姜志法

摘要：不動(dòng)產(chǎn)單元是為了滿足不動(dòng)產(chǎn)登記和管理的技術(shù)需要，限制不動(dòng)產(chǎn)登記單元分割主要是考慮影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施、難以批后監(jiān)管、擔(dān)心國有資產(chǎn)流失，伴生問題管理困難。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該適當(dāng)取消不動(dòng)產(chǎn)登記單元的管理，對(duì)于群眾合理的分割登記訴求予以滿足，不能隨意借搭車管理。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記單元;分割登記

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）07-0030-32

收稿日期：2020-05-30

1不動(dòng)產(chǎn)登記單元的本質(zhì)和劃定條件

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條解釋，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》還明確上述房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。可見，登記單元?jiǎng)澏ㄒ獫M足權(quán)屬界限封閉和獨(dú)立使用功能兩個(gè)條件。

從管理上看，不動(dòng)產(chǎn)單元是登記管理的基本單位，按不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則，賦予每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一、可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼，即不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，也是該不動(dòng)產(chǎn)的“身份證號(hào)碼”。在實(shí)踐中，用不動(dòng)產(chǎn)代碼來管理不動(dòng)產(chǎn)單元，支撐不動(dòng)產(chǎn)登記和日常管理需要。從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)登記單元是解決物權(quán)特定性和確定性問題，為滿足特定的不動(dòng)產(chǎn)登記而使用的技術(shù)手段。法律專家程嘯認(rèn)為，登記單元的劃定需要具備三個(gè)條件，即具有明確的界址或界線、在地理空間上具有確定性和唯一性、具有獨(dú)立使用價(jià)值，也就是說，只要滿足上述三個(gè)條件即可劃定一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

2不動(dòng)產(chǎn)登記單元分割的管理

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件。分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交分割或者合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。實(shí)體分割或合并的，還應(yīng)提交有關(guān)部門同意實(shí)體分割或者合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果?？梢?，目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記單元的分割是有管轄和限制的。

其實(shí)，在分散登記時(shí)期，就有土地、房產(chǎn)和海域分割登記的限制。原《土地登記辦法》第5條規(guī)定，土地以宗地為單位進(jìn)行登記，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。原《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)【2012】134號(hào)，已廢止）規(guī)定，宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)法合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。宗地的地號(hào)應(yīng)當(dāng)依據(jù)宗地代碼編制規(guī)則編寫。宗地一經(jīng)劃定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門同意。

原《房屋登記辦法》第10條規(guī)定，房屋按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界線的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記?！斗课莸怯涋k法》還規(guī)定，申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的是不予登記的情形之一。

《海域使用權(quán)登記辦法》第4條規(guī)定，海域使用權(quán)登記以宗海為基本單位。權(quán)屬界線所封閉的用海單元稱宗海。但填（圍）海造地的，應(yīng)獨(dú)立分宗登記。單位和個(gè)人取得兩宗以上海域的，應(yīng)當(dāng)按宗分別申請登記。兩個(gè)以上海域使用人使用同一宗海的，應(yīng)當(dāng)共同申請登記。

3限制不動(dòng)產(chǎn)登記單元分割的通常考量

當(dāng)事人要求分割登記，基本上是先分割后，再轉(zhuǎn)讓或者抵押。登記機(jī)構(gòu)限制不動(dòng)產(chǎn)登記單元的分割，主要是有以下幾種考慮：

一是可能影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施。分割宗地，可能，會(huì)影響整體土地使用功能，分割房屋，可能導(dǎo)致房屋的利用方式發(fā)生改變。由于不動(dòng)產(chǎn)利用的外部性，多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)功能和利用方式改變，將會(huì)影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的整體實(shí)施。

二是不利于批后監(jiān)管。早期經(jīng)常存在權(quán)利人先辦理分割登記，再分別在不同銀行辦理抵押的情況。如企業(yè)出現(xiàn)無法償還債務(wù)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置該土地，就會(huì)帶來困難。由于土地監(jiān)管是按宗地進(jìn)行的，整宗出讓的土地，設(shè)定了相關(guān)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)指標(biāo)，并規(guī)定了轉(zhuǎn)讓條件。對(duì)于分割土地轉(zhuǎn)讓操作過程中，存在轉(zhuǎn)讓條件認(rèn)定困難，出現(xiàn)是否存在閑置、投資開發(fā)強(qiáng)度是否達(dá)到25%，規(guī)劃指標(biāo)如何確認(rèn)等問題，難以有效實(shí)施批后監(jiān)管，影響土地管理秩序。

三是擔(dān)心造成國有資產(chǎn)流失。按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門門實(shí)施。不同用途和利用方式，后續(xù)能否辦理分割登記，直接影響土地的出讓價(jià)款。登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心分割可能會(huì)造成國有資產(chǎn)流失。

四是伴生后續(xù)管理難題。由于不動(dòng)產(chǎn)的多重社會(huì)屬性，其附帶了很多社會(huì)管理和公共服務(wù)功能在上面。如分戶后一戶變兩戶甚至多戶，在門牌編號(hào)、戶籍管理、教育、社會(huì)保障、征地拆遷安置等方面會(huì)帶來許多困難。

4時(shí)代變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記單元?jiǎng)澏◣硖魬?zhàn)

一是界址界線數(shù)字化。先進(jìn)測繪手段和計(jì)算機(jī)可視化技術(shù)的逐步成熟和應(yīng)用，物理化的界址界標(biāo)，逐漸被數(shù)字化的空間地理坐標(biāo)代替。兩個(gè)點(diǎn)可以確定一條直線，三個(gè)點(diǎn)可以確定一個(gè)平面，用地理坐標(biāo)確定點(diǎn)、線、面，標(biāo)注不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的界址界線，精確、便捷和高效的優(yōu)點(diǎn)越來越被人們認(rèn)可。再復(fù)雜的空間位置，再多的界址界線，都能夠通過拓?fù)潢P(guān)系和地理坐標(biāo)在計(jì)算機(jī)中記錄下來，并可以實(shí)現(xiàn)三維可視化的展示，完全可以保障不動(dòng)產(chǎn)界址界線明確，保障在不動(dòng)產(chǎn)位置地理空間上的確定性和唯一性。隨著科技發(fā)展，人類對(duì)空間認(rèn)知范圍逐步擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)定將由地表向地下和空中延伸，界址界線的數(shù)字化管理，將成為大勢所趨。二是具有獨(dú)立的使用價(jià)值的用益物權(quán)化。不動(dòng)產(chǎn)本身有多功能性和多用途性，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們生產(chǎn)和生活方式也發(fā)生改變，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用更加靈活，加上現(xiàn)在以人為本的設(shè)計(jì)理念，各類物業(yè)都有完善的配套設(shè)施，一間房子通過裝修，即可單獨(dú)作住宅使用，又可單獨(dú)作辦公使用，還能單獨(dú)作商業(yè)使用，不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)立的使用價(jià)值很難有明確的認(rèn)定。伴隨社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場主體向多元化、生產(chǎn)經(jīng)營方式向多樣化、營銷方式向現(xiàn)代化、要素流動(dòng)向市場化、權(quán)益保障向法制化轉(zhuǎn)變。所有權(quán)和使用權(quán)分離是大勢所趨，不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值經(jīng)常以資產(chǎn)和資本屬性顯現(xiàn)，從法律角度表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理和權(quán)益保護(hù)的要求越來越高。

土地和房屋是與人民群眾關(guān)系最密切的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，資產(chǎn)和資本性強(qiáng)，流轉(zhuǎn)和抵押相對(duì)較為頻繁?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，支持不動(dòng)產(chǎn)分割登記，可以讓不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利更加明晰，有利于交易和抵押，有利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，也有利于市場要素自由流動(dòng)，從現(xiàn)有技術(shù)上，也完全能夠支撐不動(dòng)產(chǎn)單元的分割和管理。

5不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和法制政府的要求

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，.不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第1條規(guī)定：為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等法律，制定本條例?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)登記的目的，是為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，并沒有批后監(jiān)管的涵義。按照政府法無授權(quán)不可為的理念，借不動(dòng)產(chǎn)單元分割登記進(jìn)行搭車管理，與依法治國的理念不符，與法制政府的建設(shè)要求不符。

6結(jié)語

筆者認(rèn)為，從不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏ǖ臉?biāo)準(zhǔn)、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的技術(shù)支撐、服務(wù)型政府建設(shè)要求等多方面考慮，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該適當(dāng)取消不動(dòng)產(chǎn)登記單元的管理，對(duì)于群眾合理的分割登記訴求予以滿足，不能隨意借搭車管理，也建議國家在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中，明確不動(dòng)產(chǎn)單元管理相關(guān)內(nèi)容，使不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏ㄅc分割有法可依，有據(jù)可循。

參考文獻(xiàn)：

1.程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記單元.中國房地產(chǎn).2011.08