蘇志勇

相比于住房銷售市場，今年的住房租賃市場受疫情影響更為嚴重。一方面，大量企業(yè)推遲開工、學校推遲開學，導致租房需求延后;另一方面，人口流動受限，熱點城市外來務工機會減少，導致租房需求嚴重下滑。隨著近期疫情好轉(zhuǎn)，加之畢業(yè)季的到來，全國主要熱點城市住房租賃市場開始緩慢恢復，但與往年相比，市場成交量價均出現(xiàn)下滑。國家統(tǒng)計局公布的月度CPI數(shù)據(jù)顯示，6月份居住類價格同比下降0.6%，其中租賃房房租同比下降0.7%，環(huán)比微降0.1%。

2019年7月，住建部和財政部聯(lián)合發(fā)布《2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示》，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍。本文就以這16個城市為重點，從政策、市場等層面梳理熱點城市住房租賃市場狀況及發(fā)展前景。

政策加持，租購并舉穩(wěn)步推進

“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是中央提出的推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的一項重要工作，大力發(fā)展住房租賃市場也是住建部今年的主要任務。2019年7月，住建部、財政部聯(lián)合下發(fā)文件，將北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市列為支持住房租賃市場發(fā)展的試點城市，并給予財政補貼。按城市規(guī)模分檔，直轄市每年補貼10 億元，省會城市和計劃單列市每年補貼8 億元，地級城市每年補貼6 億元，試點為期3 年，補貼住房租賃專項資金共402億元?？捎糜诙嗲阑I集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。截至目前，已經(jīng)有濟南、成都、廣州、重慶、鄭州、合肥、武漢、南京、長春、廈門等大部分城市陸續(xù)出臺了資金使用方案和相關資金管理辦法。南京、廣州、武漢、廈門、長春等多個城市分批次申報了補貼項目。

廣州政策規(guī)定，利用集體、國有建設用地建設普通租賃住房，按建筑面積750元/平方米給予補貼;建設集體宿舍型租賃住房，按建筑面積800元/平方米給予補貼。重慶新建改建租賃住房項目每平方米最高補貼1000元。鄭州規(guī)定，國有建設用地新建租賃住房按照不超過500元/平方米標準獎補，集體建設用地新建租賃住房按照不超過400元/平方米標準獎補。濟南新建租賃住房項目最高獎勵1000元/平方米，改建非居住房屋項目最高獎補600元/平方米，盤活社會閑置住房項目最高獎補180元/平方米。合肥規(guī)定，利用商品住房建設用地、集體建設用地集中新建租賃住房，擬分別按照建筑面積800元和600元每平方米進行獎補。成都對新建、改建租賃住房項目按最高不超過1500元/平方米標準進行獎補。長沙支持將符合條件的閑置廠房、辦公用房、倉儲用房和其他商業(yè)用房等非居住類型現(xiàn)有房屋，依法改造作為租賃住房。

供給端發(fā)力的同時，各地還通過租金補貼、公積金支取等措施鼓勵住房租賃需求，降低房租成本。例如北京放寬租房補貼申請條件，由家庭人均月收入不高于2400元上調(diào)至不高于4200元。上海規(guī)定，廉租房基準租金參照所在區(qū)域市場租金80%確定。杭州對支付房租壓力比較大的無房職工，6月30日前可按月提取公積金賬戶余額。另外，越來越多的城市將租房補貼作為吸引人才的重要砝碼。例如杭州，本科以上應屆大學生，每年給1萬元租房補貼，最多可享受6年。在南京，符合申領條件的博士、碩士、學士按每人每月2000元、800元、600元享受最長36個月的住房租賃補貼。三亞規(guī)定，本科生租房每月補貼1500元。

在金融政策方面，盡管對房地產(chǎn)開發(fā)有著嚴格的限制，但是對發(fā)展住房租賃市場卻給予了極大的政策支持。年初，北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)布“住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務配套制度的通知”及配套文件，選取位于北京、上海、蘇州、無錫等四個城市的優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)作為首批服務對象，涵蓋集體建設用地、國有商業(yè)性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運營項目及待建、在建項目。6月，國務院印發(fā)海南自由貿(mào)易港建設總體方案，其中提出明確支持發(fā)展租賃住房REITs。6月份，建行承諾將3年投入1100億元貸款扶持5城市提供40萬套政策性租賃住房。

市場現(xiàn)狀：馬太效應明顯

中房智庫根據(jù)中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的16個熱點城市中，9個城市租金同比上漲，6個城市租金下跌，1個城市持平。租金漲幅最大的是此次疫情的重災區(qū)武漢，同比漲幅達13.92%;跌幅最大的是成都，同比跌幅達4.05%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月13個城市環(huán)比上漲，3個城市下跌。環(huán)比漲幅最大的是深圳，達5.7%;環(huán)比跌幅最大的是杭州，跌幅為1.81%。從房租價格看，房租最高的是北京，達92.1元/平方米·月，單套平均總價達8111元;房租最低的為長春，為25.7元/平方米·月，單套平均總價為1874元。單價超過50元/月的有5個城市，分別為北京92.1元，上海81元，深圳77.1元，杭州54.1元，廣州51.9元。從租售比數(shù)據(jù)看，廈門租售比最高，達到86，深圳租售比為81，位居次席。從4個一線城市1～6月份的租金走勢看，北京和深圳房租比1月份有所下降，而上海和廣州有所上漲。

此前中房智庫在分析房地產(chǎn)市場狀況時得出結(jié)論是市場分化嚴重。這一判斷對住房租賃市場同樣適用。從區(qū)域上分析，列入中央財政支持的16個城市中，房租最高的北京和房租最低的長春，房租相差4倍多。即便在同一城市，因所處區(qū)域不同而產(chǎn)生的租金差異同樣巨大。以北京為例，三大核心區(qū)西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)，房租分別達到127元/平方米·月、124元/平方米·月和110元/平方米·月，而地處遠郊的平谷區(qū)的租金只有25.6元/平方米·月，與最高區(qū)域相差4倍有余。

房租的差異從側(cè)面反映出熱點城市的吸引力，產(chǎn)業(yè)、資源要素、營商環(huán)境等因素的優(yōu)勢，成為城市持久的核心競爭力。針對16個支持住房租賃發(fā)展的城市，克而瑞根據(jù)城市經(jīng)濟活力、擇業(yè)理想度、城市便利度、租賃市場活躍度等4個維度，編制出《城市租賃吸引力榜單》，其中上海、深圳、北京、杭州、廣州位列排行榜前五位，說明一線城市仍具備不可抗拒的吸引力。從16個城市的人口變化可見，除去北京主動疏解造成人口負增長，以及長春人口流出外，其余14個城市均為人口流入城市，其中杭州2019年人口凈流入達55.4萬，深圳達41.22萬，廣州達40.15萬。

租賃企業(yè)：優(yōu)勝劣汰，“裸泳者”加速出局

由于歷史原因，我國住房租賃市場供給主體結(jié)構(gòu)存在嚴重不平衡。個人普租占比達67%，城中村房源占28%，分散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比僅為1%。如果將城中村房源歸入個人普租，兩者占比高達95%。

受疫情影響，今年住房出租無論是成交周期還是成交價格，都比往年遜色了許多。這對于個人房源來說，影響只是成交周期拉長，收益減少，個人主體不存在虧損問題。而對于高成本運營的品牌公寓企業(yè)來說，則要面對資金鏈緊張、出租率降低、物業(yè)成本壓力大等諸多難題。特別是在瘋狂擴張中采取“高收低出”搶奪房源的中小長租公寓企業(yè)，更是致命打擊。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，上半年陷入資金鏈斷裂、倒閉、跑路的中小公寓企業(yè)達16家。此外，關于長租公寓品牌資金鏈緊張的報道也是不勝枚舉。如在美國上市的青客公寓（QK.US）頻繁被爆出倒閉傳聞，公司承認遇到了資金困難，但目前仍在正常運營。4月份，位于合肥的嗨客公寓因收儲過多房源造成資金鏈壓力，無法償還客戶欠款，疑似跑路;另一家合肥品牌公寓匠寓也因收儲房源空置率過高出現(xiàn)資金鏈困難，被政府部門約談，公安機關也介入調(diào)查。還有青島的美麗屋、金宣公寓也因租金貸等問題引發(fā)大量投訴，遭到政府部門提示風險。

疫情沖擊之下，資金實力不濟、盲目擴張的長租公寓企業(yè)加速現(xiàn)出原形，成為“裸泳者”，而一些優(yōu)質(zhì)的品牌企業(yè)則抓住機會，通過業(yè)務轉(zhuǎn)型、并購實現(xiàn)逆勢擴張。例如旭輝領寓堅持“輕重并舉、運營及資產(chǎn)管理雙輪驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略推動規(guī)模化發(fā)展，第二季度整體出租率達到86%，新增房源1900多間。凱德集團旗下的公寓及酒店運營商雅詩閣，今年前5個月在華逆勢簽約13家物業(yè)管理合同，新增房源3000套。萬科泊寓則在7月初迎來了首個集體土地租賃住房項目北京成壽寺項目，第一批房源僅7天即實現(xiàn)滿租。

趨勢：市場空間巨大

首先是政策利好不斷。7月24日，住建部公示了第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，其中包括天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安。如果公示通過，試點城市將達到24個。這些城市將在推進住房租賃市場發(fā)展方面發(fā)揮良好的示范效應。例如6月份廣州的《政府工作報告》明確提出，大力發(fā)展租賃住房，增加租賃房源2萬套，培育專業(yè)化規(guī)?；赓U企業(yè)10家，開展集體建設用地建設租賃住房、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展、發(fā)展政策性租賃住房等試點。重慶也于6月份出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確提出發(fā)展住房租賃市場的指導思想和發(fā)展目標。從發(fā)揮國有企業(yè)示范作用、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、引導社會機構(gòu)參與發(fā)展租賃住房、支持和規(guī)范個人出租住房五個方面提出了培育市場主體的政策措施;從以盤活存量房屋為主發(fā)展租賃住房、適度新建租賃住房兩方面提出了多渠道籌集租賃住房的政策措施;從明確租住權(quán)利、穩(wěn)定租賃關系、發(fā)展配套服務三個方面提出了完善住房租賃服務的政策措施;從稅收、金融、土地三個方面提出了支持租賃住房發(fā)展的支持政策。

其次是規(guī)模化企業(yè)加速進入，市場供應大幅增加。目前國內(nèi)進入住房租賃市場的規(guī)模以上機構(gòu)和房企數(shù)量達到100多家。近年來企業(yè)扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。今年的疫情是對行業(yè)的一次大考，市場存在的問題和矛盾加速暴露，“裸泳者”加速出局。經(jīng)過前兩年的政策推動，用于租賃住房的土地供應力度逐年加大，特別是集體土地建租賃住房的制度障礙已經(jīng)打破，低價土地進入開發(fā)階段，今年將陸續(xù)形成市場供應。

最后，市場供應的增加，將帶動住房租賃價格漲幅趨緩甚至下降，帶動市場需求進一步增加。品牌企業(yè)的進入還會帶動租賃住房品質(zhì)的提升，會有越來越多的人選擇以租房滿足住房需求。另外，持續(xù)的市場整頓有效地凈化了市場環(huán)境，住房租賃市場將進入良性發(fā)展的軌道。（文章來源：中房智庫）