熊智巍

摘 要：我國房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷多年演變，正逐步從“一刀切”向差異化調(diào)控的“因城施策”、“一城一策”調(diào)控政策轉(zhuǎn)變中。但目前房地產(chǎn)調(diào)控政策存在缺乏宏觀調(diào)控上位法，對于調(diào)控目的、調(diào)控工具也存在著不足之處，影響了最終調(diào)控效果的展現(xiàn)。文章對房地產(chǎn)調(diào)控政策作出評析，從宏觀調(diào)控法角度探討我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;調(diào)控政策

2018年中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)調(diào)控政策明確為“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任”，即：允許城市間調(diào)控政策有差異，中央對城市調(diào)控目標設(shè)定和政策選擇提供分類指導(dǎo)，城市承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任并接受中央的監(jiān)督檢查和考核問責(zé)。因此，各地政府開始推行“一城一策”試點，由各地政府根據(jù)各地房地產(chǎn)市場實施有微幅區(qū)別的調(diào)控政策?！耙怀且徊摺毕鄬τ谥啊耙坏肚小笔降恼{(diào)控政策，根據(jù)已經(jīng)有了相當(dāng)進步。但由于房地產(chǎn)市場關(guān)乎全社會的基本利益，每次調(diào)控政策涉及落戶政策、放寬限購限價等重要措施時，都會引起社會不小反響。因此，對于房地產(chǎn)調(diào)控措施，需要從宏觀角度法上予以規(guī)制。

一、房地產(chǎn)調(diào)控的立法缺失

從90年代初期福利分房制度逐步被商品房制度所取代，到房地產(chǎn)市場建立并發(fā)展至今已經(jīng)約三十年。全國各地的房地產(chǎn)市場正在不斷發(fā)展完善，商品房開發(fā)和二手房交易制度已經(jīng)趨于成熟。從土地開發(fā)到產(chǎn)權(quán)交易的各項制度，包括《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》在內(nèi)的法律大都是在2004-2008年間制定或進行修訂，涵蓋土地征收、拍賣、開發(fā)、銷售、物業(yè)、產(chǎn)權(quán)交易等整個房地產(chǎn)市場運作流程。前述法律制定至今的二十年間，是我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時刻，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國GDP中的支柱行業(yè)。雖然這些法律包括了整個房地產(chǎn)市場的基本制度，但都無法回應(yīng)如何對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控這一制度建設(shè)的空白。這固然體現(xiàn)了宏觀調(diào)控中存在相機抉擇的因素，卻也反映了在法律制訂上的滯后性。

立法缺失成為目前房地產(chǎn)調(diào)控措施缺乏制度規(guī)范的根源因素?！耙怀且徊摺奔瓤梢岳斫鉃橹醒胝囊粋€新的調(diào)控策略，也可以理解為城市政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下，結(jié)合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案，是地方自己的解決方案，每個城市都是獨一無二的。將來方案形成并公布后，就成了城市政府對中央和當(dāng)?shù)匕傩盏墓_承諾，也為地方政府實現(xiàn)從被動調(diào)控到主動調(diào)控的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)。但不可否認的是，無論是中央的“因城施策、分類指導(dǎo)”，還是地方的“一城一策”，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行使都需要依據(jù)法律、行政法規(guī)的進行授權(quán)，而目前我國目前缺乏法律法規(guī)規(guī)范政府的調(diào)控行為。特別是目前限購政策仍在一二線城市嚴格執(zhí)行，但其法源依據(jù)是2011年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的一則規(guī)范性文件。規(guī)范性文件在立法層級中位階并不高，但這則文件中規(guī)范的“在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”卻對整個社會造成非常大的影響。

宏觀調(diào)控的政策往往是應(yīng)急和臨時的，體制和機制上的深層次問題無法得到真正的解決，有必要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟體制、法律體制、政治體制和文化體制等方面分析和建設(shè)房地產(chǎn)市場長效機制。因此，我國亟需房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域制定相應(yīng)法規(guī)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的缺失

房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標究竟為何？這里存在一個方向性缺失的問題。“房住不炒”固然是一個目標，自16年起，各部委、各地政府出臺的調(diào)控政策，包括最高人民法院的新聞發(fā)布會中，都不斷強調(diào)住房應(yīng)該注重“居住”功能。但房“房住不炒”只是對新房及二手房市場的價格管制目的，而房地產(chǎn)調(diào)控政策涵蓋土地出讓、房屋建設(shè)、人口遷徙、城鄉(xiāng)建設(shè)、資源分配等種種問題，并非“房住不炒”可以解決的。

政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，一是促穩(wěn)定防風(fēng)險，二是穩(wěn)定投資保護消費實現(xiàn)住有所居。第二點相對明確。無論是自住還是出租，居住功能始終是住房的基本屬性之一。保障城鎮(zhèn)居民合理的居住需求，實現(xiàn)居住公平和居住正義，是社會穩(wěn)定發(fā)展的重要指標之一。只有當(dāng)人民對于居住保障有了信心，而不是被夸張的房價、頻繁上漲的房租所壓迫，整個社會才有持續(xù)發(fā)展的動力。

第一點是才是調(diào)控政策真正的難點。房地產(chǎn)也已經(jīng)成為社會重要的投資標的，而投資屬性也成為房地產(chǎn)的基本屬性之一。房地產(chǎn)是社會大眾家庭的主要資產(chǎn)甚至是唯一大額資產(chǎn)。在缺乏其他穩(wěn)健投資渠道的情況下，社會大眾別無選擇地趨向投資房地產(chǎn)，實現(xiàn)家庭資產(chǎn)的保值與升值?！胺慨a(chǎn)是中產(chǎn)階層和小康階層最喜歡的投資方式”，這點在皮凱蒂的《21世紀資本論》中也得到證明。

促穩(wěn)定防風(fēng)險的根源在于地方經(jīng)濟增長財政需求與房價增長之間的矛盾。由于地方政府的財政需求和老百姓隨著經(jīng)濟增長所帶來的投資需求，加之政策扭曲導(dǎo)致的一二手房地產(chǎn)市場價格“倒掛”。當(dāng)實體經(jīng)濟發(fā)展不順利，通貨膨脹壓力又不斷加劇，這一切都促使資金向房地產(chǎn)市場不斷流入。即便政策長期保持高壓管控，也會面臨種種“上有政策、下有對策”的不正常社會現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)，使得調(diào)控政策在落實的過程中發(fā)生了偏差。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的工具缺失

當(dāng)住房市場運行出現(xiàn)了劇烈振蕩，例如住房價格、交易數(shù)量、投資規(guī)模或新開工數(shù)量等市場指標出現(xiàn)過熱態(tài)勢或者過冷態(tài)勢時，政府就要通過各類政策工具進行市場干預(yù)，以在短期內(nèi)使住房市場恢復(fù)到穩(wěn)定運行的軌道上，這就是政府干預(yù)住房市場的行為。房地產(chǎn)市場，分為土地供應(yīng)市場和房屋交易市場（含租賃市場）兩部分，中間銜接的環(huán)節(jié)為房屋施工建造。房地產(chǎn)調(diào)控政策涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程，保障性住房建設(shè)、土地供應(yīng)、交易或持有環(huán)節(jié)稅負調(diào)整、住房信貸政策變化、增加租賃住房供給、限購限價限售等都是目前調(diào)控政策常見手段，甚至人才落戶制度都可算作特殊的調(diào)控政策。

土地供應(yīng)市場工具受制于政府土地開發(fā)程度，與各地政府城市規(guī)劃和未來發(fā)展方向有關(guān)，更重要地是與地方政府的財政因素息息相關(guān)。因此土地供應(yīng)市場被中央及各省所掌控，地縣級政府對于土地工具工具的應(yīng)用仍然受到嚴格控制。房屋交易市場的調(diào)控政策則更為社會所矚目。相關(guān)調(diào)控工具分屬不同政府部門，呈現(xiàn)多頭調(diào)控的狀態(tài)。信貸政策工具為央行所有，央行分支機構(gòu)指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點下限;限購政策由中央定原則，各級政府制定細則;保障房租賃房及限價限售政策則是由地方政府所掌握。由于多級政府分別實施不同的調(diào)控政策，導(dǎo)致調(diào)控工具無法有效并行實施，對于調(diào)控目的的實現(xiàn)也會造成影響。

但更大的影響在于對調(diào)控工具的缺失。目前調(diào)控政策主要集中在土地供應(yīng)和房屋價格兩個方面，缺乏應(yīng)對其他面向工具，并且對于這些工具到底對地價和房價會產(chǎn)生什么樣的影響，其影響的機制、邏輯、方向和程度如何，目前還不夠清楚。其中，對于施工建造方面缺乏督促開發(fā)商根據(jù)土地出讓協(xié)議及時開發(fā)的工具，沒有及時收回未能有效開發(fā)的土地，導(dǎo)致各地囤地炒地現(xiàn)象屢禁不止。

而在交易環(huán)節(jié)中，受制于調(diào)控目的，各地的限售限價導(dǎo)致一手房與二手房價格倒掛現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，也使得部分開發(fā)商利用額外的裝修費、茶水費等違規(guī)變相收取房款現(xiàn)象也時有發(fā)生。這點顯示了調(diào)控工具無法根據(jù)市場反應(yīng)及時作出調(diào)整，沒有對市場現(xiàn)象作出真實回應(yīng)，而僅僅是為了各地政府在“數(shù)字”上滿足調(diào)控目的的做法。這對于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展并無益處。

四、完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

（一）正視房地產(chǎn)的投資屬性

其一，需要正視房地產(chǎn)的投資屬性?！胺孔〔怀础保菫樯鐣蟊娝谠S的目標。但無論調(diào)控目的如何調(diào)整，依然無法回避房地產(chǎn)本身的投資屬性。當(dāng)房地產(chǎn)形成為自由市場時，就會受到需求——供給原則制衡，所以稀缺房源必然受到追捧，也難免會出現(xiàn)過度投資甚至投機的狀況。因此，單純地利用行政和貨幣工具就希望抑制住房的投資乃至投機需求無法完全實現(xiàn)。

其二，購買行為本質(zhì)上是消費、投資和投機三種性質(zhì)的糅合，難以透過合同形式和數(shù)據(jù)分析對這三種不同屬性做出明確的定義和區(qū)分。比如購買住房后，自住即是消費屬性，出租獲取租金收入屬于投資屬性，而期待房價暴漲從而出手獲利則又可視為投機屬性。對于普通消費者而言，房產(chǎn)是剛性居住需求;對于中產(chǎn)階級而言，房產(chǎn)是投資及保值的主要選擇;而對于富裕階級，房產(chǎn)特別是稀缺性房產(chǎn)不僅一種投資，更是階層和身份的象征。既然無法明確地區(qū)分出消費、投資和投機這三種屬性，那么與其機械地以限購政策抑制過度投資甚至投機的需求，不如正視購房需求的合理性，正視其投資屬性，并思考從其他角度引導(dǎo)需求合理得到供給。

（二）以城市規(guī)劃為調(diào)控指導(dǎo)原則

中國地域廣闊，各地經(jīng)濟發(fā)展水平各不相同，造成各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平也是參差不齊。一二線城市普遍房價高漲，而三線、四線城市則是有價無市。這是在房地產(chǎn)市場發(fā)展之初各地政府并未從城市人口數(shù)量及發(fā)展速度、城市更新進度及住房需求狀況等自身實際情況出發(fā)，缺乏長遠的發(fā)展規(guī)劃包括房地產(chǎn)市場的規(guī)劃。大量批準房地產(chǎn)項目的建設(shè)，造成部分四五線城市大量住房空置，爛尾樓盤也層出不窮，不僅使得社會資源的浪費，也對購房者造成傷害，甚至對當(dāng)?shù)卣磥淼呢斦杖?、可持續(xù)發(fā)展帶來重大影響。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的是房產(chǎn)，但更深層次來看，其本質(zhì)調(diào)控的是常住人口的導(dǎo)入和流出。以上海為例，在《上海城市總體規(guī)劃（2016-2035）》中明確提出了2035年前常住人口總量控制在2500萬以內(nèi)”?？刂瞥Ｗ∪丝诳偭浚紫缺闶且刂瓶晒┚幼〉纳唐贩?、租賃房的數(shù)量，也就需要出臺對應(yīng)的調(diào)控政策，限制家庭/個人可擁有房屋的數(shù)量。在常住人口總量的角度上，一二線城市等采取限購政策有其必要性。而其他城市，特別是人口在平時處于流出狀況的四五線城市，應(yīng)該是根據(jù)各地城市發(fā)展情況制定符合自身長遠發(fā)展的城市總體規(guī)劃。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策確立以城市長期規(guī)劃為調(diào)控指導(dǎo)原則，在合理預(yù)測未來需求與現(xiàn)狀之間的基礎(chǔ)上，制定相適應(yīng)的“一城一策”。如同北京上海等特大城市紛紛出臺未來二十年的城市總體規(guī)劃，通過各項細化指標明確城市未來的發(fā)展方向特別是城市發(fā)展的上限。這種上限式指標的出臺，有利于規(guī)范城市無序發(fā)展、抑制城市盲目擴張。北京、上海城市總體規(guī)劃的發(fā)布，對于其他城市發(fā)布總體規(guī)劃也提供了借鑒作用。特別是中小城市，面臨資源少、產(chǎn)業(yè)薄弱、轉(zhuǎn)型困難等問題，就更應(yīng)從自身未來發(fā)展考慮，制定相適應(yīng)未來長遠發(fā)展的總體規(guī)劃。通過總體規(guī)劃，具體提出城市未來的發(fā)展指標和實現(xiàn)路徑，合理有效地使用城鎮(zhèn)建設(shè)用地，避免住房供應(yīng)過剩局面的發(fā)生，造成資源配置失當(dāng)及居民合理需求無法滿足不良情形。

（三）完善市場調(diào)控法律

首先，是要從上位法的角度制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)法律。房地產(chǎn)調(diào)控涉及到從中央到地方以及多個行政部門，是一個關(guān)乎國家與社會安全，需要多方協(xié)調(diào)的重要經(jīng)濟領(lǐng)域。我國目前的房地產(chǎn)法律體系中缺乏一部對房地產(chǎn)調(diào)控政策予以全面系統(tǒng)規(guī)范的法律，房地產(chǎn)調(diào)控政策散見于各級政府的規(guī)范性文件中。1994年國家計委頒布《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》，辦法中總則第三條指明了“國務(wù)院價格主管部門負責(zé)全國房產(chǎn)交易價格管理工作;縣級以上地方各級人民政府的價格主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易價格管理工作?！?。這份規(guī)范性文件對交易環(huán)節(jié)中的交易價格規(guī)范了調(diào)控主體，并且在12年已經(jīng)被下令廢止。至此，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就缺乏一部上位法，以法律的形式明確規(guī)范房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標、調(diào)控工具和調(diào)控方式。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及千家萬戶麗麗，需要有明確的上位法對調(diào)控主體、調(diào)控對象、調(diào)控目的、調(diào)控工具等作出嚴格規(guī)范。

其次，是協(xié)調(diào)中央和地方政府關(guān)于實施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法的權(quán)利義務(wù)分配。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法的規(guī)范下，在中央政府的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的不同情況，由各地政府制定“一城一策”并具體實施。目前對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，中央與地方并沒有一個明確的職責(zé)范圍，也沒有具體的權(quán)利義務(wù)劃分。往往中央政府出臺一項政令，各級地方政府基本是根據(jù)此政策精神細化具體規(guī)范并加以實施，有些政策甚至?xí)浅揽?。譬如有些地區(qū)會規(guī)定新建或新購住房取得產(chǎn)證后N年內(nèi)不準上市交易等，是涉及到民事權(quán)利的嚴格限制。因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法中需要對各地政府的權(quán)利義務(wù)作出分配，保障購房者的合法利益。

最后，是清理現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策。包括國務(wù)院各部委及直屬機構(gòu)到各級地方政府制定的規(guī)章及政策性文件，將其中與不符合產(chǎn)權(quán)保護制度，不當(dāng)限制居民不動產(chǎn)交易予以廢止或修改?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》第一條清理范圍中提到“清理的重點是，不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動產(chǎn)交易等民事主體財產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定?！边@里的“不當(dāng)”，國務(wù)院認定為“規(guī)章、規(guī)范性文件的主要內(nèi)容與《意見》相抵觸，或與涉及產(chǎn)權(quán)保護的法律、行政法規(guī)不一致的，要予以廢止;部分內(nèi)容與《意見》不一致，或與涉及產(chǎn)權(quán)保護的法律、行政法規(guī)不一致的，要予以修改。”雖然“不當(dāng)”并非法律用語，認定尺度把握也存在一定難度，但可以統(tǒng)一全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控的口徑。除了部分一線城市繼續(xù)維持限購等嚴格的調(diào)控政策之外，對于其他地方的調(diào)控方向、調(diào)控手段予以梳理，修改或廢除不符合法律規(guī)定，不符合指導(dǎo)意見，不符合社會實際的規(guī)范性文件，達到統(tǒng)一各級政府在行使宏觀調(diào)控行為權(quán)力上的一致性。

（四）豐富宏觀調(diào)控工具

（1）豐富房屋屬性，落實居住正義。如前文所述，目前貨幣工具與限購工具存在著調(diào)節(jié)失靈的狀況。因此在17年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽提出“針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”所以，實行差別化調(diào)控政策即是需要豐富現(xiàn)有的調(diào)控工具，實現(xiàn)調(diào)控目的。17年起推出“共有產(chǎn)權(quán)房”試點和“租售同權(quán)”及“長期租賃房”試點即是兩種新型房地產(chǎn)調(diào)控工具。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為：北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居住（社會）功能、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利的有機統(tǒng)一。居?。ㄉ鐣┕δ?、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒有的稟賦。根據(jù)試點項目觀察，房源普遍售價幾乎只有周邊商品房平均售價的一半，再加上貸款利率的優(yōu)惠，是減輕購房者壓力，保護試點城市內(nèi)無房產(chǎn)者居住正義的有效調(diào)控工具。

而“租售同權(quán)”則是在房屋租賃市場上實現(xiàn)調(diào)控目的。對于租賃戶而言，“租售同期”解決了房租上漲及承租戶子女受教育權(quán)這兩個痛點。租售同權(quán)允許承租人子女與本地住戶享受同等就近入學(xué)、統(tǒng)籌入學(xué)的權(quán)利，保障承租人子女接受義務(wù)教育的受教育權(quán)。而長期租賃房則是由專業(yè)機構(gòu)持有房屋并負責(zé)出租，提供給符合條件的人士予以承租。長期租賃房通?？梢院灱s三年甚至更長期限，租金上則比照同等地段市場價格略低，并且在租金的漲幅上受政策調(diào)控，避免部分房東以一年一簽方式每年大幅調(diào)漲租金，或者以各種理由迫使租戶搬離等情形。同時，長期租賃房也可享受到租售同權(quán)的政策，保障承租人子女的受教育權(quán)。對于外地人才前往一、二線城市就業(yè)、發(fā)展，長期租賃房顯然具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

但觀察這兩種調(diào)控手段，可以看到它們共同的特點是針對新增住房/租賃房，針對的是住房剛性需求的人士，目的是保障購房人/承租人的基本利益，解決基本的居住需求。這兩種措施對于城市吸引人才落戶會有一定積極意義，但這些政策在購房/租房資格上仍然有嚴格限制，惠及的范圍還是較少。但更主要的是，這兩種措施無法回應(yīng)“支持改善需求、遏制投機炒房”。對于改善性住房的合理需求，目前還沒有相應(yīng)的保障措施，而對于投機性炒房，則更缺少嚴格的調(diào)控工具。

（2）適度開放限購工具的思考。根據(jù)房產(chǎn)的投資屬性，對限購政策適度松綁，是引導(dǎo)合理引導(dǎo)需求，也是活化房地產(chǎn)市場的良性機制。從住房售價角度上觀察，以上海為例，根據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間及外環(huán)外三個區(qū)塊制定了普通住宅與非普通住宅的標準，并據(jù)此確定差異化的交易稅率，這給實現(xiàn)差異化的調(diào)控政策提供了很好的思路。將這種思路應(yīng)用到房地產(chǎn)上，按照地段、面積、總價這三個標準，在限定普通住宅和非普通住宅的基礎(chǔ)上，對非普通住宅再行細分為改善性住宅和奢侈性住宅。通過細化標準、區(qū)別對待的方式予對三種類型住房采取有區(qū)別的調(diào)控措施分別加以調(diào)控。將普通住宅視作保障基本居住功能的保障性住房，對其購買條件予以限制和保護;改善性住房則是一般社會大眾追求較高居住條件的必然需求，通過調(diào)整首付比例、放松貸款條件等手段便于居民合理改善住房需求;奢侈性住宅則可以視為投資商品，對其價格、面積等需要具體較高認定標準，然后在徹底開放限購的前提下，附加較高交易稅和房產(chǎn)稅等手段對投資行為予以調(diào)控。

作出這樣細分考慮的目的，是在房屋交易市場上都形成分類房源區(qū)分調(diào)控的調(diào)控思路，引導(dǎo)不同的需求依據(jù)不同準入條件和調(diào)控措施合理購買住宅，在保障居住目的同時為房地產(chǎn)投資提供一些必要渠道，使得平抑普通型住宅房價，實現(xiàn)居住正義的調(diào)控目的得以真正實現(xiàn)。

五、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場不僅龐大，而且涉及利益眾多，特別是涉及千家萬戶的基本禮儀。對于房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅需要的是從中央到地方的“一城一策”措施，更重要的是通過立法，建立我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度。通過立法方式將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原則、調(diào)控目的、調(diào)控工具等以加以規(guī)制，為中央和地方因地制宜地采取不同調(diào)控措施提供法源依據(jù)。這也使得社會大眾對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的實施增加可預(yù)測性，了解調(diào)控工具的具體內(nèi)容，避免某些政策連夜出臺導(dǎo)致市場緊張的事件頻繁發(fā)生。

參考文獻

[1] 劉洪玉.“一城一策”：“因城施策”升級版[J].人民論壇，2019年06月下.

[2] 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)通知》.國發(fā)辦【2011】1號，http：//www.gov.cn/zwgk/2011-01/27/content_1793578.htm，2019年4月1日訪問.

[3] 朱莊瑞.經(jīng)濟新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2016（10）：39-41.

[4] [法]托馬斯·皮凱蒂著，巴曙，陳劍，余江，等譯. 21世紀資本論[M].中信出版社，2014年9月第1版.

[5] 楊靜.新政下的成都樓市：一二手房價格倒掛[N].時代周報，2018-05-29.

[6] 如近期央行嚴查深圳銀行業(yè)對企業(yè)貼息貸款再次流入深圳房地產(chǎn)市場等行為.參見騰訊網(wǎng)：《央行出手：深圳要嚴查經(jīng)營貸炒房！》，http：//tool.chinaz.com/fullhalf/.

[7] 王松濤，劉洪玉.香港住房市場中的政府干預(yù)及其啟示[J].城市問題，2008年第5期.

[8] 參見：住建部部長王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作，網(wǎng)易：http：//news.163.com/17/1223/11/D6BA9DHS000187VE.html.

[9] 參見：百度百科，《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》詞條.

[10] 相關(guān)新聞報道參見：http：//www.sohu.com/a/194069531_391403.

[11] 參見：http：//www.gov.cn/zhengce/content/2018-05/14/content_5290909.htm.

[12] 此處《意見》為《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》.

[13] 《<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法>今日正式發(fā)布2017年9月30日起開始實施！ 》，http：//www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/zcjd/432917/index.shtml.