陳淑文 朱耘

經(jīng)過前兩年的高速發(fā)展后，而立之年的藍光發(fā)展（600466.SH）銷售增速已顯出疲態(tài)。

2020年4月28日，藍光發(fā)展發(fā)布2020年第一季度報告，公司一季度實現(xiàn)營收53.1億元，同比下降7.9%；實現(xiàn)銷售面積117.6萬平方米，同比下降43.3%；實現(xiàn)銷售金額108.5億元，同比下降42.5%；權(quán)益銷售金額80.3億元，同比下降43.4%。

對于業(yè)績下滑，藍光發(fā)展表示一季度受新冠疫情影響，購房需求短期回落，銷售回款減少，項目復(fù)工和竣工均有所延遲。

藍光發(fā)展此前公布2019年的成績單中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額1015.37億元，同比增長18.70%，合并報表權(quán)益銷售金額為715.40億元，占總銷售金額的比重為70.46%。

藍光發(fā)展雖然再次邁入千億門檻，但并沒有達到1100億元的目標銷售額，2019年增速也僅為18.7%，較2015年借殼上市后年均54%的銷售額復(fù)合增長率已大為放緩，銷售增速已處于下降通道。

與此同時，公司“大本營”成都區(qū)域銷售金額同比下跌34.16%，早期進入的滇渝區(qū)域銷售增速也幾乎停滯。

藍光發(fā)展在回復(fù)《商學院》記者的采訪時表示，近幾年來發(fā)展較快，經(jīng)歷了全國的擴張，公司的難點在于區(qū)域發(fā)展不是太均衡，城市的深耕細作和區(qū)域的資源配置需要進一步提升，以及未來如何在千億之上更進一步贏得飛躍，對公司的人才資源和綜合組織能力具有嚴峻的考驗。

隱性負債大 股權(quán)合作要規(guī)模

2019年，藍光發(fā)展銷售金額繼達到1015.37億元，同比增長18.70%，凈利潤為41.59億元，同比增長66.63%，凈負債率為79.20%，同比下降23.44%。

雖然藍光發(fā)展再次跨入地產(chǎn)“千億俱樂部”，但公司并沒有完成2019年初定的1100億元銷售目標，并且有相當一部分銷售額來自合作開發(fā)項目。

在2019年合并報表的權(quán)益銷售金額為715.40億元，在全口徑銷售額中的占比為70.46%，也就說有近300億元銷售額由合營和聯(lián)營公司貢獻。

2019年自有項目的新開工面積未達到計劃，主要原因系公司根據(jù)市場及行業(yè)情況進一步加大了項目的合作開發(fā)。

截至2019年末，藍光地產(chǎn)持有待開發(fā)土地區(qū)域中，無一例外都屬于合作開發(fā)項目，成都區(qū)域自身權(quán)益占比最高，達到86%，華東區(qū)域占比最低，只有39%。

一般而言，與合約銷售額相比，權(quán)益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平，長期的權(quán)益比例的降低就會導(dǎo)致“增收不增利”的狀況發(fā)生。

藍光發(fā)展告訴《商學院》記者，股權(quán)合作，是公司拓展資源、聚焦價值、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，乃至實現(xiàn)高質(zhì)量增長的有效方式。

在2019年，藍光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)拿地、代工代建等多元化模式新增項目48個，新增土儲面積約1121萬平方米，新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線占比60%、強三線占比40%，而在強三線新增土儲中，華東區(qū)域占45%，投資布局進一步聚焦高能市場。

2019年，藍光推進合作伙伴多元化、產(chǎn)融一體、強強聯(lián)合，少數(shù)股東分享投資收益達7億元。

因此藍光發(fā)展表示少數(shù)股東與公司共同成長、共同創(chuàng)造、共同分享，與公司的高質(zhì)量增長并不矛盾，也沒有“增收不增利”的狀況發(fā)生。

同策集團首席分析師張宏偉認為，在當前市場下行或平穩(wěn)周期，對于未來規(guī)?；V求的看法不同也會導(dǎo)致權(quán)益變化，比如，一部分還在持續(xù)規(guī)模化的中小房企的投資權(quán)益比例預(yù)計仍然維持在較低水平。

所以未來3年這些企業(yè)在投資上“合作拿地”方式仍將普遍。中小房企這么操作也是無奈。因為行業(yè)集中度在迅速增加，未來沒有市場份額有可能被淘汰。

未來，藍光發(fā)展將進一步高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，堅持“中而強”定位，穩(wěn)健前行，利潤與規(guī)模并重，通過核心能力體系打造，實現(xiàn)質(zhì)量的增長。

在2020年，藍光發(fā)展定調(diào)“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創(chuàng)新”的年度經(jīng)營策略，積極面對市場和疫情帶來的挑戰(zhàn)，堅持底線思維，抓住發(fā)展機遇，全面提升對抗市場風險的“企業(yè)免疫力”，從容面對市場，穿越行業(yè)周期。

實現(xiàn)千億夢想的過程中，藍光發(fā)展也欠下了巨額的債務(wù)。截止到2019年藍光發(fā)展負債總額為1627.7億元，同比增長31.49%；而這一債務(wù)，在2018年的時候是1237.88億元。

巨額的債務(wù)下，也讓四川藍光發(fā)展成為了高負債率企業(yè)。

財報顯示， 2019年末，藍光發(fā)展總資產(chǎn)負債率為80.62%，同比下降了1.42個百分點；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為67.94%，同比下降2.04個百分點。

2019年，藍光發(fā)展的有息負債由530億元增加至568.88億元，平均融資成本由7.54%增長至8.65%，而且發(fā)債存在多次認購不足的情況。如2019年第一期公司債券計劃發(fā)行20億元，最終發(fā)行4億元；第二期公司債券計劃發(fā)行14億元，最終發(fā)行11億元。

加上最近幾年藍光發(fā)展發(fā)行了大量永續(xù)債，高達130億元之多。2016年～2019年的永續(xù)債規(guī)模分別為7.8億元、45.53億元、39.62億元、39.68億元，隱性負債巨大。

藍光發(fā)展表示在銷售規(guī)模增長的同時，通過嚴格控制財務(wù)杠桿，確保資金安全和嚴控財務(wù)風險。在市場上行的時候，較高財務(wù)杠桿是有必要，但前提是銷售回款能力強。

而中高速增長后，尤其當房地產(chǎn)市場自2018、2019年開始調(diào)整后，藍光發(fā)展在財務(wù)杠桿又開始降，從2018年103%迅速下降到2019年79.2%，未來會繼續(xù)控制財務(wù)杠桿。

藍光發(fā)展推崇廣義杠桿的創(chuàng)新，認為經(jīng)營杠桿的全面放大，是一種對資源放大、能力放大、時間價值放大、模式價值放大的新思維。

在現(xiàn)階段，藍光發(fā)展強調(diào)更全方位的杠桿論，即“高經(jīng)營杠桿，低財務(wù)杠桿，中高權(quán)益杠桿”。這些年，藍光發(fā)展在合作開發(fā)一直強化開放度，2019年藍光權(quán)益銷售715中億，合作開發(fā)全口徑銷售1015億，權(quán)益比70.46%。未來公司繼續(xù)加大各種形式合作，也是一種杠桿思維的深化。

失守“大本營”重心往東遷移？

近年來，藍光發(fā)展提出“1+3+N”的城市戰(zhàn)略，即以成都為核心大本營，進行周邊城市深耕。

2002年8月6日，藍光發(fā)展首次參加成都市土地拍賣，首拍地塊位于青羊區(qū)長順下街和八寶街交叉口，總用地面積約 7.75畝，以及位于青羊區(qū)西大街、長順大街交叉口的2號地塊。

2000年～2004年間，是成都商業(yè)地產(chǎn)的藍光時代，無論是從開發(fā)規(guī)模、市場份額、投資收益率、商業(yè)活力或?qū)Τ鞘械耐苿恿砜剂?，藍光發(fā)展都在這個時期奠定了其商業(yè)品牌的地位。

不過，藍光發(fā)展在起家的大本營成都逐年丟失市場份額，公司2019年沖入千億，主要靠的是華東、華中區(qū)域銷售額的增長。

2019年公司傳統(tǒng)優(yōu)勢成都區(qū)域銷售規(guī)模為189億元，較上年同期大跌34.16%，下降98億；銷售面積也同比減少15.21%，而銷售增量貢獻較大的是華中區(qū)及華南區(qū)域，同比分別增長87億元、84億元，而華東區(qū)域的增長也超過50億，公司整體銷售規(guī)模增長結(jié)構(gòu)有明顯的東移傾向。

一季度藍光發(fā)展實現(xiàn)銷售金額108.5億元，其中占比前三大地區(qū)為華東34%、成都19%、華中17%，隨后是滇渝地區(qū)12%。

藍光發(fā)展告訴《商學院》記者，2019年公司全國化布局進一步深化，銷售分布日趨均衡。

在2019年銷售規(guī)模中，西南區(qū)域（包括成都區(qū)域和滇渝區(qū)域）占比30%，華東區(qū)域占比26%，華中區(qū)域占比22%，華南和華北區(qū)域占比分別為12%和10%。

在未來的投資拓展方面，公司做了精準投資的安排，聚焦新一線和強二線、強三線，公司主要先做大做好西南，利用市場口碑向東部推進，實現(xiàn)各區(qū)域都有所增長，其中華東區(qū)域增長多一些，做大做強華東區(qū)域。

2019年9月20日，藍光發(fā)展正式入駐上?？偛?，形成“上海+成都”雙總部發(fā)展格局。此外，新任總裁遲峰的履歷也集中在長三角地區(qū)，2013年起任職華潤置地高級副總裁，先后兼任江蘇大區(qū)總經(jīng)理、華東大區(qū)總經(jīng)理等。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為藍光發(fā)展總部遷移上海是一個全國拓展較好的導(dǎo)向，可以獲得較好的人才資源。

但類似采取先深耕、后擴張，從區(qū)域型轉(zhuǎn)向全國型的房企很多，藍光發(fā)展可能會遇到普遍性的競爭壓力，其中華東和華南區(qū)域競爭比較激烈。如果企業(yè)沒有一些獨特拿地規(guī)模和項目操作，也就是一個普通開發(fā)商，不具備較強的競爭力。

大批高管離職 多元化發(fā)展受挫？

4月16日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，張巧龍申請辭去公司副董事長、董事職務(wù)，王萬峰申請辭去公司副總裁職務(wù)。

此外，4月4日，有媒體報道藍光文旅大量高管離職或被辭退，前聯(lián)席總裁趙玥已被調(diào)回地產(chǎn)總部，執(zhí)行總裁廖衛(wèi)邦、副總裁李鵬偉于春節(jié)前離職，樂園運營中心總經(jīng)理、都江堰項目總經(jīng)理王志軍也于3月初離職，藍光文旅創(chuàng)新院團隊也將陸續(xù)離職。

在2017年藍光發(fā)展大力發(fā)展文旅業(yè)務(wù)時，其在當年年報中表示公司積極把握新機遇，以水果俠主題世界為載體拓展地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展新方向。2017年末，公司發(fā)布水果俠主題世界產(chǎn)品，標志著公司文旅業(yè)務(wù)正式走向全國。

在2018年年報中，僅僅只有“藍光文旅”四個字。而在2019年年報中，連“藍光文旅”四個字都沒有。

受疫情影響，加上大量高管陸續(xù)離職或被辭退，前兩年大肆渲染的藍光文旅產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃?020年“夭折”？

藍光發(fā)展告訴《商學院》記者，2019年11月，公司將旗下文旅集團和商業(yè)集團進行整合，正式成立藍光文商旅集團。

將藍光文化、商業(yè)、旅游業(yè)務(wù)進行整合，是基于藍光業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢的需要。藍光發(fā)展高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，定位中而強，穩(wěn)健前行，利潤與規(guī)模并重，實現(xiàn)高質(zhì)量增長。藍光發(fā)展成立文商旅集團，有助于打通產(chǎn)業(yè)壁壘，符合新時代市場發(fā)展趨勢。

藍光發(fā)展表示，在產(chǎn)業(yè)布局上，公司基于“人居藍光+生活藍光”雙擎業(yè)務(wù)模式，高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)，高度聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，資本運作與實業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，打造生態(tài)、文商旅、材料設(shè)備、生命科技等成長性新興產(chǎn)業(yè)，按協(xié)同化、市場化、資本化、科技化路徑運作。

公司主業(yè)聚焦住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)，非主業(yè)推向市場，這是公司戰(zhàn)略安排，是公司應(yīng)對行業(yè)趨勢和企業(yè)發(fā)展的正確選擇。

除了文旅業(yè)務(wù)，還有前幾年高頻被提及的醫(yī)藥板塊“生命藍光”。在2019年年報中，“生命藍光”直接被“生活藍光”取代。

在嚴躍進看來，生物醫(yī)藥的健康板塊是藍光發(fā)展獨特優(yōu)勢，后續(xù)醫(yī)藥板塊可以結(jié)合地產(chǎn)板塊，在經(jīng)過疫情的影響下，開發(fā)商不光是要造房子，還要營造更好的安全社區(qū)，這是藍光發(fā)展所具備的能力和要素。

58安居房產(chǎn)研究院分析師張波在接受《商學院》記者采訪時表示，房企的多元化發(fā)展，在最近幾年頻頻被提及，也有不少房企或深或淺實踐著多元化的發(fā)展路徑，積極拓展發(fā)展路徑其實也是房企應(yīng)對洗牌趨勢的一種選擇。但多元化發(fā)展考驗房企的不單是產(chǎn)品規(guī)劃、項目營銷和資本運作能力，還挑戰(zhàn)著企業(yè)的跨界運營能力。

藍光的戰(zhàn)線收縮也體現(xiàn)出房企在多元化層面的實踐后再思考，尤其是當下房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)資金壓力較大的背景下，也會推動自己更加聚焦主業(yè)，而選擇階段性放緩多元化推進。

崛起于成都和云南市場的藍光發(fā)展，人脈和資源更多在西南，但西南規(guī)模當前有些下滑，異地拓展的華中和華南能否再有大幅提升？在地產(chǎn)行業(yè)整體不再高速增長的環(huán)境下，公司在規(guī)模與負債之間平衡難題何解？《商學院》亦持續(xù)關(guān)注。