李亞航

摘 要：在新時(shí)期，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的發(fā)展成就。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著至關(guān)重要的地位。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素的影響。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時(shí)期保持良好發(fā)展，有必要深入考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并探究行之有效的完善對(duì)策。本文淺析了新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，探究了新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的完善對(duì)策，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響因素;對(duì)策

前言：

在新時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了迅猛發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了巨大的助力。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在一定的不合理性，特別是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出大幅度上漲，這從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展。對(duì)此，要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并采取有效對(duì)策加以完善，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定良好發(fā)展，有效滿足人民群眾的住房需求。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

1、外在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，政府調(diào)控。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府部門會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控。當(dāng)前，政府部門通過(guò)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控，這會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。二，金融因素。房地產(chǎn)業(yè)有賴于雄厚資本提供的金融支撐。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要通過(guò)銀行借貸籌集資金實(shí)現(xiàn)金融融資[1]。若缺乏完善的金融體制，將增加金融融資的困難。三，土地資源。從本質(zhì)上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是土地資源開(kāi)發(fā)。因此，土地供給對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有直接影響。在城市化進(jìn)程日益推進(jìn)的前提下，對(duì)土地資源的配置會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。限制土地供給，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成直接影響。在房地產(chǎn)總體成本費(fèi)用中，土地成本費(fèi)用占據(jù)40%的比例。在新時(shí)期，我國(guó)要對(duì)房地產(chǎn)土地供給加強(qiáng)監(jiān)管，防止土地濫用，對(duì)土地總供給進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，促進(jìn)土地利用效率實(shí)現(xiàn)大幅度提高[2]。四，市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響最為重要。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增加供給量，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)。五，國(guó)家政策。我國(guó)的民生建設(shè)有賴于住房保障提供的基礎(chǔ)。新時(shí)期，人民群眾的住房需求日益增長(zhǎng)，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，是保障民生的必然要求。對(duì)此，我國(guó)政府高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并通過(guò)各類政策，諸如土地政策、限購(gòu)政策等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。另外，“二胎”政策以及各類地方扶持相關(guān)政策，也會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。各類地方扶持政策，為形成對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的有效刺激，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，通常會(huì)以政府補(bǔ)貼對(duì)群眾的商品房購(gòu)買進(jìn)行激勵(lì)，會(huì)在短期內(nèi)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

2、內(nèi)在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，供需矛盾。供需關(guān)系，特別是人民的住房需求，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成重要影響。當(dāng)前，正是由于供需關(guān)系變動(dòng)，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，部分二線城市的房?jī)r(jià)上漲速度甚至超過(guò)一線城市。二，投資情況。投資情況會(huì)從根本上直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)后期擴(kuò)張的實(shí)際規(guī)模形成決定性影響。若限制房地產(chǎn)投資規(guī)模將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。三，房?jī)r(jià)因素。在新時(shí)期，缺乏穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的完善對(duì)策

1、對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善

國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，有效解決供需結(jié)構(gòu)失衡。具體可從以下方面著手：一，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，對(duì)科學(xué)規(guī)劃進(jìn)行執(zhí)行落實(shí)，重點(diǎn)通過(guò)社會(huì)需求調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)理性發(fā)展。二，構(gòu)建系統(tǒng)完善的經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，基于對(duì)社會(huì)用房的有效保障，大力扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理性和有效性。三，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行盤活，保障市場(chǎng)流通，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的充分優(yōu)化[3]。

2、對(duì)政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)

國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行合理制定，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政策引導(dǎo)。國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)相關(guān)政策的有效落實(shí)，從源頭上實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。我國(guó)要對(duì)土地市場(chǎng)加強(qiáng)規(guī)劃，并實(shí)施嚴(yán)格的控制管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地收儲(chǔ)相關(guān)制度的完善，通過(guò)土地供應(yīng)政策有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。另外，要對(duì)土地政策進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。在新時(shí)期，要與現(xiàn)有的土地政策體系相結(jié)合，對(duì)土地管理策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速發(fā)展。要加強(qiáng)土地審批制度管理，督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行土地招標(biāo)程序。要對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施規(guī)范化管理，對(duì)土地劃撥的具體過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，在辦理土地資源相關(guān)手續(xù)的實(shí)際過(guò)程中，要嚴(yán)格遵循各項(xiàng)法律法規(guī)，保障協(xié)議公平，實(shí)現(xiàn)對(duì)協(xié)議各方合法權(quán)益的有效維護(hù)。要對(duì)土地招標(biāo)和土地拍賣等相關(guān)行為進(jìn)行規(guī)范，對(duì)行政干預(yù)進(jìn)行適當(dāng)減少。政府要對(duì)土地供給能力進(jìn)行增強(qiáng)，對(duì)土地管理進(jìn)行適當(dāng)放開(kāi)，充分利用市場(chǎng)機(jī)制合理配置土地資源[4]。

3、對(duì)稅費(fèi)制度進(jìn)行完善

國(guó)家要對(duì)稅費(fèi)制度進(jìn)行完善，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展。要通過(guò)對(duì)稅費(fèi)制度進(jìn)行完善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)變化等因素，對(duì)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革完善，重點(diǎn)完善對(duì)財(cái)產(chǎn)稅以及不動(dòng)產(chǎn)稅的政策導(dǎo)向，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效有序發(fā)展。

4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

為從整體上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，要充分加強(qiáng)政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。政府部門要基于新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)制定合理完善的宏觀調(diào)控策略，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)。首先，政府部門要深入分析房?jī)r(jià)波動(dòng)，在此基礎(chǔ)上，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控體系，并增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。要制定出臺(tái)相關(guān)貨幣政策和限購(gòu)政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行有效遏制，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分利用，增強(qiáng)調(diào)控的有效性，避免國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模波動(dòng)。政府部門要系統(tǒng)構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，據(jù)此有效增強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力，有效控制房?jī)r(jià)波動(dòng)[5]。

5、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)

為有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)有序健康發(fā)展，促進(jìn)土地資源利用率實(shí)現(xiàn)大幅度提升，實(shí)現(xiàn)對(duì)人民群眾住房需求的良好滿足，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)，合理配置保障住房以及改善性住房的實(shí)際投資比例，并遵循政府宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，科學(xué)配置房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。對(duì)房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行制定，要明確相關(guān)人員的具體職責(zé)，并監(jiān)控政策實(shí)施的具體情況，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行準(zhǔn)確把握。要明確房地產(chǎn)投資主體肩負(fù)的責(zé)任，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控能力，對(duì)投資企業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的資質(zhì)審核，實(shí)現(xiàn)對(duì)各投資層次的優(yōu)化配置。其次，要科學(xué)調(diào)控和合理配置房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的僵尸企業(yè)進(jìn)行淘汰，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制。要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，例如通過(guò)控制銀行貸款的實(shí)際規(guī)模有效抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模的快速增長(zhǎng)。要深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)投資進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)投資數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，避免惡性投資。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，要有效限制投資。國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全局掌控，從房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況和人民群眾的住房需求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資引導(dǎo)，構(gòu)建穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。另外，要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，科學(xué)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，對(duì)消費(fèi)貸款份額進(jìn)行加強(qiáng)，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)流動(dòng)以及資金來(lái)源問(wèn)題進(jìn)行有效解決，對(duì)住房抵押貸款相應(yīng)的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行完善創(chuàng)新，促進(jìn)抵押貸款實(shí)現(xiàn)正規(guī)化發(fā)展。加強(qiáng)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，從根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源問(wèn)題的有效解決，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)金融效率的大幅度提高[6]。

6、對(duì)土地金融市場(chǎng)制度進(jìn)行完善

在新時(shí)期，要對(duì)土地金融市場(chǎng)制度進(jìn)行完善，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。要完善土地金融市場(chǎng)現(xiàn)有的融資渠道，對(duì)商業(yè)銀行相應(yīng)的貸款信托管理進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)多元化的發(fā)展機(jī)制進(jìn)行開(kāi)發(fā)優(yōu)化，構(gòu)建系統(tǒng)完善的住房金融管理機(jī)制。另外，要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的金融制度，開(kāi)發(fā)多元化的金融服務(wù)機(jī)制，與消費(fèi)者住房需求相結(jié)合，對(duì)公積金低息貸款政策、住房?jī)?chǔ)蓄政策進(jìn)行探索開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者住房需求的良好滿足。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素主要包括政府調(diào)控、金融因素、土地資源、市場(chǎng)環(huán)境以及國(guó)家政策等外在影響因素和供需矛盾、投資情況、房?jī)r(jià)因素等內(nèi)在影響因素。對(duì)此，在新時(shí)期，要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善、對(duì)政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)、對(duì)稅費(fèi)制度進(jìn)行完善、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)、對(duì)土地金融市場(chǎng)制度進(jìn)行完善等對(duì)策完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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