薛環(huán)東

摘 要：在不動產(chǎn)登記方面，有關(guān)的登記機構(gòu)經(jīng)常登記錯誤，有關(guān)當(dāng)局必須承擔(dān)必要的責(zé)任，這將在很大程度上給該機構(gòu)造成財務(wù)損失。政府應(yīng)更加重視這一問題，明確具體的責(zé)任規(guī)則，設(shè)立擔(dān)保基金，保護當(dāng)事方的合法權(quán)益，減少財產(chǎn)登記的風(fēng)險。當(dāng)前，錯誤登記的賠償義務(wù)的履行引起了社會各界的廣泛關(guān)注，越來越多的法院官員開始對相關(guān)主題的研究進行關(guān)注。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;機構(gòu)登記錯誤;賠償責(zé)任

【中圖分類號】D923.2 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-3733（2020）02-0292-01

不動產(chǎn)登記已廣泛用于社會活動中，可以有效地保障公共財產(chǎn)的安全，但是在申請過程中，由于所有權(quán)的頻繁變動，經(jīng)常給登記工作造成很大的困難，其中發(fā)生的操作失誤對公眾的合法權(quán)益產(chǎn)生一定的負面影響，使有關(guān)注冊管理機構(gòu)承擔(dān)保護公眾利益的必要責(zé)任。在傳統(tǒng)的登記法律體系中，雖然對賠償責(zé)任有明確的規(guī)定，但對于不正確的房地產(chǎn)登記的責(zé)任履行沒有明確的規(guī)定，這對社會公正和穩(wěn)定構(gòu)成了極大的威脅。因此，這要求相關(guān)法律人員加強賠償注冊登記錯誤的責(zé)任，并提高登記工作的信譽。

1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤

1.1 基本原理

不動產(chǎn)登記的目的是以全面，快速，正確的方式記錄房地產(chǎn)權(quán)利的真實狀況，并予以公布，以確保安全，便捷地進行產(chǎn)權(quán)交易。無論不動產(chǎn)登記制度是如何設(shè)計的，審查情況如何準(zhǔn)確，都無法保證登記在冊的問題與不動產(chǎn)法的情況完全兼容。實際上，由于當(dāng)事人或登記處失誤的各種原因，登記錯誤是很難避免的。

1.2 不動產(chǎn)登記的事實錯誤與權(quán)利錯誤

根據(jù)注冊錯誤的內(nèi)容，財產(chǎn)注冊錯誤可以分為實際錯誤和權(quán)利錯誤。實際錯誤是指在不動產(chǎn)登記簿中登記的不動產(chǎn)權(quán)許可與不動產(chǎn)的真實客觀情況相抵觸[1]。例如土地和房屋的實際面積不正確登記，或土地和房屋的形式和位置的不正確登記等。權(quán)利錯誤意味著在不動產(chǎn)登記冊中登記的產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)問題與不動產(chǎn)立法中的不動產(chǎn)狀況背道而馳。常見的權(quán)利錯誤例如：A中所有名稱為B的房屋的登記不正確，將沒有抵押權(quán)的房屋登記為具有抵押權(quán)的房屋，或者不正確地登記抵押權(quán)順位等一系列問題。

1.3 不動產(chǎn)登記錯誤中的初始錯誤與后續(xù)錯誤

以登記錯誤發(fā)生的時間為標(biāo)準(zhǔn)，不動產(chǎn)登記錯誤可分為初始錯誤和后續(xù)錯誤。初始錯誤是指在登記不動產(chǎn)申請時，由于某些原因，不動產(chǎn)登記程序中登記的條目與財產(chǎn)的真實情況不符[2]。這是在屬性注冊過程中生成的錯誤。例如，B申請了A擁有的房屋上的退休金權(quán)利與A合法擁有的抵押權(quán)的登記，但是登記機構(gòu)未能在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記抵押權(quán)。隨后的錯誤意味著登記不動產(chǎn)申請時，登記在登記程序中的項目與不動產(chǎn)的實際情況相符，但是不動產(chǎn)對象的客觀情況由于某些原因而改變了，這導(dǎo)致在不動產(chǎn)登記程序中登記的問題不一致。這主要表現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)變更時不動產(chǎn)登記人沒有及時變更這一事實。

1.4 單方錯誤與混合錯誤

單面錯誤是完全基于登記機構(gòu)原因的登記錯誤，它是由登記機構(gòu)人員的失誤或疏忽引起的。不正確的登記意味著在不動產(chǎn)登記程序中登記的不動產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)不一致，例如將A的房屋登記為B，缺少登記意味著在不動產(chǎn)登記程序中登記的真實權(quán)利或事實未被登記。還有一些登記錯誤完全基于登記申請人或第三方的原因。實際上，這些錯誤主要表現(xiàn)為欺詐性登記和注銷。例如，登記人提供了虛假的證明材料以欺騙登記機構(gòu)，他們根據(jù)這種行為獲得了不動產(chǎn)權(quán)，但權(quán)利人一直未向登記機構(gòu)申請登記。

混合錯誤是指由當(dāng)事方與登記管理機構(gòu)之間常見的蓄意或疏忽行為引起的登記錯誤，例如，為了獲得B房的所有權(quán)，偽造了相關(guān)證明材料并向登記處申請登記，而登記機構(gòu)工作人員由于未嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定的審查程序進行審查，沒有嚴(yán)格遵守法律和法規(guī)提供的程序修訂，導(dǎo)致登記錯誤。

2 不動產(chǎn)登記錯誤的主要賠償責(zé)任

2.1 國家賠償方面賠償

國家賠償主要適用于登記機關(guān)沒有錯誤，但損害到當(dāng)事人合法權(quán)益的情況時，可以有效保護登記機關(guān)和群眾的權(quán)利。在登記工作中，費用遠低于不動產(chǎn)的價值。如果登記機構(gòu)收取非常低的費用，則將對其自身業(yè)務(wù)構(gòu)成極大的風(fēng)險，其收益與正比呈現(xiàn)出明顯的不平等關(guān)系。因此，在大多數(shù)國家中，對于登記機構(gòu)登記錯誤的賠償金額給出了合理的范疇，而其余的則由國家賠償[3]。隨著中國經(jīng)濟水平的快速提高和有關(guān)法律制度的不斷完善，登記機構(gòu)的資本儲備越來越廣泛，這大大提高了登記機構(gòu)的監(jiān)管能力。

2.2 登記機構(gòu)

關(guān)于登記錯誤，某些情況是由于登記機構(gòu)中的人員與第三方進行交易以牟取暴利，這導(dǎo)致登記錯誤，這主要是登記機構(gòu)的責(zé)任。在當(dāng)事人提供錯誤信息的情況下，這會導(dǎo)致登記錯誤，因為該材料是由當(dāng)事人親自發(fā)送的，其可以認為是當(dāng)事人的意識。在審查虛假信息沒有審查到的情況下，有關(guān)登記機構(gòu)必須承擔(dān)某些義務(wù)，并且由于我們的公民原則上已更換了第二代身份證，因此對信息的審查相對簡單，由于房地產(chǎn)證書是由登記機構(gòu)簽發(fā)的，因此登記機構(gòu)必須能夠相對迅速地評估不準(zhǔn)確之處，只有這樣才能提高審查的準(zhǔn)確性和合理性[4]。

2.3 當(dāng)事人

如果登記不正確，有關(guān)法律人員可以對當(dāng)事方的合同進行必要的審查，從而提升責(zé)任落實的公平性。如果協(xié)議明顯違反特定國家/地區(qū)的法律法規(guī)，并且對違反公共利益的原因進行調(diào)查失敗，則相關(guān)法律人員可以對登記理機構(gòu)進行一定的審查[5]。簡而言之，有關(guān)登記機關(guān)應(yīng)加強對錯誤登記責(zé)任的正確履行，以保障公眾權(quán)益。

結(jié)束語：綜上所述，房地產(chǎn)中介機構(gòu)對注冊錯誤的賠償責(zé)任的實施對于穩(wěn)定和社會和諧起著非常重要的作用。建立相關(guān)的國家賠償制度和保險制度可以有效減輕對機構(gòu)賠償?shù)膲毫?。保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保注冊順利進行。

參考文獻

[1] 孟強.論不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任——兼評《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》相關(guān)規(guī)定[J].政治與法律， 2014（12）：18-26.

[2] 吳春岐.論不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為[J].煙臺大學(xué)學(xué)報：哲學(xué)社會科學(xué)版， 2015（2）：39-46.

[3] 劉傳龍.略論不動產(chǎn)登記風(fēng)險管理[J].中國房地產(chǎn)， 2019， 638（09）：38-40.

[4] 吳凡.試論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度[J].職工法律天地：下， 2018（12）：154-154.

[5] 吳春岐.論我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤賠償責(zé)任制度要點和機制完善——以我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實踐為研究基礎(chǔ)和視角[J].人大法律評論， 2017（3）：3-34.