薛龍會

摘? 要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系到百姓的生活，西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，也能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會帶來大量的就業(yè)崗位和居民住房以及商業(yè)用房等，隨著社會人口的不斷增加，房地產(chǎn)公司也會迎來繼續(xù)發(fā)展時期。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析是指在房地產(chǎn)公司為了避免投資失誤，在市場瞬息萬變，政策不斷調(diào)整的情況下，在項目開始前對風(fēng)險做規(guī)避，一方面來減少損失，另一方面來加大收益.

關(guān)鍵詞：西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司;投資風(fēng)險;風(fēng)險分析

1、引言

百姓的生活與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系緊密，占據(jù)了很大的地方收入比重，在堅持房住不炒的社會大環(huán)境下，如何帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在自身發(fā)展的過程中，也能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會帶來大量的就業(yè)崗位和居民住房以及商業(yè)用房等，隨著社會人口的不斷增加，房地產(chǎn)公司也會迎來繼續(xù)發(fā)展時期。同樣，在發(fā)展期，也會遇到一系列的問題，企業(yè)在做房地產(chǎn)投資時候也要有配套的投資風(fēng)險分析，用科學(xué)有效的方法避免盲目投資，實現(xiàn)企業(yè)最大化的盈利，節(jié)約企業(yè)的時間，資金，人力，設(shè)備成本.

房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析是指房地產(chǎn)公司為了避免自身投資失誤，削減項目開工前的風(fēng)險，一方面是為了規(guī)避損失，另一方面也是為了增加利潤。鑒于以上原因，對該項目的政策研究，房產(chǎn)定位，潛在風(fēng)險，自身優(yōu)勢，同類企業(yè)的競爭等方面進行一個科學(xué)細致的研究，從而判斷項目可行性的高低，有沒有必要進行投資建設(shè)，是否能實現(xiàn)盈利，以及盈利的周期長短，為房地產(chǎn)投資做好前期準(zhǔn)備工作。

2、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

國外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的相關(guān)理論的起步較早，1965年，Sade在他的“fuzzy集”中首次引入并定義了“fuzzy集”的概念。Gilson在1989補充和完善了現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以覆蓋公司管理層的更替。發(fā)現(xiàn)該因素對于投資者對企業(yè)經(jīng)營狀況的判斷和投資信心有直接影響。

在我國，風(fēng)險研究起步較晚，周世福在1980第一次提出“風(fēng)險”，1994年向德偉從微觀層次的視角進行了相干界定，用財務(wù)活動的方式做評判對象，來對風(fēng)險類別區(qū)別，再者以內(nèi)外部環(huán)境的不同為出發(fā)點，對財務(wù)風(fēng)險的影響因素開始詳細的研究。趙占軍（2006）等在分析識別公司風(fēng)險的研究過程中，進行了分析，主要方面包括無力償還風(fēng)險，二次融資風(fēng)險、利率浮動風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防控相關(guān)理論

任何項目的投資都會有一定的風(fēng)險，投資風(fēng)險是指投資的不確定性，在投資中可能會本金損失。投資中，外界的不確定性對投資的每個層面會有一些或大或小的，不可避免的影響，這些影響不能去除，只能盡力去減少，這就會造成投資過程中存在必然的風(fēng)險。所以，一個公司要做的，就是如何盡可能的減少這類因素的發(fā)生。

在理論層面出發(fā)，房地產(chǎn)中存在的投資風(fēng)險大多數(shù)是因為個別不確定性因素影響使房地產(chǎn)投資的現(xiàn)實獲益偏離預(yù)期。換一種方式來說，同樣也可以理解為在房地產(chǎn)投資過程當(dāng)中因為風(fēng)險的不可避免帶來投資損失的巨細。這類首要有未到達預(yù)期投資獲益的損失和投入本金的損失兩個層面。

4、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分類

市場風(fēng)險

房地產(chǎn)的市場風(fēng)險指房地產(chǎn)變現(xiàn)期內(nèi)，由于供求關(guān)系的緊緩，價格不同等各方面的變化而轉(zhuǎn)變。首要是為為兩個層面：一是因為多種緣由造成房地產(chǎn)市場價格發(fā)生大幅度顛簸從而給投資者帶去的風(fēng)險;二是當(dāng)投資者打算銷售的時候，沒有適合的購買者，這就會造成產(chǎn)品積壓，資金無法回流。

土地風(fēng)險

土地風(fēng)險，受土地政策影響比較大，我國是國有土地制度，所以它很輕易受政策變更的影響，比如提高地價，稅收政策等。

建設(shè)風(fēng)險

房地產(chǎn)建設(shè)的不確定性對工程項目是否能按期建成完工存在很大的影響。項目的交工時間，關(guān)乎投資者的投資成本，投資者是否能得到收益以及收益的多寡。所以對這類風(fēng)險進行有效管理，是工程按期完成的關(guān)鍵方式。建設(shè)風(fēng)險有很多，主要涵括的有施工質(zhì)量風(fēng)險、預(yù)算不足的風(fēng)險，外在因素的阻擾，氣候環(huán)境的影響等。這些風(fēng)險都會通過各種方式表現(xiàn)出來延遲工期進程。

5、公司管理方面的風(fēng)險防控

第一，通過業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，提高風(fēng)險意識，提升員工素質(zhì)，使公司員工都認識到風(fēng)險管理對公司發(fā)展的作用，對自己崗位薪酬的影響，公司的所有人全員參與，一起行動來參與公司的風(fēng)險管理。

第二，設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少風(fēng)險管理機構(gòu)。伴隨市場機制快速改善，規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險，理應(yīng)從制度上落腳，用規(guī)范的方式來進行進行調(diào)控。經(jīng)過風(fēng)險預(yù)防，避免項目風(fēng)險在投資和建設(shè)中帶來的損失，在風(fēng)險結(jié)束以后進行風(fēng)險防控，避免影響和損失的進一步擴大，保證項目按照按時完成，除此之外，高效的風(fēng)險管理同樣也能提高企業(yè)的風(fēng)險意識，使投資管理更加科學(xué)安全，避免盲目風(fēng)投。

第三，提高管理層的憂患意識，一個公司的管理者決定者這個公司的發(fā)展方向，是一個公司發(fā)展的靈魂，公司能不能得到很好的發(fā)展，最大的因素就在于管理者平時對公司的方向引導(dǎo)是否正確。

綜上所述，建立企業(yè)獨特的的風(fēng)險分析評價系統(tǒng)，是企業(yè)在進行本地區(qū)的項目考究，項目投資，項目保證的重要保障，借以提高企業(yè)的盈利可得性。

參考文獻

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