丁興橋

【摘要】一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比較常見(jiàn)的一種開發(fā)模式，在此模式下開發(fā)商可同時(shí)獲得一級(jí)開發(fā)收益和二級(jí)開發(fā)收益。本文中，作者通過(guò)對(duì)一二級(jí)收益進(jìn)行建模測(cè)算，歸納出總體收益最大化的路徑，并針對(duì)不同發(fā)展階段的片區(qū)開發(fā)給出了針對(duì)性的政策建議。

【關(guān)鍵詞】一二級(jí)聯(lián)動(dòng);土地收益最大化

土地資源是一種重要的稀缺性生產(chǎn)要素資源，對(duì)于開發(fā)商而言，一級(jí)開發(fā)成功出讓土地后可獲得土地出讓金分成，二級(jí)開發(fā)獲取土地后通過(guò)房產(chǎn)銷售可獲得利潤(rùn)，如何對(duì)土地進(jìn)行合理定價(jià)使得土地資源的一二級(jí)整體收益最大化是開發(fā)商值得研究的重要課題。本文不同于傳統(tǒng)的將一級(jí)和二級(jí)割裂地看待土地價(jià)值的方式，從一二級(jí)聯(lián)動(dòng)角度出發(fā)研究土地收益最大化問(wèn)題，對(duì)實(shí)踐具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式分析

1.1模式簡(jiǎn)介

一級(jí)開發(fā)，是指由政府授權(quán)委托某企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，工作內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、土地整理開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和城市管理運(yùn)營(yíng)等方面。二級(jí)開發(fā)，是指企業(yè)通過(guò)公開市場(chǎng)、收并購(gòu)等方式獲取土地，后期通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、出售或者運(yùn)營(yíng)的全部過(guò)程。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，指的是由企業(yè)全面負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)，并充分發(fā)揮一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)和二級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，相互配合，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)整體收益最大化。

1.2模式優(yōu)勢(shì)分析

1.2.1緩解政府資金壓力，提升片區(qū)開發(fā)效率

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體開發(fā)，從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，到中期公基建建設(shè)、土地整理、住宅開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商、人才引進(jìn)，到后期城市管理和運(yùn)營(yíng)，都需要大量的資金和專業(yè)力量，企業(yè)受政府委托開展一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，一方面有效緩解了地方政府的資金壓力，另一方面由于企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)較為靈活，大大提升了片區(qū)整體開發(fā)的效率。

1.2.2一二級(jí)相互促進(jìn)，增加企業(yè)盈利空間

一方面，企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，通過(guò)對(duì)道路、管網(wǎng)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等公建建設(shè)及片區(qū)產(chǎn)業(yè)和人才的引進(jìn)，快速促使區(qū)域成熟，有效提升區(qū)域價(jià)值;同時(shí)通過(guò)對(duì)一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和節(jié)奏把握，增加了二級(jí)取地的可能性，并能有效控制二級(jí)取地的成本，提升二級(jí)盈利空間。另一方面，企業(yè)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，在區(qū)域起步階段和市場(chǎng)下行區(qū)間進(jìn)行托底取地，有效保證了一級(jí)開發(fā)的持續(xù)進(jìn)行。綜合來(lái)看，企業(yè)同時(shí)開展一二級(jí)開發(fā)，一二級(jí)相互促進(jìn)，增加了企業(yè)總體盈利空間。

2、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)收益分析

2.1一級(jí)開發(fā)收益

2.1.1假設(shè)前提

假設(shè)一級(jí)開發(fā)收益為土地收益的固定分成，考慮到企業(yè)能夠?qū)Χ鄶?shù)區(qū)域的投入進(jìn)行把控且政府對(duì)企業(yè)投入有強(qiáng)烈訴求（即區(qū)域內(nèi)的投入總是大于產(chǎn)出），不考慮項(xiàng)目回款周期、資金價(jià)值及一級(jí)開發(fā)成本（即土地收益能夠即時(shí)全額回款）。

2.1.2收益定義

鑒于以上假設(shè)，一級(jí)開發(fā)收益=回款=土地收益×回款比例。

2.2二級(jí)開發(fā)收益

2.2.1假設(shè)前提

假設(shè)不考慮項(xiàng)目開發(fā)周期及資金時(shí)間價(jià)值（即項(xiàng)目開發(fā)能夠即時(shí)形成利潤(rùn)），且項(xiàng)目增值稅均按9%計(jì)算，同時(shí)開發(fā)商對(duì)售價(jià)、銷售周期及開發(fā)成本的預(yù)期客觀真實(shí)。此時(shí)，土地價(jià)格對(duì)二級(jí)收益的影響主要為土地成本、資金占用成本及土增稅，而資金占用成本影響相對(duì)較小，土增稅則因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)較少而影響不大，則土地價(jià)格對(duì)二級(jí)收益的影響主要為土地成本。

2.2.2收益定義

鑒于以上假設(shè)，二級(jí)開發(fā)收益=利潤(rùn)

=【（銷售收入-土地成本-六成本）/（1+增值稅率）-三費(fèi)-土增稅】*（1-所得稅率）

=【（銷售收入-土地成本-六成本）/（1+9%）-三費(fèi)-土增稅】*（1-25%）

=【（銷售收入-六成本）/1.09-三費(fèi)-土增稅】*0.75-土地成本*0.69

2.3總體開發(fā)收益

總體開發(fā)收益=一級(jí)開發(fā)收益+二級(jí)開發(fā)收益

=土地成本*回款比例+【（銷售收入-六成本）/1.09-三費(fèi)-土增稅】*0.75-土地成本*0.69

=土地成本*（回款比例-0.69）+【（銷售收入-六成本）/1.09-三費(fèi)-土增稅】*0.75

2.4總體開發(fā)收益實(shí)證分析

某企業(yè)對(duì)某區(qū)域進(jìn)行一級(jí)開發(fā)并計(jì)劃供地XX畝地塊，假設(shè)該區(qū)域一級(jí)回款比例為55%，同時(shí)該企業(yè)擬獲取該地塊并進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。根據(jù)上述分析方法對(duì)一級(jí)開發(fā)收益、二級(jí)開發(fā)收益、總體開發(fā)收益進(jìn)行建模，并通過(guò)敏感性分析法來(lái)分析土地價(jià)格對(duì)一級(jí)收益、二級(jí)收益及總體收益的影響，得到如下結(jié)果：

從測(cè)算結(jié)果可以得出：

（1）一級(jí)開發(fā)收益變化趨勢(shì)：隨著地價(jià)提升，一級(jí)開發(fā)收益得到提升，這意味著于一級(jí)開發(fā)而言，地價(jià)越高越好;

（2）二級(jí)開發(fā)收益變化趨勢(shì)：隨著地價(jià)提升，二級(jí)開發(fā)收益得到降低，這意味著于二級(jí)開發(fā)而言，地價(jià)越低越好;

（3）總體開發(fā)收益變化趨勢(shì)：第一，多數(shù)情況下，總體開發(fā)收益總是比一級(jí)開發(fā)收益、二級(jí)開發(fā)收益都要高，這意味著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)是實(shí)現(xiàn)總體開發(fā)收益最大化的必要手段;第二，總體開發(fā)收益對(duì)比一級(jí)開發(fā)收益及二級(jí)開發(fā)收益，曲線變化比較平緩，這意味著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)能夠有效降低地價(jià)變化造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);第三，盡管總體收益相對(duì)平緩，但是還是呈現(xiàn)平穩(wěn)下滑趨勢(shì)，這意味著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)下依然是地價(jià)越低越好，即一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)下控制地價(jià)仍然是實(shí)現(xiàn)總體收益最大化的必要手段;

（4）總體開發(fā)收益的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一，一級(jí)開發(fā)保本點(diǎn)（圖中①點(diǎn)），即土地價(jià)格最低應(yīng)該能夠覆蓋一級(jí)開發(fā)成本，否則一級(jí)開發(fā)將虧損;第二，二級(jí)開發(fā)虧損點(diǎn)（圖中③點(diǎn)），即土地價(jià)格最高不能導(dǎo)致住宅虧損，否則總體收益將低于一級(jí)收益;第三，土增稅跳點(diǎn)（圖中②點(diǎn)），隨著土地價(jià)格攀升，土增稅跳檔導(dǎo)致二級(jí)收益和總體收益突然提升，此點(diǎn)為總體收益的最高點(diǎn)。總體而言，為了實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)下總體收益最大化，應(yīng)該將地價(jià)控制在一級(jí)開發(fā)保本點(diǎn)和二級(jí)開發(fā)虧損點(diǎn)之間，理想狀態(tài)下控制在土增稅跳點(diǎn)位置為最佳。

2.5結(jié)論分析

通過(guò)上述分析可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：

（1）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)（一級(jí)開發(fā)+二級(jí)開發(fā)）為實(shí)現(xiàn)總體收益（一級(jí)開發(fā)收益+二級(jí)開發(fā)收益）最大化的必要手段，并能有效降低地價(jià)波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);

（2）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式下，控制地價(jià)依然是實(shí)現(xiàn)總體收益最大化的有效手段，土地價(jià)格最低應(yīng)滿足一級(jí)開發(fā)收益不低于成本，最高應(yīng)滿足二級(jí)開發(fā)不虧損，理想情況下應(yīng)該將地價(jià)控制在土增稅跳點(diǎn)。

3、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)策略建議

根據(jù)區(qū)域處在的不同發(fā)展階段，可以將開發(fā)區(qū)域分成：起步區(qū)域、發(fā)展區(qū)域、成熟區(qū)域三種類型，下面針對(duì)三種類型區(qū)域進(jìn)行特征分析，具體分析不同的收益變化特征，并針對(duì)性給出區(qū)域發(fā)展策略建議，具體如下：

3.1起步區(qū)域

3.1.1發(fā)展特征

此類區(qū)域剛剛起步，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，學(xué)校醫(yī)院商業(yè)等配套十分缺乏，區(qū)域價(jià)值不被市場(chǎng)認(rèn)可，區(qū)域土地出讓難度較大且地價(jià)較低，甚至無(wú)法覆蓋一級(jí)開發(fā)成本，區(qū)域內(nèi)住宅銷售困難，住宅開發(fā)利潤(rùn)微薄，但隨著后期區(qū)域不斷成熟，后期土地升值空間較大。

3.1.2收益分析

此類區(qū)域住宅銷售困難，住宅開發(fā)利潤(rùn)微薄，二級(jí)開發(fā)收益較低;土地成交價(jià)格較低，一級(jí)開發(fā)收益也較低，甚至于無(wú)法覆蓋前期一級(jí)開發(fā)成本。

3.1.3發(fā)展策略

二級(jí)反哺一級(jí)模式：一級(jí)開發(fā)以模式走通為主，后期通過(guò)加大投入來(lái)逐步提升區(qū)域價(jià)值，爭(zhēng)取后期獲取更大收益;二級(jí)配合托底取地，保證一級(jí)模式走通;二級(jí)開發(fā)利用時(shí)間換價(jià)格（囤地模式），提前鎖定后期區(qū)域價(jià)值提升帶來(lái)的土地溢價(jià)，提前介入保證區(qū)域內(nèi)的影響力。

3.2發(fā)展區(qū)域

3.2.1發(fā)展特征

區(qū)域逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，學(xué)校醫(yī)院商業(yè)等配套逐步建設(shè)，區(qū)域價(jià)值逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可，區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)地價(jià)逐步提升;住宅開發(fā)板塊，市場(chǎng)逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可，住宅銷售價(jià)格和去化得到穩(wěn)步提升。

3.2.2收益分析

此類區(qū)域住宅銷售得到明顯改善，住宅開發(fā)利潤(rùn)得到提升，二級(jí)收益隨之提升;土地成交價(jià)格提高，一級(jí)收益也隨之提高。

3.2.3發(fā)展策略

一二級(jí)互利模式：利用一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)保證二級(jí)獲取土地，并爭(zhēng)取將地價(jià)控制在合理水平，理想情況下控制在總體收益最大點(diǎn)附近;二級(jí)開發(fā)在盈利的前提下積極獲取地塊，保證總體收益最大化，但部分低利潤(rùn)地塊可適當(dāng)放棄，爭(zhēng)取更多的房企進(jìn)駐區(qū)域，共同提升區(qū)域價(jià)值。

3.3成熟區(qū)域

1.發(fā)展特征

區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域價(jià)值得到充分釋放，區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，地價(jià)不可控，住宅開發(fā)幾無(wú)利潤(rùn);但是由于地價(jià)較高，一級(jí)開發(fā)收益得到充分保障。

2.收益分析

此類區(qū)域土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，土地成交價(jià)格較高，一級(jí)收益較高，但是二級(jí)收益受到影響，甚至無(wú)利可圖。

3.發(fā)展策略

專享一級(jí)收益模式：二級(jí)放棄取地，專享一級(jí)收益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式是實(shí)現(xiàn)土地收益最大化的必要手段，但考慮到不同區(qū)域所處發(fā)展階段不同，應(yīng)該區(qū)別性制定合理發(fā)展策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡珀.土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式分析[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2018，（3）.