì)計(jì)操作形成了負(fù)面影響，其經(jīng)營的業(yè)績常常與現(xiàn)實(shí)不符，財(cái)務(wù)狀況的比較性也較差，房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算缺少真實(shí)性。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)公司的開發(fā)過程中，在資本化的范疇加入借款費(fèi)用，以資本化的形式對(duì)其進(jìn)行處理。

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