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淺析房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制與管理

2020-06-29 09:31:49王旭
大眾科學·上旬 2020年8期
關(guān)鍵詞:項目房地產(chǎn)工程管理

王旭

摘 要:隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,人們對房地產(chǎn)建筑的要求越來越高,對房地產(chǎn)項目工程施工質(zhì)量的保證以及對施工的管理也越來越嚴格。工程質(zhì)量作為房地產(chǎn)項目中的一個重要組成部分,對于房屋的使用有著巨大的意義。為了不斷改善房屋工程項目的質(zhì)量,則需要在施工階段的質(zhì)量管理給予高度重視。針對此,本文將要總結(jié)出在房地產(chǎn)項目施工的管理中所發(fā)現(xiàn)的問題,并在問題的發(fā)生基礎(chǔ)上深入探討如何加強房產(chǎn)項目工程施工質(zhì)量與管理。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目;質(zhì)量控制;工程管理

引言:

項目房屋工程質(zhì)量的控制和管理在建筑工程項目中有著重要的地位,它直接關(guān)系到建筑的壽命周期已經(jīng)小業(yè)主的財產(chǎn)和人民的生命安全息息相關(guān),隨著房屋建筑工程數(shù)量不斷增加,對于項目的質(zhì)量管理也越來越嚴格。在房地產(chǎn)整個開發(fā)施工過程中,各階段節(jié)點與施工質(zhì)量密切相關(guān),關(guān)乎著項目總工期,也影響著項目質(zhì)量的好壞,同時也與人們的使用生活舒適度緊緊相連。我國房地產(chǎn)工程施工應(yīng)當將質(zhì)量掌控以及監(jiān)督管理做得更加細致、系統(tǒng),滿足人們使用和居住安全的目的做好質(zhì)量的工作。

一、目前房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制與管理出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)為了維持我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展與推進,項目的施工質(zhì)量與管理都應(yīng)當保持良好的維度。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量與工程管理主要有以下問題。

第一,圖紙設(shè)計不規(guī)范?,F(xiàn)階段各大設(shè)計院設(shè)計的項目圖紙都是外包,外包資歷不足或經(jīng)驗匱乏的情況下,圖紙設(shè)計質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。結(jié)合多個項目的現(xiàn)場,設(shè)計問題主要有以下幾點:設(shè)計圖紙與施工情況不符、圖紙上的材料設(shè)備參數(shù)偏差較大,與實際不符、圖紙不全缺失等。因此對于甲方管理人員及施工單位的管理人員的熟練度和經(jīng)驗要求較高,有經(jīng)驗管理人員可根據(jù)圖紙與現(xiàn)場條件進行變通,有效避免因圖紙與現(xiàn)場施工大環(huán)境不符出現(xiàn)返工延誤工期的現(xiàn)象。

第二,監(jiān)理人員的監(jiān)管問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)的人員從業(yè)情況分析,對于監(jiān)理單位管理人員來說,由于管理涉及的領(lǐng)域多,事務(wù)繁雜。因此,監(jiān)理單位一直在追求利益最大化,有些監(jiān)理的管理人員無法滿足項目的標準要求,還有現(xiàn)在的監(jiān)理管理人員大部分都是未受過專業(yè)教導年紀較大的人,工作上懶惰,缺乏責任心,部分專業(yè)知識體系不夠完整,在執(zhí)行監(jiān)理工作時出現(xiàn)玩忽職守的現(xiàn)象。很有可能會導致房產(chǎn)項目的建設(shè)質(zhì)量和安全問題出現(xiàn)。

第三,成本問題?,F(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)面臨最多的問題就是成本問題,如何合理規(guī)劃整個房產(chǎn)項目的成本做到統(tǒng)籌分配和成本的合理高效配置是影響整個房地產(chǎn)項目是否達到投資回收率的重要因素。在我國整個經(jīng)濟發(fā)展期,雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展高峰期,但房地產(chǎn)開發(fā)商的成本資金無法緊跟工期進度是普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商撥給各分供方、材料的成本資金不能滿足,導致分供方單位為謀求自身的利益而采用質(zhì)量差材料進行施工。極大地影響了房地產(chǎn)工程施工的質(zhì)量水平。

二、如何做好房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量與管理

(一)招投標項目重視

在房地產(chǎn)項目工程施工之前,需要對各施工單位和材料供應(yīng)商進行招投標,對單位各方面進行分析,在此基礎(chǔ)上對標底價格進行了解,預(yù)判識別風險。對于項目管理者而言,不僅需要對價格、市場以及材料等方面進行精準分析,更需要的是綜合管理素質(zhì)和預(yù)見性的判斷意識。

前期管理規(guī)劃是對現(xiàn)場施工資源優(yōu)化的合理措施,不僅能降低生產(chǎn)成本,更是提升房地產(chǎn)項目能效和施工質(zhì)量。對于材料設(shè)備也應(yīng)當在嚴格監(jiān)管把控,合理的對各階段計劃進行申報,做到整個項目的可持續(xù)性發(fā)展。

(二)嚴格要求圖紙

施工圖內(nèi)容的變更需要經(jīng)過設(shè)計人員以及管理人員的共同協(xié)商進行,因此有效利用設(shè)計審核的十分關(guān)鍵。利用審圖階段對施工圖紙進行修改,對各圖紙和參數(shù)反復核驗,只有完善且參數(shù)清晰地圖紙才能使施工人員有效進行施工。當管理人員和設(shè)計人員秉承細心、嚴謹?shù)膽B(tài)度,才能提升房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量。

在設(shè)備、材料選擇具有多樣性的工程施工中,使用性價比高的設(shè)備材料。在明確整體工程對的需求后進行圖紙設(shè)計,且圖紙匹配度要快速于工程進度。工程施工人員應(yīng)當在拿到圖紙之后首先完成對施工圖紙的正確解讀,充分掌握設(shè)計意圖,理解設(shè)計構(gòu)想,然后在施工現(xiàn)場完成對圖紙與現(xiàn)場的對照,在施工現(xiàn)場對比設(shè)計施工圖紙的可行性并找出沖突點,及時與設(shè)計人員協(xié)商,必要時進行修改。要盡可能將圖紙問題在施工之前變更修改好,確保后續(xù)成本和工期。

在進行設(shè)計審核的過程中不僅要著重審查設(shè)計是否能體現(xiàn)出經(jīng)濟適用性,同時也要考慮到整個系統(tǒng)技術(shù)是否合理有效,是否緊跟小業(yè)主的需求。

(三)質(zhì)量有效控制

房屋質(zhì)量一向貫穿整個建筑工程,因此細致精確是必要,質(zhì)量是建筑工程的核心問題。

第一,控制材料質(zhì)量。在項目中,建筑商為了贏得本項目的最大利益,會想盡一切辦法降低成本,。而材料設(shè)備的選擇是控制成本的最直接途徑,會直接關(guān)系著整個工程的質(zhì)量。合理的使用材料設(shè)備,是確保產(chǎn)品的有效途徑。對材料進行有效的檢測,阻擋檢驗不合格的材料進入施工現(xiàn)場。與此同時,對于進場材料的數(shù)量、型號規(guī)格都應(yīng)當做好明確的登記,進場的質(zhì)量檢驗都要嚴格控制。對于項目工程來說,設(shè)備、材料都應(yīng)當選用通過國家質(zhì)量檢驗、具有質(zhì)量合格保障的材料,同時還要依據(jù)工程對材料的具體要求,即型號規(guī)格、使用性能等來更加精準的選用合理材料。在選用上,供貨商的選擇同樣需要在長期的合作中進行擇優(yōu),信譽和規(guī)模滿足要求的供貨商是值得長期合作的對象。

第二,管理隊伍組成。工程質(zhì)量需要由專業(yè)技能強的施工人員進行施工,因此,施工隊伍組建前的人員評估以及考察必不可少。人員所需的必要證件是評價施工人員的一項,同時要結(jié)合施工人員的實際操作能力,進行綜合評價錄用。在此之后需要施工人員進行技術(shù)操作能力考察,但考慮到施工人員數(shù)量龐大,涉及部分繁雜,考察工作需要分階段進行。

第三,控制過程中的質(zhì)量。房地產(chǎn)項目的施工過程是質(zhì)量控制的重點,需要嚴格按照設(shè)計圖紙、施工規(guī)范和地方有關(guān)規(guī)定進行嚴謹?shù)馁|(zhì)量把控。工程施工實行樣板引路,包括重要部位、關(guān)鍵節(jié)點、新工藝新材料的應(yīng)用等,特別是關(guān)于滲漏方面的必須實行樣板引路制。如施工過程中出現(xiàn)圖紙部分的失誤應(yīng)當及時提出再進行處理,與設(shè)計部門進行商討更改。在工程施工過程中必須做到規(guī)范,責任到人,科學的施工和人員分配是推動工程質(zhì)量保障的基礎(chǔ)。

(四)人員素質(zhì)及能力的提升

管理及施工人員在項目的全過程中及交付的每個階段都是工程生產(chǎn)和經(jīng)營的主體,是貫穿建筑工程的全過程。因此,質(zhì)量的控制首先考慮就是人員的控制。所以開發(fā)商對工程管理人員的要求是具有全面的專業(yè)知識,完善的管理制度,得力的技術(shù)措施,工程質(zhì)量才有保障。

就目前我國房地產(chǎn)項目管理來看,專業(yè)技能和素質(zhì)都參差不齊,在項目進行施工之前,應(yīng)當及時向施工人員進行技術(shù)安全交底,提高施工人員的安全防范意識。為了更高的提升房屋工程的質(zhì)量,施工企業(yè)要不間斷的加強施工團隊中施工人員的整體素質(zhì)、專業(yè)技能水平,同時也要加強對現(xiàn)場監(jiān)管人員的培養(yǎng)力度,保障質(zhì)量滿足人們居住的要求。

結(jié)束語:

綜上所述,質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)商生命的延續(xù),我國房地產(chǎn)項目的施工在不斷發(fā)展和擴大,社會對房地產(chǎn)項目的施工和管理的關(guān)注也越來越深入,標準不斷提升,管理機制不斷改革,才能提高人們的生活水平。所以必須加強對房地產(chǎn)項目建的質(zhì)量管理工作,這是提高項目質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,也是最基本要素,使管理的理念貫穿整體工程。

參考文獻:

[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素 [J].項目管理與項目控制,2013(08).

[2]呂文冬.淺談建筑工程項目施工的質(zhì)量管理與控制[J].中國科技博覽,2017(18).

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