張為祥

摘要：在“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)模式下，“共享經(jīng)濟(jì)”已然成為經(jīng)濟(jì)新范式。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里的支柱行業(yè)，同步時(shí)代是行業(yè)發(fā)展的必然需求。共享經(jīng)濟(jì)熱潮下，房地產(chǎn)商們也在不斷改革、轉(zhuǎn)型、探索新模式，以期在市場(chǎng)中持續(xù)生存。本文提出了一種“共享房地產(chǎn)”模式，試圖通過(guò)這種模式應(yīng)和社會(huì)發(fā)展需求，為將來(lái)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供一種思路。

關(guān)鍵詞：共享經(jīng)濟(jì);共享房地產(chǎn)模式;住房問(wèn)題;存量用房

Abstract： Under the "Internet+" business model， "sharing economy" has become a new economic paradigm. As the pillar industry in the economic field， the real estate industry is an inevitable demand for the development of the industry in the synchronized era. Under the sharing economy boom， real estate developers are also constantly reforming， transforming， and exploring new models in order to survive in the market. This article proposes a "sharing real estate" model， trying to adapt to the needs of social development through this model to provide a way of thinking for the future real estate transformation.

Key words： sharing economy;sharing real estate model;housing problem;stock housing

1? 共享經(jīng)濟(jì)的啟發(fā)

共享經(jīng)濟(jì)（英文為Sharing economy），1984年美國(guó)馬丁·威茨曼教授就對(duì)該詞做了概念性的界定：它是個(gè)人或者組織把富余的資源或者服務(wù)以有償?shù)男问焦蚕斫o他人或者組織使用[1]。2019年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理在答中外記者會(huì)上提到：“互聯(lián)網(wǎng)+，共享經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，如‘互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康、‘+養(yǎng)老助幼、‘+教育，可以聯(lián)動(dòng)很多方面。[2]”，鼓舞共享經(jīng)濟(jì)模式在中國(guó)創(chuàng)建多元發(fā)展平臺(tái)。

2? 共享房地產(chǎn)模式的提出

2.1 “共享房地產(chǎn)”概念

共享房地產(chǎn)，本文是指在符合市場(chǎng)機(jī)制下，依托網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，使資源用房（庫(kù)存等）與使用者可以靈活配置，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源共享：住房使用期間的所有權(quán)益可以在資源庫(kù)中靈活配置，達(dá)到方便用戶實(shí)時(shí)變更住房的目的。

2.2 房地產(chǎn)可以共享的理由

2.2.1 過(guò)剩房源

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積88783萬(wàn)平方米，同比下降1.3%;全國(guó)商品房銷售額83162億元，增長(zhǎng)6.2%。商品房庫(kù)存減少，7月末，全國(guó)商品房待售面積49876萬(wàn)平方米，同比下降8.4%。去庫(kù)存效果顯著，但壓力猶存。

2.2.2 國(guó)家相關(guān)政策扶持

2019年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出對(duì)今年的工作任務(wù)，其中要求促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)，加快在各行各業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”[3]。同年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域全面推行部門聯(lián)合“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管的意見(jiàn)》，文中提到要將抽查結(jié)果歸至國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)和全國(guó)信用信息共享平臺(tái)等，為開(kāi)展協(xié)同監(jiān)管和聯(lián)合懲戒創(chuàng)造條件。對(duì)于“互聯(lián)網(wǎng)+”這種新型市場(chǎng)模式，政府是積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)。未來(lái)“互聯(lián)網(wǎng)+共享房地產(chǎn)”將極大釋放人們的居住自由。

2.2.3 解決民生和企業(yè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)顯著，雖然政府積極采取措施控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)仍然呈逐年上漲的態(tài)勢(shì)。購(gòu)房租房帶給人們的困擾并沒(méi)有有效解決：中低收入的老百姓買不起房、上班族租房壓力大等現(xiàn)象司空見(jiàn)慣。此外，當(dāng)下新型建造技術(shù)——裝配式、3D打印、人工智能等先進(jìn)科技的不斷在業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)，無(wú)不說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)求新、求變的心理。

3? 共享房地產(chǎn)先期案例分析

共享房地產(chǎn)的先期模式是共享住宿， 2008年美國(guó)創(chuàng)辦了第一個(gè)純?cè)诰€住宿分享平臺(tái)Airbnb（全稱為Air Bed and Breakfast），專門為旅客和家有空房閑置的房東建立聯(lián)系，旅客根據(jù)個(gè)人需要可以找到理想的住房。Airbnb作為資源連接樞紐，向供需雙方按比例抽取提成，并提供平臺(tái)專業(yè)化服務(wù)。

2015年8月，Airbnb進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，2017年1月開(kāi)始盈利，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)超過(guò)80%。發(fā)展過(guò)程中的Airbnb負(fù)面效應(yīng)也隨之而來(lái)，比如入住旅客的素質(zhì)和習(xí)性不一，易和房東產(chǎn)生矛盾;短租收益高、收益快，會(huì)沖擊傳統(tǒng)租賃市場(chǎng);長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，房東提供產(chǎn)品的質(zhì)量無(wú)法保證，導(dǎo)致和網(wǎng)上信息不對(duì)等;交易若發(fā)生沖突，平臺(tái)方推卸責(zé)任等等。

以上案例為我們開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)資源，釋放市場(chǎng)活力和創(chuàng)造力，推出“共享房地產(chǎn)”模式提供了經(jīng)驗(yàn)。

4? 共享房地產(chǎn)模式的提出

汽車共享模式從1994年的美國(guó)興起，其運(yùn)作模式是租賃模式，共享發(fā)地產(chǎn)借鑒共享汽車的模式經(jīng)驗(yàn)：人們可以通過(guò)自助終端實(shí)現(xiàn)自助購(gòu)房，去異地工作或旅行時(shí)，可將住房交予第三方平臺(tái)租賃出去，避免閑置。第三方平臺(tái)進(jìn)一步發(fā)展成為整合線上線下資源的網(wǎng)絡(luò)，形成共享房地產(chǎn)模式。業(yè)主可融入這種共享模式，平臺(tái)方隨時(shí)隨地為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主出租、另租均很方便。

共享房地產(chǎn)模式旨在找尋客戶、房地產(chǎn)企業(yè)、政府這三方的利益平衡點(diǎn)，發(fā)揮該模式給各方帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

4.1 互聯(lián)網(wǎng)核心共享機(jī)制

互聯(lián)網(wǎng)是共享房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈里最重要的媒介，主要涉及：①專業(yè)網(wǎng)絡(luò)管理團(tuán)隊(duì);②整合線上線下資源;③物業(yè)入駐網(wǎng)絡(luò)平臺(tái);④傭金制度;⑤遵守交易法、產(chǎn)權(quán)法。在互聯(lián)網(wǎng)共享機(jī)制下，住房全年無(wú)閑置，購(gòu)買人和開(kāi)發(fā)商均可受益。物業(yè)在房源網(wǎng)上及時(shí)公布房源，合理安排峰谷期用房，平衡閑置風(fēng)險(xiǎn)。房屋閑置時(shí)出讓，開(kāi)發(fā)商在第三方平臺(tái)上抽取提成，購(gòu)買人節(jié)約時(shí)間。

4.2 房地產(chǎn)存量聯(lián)銷

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚趨飽和，房地產(chǎn)商須自覺(jué)響應(yīng)政府“存量開(kāi)發(fā)”、“去庫(kù)存”等相關(guān)政策，利用共享概念合理優(yōu)化市場(chǎng)住房存量，在供需平衡方面做出努力。創(chuàng)建政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信任紐帶。政府開(kāi)辟渠道使得部分存量用房投入市場(chǎng)出售或租賃給低收入人群。滿足規(guī)定條件的用戶，未來(lái)通過(guò)政府網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也可以憑有效證件辦理 “一證移居”，異地共享。

4.3 提供O2O服務(wù)

O2O模式是一種 “線上-線下”一體化的服務(wù)模式。共享房地產(chǎn)模式必須有第三方共享平臺(tái)，平臺(tái)構(gòu)建者可以是個(gè)體，也可以是商業(yè)機(jī)構(gòu)或者政府。未來(lái)房地產(chǎn)需要通過(guò)優(yōu)化服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)增值，放開(kāi)物業(yè)管理權(quán)：線上提供咨詢、簡(jiǎn)化部門服務(wù)程序;線下售房、管理房，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管家式服務(wù)。該模式支持線上實(shí)時(shí)交易，為了避免投機(jī)，符合征信條件等才可以進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)益交易。

4.4 房地產(chǎn)模式的特征比較

4.4.1 共享房地產(chǎn)與Airbnb模式的異同點(diǎn)

Airbnb模式是基于共享經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展最成功的房地產(chǎn)模式之一，共享房地產(chǎn)借鑒此案例分析兩者的差異性，以下是本文提出的共享房地產(chǎn)模式與Airbnb模式的特征比較（表1）。

4.4.2 共享房地產(chǎn)模式的優(yōu)越性

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是房地產(chǎn)商建房、售房。共享住宿模式，則可實(shí)現(xiàn)在保證住房產(chǎn)權(quán)歸屬不變的基礎(chǔ)上，將閑置時(shí)期的住房使用權(quán)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)短租出去，實(shí)現(xiàn)資源自由共享。共享房地產(chǎn)是進(jìn)階后的共享住宿：住房的產(chǎn)權(quán)歸屬可交易，將使用期間的權(quán)益和共享性進(jìn)一步開(kāi)放。為了確保住房面貌等方面的完整性，秉承“誰(shuí)使用，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。以上所述三種房地產(chǎn)模式在權(quán)益和共享性上共享房地產(chǎn)模式的自由度是最高的。

4.5 用于共享房地產(chǎn)模式下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)換算方法

70/40年產(chǎn)權(quán)型，是目前最常見(jiàn)的住房類型。為了實(shí)現(xiàn)所有權(quán)益流動(dòng)，對(duì)其基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制定換算依據(jù)。

4.5.1 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)換算

例如，業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)成交面積S1=100m2，單價(jià)C1=10000元/m2，則賬面價(jià)值100萬(wàn)。則按70年使用壽命，則年折舊率計(jì)算如公式（1）：

注：D——年均折舊率;P0——住房賬面價(jià)值;L——住房殘值;N——住房使用年限;C1——住房1的計(jì)售單價(jià);S1——住房1成交面積。

業(yè)主異地置換，其住房的剩余價(jià)值可依據(jù)其折舊后價(jià)值來(lái)計(jì)算，如公式（2）：

依據(jù)房產(chǎn)價(jià)值對(duì)稱原則（考慮地區(qū)住房的購(gòu)房合同價(jià)差異，不考慮住房單價(jià)市場(chǎng)波動(dòng)），匹配住房2的面積，如公式（3）：

4.5.2 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)換算

采用雙倍余額遞減法或年數(shù)總合法計(jì)提房屋折舊。為避免房產(chǎn)投機(jī)，已購(gòu)房屋不考慮逐年增減值。

同例，采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，則年折舊率如公式（4），商品折后價(jià)值如公式（5）。

異地置換，匹配價(jià)值量相當(dāng)?shù)男伦》炕蚨址?。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)程序自動(dòng)實(shí)現(xiàn)換算，根據(jù)業(yè)主要求篩選出最優(yōu)住房，但價(jià)值量或面積匹配的精準(zhǔn)度難平衡，業(yè)主可以按實(shí)際需要和物業(yè)等第三方平臺(tái)洽談，依循“多退少補(bǔ)”原則。

若僅異地入住，只需支付住房使用期間的費(fèi)用，住房的價(jià)值量根據(jù)已使用時(shí)間計(jì)算折舊如公式（6）。

5? 結(jié)語(yǔ)

本文從共享經(jīng)濟(jì)視角探索共享房地產(chǎn)共享模式的可行性。通過(guò)借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)存量開(kāi)發(fā)、去庫(kù)存、資源共享的房地產(chǎn)共享模式，期望能夠?yàn)榻鉀Q當(dāng)前供需平衡和國(guó)民住房問(wèn)題提供思路。鑒于國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)政策存在差異，而且房地產(chǎn)品牌眾多，實(shí)現(xiàn)異地置換還需要地方政府之間和地產(chǎn)企業(yè)之間建立相應(yīng)的融通機(jī)制。

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