何樹青

摘要：房地產(chǎn)是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，長期面臨著非常激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的發(fā)展競爭力，必須要對目標(biāo)成本管理工作加以充分重視，提出相應(yīng)的目標(biāo)成本管理措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);目標(biāo)成本管理;策略

1 前言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)，相比于普通產(chǎn)品開發(fā)具有較強(qiáng)的特殊性，和普通的工業(yè)產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有位置固定，使用年限較長，前期投資量較多等特性，同時也伴隨著高風(fēng)險和高收益的特點，通過科學(xué)有效的目標(biāo)成本管理工作，可以有效控制房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)成本，提高企業(yè)在社會市場當(dāng)中的競爭力，有助于房地產(chǎn)開發(fā)單位獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，充分實現(xiàn)了資本保值和增值。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中目標(biāo)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)工作中，必須要通過詳細(xì)的前期市場調(diào)查，制定出相應(yīng)的目標(biāo)成本，為了最大限度上提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，需要制定出成本管理工作目標(biāo)也稱之為目標(biāo)成本管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)單位目標(biāo)成本管理對象，屬于整個項目的開發(fā)流程，依照房地產(chǎn)開發(fā)工作的主要特性，對房地產(chǎn)開發(fā)工作當(dāng)中所需要的產(chǎn)品進(jìn)行合理的劃分。項目成本當(dāng)中涉及到的土地購買資金、設(shè)備費用、資金施工材料費用以及人工費用等多項成本支出，其中成本管理工作的重點內(nèi)容，主要是以土地購買費用與公共設(shè)施建設(shè)費用為主。房地產(chǎn)開發(fā)單位目標(biāo)成本管理工作需要制定出符合自身長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)規(guī)劃，通過對社會市場的整體發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤目標(biāo)，依照相關(guān)的法律規(guī)定，做好詳細(xì)的規(guī)劃布局和設(shè)計，通過合理的布局設(shè)計將房地產(chǎn)開發(fā)工作當(dāng)中的資金使用到正確的位置，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中目標(biāo)成本管理的應(yīng)用策略

3.1 目標(biāo)成本測定

在目標(biāo)成本管理工作中，確定目標(biāo)是成本管理工作當(dāng)中的首要環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)單位工作存在的工作特殊性，要充分明確項目的目標(biāo)成本，房產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中通過初步預(yù)算編制工作來加以保障。在項目開發(fā)工作中，必須要保證項目數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確度，完成社會市場調(diào)查之后，需要對整個項目實施全面分析和研究，有效評估企業(yè)內(nèi)部的成本管控和運營狀況，同時需要對社會市場的變化因素來加以考慮，以此來確定項目開發(fā)工作的最佳成本規(guī)劃工作方案。當(dāng)前，在確定目標(biāo)成本管理工作方面，主要是以倒推法為主要的工作方式，需要確定出房地產(chǎn)項目的預(yù)期盈利標(biāo)準(zhǔn)，然后以社會市場的整體發(fā)展環(huán)境，估算出項目建設(shè)完成之后的真實價值，然后減掉項目產(chǎn)品在建設(shè)過程當(dāng)中的所有成本投入，所得到的差值就是房地產(chǎn)開發(fā)單位的目標(biāo)成本。目標(biāo)利潤不是房地產(chǎn)單位的憑空預(yù)期和想象，而是通過全面的調(diào)查和分期房地產(chǎn)的利潤率之后，通過固定的計算方式所得出。

3.2 目標(biāo)成本的分解

通過上述的方式可以有效的得出項目產(chǎn)品的整體利潤大小，但是為了提高項目的成本管理工作效果，需要對項目目標(biāo)成本進(jìn)行合理的化解，將其分解成多個不同的成本管理目標(biāo)，讓各個單位在不同的項目開發(fā)工作中更加明確自身的成本控制方向。在完成工程的設(shè)計和整體規(guī)劃工作之后，結(jié)合工程的實際施工計劃，確定出每一個工作環(huán)節(jié)的詳細(xì)目標(biāo)成本，有效參考整個項目開發(fā)的流程，加強(qiáng)資金管理工作，防止出現(xiàn)資金使用超出等不良問題。比如在某房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，為了能夠?qū)崿F(xiàn)對目標(biāo)成本的有效控制，項目成本管理人員根據(jù)目標(biāo)成本的分解細(xì)則對整個大項目中的各個小項目成本進(jìn)行了有效分解，該項目的目標(biāo)成本為10340萬元，在成本管理中對其進(jìn)行分解成為土地購買資金、設(shè)備費用、資金施工材料費用以及人工費用等，在設(shè)備費用中有將有利于成本控制的設(shè)備進(jìn)行甲供，人工費用也細(xì)化為管理人員和施工人員的分項費用，在大項目中又將其細(xì)分為土建、裝修、消防、綠化以及強(qiáng)弱電等各小項目，在每個分項中都進(jìn)行嚴(yán)格控制，最終不僅實現(xiàn)了目標(biāo)成本的控制，還進(jìn)一步縮減了409萬元的成本，效果十分明顯。

3.3 目標(biāo)成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)單位在項目開發(fā)前期階段，必須要做好項目開發(fā)的詳細(xì)規(guī)劃和研究工作，需要對項目周邊的施工環(huán)境以及地質(zhì)條件狀況進(jìn)行全面勘察，充分保證該房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性。通過使用更加先進(jìn)的管理工作技術(shù)以及營銷方式，保證項目開發(fā)工作的順利開展，要進(jìn)行相應(yīng)的財務(wù)預(yù)算和目標(biāo)成本控制工作，制定出科學(xué)有效的成本目標(biāo)管理工作方案，保證目標(biāo)成本管理工作的有效開展。規(guī)劃設(shè)計工作是事前控制環(huán)節(jié)當(dāng)中的重點內(nèi)容，如果項目設(shè)計工作出現(xiàn)問題會直接影響到后期的施工內(nèi)容，因此房地產(chǎn)單位必須要選擇專業(yè)程度更高的設(shè)計人才，要具有較高的工作素養(yǎng)以及工作經(jīng)驗，保證房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本和企業(yè)的發(fā)展方向相一致，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)成本，提高企業(yè)的預(yù)期利潤。在選擇合作施工單位方面，需要通過公平公開招標(biāo)的形式來加以開展，通過對比不同的施工單位所提供出的工程施工方案，選擇出信譽(yù)度更高，并且施工方案優(yōu)良的施工單位來進(jìn)行合作，要達(dá)到合作雙方的互利共贏，不能存在過度偏向任何一方，保證建筑產(chǎn)業(yè)不斷朝著更高層次上發(fā)展。

3.4 樹立良好企業(yè)形象，做好各項審計工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立起一整套完整的成本費用管控機(jī)制，在目標(biāo)成本的管理工作中，需要制定出更加嚴(yán)格的管理工作標(biāo)準(zhǔn)，保證目標(biāo)成本的制定符合工程的整體規(guī)劃和控制目標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)工作中，由于資料采購的總量相對較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)單位通常都會有固定的供貨商來進(jìn)行供貨，在此過程中需要充分做好質(zhì)量管理工作。對于合作單位來講，開發(fā)單位必須要做到誠實守信，要和合作單位之間嚴(yán)格依照合同來加以執(zhí)行，要不斷完善自身的服務(wù)工作模式，樹立起良好的公司口碑，可以讓企業(yè)單位在社會當(dāng)中樹立起更高的威信，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

在房地產(chǎn)項目正式竣工之后，房地產(chǎn)開發(fā)單位必須要充分做好房地產(chǎn)項目的決算工作，該項工作當(dāng)中需要通過企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理單位，以及預(yù)算審計單位共同參與，企業(yè)管理工作人員需要將工程項目剩余的施工材料進(jìn)行有效的審核，并且分析各個不同環(huán)節(jié)資金的使用狀況，重點分析是否在目標(biāo)成本管理范圍當(dāng)中，如果發(fā)現(xiàn)某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本預(yù)算超標(biāo)，需要及時分析其中的原因，并且進(jìn)行有效的總結(jié)，防止在后續(xù)的工作過程中出現(xiàn)相同的問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)單位的目標(biāo)成本管理工作效果。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，必須要做好目標(biāo)成本的管理工作。當(dāng)前我國在該方面工作相比于世界上一些發(fā)達(dá)國家來講還存在一定的不足，尤其是針對目標(biāo)成本管理工作的重視程度不足問題非常明顯，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，必須要充分做好目標(biāo)成本的管理工作，將管理工作做到精細(xì)化和科學(xué)化，不斷完善目標(biāo)成本管理工作的各個環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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