【內(nèi)容摘要】眾所周知，自我們國(guó)家步入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的提高和快速的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中長(zhǎng)期呈現(xiàn)著有增無(wú)減的發(fā)展趨勢(shì)。然而，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日新月異，買(mǎi)賣(mài)雙方也面臨著一系列的法律糾紛，并且這種問(wèn)題日益嚴(yán)重。為此，本人撰寫(xiě)此文的目的主要是致力于大家在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，有可能存在的一系列法律問(wèn)題展開(kāi)研究和分析，以商品房的面積、質(zhì)量、懲罰性賠償?shù)葐?wèn)題為例展開(kāi)論述。

【關(guān) 鍵 詞】商品房;買(mǎi)賣(mài)中;法律問(wèn)題;亟需解決

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2020）11-0173-02

作 者 簡(jiǎn) 介：祝龍（1998-），男，漢族，四川人，本科，喀什大學(xué)法政學(xué)院，研究方向：法學(xué)。

在二零零三年六月一號(hào)的時(shí)候，我們國(guó)家的最高人民法院基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在面向整個(gè)社會(huì)銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛等問(wèn)題，有針對(duì)性的頒布并施行了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》這一文件。不言而喻，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》這一文件的頒布與實(shí)施在一定程度上為我們國(guó)家各個(gè)地方審理商品房買(mǎi)賣(mài)類(lèi)型的案件發(fā)揮了不可小覷的指導(dǎo)性、建設(shè)性和可塑性作用。即便如此，距離該文件的頒布與施行，已經(jīng)過(guò)了十五年之久，因此，在處理一些新的商品房買(mǎi)賣(mài)的疑難問(wèn)題時(shí)，并不能做出有效的指導(dǎo)和建議。為此，本人撰寫(xiě)此文的目的就是致力于為商品房買(mǎi)賣(mài)中滋生的新問(wèn)題解決提供一些可行性建議。

一、《商品房案件解釋》第三條規(guī)定的“說(shuō)明和允諾”如何認(rèn)定

針對(duì)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第三條規(guī)定在處理商品房買(mǎi)賣(mài)中所遇問(wèn)題中如何進(jìn)行有效的指導(dǎo)和實(shí)踐，仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常會(huì)看到新聞報(bào)道：“一房二主”、“一女二嫁”等新聞。除此之外，還有商品房?jī)?nèi)部設(shè)施和區(qū)域的劃分問(wèn)題等，商品房在買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中究竟應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行說(shuō)明和允諾，這是消費(fèi)者所關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)現(xiàn)有商品房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題進(jìn)行具體的分析很有必要，對(duì)可能存在的問(wèn)題及已經(jīng)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)可能存在的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)，這樣可以有效規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，本人有以下幾個(gè)角度的理解和認(rèn)識(shí)。通常情況下，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，都會(huì)與商家在合同上進(jìn)行明確劃分，反復(fù)確認(rèn)，但是由于部分商家在銷(xiāo)售商品房的時(shí)候存在著虛假銷(xiāo)售的情況，這將直接導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，具體確定能夠?qū)贤挠喠a(chǎn)生諸多影響。下面我們以具體符合“說(shuō)明和允諾”的實(shí)例加以論證和解釋?zhuān)旱谝活?lèi)是與所購(gòu)買(mǎi)商品房本身的使用價(jià)值和承諾功能息息相關(guān)的例子。我們?cè)谡務(wù)撛摲矫鎲?wèn)題的時(shí)候，主要涉及到所購(gòu)買(mǎi)商品房的實(shí)際面積、樓層的高度、樓層的結(jié)構(gòu)形狀、所購(gòu)商品房的戶型、所購(gòu)商品房的朝向、房屋采光效果以及通風(fēng)效果等基礎(chǔ)問(wèn)題的說(shuō)明與允諾。還有一類(lèi)主要指的是所購(gòu)商品房的用途、功能以及相關(guān)特征等方面的說(shuō)明和允諾。有些時(shí)候商品房的途徑填寫(xiě)不明確，功能以及相關(guān)的特征填寫(xiě)不完善，這些都是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生的主要原因。第三類(lèi)通常情況下主要指的是所購(gòu)商品房的墻面、天花板、地板磚以及門(mén)窗和陽(yáng)臺(tái)乃至包括廚房和衛(wèi)生間等一些地方裝修規(guī)格的說(shuō)明和允諾，有些商家在銷(xiāo)售的時(shí)候會(huì)允諾部分裝修的風(fēng)格及材質(zhì)，但是在實(shí)際的交付過(guò)程中，卻會(huì)存在或多或少的問(wèn)題，與當(dāng)初的描述不符，這也會(huì)影響商品房的銷(xiāo)售質(zhì)量。第四類(lèi)主要指的是所購(gòu)商品房的網(wǎng)絡(luò)信息、消防設(shè)施、電梯空間及安全等方面的說(shuō)明和允諾。

本人認(rèn)為，最后一類(lèi)說(shuō)明和允諾應(yīng)該是所購(gòu)買(mǎi)商品房的便利條件以及業(yè)主主觀印象等方面的內(nèi)容。該類(lèi)型主要包括所購(gòu)商品房在建設(shè)區(qū)域分為內(nèi)的道路建設(shè)、停車(chē)位規(guī)劃、綠化面積、會(huì)所的數(shù)量以及規(guī)模、禮堂等公共所有的地方，通常情況下，商品房在銷(xiāo)售的時(shí)候都會(huì)明確告知消費(fèi)者相關(guān)內(nèi)容，附近是否有商超建筑、是否存在醫(yī)院、銀行、學(xué)校等場(chǎng)所，這些都是如今商品房銷(xiāo)售中需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容。除此之外，還包括快遞公司服務(wù)、醫(yī)療建設(shè)服務(wù)、科學(xué)教育服務(wù)、衛(wèi)生規(guī)劃服務(wù)、健身基礎(chǔ)設(shè)施等諸多類(lèi)型的說(shuō)明和允諾。

二、關(guān)于商品房售賣(mài)者所擬定的補(bǔ)充協(xié)議等內(nèi)容是否為格式條款的理解與處理問(wèn)題

不言而喻，類(lèi)似于我們上訴所說(shuō)性質(zhì)的文件內(nèi)容，一般都可以視作為格式條款。本人經(jīng)過(guò)在中國(guó)知網(wǎng)、萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)、學(xué)校的超星圖書(shū)館等網(wǎng)站查閱大量的參考文獻(xiàn)，并且對(duì)資料進(jìn)行系統(tǒng)化的梳理和整合，發(fā)現(xiàn)我們國(guó)家各個(gè)地方的政府都會(huì)制作一些商品房購(gòu)買(mǎi)的規(guī)范性合同，不同地區(qū)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)有一些微小的差距，這些政府制定的合同會(huì)作為大家在買(mǎi)賣(mài)房屋的固定性文本。因此，通常情況下，這種固定性模板文本會(huì)得到有效的落實(shí)和開(kāi)展。然而，在實(shí)際的運(yùn)行操作過(guò)程中，商品房售賣(mài)者為了在一定程度上減輕甚至免除所擔(dān)負(fù)責(zé)任的目的，一般都會(huì)在這種固定性模板文本的后面附加一些根據(jù)自身實(shí)際情況制定的補(bǔ)充性文件，消費(fèi)者也會(huì)為之買(mǎi)單，并沒(méi)有花費(fèi)太多的時(shí)間和精力去辨析這些合同的適用性及可行性。商品房購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，出售商品房的人會(huì)強(qiáng)制性要求他們簽署，消費(fèi)者的一些意見(jiàn)并不會(huì)被銷(xiāo)售方所采納，這種被動(dòng)性的購(gòu)買(mǎi)形式對(duì)于消費(fèi)者而言，并不公平，對(duì)此消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)懂得拿起法律的武器去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

針對(duì)類(lèi)似于補(bǔ)充協(xié)議等附加條款的文件，一般情況下它們都極富有較強(qiáng)的廣泛性、極高的穩(wěn)定性以及不間斷的重復(fù)使用等特性。由此我們不難得出，商品房購(gòu)買(mǎi)者在訂立合同時(shí)，非常明顯的被劃分為弱勢(shì)群體。倘若因?yàn)楹贤氖虑?，雙方發(fā)生一些矛盾分歧的時(shí)候，商品房購(gòu)買(mǎi)者往往不具有合理的協(xié)商權(quán)和正當(dāng)?shù)倪x擇權(quán)，消費(fèi)者在賣(mài)方面前就是一個(gè)弱勢(shì)群體，只能一味的妥協(xié)，并不具有任何優(yōu)勢(shì)，一旦發(fā)生糾紛或矛盾，受傷的總是消費(fèi)者。倘若商品房購(gòu)買(mǎi)者不愿意簽署這些附加條款協(xié)議的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)向購(gòu)買(mǎi)者出售他們所相中的房屋，這也就構(gòu)成了被迫接受相應(yīng)購(gòu)房條款的情況。基于此類(lèi)情況十分吻合《合同法》第三十九條第二款規(guī)定，我們也將這種行為視為格式條款。關(guān)于此類(lèi)文件如何理解和處理，我們主要采取以下兩種方式。一種是此類(lèi)文件針對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同約定或法律規(guī)定進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重大修改，作了免除出賣(mài)人責(zé)任等主要權(quán)利的約定，常見(jiàn)的如免除保修責(zé)任等違約責(zé)任、減損甚至排除買(mǎi)受人提出異議和追究出賣(mài)人違約責(zé)任的權(quán)利，對(duì)于此類(lèi)約定。這項(xiàng)規(guī)定的制定是為了更好的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，為消費(fèi)者提供更有利的保障，避免消費(fèi)者權(quán)益受損。

三、規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致的重大變化及處理

我們?cè)诖怂務(wù)摰囊?guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致的重大變化及處理主要包括以下幾種類(lèi)型：第一種情況就是由于商品房購(gòu)買(mǎi)者自身的問(wèn)題而不得不做出變更計(jì)劃。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條對(duì)此作了規(guī)定，但該辦法屬于部門(mén)違章，并不能進(jìn)行有效的法律裁判援引。為此，本人建議將該條規(guī)定增加司法解釋效力。第二種情況就是由于當(dāng)?shù)卣兏艘恍┮?guī)劃，導(dǎo)致簽署合同也發(fā)生了相應(yīng)的改變。不言而喻，這一種狀況屬于不可抗拒的原因?qū)е?，所以商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有什么過(guò)錯(cuò)。因此，在這種情況下，商品房購(gòu)買(mǎi)者需要解除售賣(mài)合同的話，一般情況下是不允許的，對(duì)于商品房購(gòu)買(mǎi)者而言，需要承擔(dān)更多的壓力和費(fèi)用，所以這一條款并不公平，房屋買(mǎi)賣(mài)本應(yīng)是一件自愿、公平的事情，但就是因?yàn)樯碳以O(shè)定了太多的“條條框框”，所以才導(dǎo)致了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。然而，倘若因?yàn)榍笆鲎兏鼘?dǎo)致所購(gòu)商品房的價(jià)值或者功能受到一定程度的影響，購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)要求商品房售賣(mài)者賠償變故導(dǎo)致而遭受的損失。倘若雙方針對(duì)這一賠償無(wú)法達(dá)成一致，購(gòu)買(mǎi)者可以委托專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行損失價(jià)值評(píng)估。出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)依照《合同法》第一百二十一條規(guī)定，要求作出規(guī)劃變更的政府部門(mén)賠償或補(bǔ)償?？梢?jiàn)在買(mǎi)賣(mài)商品房的時(shí)候，一定要做好充足的規(guī)劃，對(duì)后期可能存在的問(wèn)題進(jìn)行充分考慮，做好全面的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和整改，避免出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。我國(guó)法律對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)有著明確的規(guī)定，這些法律不僅是為了保護(hù)百姓的合法權(quán)益，也是為了讓百姓在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中感受到應(yīng)有的公平正義。

參考文獻(xiàn)：

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