劉 英

（山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境更加復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。由于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)展工程管理工作，項(xiàng)目成本管理效果并不理想，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，不利于房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視工程管理工作，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，控制成本支出，在保證企業(yè)效益的同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)工程管理要求

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目管理是將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程作為核心開(kāi)展的一項(xiàng)管理活動(dòng)，管理內(nèi)容包含質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理等。因房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品固定、生產(chǎn)環(huán)境復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)，所以，需要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目管理的方法，實(shí)現(xiàn)科學(xué)組織規(guī)劃和監(jiān)管，在工程項(xiàng)目中科學(xué)分配生產(chǎn)要素，為用戶(hù)提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)工程管理流程見(jiàn)圖1。

圖1 房地產(chǎn)工程管理流程圖

2 房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

2.1 工程管理存在的問(wèn)題

2.1.1 工程計(jì)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要根據(jù)客戶(hù)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，若過(guò)于注重客戶(hù)要求，易出現(xiàn)前期規(guī)劃不科學(xué)、市場(chǎng)定位掌握不精準(zhǔn)等問(wèn)題。在項(xiàng)目探討工作中，消耗資源量較大，從立項(xiàng)到建設(shè)周期偏長(zhǎng)，需要制定具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃后對(duì)其進(jìn)行可行性判斷。如果工程計(jì)劃設(shè)計(jì)不嚴(yán)謹(jǐn)，將直接影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)利益。

2.1.2 管理體系問(wèn)題

在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目管理價(jià)值了解不全面，所以，相應(yīng)的管理體系不完善。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)按照傳統(tǒng)管理要求進(jìn)行項(xiàng)目管理，使工程管理缺少系統(tǒng)探究，極易引發(fā)各種工程管理問(wèn)題，給企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)直接影響。由于管理體系不完善，導(dǎo)致工程進(jìn)度和成本控制不規(guī)范，造成房地產(chǎn)工程成本超支，工程項(xiàng)目無(wú)法按期完工，影響工程施工質(zhì)量。

2.2 項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

2.2.1 人員思想問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，由于采取的方法比較落后，成本控制疏漏，施工人員缺乏成本控制意識(shí)，管理意識(shí)薄弱，所以，在實(shí)際成本管理過(guò)程中沒(méi)有給予足夠的重視，無(wú)法將成本控制工作落實(shí)到位，影響成本控制管理效果。

2.2.2 獎(jiǎng)罰機(jī)制問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本控制工作時(shí)，為了調(diào)動(dòng)各部門(mén)工作積極性，需要加強(qiáng)獎(jiǎng)罰機(jī)制和權(quán)責(zé)考核制度。通過(guò)獎(jiǎng)罰分明，保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制工作順利進(jìn)行。在實(shí)際工作中，由于企業(yè)各部門(mén)職責(zé)分工不明，出現(xiàn)低效率，導(dǎo)致其沒(méi)有意識(shí)到自身工作價(jià)值，影響工作效果。

2.2.3 成本核算問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)中，需將成本預(yù)算和成本核算充分結(jié)合，若缺少階段成本分析，未對(duì)預(yù)算成本和計(jì)劃成本比較，無(wú)法為企業(yè)成本核算與控制工作開(kāi)展提供數(shù)據(jù)引導(dǎo)，導(dǎo)致最終工作效果并不理想。因企業(yè)核算管理體系缺失、成本核算流程不規(guī)范，使管理者對(duì)成本核算關(guān)注力度不高。此外，對(duì)于部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)、審批等環(huán)節(jié)沒(méi)有加強(qiáng)成本控制管理，出現(xiàn)嚴(yán)重超支現(xiàn)象，有損企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。成本和質(zhì)量管理是工程管理的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍對(duì)項(xiàng)目功能和外觀關(guān)注力度高，而對(duì)成本控制重視力度較低，在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性思考不全，使后期設(shè)計(jì)缺少實(shí)用性，造成資源大量浪費(fèi)。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的相關(guān)對(duì)策

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理對(duì)策

3.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題是缺少市場(chǎng)調(diào)查。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理，需要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期調(diào)查工作，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和設(shè)計(jì)入手，在前期階段加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和投資分析。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，做好市場(chǎng)調(diào)查工作，在設(shè)計(jì)階段根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。為了全方位了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，需要通過(guò)收集各類(lèi)信息，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要結(jié)合預(yù)算做好測(cè)量和設(shè)計(jì)工作，及時(shí)與設(shè)計(jì)部門(mén)交流，保證設(shè)計(jì)的合理性和實(shí)用性。

3.1.2 優(yōu)化管理策略

在開(kāi)展房地產(chǎn)工程管理工作時(shí)，部分企業(yè)因缺少科學(xué)分配管理目標(biāo)，給工程管理工作開(kāi)展增添難度。所以，為了獲得理想的管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)構(gòu)建規(guī)章制度，科學(xué)劃分各部門(mén)工作職責(zé)，結(jié)合分配工作內(nèi)容和要求，實(shí)現(xiàn)績(jī)效考核和管理，其中績(jī)效考核結(jié)果要與個(gè)人績(jī)效相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)人員工作積極性，提高企業(yè)管理水平。工程進(jìn)度管理作為工程管理的重要內(nèi)容，為了實(shí)現(xiàn)進(jìn)度管理，需要制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，有效監(jiān)管項(xiàng)目實(shí)施。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員根據(jù)計(jì)劃要求追蹤和監(jiān)管項(xiàng)目進(jìn)度情況，及時(shí)找出問(wèn)題并上傳上級(jí)部門(mén)。在工程完成后，通過(guò)工程調(diào)查記錄，實(shí)現(xiàn)工程管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為后續(xù)管理提供參考。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理對(duì)策

3.2.1 強(qiáng)化人員成本管理意識(shí)

管理需要在各級(jí)人員的配合下共同完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目成本管理工作時(shí)，需要安排項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人積極參與其中，使其明確項(xiàng)目成本管理的必要性。企業(yè)需要建立考核機(jī)制檢測(cè)其管理成果，同時(shí)，把成本控制和企業(yè)各部門(mén)相結(jié)合，如財(cái)務(wù)部門(mén)、工程部門(mén)。通過(guò)全面參與管理模式，明確各部門(mén)工作職責(zé)，促其有序參與。

3.2.2 加強(qiáng)激勵(lì)考核體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本科學(xué)管理，需要建立完善的獎(jiǎng)罰機(jī)制和考核機(jī)制，保證考核工作有序落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)管理工作順利進(jìn)行，提高管理水平。當(dāng)前，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)職責(zé)分工不具體，頻繁出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。因此，企業(yè)需要建立獎(jiǎng)罰制度，做好成本預(yù)測(cè)和規(guī)劃工作，項(xiàng)目部門(mén)需要承擔(dān)成本控制活動(dòng)，項(xiàng)目經(jīng)理定期檢查各部門(mén)人員表現(xiàn)情況，通過(guò)考核予以獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。

3.2.3 做好成本控制工作

在房地產(chǎn)建設(shè)中，為了獲取理想的成本控制效果，企業(yè)需要采取動(dòng)態(tài)管理模式，引導(dǎo)各級(jí)人員參與到成本控制活動(dòng)中，加強(qiáng)成本控制管理，實(shí)現(xiàn)階段性成本經(jīng)濟(jì)分析，在工程項(xiàng)目施工結(jié)束后，加強(qiáng)成本審核，做好審核記錄工作，在竣工階段及時(shí)復(fù)查，避免企業(yè)大量消耗資金，損害企業(yè)利益。為防止因房產(chǎn)價(jià)格變化給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程成本管理。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算和評(píng)估，合理把控房地產(chǎn)規(guī)劃階段，加強(qiáng)成本銷(xiāo)售和管理，保證項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。同時(shí)，做好施工成本控制工作，通過(guò)招投標(biāo)擇優(yōu)錄取，完善健康體系。為了提高工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，在實(shí)際施工中需要對(duì)人機(jī)料法環(huán)進(jìn)行科學(xué)管理，控制成本支出。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，加強(qiáng)工程管理，做好項(xiàng)目成本控制工作，能節(jié)約企業(yè)成本支出，給企業(yè)創(chuàng)造理想效益，在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。