●劉 宇

住房公積金按揭貸款因利率低、額度高、期限長、還款方式靈活等優(yōu)勢，一直受購房貸款對象推崇，并因此在全國個人住房貸款市場占據(jù)著較大份額，截至2018年末其在全國個人住房貸款市場占有率為16%，同期在內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟的占有率達到65%以上。使用公積金貸款的人多了，相應(yīng)的風(fēng)險防控也就愈顯重要。住房公積金按揭貸款作為一種抵押貸款，存在著如制度風(fēng)險、政策和法律風(fēng)險、信用風(fēng)險等諸多不可避免的不確定風(fēng)險因素，風(fēng)險的核心是貸款償還的可能性問題，關(guān)注重點是借款人的償還能力。當(dāng)借款人不能履約無法還貸時，我們通常會通過法律手段強制執(zhí)行抵押物，這時，抵押風(fēng)險也就產(chǎn)生了，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險是常見的一種。

住房公積金按揭貸款在個人住房貸款市場占有率情況表

一、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險須高度重視

期房指未完成建設(shè)的且不能交付使用的房屋，也指房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預(yù)售許可證取得后、不動產(chǎn)權(quán)證取得前出售的商品房，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的一種房屋銷售方式。期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押是指在住房公積金管理機構(gòu)辦理抵押貸款后，住房公積金管理機構(gòu)為取得所抵押房屋的完整抵押權(quán)，把期房抵押權(quán)預(yù)告登記變更為現(xiàn)房抵押權(quán)登記的行為。

由2007年10月施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第20條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”、第179條“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償”之規(guī)定可知，不僅“所有權(quán)”可以申請預(yù)告登記，包括抵押權(quán)在內(nèi)的“其他物權(quán)”亦可進行預(yù)告登記，但預(yù)告登記包括抵押權(quán)的預(yù)告登記只有對抗第三人的效力，卻沒有抵押權(quán)應(yīng)有的優(yōu)先受償權(quán)利。

由此可見，抵押權(quán)預(yù)告登記只是一種臨時性登記行為，其目的僅是為了保障將來能享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，但在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)。所以，在公積金期房按揭貸款中，辦理完抵押權(quán)預(yù)告登記并非是件一勞永逸的事情，因為它不能直接實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，更不具有基于正式抵押登記后才享有的優(yōu)先受償屬性，這會給日后通過強制執(zhí)行抵押物償還逾期貸款留下巨大風(fēng)險隱患。

此外，第20條還明確：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！币蚱鋵︻A(yù)告登記效力期限作了明確，超過該期限則意味著預(yù)告登記所賦予的相關(guān)優(yōu)先效力已消滅，不再具有排他性，這進一步凸顯出防控期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押風(fēng)險的急迫性，對住房公積金管理機構(gòu)的經(jīng)營水平和風(fēng)險防控能力提出了更高要求。

二、公積金按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押存在的問題

思想認識不到位是最大的問題。住房公積金管理機構(gòu)“重貸前輕貸后”的管理思想仍然存在，較為普遍的認為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記后就萬事大吉，對做好防范化解此類風(fēng)險的重要性、緊迫性和艱巨性認識不足、理解不深、行動不夠有力；住房公積金按揭貸款抵押人對不動產(chǎn)登記管理流程和相應(yīng)作用了解較少，大部分認為辦理抵押權(quán)預(yù)告登記并取得了貸款就一切妥當(dāng)，表現(xiàn)為對其自身按揭貸款期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押思想上不重視、行動上不積極，甚至有不理解和拒絕配合現(xiàn)象；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在協(xié)助購房人取得期房的按揭貸款、達成雙方交易目的后，對本應(yīng)協(xié)助進行的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押等后續(xù)工作往往選擇置身事外，特別是在住房公積金期房按揭貸款保證金制度停止執(zhí)行后，其此方面工作的主動性積極性進一步降低。

由于住房公積金管理機構(gòu)、公積金貸款按揭人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方均對期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押重視不夠，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對相關(guān)業(yè)務(wù)也就同樣缺乏熱情，于是形成工作的不良循環(huán)。此外，由于與不動產(chǎn)登記機構(gòu)信息不共享，一定程度上也限制了住房公積金管理機構(gòu)對按揭貸款所抵押期房辦證進度的了解掌握，信息獲取方面的依賴性和滯后性制約著期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作的推進。

三、做好期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作刻不容緩

1.改變“重貸前輕貸后”的現(xiàn)狀和思想。思想是行動的先導(dǎo)，只有認識到位，行動才能自覺。在內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟，截至2018年底的累計住房公積金貸款余額近50億元，其中期房抵押貸款占比近80%，這么大的業(yè)務(wù)量，警示我們必須要充分認識防范化解抵押物風(fēng)險的重要性、緊迫性和艱巨性，要徹底改變預(yù)抵押登記后就萬事大吉的錯誤觀念和做法，以更加自覺的責(zé)任擔(dān)當(dāng)和雷厲風(fēng)行的治理行動打好防范化解此類風(fēng)險的攻堅戰(zhàn)。

2.強化期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作責(zé)任。底數(shù)清情況明，工作才會有方向、采取的措施才會有針對性。住房公積金管理機構(gòu)應(yīng)從全局角度對期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作進行安排部署，組織力量對存量住房公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中全面核查，制定工作流程，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實專人負責(zé)，切實將工作做細做實，確保期房預(yù)抵押基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準確，為辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)奠定基礎(chǔ)。

3.加強與不動產(chǎn)抵押登記部門的溝通。安排專人負責(zé)跟蹤公積金貸款按揭樓盤總證辦理情況及已預(yù)抵押期房的不動產(chǎn)證辦證進度，爭取在第一時間掌握可進行現(xiàn)房登記的第一手資料，做到心中有數(shù)。必須積極關(guān)注所抵押房屋是否存在經(jīng)濟糾紛、司法查封等潛在風(fēng)險，進一步降低抵押登記環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險和操作風(fēng)險，提升風(fēng)險防控水平。

錫林郭勒盟住房公積金貸款余額及戶數(shù)情況表

4.加強與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“預(yù)購商品房抵押權(quán)”登記轉(zhuǎn)為完全“不動產(chǎn)抵押權(quán)”登記過程中起到重要作用。一方面要在源頭抓好即將交付樓盤的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押工作，需加大與對方的聯(lián)系溝通力度，主動了解按揭樓盤辦證進度；另一方面要進一步完善住房公積金期房按揭貸款準入機制和操作辦法，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押中不予積極配合的行為進行制約，督促其承擔(dān)起相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。

5.堅持分類推進。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對已辦抵押手續(xù)的，要及時將他項權(quán)證交住房公積金管理機構(gòu)；對符合條件但仍未辦理不動產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記的要逐一通知貸款人及時辦理；客觀原因確實無法近期辦理的，要詳細注明并列出清單跟進推動并報備公積金管理機構(gòu)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已注銷的老貸款戶，住房公積金管理機構(gòu)在掌握項目竣工或不動產(chǎn)證辦理情況后，要及時聯(lián)系告知貸款人到不動產(chǎn)登記部門辦證，跟蹤好抵押物權(quán)的有效落實。

6.協(xié)調(diào)推進信息共享。以深化“放管服”改革、打造“智慧公積金”服務(wù)平臺為契機，積極協(xié)調(diào)推進與不動產(chǎn)登記機構(gòu)等相關(guān)部門的數(shù)據(jù)平臺對接，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)實時共享和在線核查，有效掌握貸款人所抵押期房辦證進度，避免信息不對稱，提高住房公積金信貸風(fēng)險防控能力。