崔飛

摘 要 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，且未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該情況將持續(xù)保持下去。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)轉(zhuǎn)具有極為重要的意義。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)因其自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，導(dǎo)致其會(huì)計(jì)核算較其他行業(yè)的會(huì)計(jì)核算更為復(fù)雜、更具有特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的精準(zhǔn)性，直接關(guān)系到企業(yè)的健康發(fā)展，而在更為深層次的方面則會(huì)影響到行業(yè)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文重點(diǎn)研究房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題并提出改善措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 改善措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

在當(dāng)今金融業(yè)高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，發(fā)行股票融資具有籌資風(fēng)險(xiǎn)小、可以提高企業(yè)知名度、為企業(yè)帶來(lái)良好的聲譽(yù)、籌集資金金額大、所籌資金具有永久性、無(wú)到期日、不需歸還、沒(méi)有固定的利息負(fù)擔(dān)等眾多好處。其通過(guò)資本市場(chǎng)融資成為眾多企業(yè)的首選，以上目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)首要條件就是財(cái)務(wù)管理工作滿足相應(yīng)的要求。而對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作而言，會(huì)計(jì)核算是所有工作的基礎(chǔ)，以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)生成的各類報(bào)表、財(cái)會(huì)數(shù)據(jù)，直接影響企業(yè)財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。

因此，高效、精準(zhǔn)的會(huì)計(jì)核算工作直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策的科學(xué)性和財(cái)務(wù)信息質(zhì)量的優(yōu)劣性，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重大影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)制度不完善，會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置過(guò)于復(fù)雜

與生產(chǎn)型企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的存續(xù)依托于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成、產(chǎn)品售罄即宣告企業(yè)不再有存續(xù)的意義。另外，由于房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的內(nèi)容復(fù)雜多變，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不僅面臨著來(lái)自市場(chǎng)供需方面的變動(dòng)，而且還要面臨宏觀政策調(diào)控。這就使得會(huì)計(jì)核算涉及的內(nèi)容及環(huán)節(jié)具有多變性和多樣性。房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)特點(diǎn)，必然導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中各種問(wèn)題層出不窮，這類問(wèn)題在規(guī)模較大的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)更為突出。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的局限性，很難制定并持續(xù)更新會(huì)計(jì)核算制度以保持制度的完善性，遇到這類問(wèn)題只能由企業(yè)財(cái)務(wù)人員依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)通常做法作出職業(yè)判斷。判斷的偏差會(huì)導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)核算的失真甚至錯(cuò)誤，這就會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確甚至失效等眾多問(wèn)題。

企業(yè)會(huì)計(jì)制度自身系統(tǒng)性與統(tǒng)一性目前尚不夠完善，對(duì)會(huì)計(jì)核算科目的設(shè)置沒(méi)有較為完善且細(xì)致的規(guī)定。另外，財(cái)務(wù)軟件經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，多數(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)一套軟件全國(guó)聯(lián)網(wǎng)共同使用，企業(yè)總部為方便及時(shí)提取各類數(shù)據(jù)，集中力量維護(hù)財(cái)務(wù)軟件，降低維護(hù)成本，多數(shù)采用總部統(tǒng)一管理和維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的工作方式。但是，這種工作方式存在極大弊端，不同的項(xiàng)目公司面臨的市場(chǎng)環(huán)境及政策環(huán)境不同，從而衍生出不同的管理需求及核算要求。為滿足管理需求，所有的核算需求均需集成在一套財(cái)務(wù)軟件之上，在企業(yè)會(huì)計(jì)制度未能給出詳細(xì)的解決方法之前，會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)科目設(shè)置由于不斷的集成，最終會(huì)導(dǎo)致設(shè)置過(guò)于復(fù)雜。復(fù)雜的設(shè)置會(huì)加劇會(huì)計(jì)核算的難度，并削弱會(huì)計(jì)核算的時(shí)效性及準(zhǔn)確性。

（二）會(huì)計(jì)核算不能及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)盈虧狀況

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。為維持房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，各類宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)并調(diào)整，會(huì)計(jì)核算作為一個(gè)記錄反饋的過(guò)程，對(duì)重大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的反饋明顯滯后。此外，會(huì)計(jì)核算難以反饋管理措施失誤給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在成本管控方面全憑項(xiàng)目管理人員基本素養(yǎng)，因項(xiàng)目管控不利或其他原因?qū)е碌摹芭苊暗温痹跁?huì)計(jì)核算中無(wú)法有效體現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算反映的損失均為已發(fā)生的既定事實(shí)，無(wú)法提前做出預(yù)警。房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制銷(xiāo)售特點(diǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金流與收入確認(rèn)時(shí)間錯(cuò)位，使收入確認(rèn)具有極大的滯后性，此時(shí)核算出來(lái)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本失去意義。

此外，在政府宏觀政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)由原先的單純開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售逐漸過(guò)渡為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售加自持的模式，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將更多地承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。這種責(zé)任主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持大量住房，該類自持住房因政策限制不能用于銷(xiāo)售，僅能用于出租，且租賃期限一般為10年甚至更長(zhǎng)。針對(duì)這類自持物業(yè)，會(huì)計(jì)核算中應(yīng)遵循歷史成本為主、公允價(jià)值為輔的計(jì)量原則。然而，由于商品房這類產(chǎn)品的特殊性及自持時(shí)間較長(zhǎng)等原因，自持物業(yè)不論是采用歷史成本計(jì)量還是公允價(jià)值計(jì)量均有缺憾。具體表現(xiàn)為：第一，若自持物業(yè)采用歷史成本計(jì)量，房?jī)r(jià)上升過(guò)程中無(wú)法體現(xiàn)自持物業(yè)的增值部分，房?jī)r(jià)下降過(guò)程中雖然能夠保持賬面成本不變，為防御危機(jī)構(gòu)筑一條天然防線，但是會(huì)因此產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，虛增賬面資產(chǎn)價(jià)值。第二，若自持物業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，房?jī)r(jià)上升過(guò)程中會(huì)計(jì)核算的價(jià)值同時(shí)增加，有利于真實(shí)反映賬面資產(chǎn)價(jià)值。但是，由于該部分資產(chǎn)銷(xiāo)售受限，資產(chǎn)價(jià)值難以確定，因此公允價(jià)值的可靠計(jì)量也就具有較高難度。房?jī)r(jià)下降過(guò)程中會(huì)直接刺破資產(chǎn)泡沫，加速危機(jī)的傳導(dǎo)過(guò)程。所以，自持物業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有較大的主觀性，該類資產(chǎn)的盈虧狀況難以客觀計(jì)量。

（三）財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化核算系統(tǒng)不成熟

財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的三大主要流程，即業(yè)務(wù)流程、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)流程、管理流程有機(jī)融合，將計(jì)算機(jī)的“事件驅(qū)動(dòng)”概念引入流程設(shè)計(jì)，建立基于業(yè)務(wù)事件驅(qū)動(dòng)的財(cái)務(wù)一體化信息處理流程，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)融為一體。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算模式已經(jīng)逐漸不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的管理需求，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化核算模式逐漸走入人們的視野，成為企業(yè)管理中一個(gè)新的選項(xiàng)。財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化進(jìn)程的初衷是為了提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率，但是，這種新的核算模式?jīng)]有歷史經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，且每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有自己的管理思想、管理需求和管理手段，將業(yè)務(wù)流程、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)流程、管理流程有機(jī)融合，形成一個(gè)新的集成系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)系統(tǒng)建設(shè)者水平要求較高。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照當(dāng)前所需設(shè)立的一套完整的一體化核算體系，但是，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，管理需求會(huì)不斷地發(fā)生變化。另外，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品其業(yè)務(wù)處理呈現(xiàn)個(gè)性化趨勢(shì)，企業(yè)在適應(yīng)這些需要的時(shí)候，需要不斷處理各類特殊性業(yè)務(wù)。

在現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)核算明顯不合理的情況，但是出于系統(tǒng)控制的原因，不允許對(duì)不合理情況進(jìn)行修正。這就背離了高效提取應(yīng)用信息、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率的初衷。出現(xiàn)這種情況的原因，主要問(wèn)題在于系統(tǒng)建設(shè)主導(dǎo)者未進(jìn)行有效協(xié)同，財(cái)務(wù)人員不熟悉業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)人員不清楚財(cái)務(wù)核算。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

（一）完善會(huì)計(jì)核算制度并簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)科目設(shè)置

新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒發(fā)之后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提供了很好的指導(dǎo)，企業(yè)需要在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上充分結(jié)合自身及行業(yè)特點(diǎn)，形成自己的會(huì)計(jì)核算制度，規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，不斷調(diào)整完善會(huì)計(jì)核算制度，確保會(huì)計(jì)核算制度與時(shí)俱進(jìn)，能夠滿足企業(yè)實(shí)際管理需求。

建立完善的會(huì)計(jì)核算制度之后，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的指導(dǎo)下科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，設(shè)置會(huì)計(jì)科目之前必須了解清楚企業(yè)管理者的管理意圖及關(guān)鍵管理需求，將企業(yè)管理需求體現(xiàn)在會(huì)計(jì)科目設(shè)置的過(guò)程中。會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)當(dāng)遵循簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算、易于提取信息用于分析、體現(xiàn)關(guān)鍵管理指標(biāo)等原則，在聽(tīng)取業(yè)務(wù)部門(mén)及管理層的需求之后分清主次，有所側(cè)重地實(shí)施，嚴(yán)禁不負(fù)責(zé)任地照搬照抄會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者不分重點(diǎn)無(wú)限細(xì)化地設(shè)置會(huì)計(jì)科目。科學(xué)的設(shè)置會(huì)計(jì)科目，有利于經(jīng)營(yíng)管理信息的提取及會(huì)計(jì)從業(yè)人員減負(fù)，以此促進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作效率的提升和質(zhì)量的提高。

（二）建立管理報(bào)表體系，彌補(bǔ)會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)法及時(shí)體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)的弊端

針對(duì)會(huì)計(jì)核算反映的損失均為已發(fā)生的既定事實(shí)這一弊端，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完善會(huì)計(jì)核算的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立與企業(yè)管理狀況相適應(yīng)的管理報(bào)表體系。根據(jù)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)及管理漏洞，合理預(yù)計(jì)損失、動(dòng)態(tài)更新管理報(bào)表，以動(dòng)態(tài)結(jié)果與企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和管理漏洞做出有效規(guī)避或者彌補(bǔ)，將損失降到最低。

自持物業(yè)這一類型的業(yè)務(wù)因政策管控應(yīng)運(yùn)而生。在政策有變更之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求及管理者意圖，合理判斷使用歷史成本計(jì)量或者公允價(jià)值計(jì)量。需要強(qiáng)調(diào)的是，計(jì)量方法一經(jīng)確定，不得隨意改變，以保證會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。

（三）提升企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化核算體系建設(shè)能力及維護(hù)能力

企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化進(jìn)程中，一方面需要讓業(yè)務(wù)人員了解財(cái)務(wù)的工作思維及流程，聽(tīng)懂基本的財(cái)務(wù)語(yǔ)言，以主人翁的態(tài)度在追求業(yè)績(jī)的同時(shí)更加注重企業(yè)的整體利益;另一方面需要讓財(cái)務(wù)深入業(yè)務(wù)部門(mén)，了解業(yè)務(wù)辦理流程及業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，以提供高價(jià)值的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。企業(yè)建設(shè)完成財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化系統(tǒng)后，需要不斷地維護(hù)，以應(yīng)對(duì)不斷出現(xiàn)的新情況。一個(gè)合格的一體化核算體系，應(yīng)當(dāng)能夠滿足業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)的管理需求，能夠協(xié)同處理不斷出現(xiàn)的各種新業(yè)務(wù)，同時(shí)具有良好的人機(jī)交互界面，出現(xiàn)問(wèn)題能夠及時(shí)進(jìn)行人工復(fù)檢修正，以保證高效精準(zhǔn)地提取各類高價(jià)值經(jīng)營(yíng)管理信息。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目前尚處于中高速發(fā)展階段，且發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，出現(xiàn)各類問(wèn)題在所難免。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，單個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平的提升對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要從多角度思考，從多方面著手，采取多樣化措施，加強(qiáng)管理，提升經(jīng)營(yíng)管理水平。在這過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算至關(guān)重要，是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)，需要所有的會(huì)計(jì)從業(yè)人員共同努力，不斷提高會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量，以滿足日新月異的管理需求。

（作者單位為福建金輝安徽房地產(chǎn)有限公司）

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