每一個地方，都有它的獨(dú)特氣質(zhì);

每一個地方，都應(yīng)該有一張名片。

美景如畫，生態(tài)宜居，是從古至今人們對江蘇的鮮明印象。水，造就了江蘇特有的氣質(zhì)。這種氣質(zhì)，像長江一樣奔騰不息、勇往直前，像大運(yùn)河一樣不舍晝夜、負(fù)重前行，像大海一樣胸襟博大、開放包容。

如今，在胸襟博大、開放包容的江蘇大地上，在1000余名沿江人、400多個不舍晝夜的奮斗苦干下，“海派太倉 綠色田園”的沙溪服務(wù)區(qū)以滿谷滿倉豐收糧倉的形式，矗立在江蘇大地上，完成了華麗變身。

立足轉(zhuǎn)型思路，沿江公司在改造升級之路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

自信策劃，在全面評估中挖掘特色元素

2015年、2016年，江蘇交通控股有限公司連續(xù)發(fā)文，要求經(jīng)營10年以上的服務(wù)區(qū)全部進(jìn)行功能改造，提升服務(wù)區(qū)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益。經(jīng)過5年的持續(xù)打造，“雙提升”工程效果十分明顯，涌現(xiàn)出一大批特色服務(wù)區(qū)，可謂百花齊放、百家爭鳴。

前有標(biāo)兵，后有追兵，沿江公司全面評估自身?xiàng)l件，通過策劃主題、打造特色、科學(xué)規(guī)劃三個方面對沙溪服務(wù)區(qū)這個“黃金區(qū)位”進(jìn)行深度挖掘。

一是主題提煉。沙溪服務(wù)區(qū)地處太倉，是江蘇離上海最近的服務(wù)區(qū)，與上海文化同源，人文相通，加上古鎮(zhèn)沙溪地處江南，結(jié)合二期田園文旅項(xiàng)目，提出“海派太倉·田園沙溪”的主題，突顯智慧時尚的海派風(fēng)華和清新俊逸的田園特色。

二是特色深化。太倉一地，因吳王及春申君在此設(shè)立糧倉而得名“太倉”，又是鄭河七下西洋的起錨地，沿江公司緊扣這一歷史背景和“一帶一路”的國家戰(zhàn)略，形成“天下良倉 海絲千年”的創(chuàng)意。在服務(wù)區(qū)建筑設(shè)計(jì)上以五個糧倉為元素，在文化環(huán)境設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)特色上以海洋和萬國貿(mào)易貫穿始終，以此增加沙溪服務(wù)區(qū)辨識度，提升知名度。

三是科學(xué)規(guī)劃。在業(yè)態(tài)布局策劃上，力求體現(xiàn)自身特色，做到科學(xué)專業(yè)。圍繞“多元業(yè)態(tài)”及“文化體驗(yàn)”，形成一樓重經(jīng)營、二樓重引流、二期重協(xié)同的商業(yè)與文旅相融合的完整布局。

自主招商，在統(tǒng)籌服務(wù)中放大經(jīng)濟(jì)效益

自主招商，最能貼近實(shí)際，于統(tǒng)籌服務(wù)中放大經(jīng)濟(jì)效益。而且，從更長遠(yuǎn)的角度來考慮，服務(wù)區(qū)發(fā)展的核心競爭力也在于專業(yè)化的自營團(tuán)隊(duì)。因此，我們通過堅(jiān)持五大原則、平衡五類業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了三大突破。

一是堅(jiān)持五大原則：

（1）公共性原則，堅(jiān)持服務(wù)區(qū)的公共屬性，貫穿招商始終;

（2）差異化原則，它的兩層含義是指與其他服務(wù)區(qū)要形成差異，避免新的同質(zhì)化和業(yè)態(tài)間、商戶間要差異經(jīng)營、不相重疊，避免無序競爭;

（3）特色化原則，結(jié)合服務(wù)區(qū)所處地域、路段流量等特點(diǎn)，打造特色，如浮生季·江南好物集合店，太倉國際名品工廠店等;

（4）經(jīng)濟(jì)性原則，作為經(jīng)營性企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益永遠(yuǎn)是最重要的考量點(diǎn)之一。

（5）多層次原則，滿足各個層次的消費(fèi)需要。在大部分服務(wù)區(qū)選擇整體外包的情況下，沙溪服務(wù)區(qū)依然堅(jiān)持中餐自營，目的就是托底民生，用物美價(jià)廉的快餐滿足大眾的基本需要。

二是平衡五類業(yè)態(tài)：

（1）租金業(yè)態(tài)，即創(chuàng)效業(yè)態(tài)，非國際知名品牌但具有較好的品質(zhì)并能承擔(dān)高租金的商戶，如超市、美食廣場、小吃等;

（2）形象業(yè)態(tài)，即大型國際連鎖品牌，提升現(xiàn)有品牌格局，做到形象、效益兩不誤;

（3）引流業(yè)態(tài)，即定位于吸引流量的業(yè)態(tài)。最典型的例子就是星巴克;

（4）特色業(yè)態(tài)，引入蘇州特色品牌，以絲綢、核雕、老字號等資源，打造蘇州悠久歷史文創(chuàng)產(chǎn)品體驗(yàn)店;

（5）公共業(yè)態(tài)，提供公共服務(wù)，強(qiáng)調(diào)公共屬性，如：ETC充值點(diǎn)、母嬰室、開水間、志愿者服務(wù)站、地方文化展廳等。

三是實(shí)現(xiàn)三大突破：

沙溪服務(wù)區(qū)租金總額達(dá)到6000萬元，單店租金達(dá)到1220萬元，經(jīng)營業(yè)態(tài)待二期全部完成后將突破40個，這三個突破均刷新了全國服務(wù)區(qū)行業(yè)紀(jì)錄。

自建團(tuán)隊(duì)，在改革規(guī)范中培育核心能力

沿江公司探索市場化、專業(yè)化的管理路徑，通過自建團(tuán)隊(duì)、提煉標(biāo)準(zhǔn)，來培育核心競爭力，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

一是引入市場機(jī)制。嘗試建立項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人制度，引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營人才，用專業(yè)的人做專業(yè)的事;同時，探索市場化運(yùn)營機(jī)制，試點(diǎn)經(jīng)營人員競爭性薪酬制度，用市場的手段激活服務(wù)區(qū)經(jīng)營。

二是建設(shè)三支隊(duì)伍。第一是招商隊(duì)伍，在現(xiàn)有人員中整合資源，明確招商經(jīng)理、招商主管、合同法務(wù)等人員，組織專業(yè)培訓(xùn)，同時在招商實(shí)踐中不斷積累總結(jié)，打造符合服務(wù)區(qū)招商的專業(yè)團(tuán)隊(duì);第二是經(jīng)營隊(duì)伍，作為自營+品牌服務(wù)區(qū)，必須有一支專業(yè)化的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。通過自主培養(yǎng)與市場化引進(jìn)相結(jié)合，選強(qiáng)配優(yōu)營銷人才、餐飲人才和廚師、信息技術(shù)等專業(yè)人才;第三是管理隊(duì)伍，打造基礎(chǔ)好、懂管理、有激情的管理團(tuán)隊(duì)。

三是提煉十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。走標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理道路，引進(jìn)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，將以往做法提煉固化并與專業(yè)理念相結(jié)合，形成包括招商手冊、餐飲管理手冊、服務(wù)規(guī)范手冊等在內(nèi)的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊，涵蓋了服務(wù)區(qū)經(jīng)營管理的方方面面。最終達(dá)到“任何人加入經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，都能依據(jù)手冊快速成為行家里手”的標(biāo)準(zhǔn)。

自我運(yùn)營，在角色轉(zhuǎn)變中與商戶共成長

當(dāng)僅僅提供加油、如廁、簡餐等服務(wù)的服務(wù)區(qū)華彩蝶變?yōu)殒敲廊f達(dá)廣場的大型商業(yè)綜合體時，公眾對服務(wù)區(qū)的需求也會隨之水漲船高。如何既滿足大眾對出行的更高期待，更在見證中國高速路網(wǎng)由大到強(qiáng)轉(zhuǎn)變中作出沿江應(yīng)有的貢獻(xiàn)，是擺在沿江人面前的又一道“必答題”，也是“加分題”。

一是人員重構(gòu)，科學(xué)管控。智慧化的建設(shè)、綠色主題打造以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新等目標(biāo)，均對服務(wù)區(qū)傳統(tǒng)的管理架構(gòu)提出了要求。沿江公司通過重新架構(gòu)人員、組建監(jiān)管調(diào)度班、實(shí)行服務(wù)領(lǐng)班制、加強(qiáng)數(shù)字巡查等方式，特別是通過對商戶統(tǒng)一收銀系統(tǒng)的監(jiān)管稽查，實(shí)現(xiàn)了主動、提前、有效管控。

二是流程再造，強(qiáng)化效能。針對“硬件”提檔升級后的服務(wù)區(qū)，“軟件”即服務(wù)、管理質(zhì)量，經(jīng)營效益、效能等方面的提升隨之迫在眉睫。公司通過全面梳理管理流程中不適應(yīng)、不滿足、不先進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)，如實(shí)施統(tǒng)一收銀后，如何全面做到應(yīng)收盡收;綠色節(jié)能系統(tǒng)反哺服務(wù)區(qū)后，如何對比結(jié)算等問題，加以重新規(guī)劃，從而在成本、品質(zhì)、服務(wù)和時效上達(dá)到重大改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)全局最優(yōu)。

三是角色轉(zhuǎn)變，一體共贏。在租金模式上，均采用保底加提成的模式，保證正常租金收入的同時，分享商戶的經(jīng)營發(fā)展成果;同時，切實(shí)扮演好經(jīng)營的組織者和服務(wù)者角色，把商戶的經(jīng)營和發(fā)展作為本職工作。引入現(xiàn)代商業(yè)營銷理念，專門組建營銷小組，策劃針對性營銷方案，為商戶經(jīng)營創(chuàng)造更好的環(huán)境，合力爭創(chuàng)共贏的經(jīng)營效益和社會形象。

自加壓力，在探索嘗試中打造鮮明標(biāo)簽

其中一個標(biāo)簽是“綠色”，沙溪是全國第一個綠色恒溫節(jié)能服務(wù)區(qū)。

清潔能源綜合互補(bǔ)系統(tǒng)。引進(jìn)國家千人計(jì)劃項(xiàng)目，采用多種清潔能源綜合互補(bǔ)系統(tǒng)，為服務(wù)區(qū)提供一個恒溫的舒適空間，打造四季如春的服務(wù)區(qū)，更關(guān)鍵的是能耗卻能下降50%。在提供更優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)的同時，有效降低運(yùn)營成本。

一體化污水循環(huán)利用系統(tǒng)。面對環(huán)保要求越來越高的新形勢，采用清華大學(xué)的一體化污水綜合循環(huán)利用系統(tǒng)，并采取“租轉(zhuǎn)售”模式，防范了環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的同時大幅降低了長期運(yùn)營成本。同時，與清華環(huán)境研究院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開展廚余氣爆、雨水回用、智慧光伏等后續(xù)綠色技術(shù)合作，推進(jìn)綠色服務(wù)區(qū)建設(shè)。

另一個標(biāo)簽是“文旅”，打造全國第一個超500畝田園綜合體旅游目的地服務(wù)區(qū)。創(chuàng)新落地科技文旅項(xiàng)目。聯(lián)合太倉市政府和全國知名的數(shù)字科技公司共同出資打造“海絲千年”主題科技文旅項(xiàng)目，應(yīng)用最新的科技手段再現(xiàn)太倉江尾海頭、萬國貿(mào)易以及海上絲路的神奇風(fēng)情，有展示、有體驗(yàn)、有互動、有購物、有娛樂，用較小的資金撬動政府、民營資本，筑巢引鳳，聚光引流，無論是科技文旅項(xiàng)目本身，還是三方合作模式，都將是沙溪服務(wù)區(qū)作出的有益探索;積極推進(jìn)田園文旅項(xiàng)目。借助二期250畝的田園地塊，引入社會資本和專業(yè)力量，開發(fā)國防主題的田園文旅項(xiàng)目。與一期綜合體形成錯位互補(bǔ)的一體化發(fā)展體系，最終形成功能齊全、配套完備、特色鮮明的田園綜合體+旅游目的地服務(wù)區(qū)格局，吸引流量，提升效益;借助外界力量開展商業(yè)運(yùn)作。沙溪服務(wù)區(qū)探索多方合作的方式，其目的不僅僅是引入社會資本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是借助政府的資源和社會專業(yè)力量開展商業(yè)運(yùn)作。接下來的兩個文旅項(xiàng)目將由太倉旅游局主導(dǎo)申請國家A級景區(qū)，并作為愛國主義教育基地，引入固定客流量，加上專業(yè)化的科技公司的技術(shù)開發(fā)和運(yùn)營公司的專業(yè)運(yùn)營，必將探索出服務(wù)區(qū)經(jīng)營又一新模式。