張瀠文 蘇騰 劉烜赫

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)是一項(xiàng)創(chuàng)新性工作，應(yīng)把握合法化、專(zhuān)業(yè)化、細(xì)致化和創(chuàng)新化四大原則。其核心問(wèn)題在于界定面向不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員的對(duì)象范圍;嚴(yán)格明確不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)及任務(wù)內(nèi)容;堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)分級(jí)管理;系統(tǒng)研究設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)技能;細(xì)化完善不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)能力評(píng)價(jià)體系。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;從業(yè)人員;職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化;重大問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）12-0038-41 收稿日期：2020-11-16

推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，對(duì)提升不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)水平，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員管理，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革深化發(fā)展具有重要意義。

然而，制定不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是一項(xiàng)創(chuàng)新性工作，要綜合運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、實(shí)地調(diào)研法、比較分析法、專(zhuān)家咨詢(xún)法等多種研究方法，在充分了解國(guó)家上位層面的制度規(guī)范要求，明確標(biāo)準(zhǔn)研制的基本遵循的基礎(chǔ)上，調(diào)研整理典型地市關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員行為規(guī)范、考核管理等方面的最新要求，設(shè)計(jì)散發(fā)大量的調(diào)查問(wèn)卷并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合國(guó)家指導(dǎo)意見(jiàn)和地方實(shí)際需求，邀請(qǐng)各級(jí)相關(guān)專(zhuān)家反復(fù)咨詢(xún)研討，形成不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)草案并多輪征求意見(jiàn)，最終報(bào)相關(guān)部門(mén)審批。

在研究制定不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要嚴(yán)格把握以下幾大原則：一是嚴(yán)格依法依規(guī)。嚴(yán)格遵守《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等不動(dòng)產(chǎn)登記基本法律法規(guī)，嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確的登記法定程序、各業(yè)務(wù)流程節(jié)點(diǎn)的崗位職責(zé)和工作內(nèi)容。二是堅(jiān)持職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。嚴(yán)格按照職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研制的方法論和路線圖，充分結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)工作的特殊行業(yè)特點(diǎn)以及登記人員的現(xiàn)實(shí)特性，雙向?qū)有纬刹粍?dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)草案和問(wèn)卷調(diào)查。三是務(wù)求標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化落地。堅(jiān)持對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記人員管理宏觀制度框架的細(xì)化完善，從基礎(chǔ)能力、專(zhuān)業(yè)能力等角度提出翔實(shí)可操作的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，確保真正在基層一線落地實(shí)施，形成上位制度規(guī)范和基層一線的有效銜接，實(shí)現(xiàn)行業(yè)特色與規(guī)范制式的有效對(duì)接。四是注重繼承創(chuàng)新發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)必須有效借鑒和充分吸納土地整治工程從業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的先行經(jīng)驗(yàn)和做法，在此基礎(chǔ)上融合不動(dòng)產(chǎn)登記的特定行業(yè)要求，推動(dòng)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工作在發(fā)展中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中發(fā)展。

鑒于從業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)主要涉及一般性和專(zhuān)業(yè)性?xún)纱箢I(lǐng)域，職業(yè)環(huán)境、職業(yè)基礎(chǔ)活動(dòng)與任務(wù)、職業(yè)道德、職業(yè)知識(shí)方面均具有普適性特征，而圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)、專(zhuān)業(yè)技能、專(zhuān)業(yè)能力是標(biāo)準(zhǔn)研究的核心問(wèn)題。

1 明確界定面向不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員的對(duì)象范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員概念和內(nèi)涵廣泛。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作作為一項(xiàng)服務(wù)保障民生的基礎(chǔ)性工作，其參與人員主體范圍較廣，除了直接履行不動(dòng)產(chǎn)登記法定崗位職責(zé)的咨詢(xún)、受理、審核、發(fā)證等核心人員隊(duì)伍外，還包括一大批支撐保障人員隊(duì)伍，如安保人員、后勤服務(wù)人員等。這些人員雖然為不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)工作的順利開(kāi)展提供了重要保障，但其本身不直接參與業(yè)務(wù)，只是間接保障服務(wù)，無(wú)須從不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)角度予以規(guī)范，故不宜納入。所以，根據(jù)制定不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)的原則和目的還來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)所針對(duì)的對(duì)象主要是不動(dòng)產(chǎn)登記的專(zhuān)業(yè)人員，不應(yīng)包括保安、后勤等間接提供保障服務(wù)工作的人員，而特指全國(guó)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中直接從業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的專(zhuān)業(yè)工作人員以及從事不動(dòng)產(chǎn)登記代理的社會(huì)中介服務(wù)人員。

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和代理人管理等現(xiàn)行法規(guī)政策規(guī)定，前者稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員，如各級(jí)登記中心在履行登記職責(zé)的在編或聘用人員，含測(cè)繪人員、權(quán)籍調(diào)查人員、信息系統(tǒng)建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)人員等;后者稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員，包括不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員，這部分人員屬于不動(dòng)產(chǎn)登記社會(huì)化服務(wù)的主力部隊(duì)，在日常登記業(yè)務(wù)辦理中發(fā)揮了重要作用。在不動(dòng)產(chǎn)交易日益頻繁、交易關(guān)系趨于復(fù)雜、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值體量較大、權(quán)屬糾紛易發(fā)告發(fā)的背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員隊(duì)伍必將具有廣闊的適用空間，其業(yè)務(wù)素質(zhì)的水平甚至直接影響群眾對(duì)改革的認(rèn)同感和滿意度，事關(guān)登記受理窗口工作的辦事效率和服務(wù)效能，故必須予以納入標(biāo)準(zhǔn)草案，力爭(zhēng)統(tǒng)一嚴(yán)格規(guī)制。

2 嚴(yán)格明確不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)及任務(wù)內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)有一套嚴(yán)格的法定程序，必須嚴(yán)格遵循。本標(biāo)準(zhǔn)草案在前期研究的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)基本法律法規(guī)、規(guī)范性文件以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，從登記機(jī)構(gòu)和登記人員而非群眾申請(qǐng)人的視角，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)主要包括發(fā)布公告、業(yè)務(wù)咨詢(xún)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、權(quán)籍調(diào)查成果審核入庫(kù)和日常更新、申請(qǐng)、受理查驗(yàn)、審核、實(shí)地調(diào)查、發(fā)布公告、登簿、收費(fèi)、核發(fā)證書(shū)或證明、資料歸檔管理、監(jiān)督評(píng)估總結(jié)共13個(gè)基本工作環(huán)節(jié)，充分體現(xiàn)了一項(xiàng)完整的不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的業(yè)務(wù)步驟和工作鏈條。同時(shí)，嚴(yán)格按照制度規(guī)定，對(duì)各活動(dòng)環(huán)節(jié)的主要工作內(nèi)容或職責(zé)進(jìn)行準(zhǔn)確釋義和清晰界定。如根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，審核環(huán)節(jié)定義為根據(jù)申請(qǐng)登記事項(xiàng)，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)及申請(qǐng)材料做進(jìn)一步審查，并決定是否予以登記。

3 堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)分級(jí)管理

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員和不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員均統(tǒng)一劃分為一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)等級(jí)。如一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員要求能夠全面熟練掌握不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)相關(guān)知識(shí)、技能，具有信息收集、分析和判斷的綜合能力，能夠處理和解決不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的關(guān)鍵難題，對(duì)所從事的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)有深入的研究和獨(dú)到的見(jiàn)解，為本專(zhuān)業(yè)學(xué)術(shù)帶頭人，能夠組織開(kāi)展系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)并具有技術(shù)管理能力。

考慮到當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍數(shù)量龐大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心人員數(shù)量在10萬(wàn)人以上，再加上龐大的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員隊(duì)伍，整體隊(duì)伍素質(zhì)差距較大，通過(guò)分級(jí)管理能夠充分體現(xiàn)這種差異，對(duì)現(xiàn)行人員管理規(guī)定予以細(xì)化，為后續(xù)基層登記人員培訓(xùn)管理和梯級(jí)隊(duì)伍建設(shè)提供基礎(chǔ)。通過(guò)人員職業(yè)分級(jí)能夠很好地把合適的工作人員配置到合適的專(zhuān)業(yè)崗位上，例如登記審核、受理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須要求具備一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)資格的人員勝任等，為后續(xù)人員隊(duì)伍管理和提升不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化工作提供支撐。

4 系統(tǒng)研究設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)技能

一方面，借鑒土地整治工程從業(yè)人員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，總體上保持基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)、基本職業(yè)技能方面的相對(duì)穩(wěn)定，充分尊重標(biāo)準(zhǔn)制定已有規(guī)范;另一方面，充分結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)登記專(zhuān)業(yè)工作人員所需的職業(yè)技能、專(zhuān)業(yè)知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、全面完善，著重突出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記法律政策的理解應(yīng)用、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)操作和運(yùn)行維護(hù)三大核心業(yè)務(wù)板塊的技能要求，突出法學(xué)、測(cè)繪、地理信息系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)等涉及關(guān)鍵學(xué)科知識(shí)的掌握和應(yīng)用。相對(duì)而言，對(duì)遙感技術(shù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程等技能知識(shí)進(jìn)行弱化甚至刪減。

同時(shí)，鑒于當(dāng)前自然資源管理體制改革正在加快推進(jìn)中，今后將貫徹山水林田湖草生命共同體理念，切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)統(tǒng)一行使”工作職責(zé)，對(duì)學(xué)科專(zhuān)業(yè)知識(shí)的需要更加廣泛，除常土地資源管理學(xué)、測(cè)繪學(xué)等外，對(duì)生態(tài)學(xué)、海洋學(xué)、環(huán)境學(xué)等學(xué)科專(zhuān)業(yè)知識(shí)予以保留體現(xiàn)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記人員技能知識(shí)要求的全面化。

5 細(xì)化完善不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)能力評(píng)價(jià)體系

明確不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員的任職獲得途徑主要分考試和評(píng)審兩種方式。主要考慮是，職級(jí)分級(jí)管理模式下，需要針對(duì)首次進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍嚴(yán)格把關(guān)，采取考試手段符合傳統(tǒng)執(zhí)業(yè)入門(mén)的常規(guī)邏輯，之前的土地登記持證上崗和房屋登記官也是如此。同時(shí)，針對(duì)一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)業(yè)人員更多從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、履職成效等方面?zhèn)戎鼐C合能力的關(guān)注，故評(píng)審制更為符合，無(wú)需再組織考試。

關(guān)于申報(bào)條件，要求取得二級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員和代理人任職資格后，連續(xù)從事不動(dòng)產(chǎn)登記代理工作的時(shí)限確定為3年以上。其具體評(píng)定流程必須按照“所在單位初審?fù)狻袠I(yè)主管部門(mén)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審認(rèn)定”的工作流程執(zhí)行。關(guān)于評(píng)審委員會(huì)的構(gòu)建以及后續(xù)評(píng)審的具體要點(diǎn)留待今后制定完善。

關(guān)于二級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的報(bào)考條件適當(dāng)放寬，主要強(qiáng)調(diào)三個(gè)基本條件：一是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行政管理崗位工作人員、及其隸屬的各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心在職人員和聘用人員;二是遵守國(guó)家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，具有良好的敬業(yè)精神;三是取得經(jīng)法學(xué)類(lèi)、測(cè)繪類(lèi)、公共管理類(lèi)、濟(jì)學(xué)類(lèi)、管理科學(xué)與工程類(lèi)、地理科學(xué)類(lèi)專(zhuān)業(yè)大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，工作滿1年。這一做法借鑒了不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試管理制度規(guī)定，并適當(dāng)放寬，主要考慮各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員普遍緊張，正在陸續(xù)招錄新的應(yīng)屆畢業(yè)學(xué)生，如果對(duì)從業(yè)年限要求過(guò)長(zhǎng)，勢(shì)必影響登記高效便民的緊急需求。二級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試的報(bào)考條件主要參考《土地登記代理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第10條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記代理職業(yè)資格考試條件和考試內(nèi)容總體保持不變。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考試科目，應(yīng)為《不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律》《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利理論與方法》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查》4門(mén)課程，涵蓋理論與實(shí)務(wù)、政策與技術(shù)等不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員從事業(yè)務(wù)工作的基本專(zhuān)業(yè)技能領(lǐng)域。

參考文獻(xiàn)：

1.魏禮群.實(shí)行政務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，推進(jìn)政府治理現(xiàn)代化.東岳論叢.2015.12

2.陳亞菁.議不動(dòng)產(chǎn)登記之職業(yè)化建設(shè).中國(guó)房地產(chǎn).2017.05

作者簡(jiǎn)介：張瀠文，北京城市學(xué)院首都城市環(huán)境建設(shè)研究基地。

蘇騰（通訊作者），北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司。

劉烜赫，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司。