摘要:當前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略,資金回籠受限將對企業(yè)帶來較大影響,亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風險。針對目前的情況,提出幾點預判和具體建議。
關(guān)鍵詞:疫情;危機;房地產(chǎn)
中圖分類號:F293 文獻標識碼:B
文章編號:1001-9138-(2020)02-0008-09 收稿日期:2020-02-02
1 對市場的預判
本次疫情與2003年SARS時期所處的宏觀基本面存在差異,當前經(jīng)濟面臨較大下行壓力。同時,樓市所處階段以及政策調(diào)控力度不同,目前市場整體處在調(diào)整通道。另外,當前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略,資金回籠受限將對企業(yè)帶來較大影響,亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風險。
當前樓市已處在穩(wěn)步調(diào)整通道,短期在新型肺炎疫情影響下,經(jīng)濟下行壓力增大,疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等,房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落,規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年,特別是一季度,二季度會逐漸恢復。不同地區(qū)中,疫情較為嚴重的省市和三四線城市,短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市,市場需求旺盛,短期置業(yè)需求或會延緩入市。
基于這次疫情對市場的影響,我們用數(shù)據(jù)和模型也進行了相應的預判,在預判當中我們調(diào)低了經(jīng)濟增速,基于政策因城施策,靈活的實施,調(diào)高了政策系數(shù);同時也調(diào)高了M2的增速,主要是基于央行近期發(fā)布的相應貨幣政策,以及對房地產(chǎn)金融不會過于嚴苛的預期。在這些前提之下,我們 對數(shù)據(jù)進行了一個模擬測算,年初我們預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%-6.5%,由于這次疫情所帶來的市場影響,預計同比降幅繼續(xù)下調(diào)2%左右。綜合來看,考慮到房地產(chǎn)投資在穩(wěn)經(jīng)濟中的重要作用,疫情對樓市的影響有限。
2 對房企的影響及應對建議
2003年,全國銷售額最高的企業(yè),全年的銷售額是62億元,而2019年的銷售金額是當時的100多倍。當今所面對的管理的資產(chǎn)、客戶、合作伙伴的數(shù)量是不一樣的量級。因此,面對疫情,企業(yè)的應對非常關(guān)鍵。
基于以上對市場的判斷,企業(yè)端還需以一種積極的態(tài)度去應對市場總體的變化。
一是要積極營銷。想辦法留住客戶,同時吸引客戶在疫情過后能夠快速下單購房,做好助跑的準備工作,一旦疫情過后,實現(xiàn)搶跑。
二是要積極融資。現(xiàn)階段無論從境外和境內(nèi)發(fā)債都有一輪機會,企業(yè)要把握好這一輪發(fā)債機會;同時,特別關(guān)注疫情比較嚴重的地區(qū),把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機會。
三是建議企業(yè)要適度拿地。建議房企對過去的拿地策略進行一個反思和總結(jié),特別是讓企業(yè)受困的地王要進行一個深度復盤,在復盤之后總結(jié)經(jīng)驗和教訓,以便下一輪科學拿地。在疫情之后,地方政府由于財政需要,還會積極推地,并且也會降低一些價格預期,對企業(yè)來說有拿到合理價格的土地的機會。
最后,信心比黃金都重要。在當下的環(huán)境下,房企應做好營銷、投資等多方面的準備,但是核心中的核心還是資金,當下保持現(xiàn)金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備,響應政府的號召,順利地度過疫情的考驗。
對于金融機構(gòu)來說,金融機構(gòu)比較關(guān)心房企的經(jīng)營風險。從我們的風險測評系統(tǒng)工具中可以看到幾類企業(yè)是有風險的:第1類是地王在存貨中占比較大的企業(yè);第2類是三四線城市布局比較多的企業(yè),因為這一輪沒趕上回鄉(xiāng)置業(yè);第3類是屬于疫區(qū)布局比較多的企業(yè)。這幾類企業(yè)確實在現(xiàn)階段存在一些風險,不同的企業(yè)有不同的風險系數(shù)。在這一輪疫情之后,不能夠以大小論企業(yè)優(yōu)劣。一部分在100億到300億之間的企業(yè),實際上現(xiàn)金流還是比較穩(wěn)健的,在這一輪中,因為有機會拿到價格合理的一些土地,存在一個彎道超車的機會,某種程度上也會是金融機構(gòu)可以考慮的合作伙伴。
3 近期土地市場中的危與機
疫情之后,過高地價的地王項目不能人市,成為企業(yè)的更大負擔。當前疫情的擴散,給土地市場帶來了一定的危機,但長遠來看,企業(yè)最關(guān)注的仍是土地市場。對于房企來說,錯誤的土地投資,特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。經(jīng)梳理,2016年以來七成以上的地王項目仍沉淀在房企手中,在疫情之后,對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。
現(xiàn)在企業(yè)有一個短暫的休養(yǎng)生息的時期,利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結(jié),對地王進行一個深度復盤,中指地主產(chǎn)品能夠幫助企業(yè)在線遠程看地,同時還有一些大數(shù)據(jù)和報告工具,能夠幫助企業(yè)進行復盤。在新的形勢下,企業(yè)投資仍要聚焦于一線及二線有潛力的大中城市,并結(jié)合自己的產(chǎn)品能力,選擇適合于自己的地塊。在拿地時建議企業(yè)額外考慮幾個因素,一是地方政府的治理水平;二是要考慮城市的綜合配套。經(jīng)過這一輪的疫情之后,所有的老百姓在考慮購房的時候,也會考慮這個地方政府的治理水平,以及教育、醫(yī)療這些綜合配套,企業(yè)拿地時也要把這些因素作為重要的考慮要素。
作者簡介:易南,本刊記者。