陳曉波

摘要：自國家提出構(gòu)建租購并舉的住房制度體系后，上海積極響應(yīng)，在全國率先推出“租賃住房用地”作為新建租賃住宅的主要渠道。這類新建產(chǎn)品具有規(guī)模大、配套全、社區(qū)性、全自持的特征，故稱為社區(qū)型租賃住房。以上海城投實(shí)踐為例，對社區(qū)型租賃住宅的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出其盈利難點(diǎn)，最后總結(jié)近幾年城投對社區(qū)型租賃住宅商業(yè)模式的探索及思考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)型租賃住宅;商業(yè)模式;上海城投

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0018-21 收稿日期：2020-04-26

2016年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，指出鼓勵新建租賃住房，并將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。為此，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提出，新增加1700公頃“租賃住房用地”，占住宅用地供應(yīng)面積的三分之一。2017年7月，上海在全國率先以招拍掛的形式推出“租賃住房用地”。截止到2020年2月底，上?？傆?jì)成交102幅租賃住房用地，共計(jì)50家主體拿地，其中絕大部分是國企。

租賃住房用地上新建租賃住宅具有規(guī)模大、配套全、社區(qū)性、全自持的特征，被統(tǒng)稱為“社區(qū)型租賃住宅”。這些租賃住宅在未來三年大批人市，其中2020年預(yù)計(jì)入市1.6萬套、2021年預(yù)計(jì)人市4萬套、2022年預(yù)計(jì)入市4萬套，共計(jì)9.6萬套。這些項(xiàng)目的人市，將影響上海住房租賃市場的格局。

本文以上海城投為例，重點(diǎn)討論這類租賃住宅企業(yè)的商業(yè)模式。。上海城投是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)為主的國有控股上市公司，把積極參與租賃住宅的開發(fā)運(yùn)營作為新的時代使命，至今已取得租賃住房用地7幅，共計(jì)1.6萬套，總建面達(dá)61萬平方米。

社區(qū)型租賃住房屬于創(chuàng)新產(chǎn)品，尚處于起步發(fā)展階段，目前市場上沒有成熟的項(xiàng)目推出，因此上海城投在開發(fā)運(yùn)營這類產(chǎn)品時，面臨著諸多難點(diǎn)。

一是盈利難。我國住房租賃市場長期以來未能得到與銷售市場同等速度的發(fā)展，使得住房銷售價格一路高歌猛進(jìn)，而住房租金水平增長緩慢，租金售價比（指全年租金與房屋總價的比值）常年維持在1%-2%，導(dǎo)致租賃住宅的資產(chǎn)回報率低。而重資產(chǎn)模式的社區(qū)型租賃住宅，由于新建比其他改造型租賃住宅前期成本投人大，導(dǎo)致投資回收期長。以上海城投社區(qū)型租賃住宅項(xiàng)目為例，其資產(chǎn)回報率在3%左右，低于當(dāng)前利率水平，投資回收期長達(dá)30年。

二C是運(yùn)營難。租賃住宅對國企精細(xì)化運(yùn)營管理能力提出了極高的要求，相比國際發(fā)達(dá)國家，我國租賃住宅企業(yè)的運(yùn)營能力有待進(jìn)一步培育，可以通過運(yùn)營成本與運(yùn)營收人的比值、人房比等指標(biāo)體現(xiàn)。美國頭部租賃企業(yè)運(yùn)營成本與運(yùn)營收人比為60%左右，而國內(nèi)頭部租賃企業(yè)為85%左右;日本頭部企業(yè)運(yùn)營的人房比為1：150，而國內(nèi)大多為l：120左右。

三是定位難。相比其他類型租賃住宅，社區(qū)型租賃住宅的主力戶型面積段跨度大，戶均面積從.最小的不足30平方米，到最大的150平方米以上，這使得不同的租賃客群存在于一個社區(qū)內(nèi)，提高了定位及運(yùn)營的難度。如剛畢業(yè)的大學(xué)生和白領(lǐng)更注重性價比，家庭型客戶更注重私密性、功能性，物業(yè)服務(wù)以及教育、醫(yī)療資源配套等。

四是退出難。從國際經(jīng)驗(yàn)看，由于重資產(chǎn)型租賃住宅具有全自持不可分割的屬性，因此最好的退出方式之一是資產(chǎn)證券化。但當(dāng)前我國發(fā)展權(quán)益型REITs仍面臨一系列問題和障礙，主要原因在于：租賃住宅的資產(chǎn)回報率無法滿足REITs的發(fā)行要求，當(dāng)前上海租賃住宅的資產(chǎn)回報率在3%左右，而REITs一般要做到6%才能被市場接受;另外，我國公募REITs尚處于探索階段，目前國內(nèi)類REITs標(biāo)準(zhǔn)化程度與國際實(shí)踐仍有差距，在準(zhǔn)入條件、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、分紅比例、投資門檻以及稅收方面都還有待完善。退出難是導(dǎo)致租賃住宅商業(yè)模式不清晰的關(guān)鍵所在。

為了進(jìn)一步明確社區(qū)型租賃住宅的商業(yè)模式，促進(jìn)社區(qū)型租賃住宅可持續(xù)發(fā)展，發(fā)揮國企在租賃住宅領(lǐng)域的壓艙石和穩(wěn)定器的作用。上海城投不斷探索，借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，初步探索形成社區(qū)型租賃住宅的商業(yè)模式，即以現(xiàn)金流為核心，輕重結(jié)合、運(yùn)營為王、資產(chǎn)為本，牢牢抓住四重價值——以提升資產(chǎn)價值為目標(biāo)，以客戶價值為基石，以品牌價值為導(dǎo)向，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值。

1以提升資產(chǎn)價值為目標(biāo)，運(yùn)營為王，資產(chǎn)為本

運(yùn)營為王，租賃住宅項(xiàng)目的核心競爭力是運(yùn)營，優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力對項(xiàng)目的增值溢價起決定作用。故上海城投成立了資產(chǎn)運(yùn)營公司。通過打造創(chuàng)新、差異、全方位的租賃住宅運(yùn)營管理體系，建立基于大數(shù)據(jù)分析的運(yùn)營模式和智慧化信息化管理平臺，培育運(yùn)營能力，提高運(yùn)營效率，增加租金收入，最終提升物業(yè)資產(chǎn)價值。

資產(chǎn)為本，社區(qū)型租賃住宅商業(yè)模式的核心就是要不斷提升資產(chǎn)價值，最終實(shí)現(xiàn)退出。分析美國最大的長租公寓運(yùn)營商EQR發(fā)展歷史，我們發(fā)現(xiàn)，持有資產(chǎn)并在價格周期中靈活處置資產(chǎn)，是公寓運(yùn)營商的主要盈利模式，需要具備周期的把控能力和資產(chǎn)的駕馭能力。通過對周期的精準(zhǔn)研判，結(jié)合優(yōu)秀的運(yùn)營能力，不斷提升資產(chǎn)價值;通過運(yùn)用對資產(chǎn)的駕馭能力，高拋低吸，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出后的盈利變現(xiàn)。

盡管目前上海社區(qū)型租賃住宅流動性受限，但具有地產(chǎn)開發(fā)基因的上海城投，一直秉承運(yùn)營為王，資產(chǎn)為本，通過不斷增強(qiáng)資產(chǎn)周期操作能力，探索資產(chǎn)的多種退出路徑，包括整體轉(zhuǎn)讓、發(fā)行REITs、基金等，從而未來有望實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的退出與盤活，增加盈利能力，形成有效的商業(yè)模式。

2以客戶價值為基石，引領(lǐng)新時代居住生活理念

“房子是租來的，但生活不是”，滿足租戶日益強(qiáng)烈的高品質(zhì)居住需求，為租戶提供有品質(zhì)的租房生活。這是上海城投一直堅(jiān)持的以客戶價值為基石的理念。為此，上海城投主要采取了以下操作路徑：

首先，在產(chǎn)品定位方面。進(jìn)行大量的市場調(diào)研和消費(fèi)者資料整理，描繪出目標(biāo)客群畫像，挖掘和尋找租戶更全面的消費(fèi)畫像。根據(jù)有效的客戶畫像精準(zhǔn)定位產(chǎn)品，科學(xué)設(shè)定戶型面積及配比，打造受租客歡迎的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格，有針對性地設(shè)置商業(yè)和公共設(shè)施配套，解決社區(qū)型租賃住宅項(xiàng)目定位難的問題，，