趙新江
受新冠肺炎疫情影響,2020年1-2月,中國(guó)多地二手房市場(chǎng)成交量明顯下滑,價(jià)格回暖動(dòng)力減弱。多地春節(jié)假期期間二手房市場(chǎng)“零成交”。不過(guò),進(jìn)入3月后,二手房市場(chǎng)成交量呈逐漸回暖態(tài)勢(shì)。
2月成交量斷崖下跌
3月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2020年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。對(duì)于這份報(bào)告,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬稱,突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯沖擊,2月,70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì),其中北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平,31個(gè)二線城市漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)《理財(cái)》雜志記者梳理分析來(lái)看,全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都處于低位運(yùn)行的狀態(tài)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年1-2月,全國(guó)重點(diǎn)18個(gè)城市鏈家二手房的成交量同比下降55%。重點(diǎn)城市中廊坊、合肥、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、天津與煙臺(tái)的成交量同比降幅均超過(guò)60%,廣州、青島、深圳的成交量則相對(duì)影響較小,降幅未超過(guò)40%。
另外,價(jià)格環(huán)比下降的城市也開(kāi)始增多。2月,17個(gè)重點(diǎn)城市中有12個(gè)城市的成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降,比1月增加3個(gè)。其中,北京、大連、青島與西安的二手房成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)下跌。
連環(huán)影響開(kāi)始出現(xiàn),不夠理想的成交量和成交均價(jià)打擊了賣房者的信心,新增房源量也在趨于萎縮。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2月新增掛牌房源量環(huán)比下降 52.2%,同比下降74%,1-2月同比下降則達(dá)到55.7%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱:“從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看,2月,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平,31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);同時(shí),武漢、石家莊和太原等12個(gè)城市受疫情影響無(wú)成交,也都顯示出疫情對(duì)于一季度樓市成交量的確形成較大影響?!?/p>
3月市場(chǎng)成交逐漸回暖
3月18日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《3月13城二手房市場(chǎng)半月報(bào)》(以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”)。《報(bào)告》顯示,3月,受新冠肺炎疫情的影響,二手房市場(chǎng)仍處于逐漸恢復(fù)的狀態(tài)中,3月1日至15日,易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量為20448套,同比下降42.5%。除深圳和南京外,其他城市二手房成交量同比均有所下降。這主要是因?yàn)樵?3城中,深圳和南京在2019年3月二手房市場(chǎng)未出現(xiàn)小陽(yáng)春,成交量基數(shù)低。
《報(bào)告》顯示,3月上半月和疫情前的2020年1月上半月相比,13城二手房成交量亦下降四成。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性,但近期日網(wǎng)簽量仍不及正常水平,二手房市場(chǎng)仍處于逐漸恢復(fù)的狀態(tài)中。
除無(wú)錫外,其余12個(gè)城市二手房成交量均有所下降。其中,無(wú)錫3月上半月成交量為1412套,較疫情前的1月增長(zhǎng)115.6%,數(shù)據(jù)存在一定的異動(dòng),可能部分2月的成交量網(wǎng)簽延至到了3月。
成都3月上半月成交量為1249套,較疫情前的1月下降72.1%,這主要是疫情間二手房掛牌量驟降所致。成都2019年二手房市場(chǎng)較熱,因新房供應(yīng)偏少,二手房成交量較2018年增長(zhǎng)了三成。
即使2020年以來(lái)成交量大幅萎縮,據(jù)2月70城二手房房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看,成都二手住宅房?jī)r(jià)仍上漲0.9%,漲幅排在第一。2月成都土拍市場(chǎng)最高溢價(jià)率達(dá)96.4%,對(duì)樓市具有提振意義,預(yù)計(jì)后續(xù)成都成交量會(huì)明顯增加。
另?yè)?jù)貝殼研究院3月16日發(fā)布報(bào)告顯示,3月9日至15日鏈家18城二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)快速回升,分城市來(lái)看,18個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量恢復(fù)超過(guò)去年12月周均成交量。其中上海、濟(jì)南、南京、大連4個(gè)城市的恢復(fù)程度比較高,已經(jīng)恢復(fù)至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%與112.6%。
以南京為例,《理財(cái)》雜志記者分析發(fā)現(xiàn),從單日成交300套,到逐漸站穩(wěn)“4”字頭的大關(guān),其3月中旬的成交表現(xiàn)驚艷。其中學(xué)區(qū)房是這一波交易升溫的“領(lǐng)頭羊”。
根據(jù)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,南京二手房的成交量從2月的日均50多套、100多套,突然增加到300多套,3月上旬的全市二手房成交總套數(shù)為3091套,日均賣出超過(guò)300套;而3月中旬除了雙休日兩天,其他日期的交易量均超過(guò)400套,最多一天達(dá)到446套,幾乎相當(dāng)于旺季的水準(zhǔn)。在價(jià)格方面,目前初中學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲,特別是低總價(jià)房源,兩室的房源成交極為迅速,供需矛盾依然嚴(yán)峻。
易居研究院研究員姚方表示,日前各城市絕大多數(shù)房產(chǎn)中介門店已恢復(fù)營(yíng)業(yè),從需求端來(lái)看,預(yù)計(jì)因疫情耽擱的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放。此外,疫情也將激發(fā)部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)及大戶型的置換需求。
出臺(tái)補(bǔ)救措施助力市場(chǎng)
為了減少新冠肺炎疫情對(duì)二手房市場(chǎng)的影響,相關(guān)部門也密集出臺(tái)了多項(xiàng)補(bǔ)救措施。
首先是對(duì)門店平臺(tái)費(fèi)的減免。貝殼找房宣布減免2020年2-3月為期兩個(gè)月的二手房業(yè)務(wù)平臺(tái)費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),該措施將覆蓋超過(guò)3.8萬(wàn)家門店和36萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人。
同時(shí),增加對(duì)新房的墊傭。貝殼找房方面表示:“將加大新房應(yīng)收賬款墊傭力度和資金額度,以緩解店?yáng)|因延緩營(yíng)業(yè)造成的現(xiàn)金流壓力?!贝送猓悮ふ曳窟€成立了億元新經(jīng)紀(jì)保障基金,對(duì)平臺(tái)上暫時(shí)遇到困難的新經(jīng)紀(jì)品牌和門店提供資金方面的幫扶。
為了使疫情中的人們足不出戶就能看房和交易,各機(jī)構(gòu)平臺(tái)紛紛加大線上布局力度。
58同城、安居客基于臨感VR、視頻、直播看房、VR售樓處等服務(wù),并通過(guò)在線簽合同功能,使租房人能夠全程零接觸看房。
我愛(ài)我家方面也表示,在門店正常營(yíng)業(yè)前,經(jīng)紀(jì)人將通過(guò)官方平臺(tái)、電話、微信等線上渠道持續(xù)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù),讓客戶通過(guò)VR看房、在線選房、遠(yuǎn)程簽約等方式實(shí)現(xiàn)相關(guān)需求。
不僅如此,各機(jī)構(gòu)還免費(fèi)開(kāi)放課程,引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人自我學(xué)習(xí)。
如58同城、安居客將面向全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者推出總價(jià)值1.8億元專項(xiàng)扶持政策,并對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者免費(fèi)開(kāi)放58安居客房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大學(xué)千門課程;貝殼找房則宣布,即日起至2020年5月1日,貝殼經(jīng)紀(jì)學(xué)院APP所有160門付費(fèi)課程將面向全國(guó)經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)開(kāi)放。