摘要：在短期內(nèi)，新冠狀肺炎疫情對房地產(chǎn)業(yè)造成了非常大的影響，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)明顯下滑，但隨著疫情得到有效控制，有望出現(xiàn)全面復(fù)蘇、、從長期看，疫情可能會造成人們的消費(fèi)能力下降，加劇有效需求不足，進(jìn)而影響行業(yè)的復(fù)蘇。同時(shí)，國外疫情持續(xù)擴(kuò)散可能誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)并造成全球經(jīng)濟(jì)衰退，這會在將來威脅到行業(yè)的發(fā)展。面對這樣的情勢，房地產(chǎn)企業(yè)有必要降低對復(fù)蘇的預(yù)期，并采取必要的措施切實(shí)保障資金鏈的安全。

關(guān)鍵詞：COVID-19;房地產(chǎn);危機(jī)

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-913 8-（2020）05-0010-15

收稿日期：2020-04-10

1 國內(nèi)疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

為了應(yīng)對始于2019年底從武漢蔓延到全國的新冠狀肺炎疫情，中國政府采取了停工、停產(chǎn)、停課、“封城”等一系列積極的防控措施。截止到2020年4月初，國內(nèi)的疫情已得到有效控制，武漢在封城76天后解封，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)指日可待。但是，這些防控措施也給宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展造成了負(fù)面影響，相比2003年的SARS，本次疫情的影響無疑會更加嚴(yán)重。

就疫情本身而言。COVID-19與SARS雖然都傳播到全國，乃至全球，但兩者造成的后果不是一個(gè)量級。當(dāng)時(shí)，中國衛(wèi)生部公布的內(nèi)地SARS病例總共只有5327例，死亡349例，而2020年4月10日國家衛(wèi)健委公布的內(nèi)地累計(jì)報(bào)告的COVID-19病例就多達(dá)81953例，死亡3339例，受感染人數(shù)十倍有余。由此可知，過去幾個(gè)月疫情防控所面臨的嚴(yán)峻形勢。也正因如此，才施行了空前嚴(yán)格的防控措施，使得社會表面上看起來幾乎停擺，線下的各行業(yè)的活動，包括房地產(chǎn)業(yè)，要么徹底停滯，要么轉(zhuǎn)移到線上。SARS爆發(fā)時(shí)并未如此。

就宏觀經(jīng)濟(jì)而言。2003年前后，經(jīng)濟(jì)整體是高速增長的趨勢，2001到2005年國內(nèi)GDP總量的平均增速是9.78%。即便遭遇SARS，2003年10.1%的增速仍高于2002年的9.1%。過去五年，中國經(jīng)濟(jì)則處于“L”型的“新常態(tài)”，GDP的增速放緩，平均只有6.64%。更差的經(jīng)濟(jì)疊加更嚴(yán)重的疫情，其后果可想而知。本文發(fā)稿時(shí)一季度的數(shù)據(jù)尚未公布，但專家學(xué)者們普遍預(yù)計(jì)，受疫情影響一季度乃至全年的增速會進(jìn)一步放緩。但是，多數(shù)人認(rèn)為這種影響是短期的，長期看中國經(jīng)濟(jì)有韌性。

具體到房地產(chǎn)業(yè)來說，疫情的影響有短期和長期之分。短期主要與防控措施導(dǎo)致的延遲效果有關(guān)，長期則與經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下行和內(nèi)需不足有關(guān)。

就短期而言。房地產(chǎn)業(yè)在過去幾個(gè)月幾乎是半停擺狀態(tài)，在供給端，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，同比下降16.O%。中部地區(qū)下降尤為明顯，為25.9%。如圖1所示。

房屋施工面積694241萬平方米，同比增長2.9%，但新開工面積為10370萬平方米，同比下降44.9%。其中，商品住宅新開工面積7559萬平方米，同比下降44.4%。房屋竣工面積9636萬平方米，同比下降22.9%。其中，商品住宅竣工面積6761萬平方米，同比下降24.3%。

在需求端，1-2月份商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積同比下降39.2%，辦公樓銷售面積同比下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降46.O%。如圖2所示。

可明顯看出受一系列防控措施的影響房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低谷。但是，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，相關(guān)數(shù)據(jù)可能會出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售并不是停止，只是停滯，所有事情只是延后了。

從長期來看，這對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說其實(shí)影響不大，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，特別是中小房企，因開發(fā)與銷售的停滯會造成資金周轉(zhuǎn)困難。融資性支付、工程款支付、土地出讓金繳納、稅費(fèi)等一系列支出都需要按照合同約定時(shí)間履行，但銷售回款、租金等收入?yún)s難以實(shí)現(xiàn)，兩方面因素疊加在一起極易導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而可能造成資金鏈崩潰。但這可以通過協(xié)商的方式解決，實(shí)際上很多省市都推出了以順延和加大信貸力度為核心的政策，以保障房企的資金鏈和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

再有經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下行可能會加劇有效需求不足，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一段時(shí)間的蕭條。內(nèi)需不足是過去幾年討論中國經(jīng)濟(jì)時(shí)經(jīng)常提到的話題，具體到房地產(chǎn)業(yè)，它表現(xiàn)為去庫存的壓力。這種壓力很大程度上是因?yàn)檫^去房價(jià)的增長速度與居民收入的增長速度不匹配造成的。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015-2019年居民人均可支配收入的增速為8.75%，扣除價(jià)格因素為6.66%，如圖3所示。

2015-2018年全國住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）分別為6473、7203、7614、8544，平均增速為9.73%。這種增速的不匹配會造成房價(jià)與收入的比值隨著時(shí)間的推移越來越大。這意味著人們越來越買不起房，需要更多的時(shí)間才能積攢足夠的購房資金。這就造成了一種內(nèi)需不足的假象，但實(shí)際上是缺乏購買力。換言之，是人們沒錢買房，所以房企會有去庫存的壓力。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的“有效需求不足”理論來說，商品的總供給價(jià)格高于總需求價(jià)格時(shí)就會造成有效需求不足，而房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀正是如此。人們的購房需求其實(shí)并未得到滿足，但因?yàn)閮r(jià)格因素使得消費(fèi)意愿比較低。疫情造成的經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下行無疑會加劇這種有效需求不足，進(jìn)一步降低人們的消費(fèi)能力。假定，停工停產(chǎn)持續(xù)一個(gè)季度，這期間人們沒有收入，完全依靠積蓄或者借貸維持生活。這樣，即便疫情過去，人們的消費(fèi)能力也無疑會下降，這對于房價(jià)高企的房地產(chǎn)業(yè)來說是不利的。

實(shí)際上，過去即便房價(jià)高企人們依然樂意買房，甚至使用3倍以上的杠桿投資房市，這很大程度上是和經(jīng)濟(jì)的高增長、城市化及其他原因造成的剛需、房價(jià)高增長、收入持續(xù)增長、居民缺乏投資渠道等因素有關(guān)。在大部分人看來，購房是穩(wěn)賺不賠且簡單易行的，過去的事實(shí)證明也是如此。但現(xiàn)在的情況已有所不同，經(jīng)濟(jì)增速放緩，受疫情影響今年可能進(jìn)一步降低，剛需也在減少，取而代之的是投資性購房和改善型購房的增加，房價(jià)增速高于居民收入增速也不可能是常態(tài)，而住房空置率依然居高不下。這些因素都共同表明供需關(guān)系在悄然發(fā)生變化，而疫情作為突發(fā)事件很可能成為一種催化劑，或者說導(dǎo)火索，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在此形成一個(gè)拐點(diǎn)，出現(xiàn)一段時(shí)間的蕭條。但是，只要疫情得到有效控制，中國經(jīng)濟(jì)也長期向好，那么房地產(chǎn)業(yè)所受的影響就如宏觀經(jīng)濟(jì)一般，短期受影響長期有韌性。但房企在將來一段時(shí)間受到的沖擊可能會比較大，這有國內(nèi)的因素，更多是國外的因素，資金鏈的安全至關(guān)重要。

2 國外疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

通過“房地產(chǎn)”“疫情”等關(guān)鍵詞檢索知網(wǎng)，所得文獻(xiàn)大多發(fā)表于2月份，最晚的是3月19號。在這些文章中，學(xué)者們的預(yù)期是比較樂觀的，普遍認(rèn)為本次疫情雖然比SARS嚴(yán)重但影響主要是短期。有學(xué)者就談到：“本次疫情對房地產(chǎn)投資、新開工面積和土地成交的沖擊以短期影響為主;商品住宅竣工面積可能會受到一定的負(fù)面影響，但對市場潛在供應(yīng)總量影響不大;購房需求影響較小，以延遲效應(yīng)為主，區(qū)域房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化;停工‘封城等因素可能會對房屋租賃市場造成一定的沖擊”。但在歐美經(jīng)歷了“魔幻”的3月之后，未來的情況恐怕不容樂觀。

相比于中國在4月初就已進(jìn)入全面的復(fù)工復(fù)產(chǎn)期，國外完全是另一番景象，中國的疫情正在結(jié)束，歐美則稱之為是“大流行病”。據(jù)世衛(wèi)組織公布的數(shù)據(jù)，截至歐洲中部時(shí)間4月11日10時(shí)，全球病例為1610909，死亡99690。其中，美國最為嚴(yán)重，確診529951例，死亡20608例。歐洲也不樂觀，西班牙確診161852例，死亡16353例，意大利152271例，死亡19468例，德國125452例，死亡2871例，法國93790例，死亡13832，英國78991例，死亡9875例。這些數(shù)字每天都在增加，13日全球病例是1689487。美國全國已進(jìn)入“重大災(zāi)難狀態(tài)”，英國自3月23日開始執(zhí)行為期三周的“禁足令”，法國更是宣布進(jìn)入“戰(zhàn)爭狀態(tài)”，它是人類歷史上首次因?yàn)橐卟∵M(jìn)入戰(zhàn)爭狀態(tài)的國家，而法國的“禁足令”也延長至5月11日。

疫情在歐美國家的發(fā)展勢頭遠(yuǎn)比國內(nèi)迅猛，負(fù)面影響也更大，這可以通過一些數(shù)據(jù)來說明。金融市場上具有標(biāo)桿作用的美股在3月9號后的10天內(nèi)4次觸發(fā)下跌熔斷，然而，自1988年建立熔斷制度以來總共只有5次熔斷記錄，之前僅有的一次是1997年10月27日，次貸危機(jī)期間都未發(fā)生熔斷。此種情形是字面意義上的史無前例，也許也是空前絕后的。同時(shí)，3月9號美債也觸發(fā)了熔斷，股債雙殺，無一幸免。美聯(lián)儲在3月15號緊急降息到零利率并推出7000億美元的QE，這樣的“組合拳”曾被用于應(yīng)對次貸危機(jī)，但之后的16號和18號依然發(fā)生了熔斷。這很可能是因?yàn)槭袌鍪艿搅嗣缆?lián)儲的“驚嚇”。一方面是疫情的影響被與次貸危機(jī)相提并論，這大大超出了人們的預(yù)期。另一方面是擔(dān)心這已經(jīng)用盡了所有的手段，次貸危機(jī)時(shí)也不過如此。歐洲股市的情況與此類似。大宗商品及建材也是全線下跌，如WTI原油從1月初的60美元/桶附近跌至20美元/桶附近，最低19.27，一些基本金屬，如鋁，已經(jīng)跌破成本價(jià)，鋼材、水泥的價(jià)格也在下跌。人們普遍預(yù)計(jì)疫情擴(kuò)散開后會造成需求急速下降。具有避險(xiǎn)功能的貴金屬中，金價(jià)創(chuàng)出7年來的新高，但銀、鉑都在下跌。

除了金融市場的動蕩，歐美的經(jīng)濟(jì)形勢也不容樂觀。美國勞工部公布的數(shù)據(jù)顯示，3月15號之后的三周，初請人數(shù)分別為330.7萬、664.8萬、660.6萬，也就是說這期間有1500萬人失業(yè)。該數(shù)據(jù)已經(jīng)“爆表”了，它在過去長期維持在30萬以內(nèi)，歷史上的最高記錄是1982年10月的69.5萬，次高是次貸危機(jī)期間的66.5萬。

失業(yè)問題牽一發(fā)而動全身，生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)都會受影響。面對如此可怕的數(shù)據(jù)，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)美國經(jīng)濟(jì)會陷入危機(jī)和衰退。一些研究報(bào)告也預(yù)計(jì)2020年美國GDP是負(fù)增長，如中金公司研究部的一份報(bào)告就認(rèn)為，“預(yù)計(jì)Ql/Q2/Q3/Q4實(shí)際GDP年化環(huán)比增速分別為-5.8%/-28%/+l5.3%/14.2%，全年增速-4.0%”。歐洲國家與此類似。如果中國政府不是在疫情初期就實(shí)施嚴(yán)格的防控，那國內(nèi)情況并不會比國外更好，疫情是一視同仁的。

總之，國外疫情非常嚴(yán)重，普遍預(yù)計(jì)是歐美國家可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。IMF在4月14日發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》中更是認(rèn)為2020年全球經(jīng)濟(jì)將萎縮3%。

這表面上看與國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)看無關(guān)。但是，一方面疫情可能通過境外輸入的方式再次影響國內(nèi)。另一方面是疫情造成的國外金融市場動蕩，以及可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)衰退，這可能造成一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)并傳遞到國內(nèi)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)業(yè)。未來一段時(shí)間應(yīng)該更多的關(guān)注后者。換言之，國外疫情的擴(kuò)散可能對國內(nèi)造成新一波沖擊，就如同2008年的次貸危機(jī)一般。

實(shí)際上，在次貸危機(jī)爆發(fā)的前夜中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)是欣欣向榮，但之后就受到殃及。最直觀的表現(xiàn)是房價(jià)直線下降，2008年全國住宅商品房平均銷售價(jià)格降幅為1.8%，2000年至今這是唯一的負(fù)值。表面上看跌幅不大，但當(dāng)時(shí)一些房價(jià)高企的地區(qū)完全是暴跌。比如深圳，2007年中的均價(jià)曾一度達(dá)到18000元/平方米，是全國之最。2009年初跌至10000元/平方米，近乎腰斬。2008年5月中海康城國際開盤價(jià)只有4988元/平方米。對于深圳在2006、2007年房價(jià)的暴漲及之后的暴跌，以及當(dāng)時(shí)房企、業(yè)主面臨的困境，很多人都記憶猶新。當(dāng)時(shí)的暴漲與炒房有關(guān)，而暴跌是受次貸危機(jī)的波及。深圳是改革開放的試驗(yàn)田，極易受到國外危機(jī)的影響，被爆炒過的房價(jià)自然無法幸免，而2008、2009年也正是歐美國家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的年份，如美國2007-2009年GDP實(shí)際增長率分別為1.8%、-0.3%、-2.8%。

如果將來歐美國家確實(shí)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，那可以斷言國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一定會受到波及，而在改革開放程度更高的今天，這種負(fù)面影響會更深刻，過去幾個(gè)月可能只是“深秋”，“嚴(yán)冬”在未來。一個(gè)簡單邏輯是國外經(jīng)濟(jì)衰退則中國難以獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)下行的壓力會更大，持續(xù)的時(shí)間也會更長，而內(nèi)需不足的情況會更嚴(yán)重。這無疑會對房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面影響，首當(dāng)其沖的是過去幾年快速上漲的房價(jià)，有效需求不足進(jìn)一步加劇，這樣的價(jià)格是難以維持的，而當(dāng)產(chǎn)品難以銷售，甚至是虧本出售，那生產(chǎn)便會萎縮，整個(gè)行業(yè)不可避免地陷入蕭條、萎靡不振的狀態(tài)。現(xiàn)在不能確定的只是國外的衰退是否會發(fā)生，以及程度有多嚴(yán)重，因而未來需要密切關(guān)注國外情勢的發(fā)展，并作好應(yīng)對可能存在的新一波沖擊的準(zhǔn)備。

3 對策建議

國內(nèi)的疫情基本上得到了控制，即便是出現(xiàn)境外輸入的情況，其影響也不會比一季度更嚴(yán)重。這里談的對策建議主要是針對前文提到的國內(nèi)疫情在長期上造成的影響，以及國外疫情可能引起的歐美國家的經(jīng)濟(jì)衰退對國內(nèi)的影響。同時(shí)，這主要是針對房企而言。概況的說，降低預(yù)期和保障資金鏈的安全至關(guān)重要。

首先，對將來的復(fù)蘇不能盲目樂觀。如果只考慮國內(nèi)疫情這一因素，完全可以期待V型反轉(zhuǎn)式的復(fù)蘇，這樣的天災(zāi)過后理應(yīng)一切如常。就如同SARS時(shí)受影響比較嚴(yán)重的北京，其與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)月度數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大波動，但年度數(shù)據(jù)是正增長。但考慮到經(jīng)濟(jì)形勢今時(shí)不同往日，且COVID-19造成的破壞遠(yuǎn)比SARS嚴(yán)重，那就有必要降低預(yù)期。在本文看來，今年的數(shù)據(jù)能達(dá)到或接近去年的水平就已經(jīng)是非常好的表現(xiàn)。

同時(shí)，在疊加國外疫情的因素之后，需要進(jìn)一步降低預(yù)期。如果歐美確實(shí)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，參考坐標(biāo)就不再是SARS了，而是次貸危機(jī)，以及2008年的深圳。由疫情引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然在本質(zhì)上不同于次貸危機(jī)，但結(jié)果一樣，都是經(jīng)濟(jì)衰退。前者更可怕，因?yàn)樘鞛?zāi)沒有“商量”的余地，疫病不會自己停止擴(kuò)散，而產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)窃谖锢砩媳蛔钃趿恕W美的疫情如此嚴(yán)重，其經(jīng)濟(jì)、社會的運(yùn)行已經(jīng)出現(xiàn)了問題，很難說這種情況還要持續(xù)多長時(shí)間而最終結(jié)果又如何，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生幾乎不可避免。甚至可以說危機(jī)已經(jīng)發(fā)生，前引美國勞工部的初請數(shù)據(jù)可以說明問題，如果維持每周增加300-500萬的失業(yè)人數(shù)，失業(yè)率很快就會超過20%，堪比“大蕭條”。

一些專家學(xué)者認(rèn)為這種天災(zāi)引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)在經(jīng)歷短期的衰退后會快速反彈，這樣的觀點(diǎn)是值得商榷的。一方面是因?yàn)榇嬖谌丝诘姆钦Ｋ劳觯@意味著生產(chǎn)者和消費(fèi)者的實(shí)際減少。另一方面是常說的“大病返貧”。比如美國，它并不像我國免費(fèi)治療COVID-19，它只是免檢測費(fèi)，而治療、住院等費(fèi)用中的自費(fèi)比例并不低。這意味著疫情過去之后消費(fèi)以及生產(chǎn)的恢復(fù)都需要時(shí)間，而能否恢復(fù)如初也有疑問?？傊?，對于復(fù)蘇不能盲目樂觀，而要做最壞的打算，按照全球經(jīng)濟(jì)在未來1到2年出現(xiàn)短期的衰退作預(yù)案。

其次，保障資金鏈的安全。在上文談到的預(yù)期之下，資金鏈的安全就顯得尤為重要。其實(shí)，現(xiàn)狀與次貸危機(jī)剛開始時(shí)非常相似，危險(xiǎn)來自國外，在國內(nèi)發(fā)酵需要一段時(shí)間。2007年8月次貸危機(jī)已經(jīng)席卷歐美，9月雷曼兄弟破產(chǎn)，但這期間國內(nèi)房價(jià)是上漲的，直到年底情況才急轉(zhuǎn)直下，2008年則一蹶不振。這樣的時(shí)間差一方面會誤導(dǎo)人們的認(rèn)知，誤認(rèn)為影響不大，另一方面也為人們留下了一定的準(zhǔn)備時(shí)間。雖然國外是否會爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)還存在一些不確定因素，但房企應(yīng)該做到有備無患，在密切關(guān)注國外事態(tài)發(fā)展的同時(shí)有目的的回籠資金和安排投資，以保障資金鏈的安全，防止2008年深圳房企的悲劇重演。

參考文獻(xiàn)：

1.黃程棟等.關(guān)于疫情對房地產(chǎn)市場的影響與對策建議，上海房地.2020.03

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作者簡介：劉錚，南開大學(xué)法律史博士在讀。