石強(qiáng) 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司公重慶分公司

物業(yè)企業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目快速發(fā)展而來的綜合性經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，并且隨著時(shí)間的推移，我國的物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展成熟，對市場的需求越來越大，如何確立自己在市場上的優(yōu)勢也成為相關(guān)人員關(guān)注重點(diǎn)。全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要組成部分，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生直接影響，是物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化自身市場競爭力的關(guān)鍵。

一、全面預(yù)算管理的特征

全面預(yù)算管理是一種科學(xué)管理的財(cái)務(wù)管理方法，通過預(yù)算管理手段，能夠充分整合企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息與資源，并對企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，能夠達(dá)到強(qiáng)化預(yù)算控制、合理配置資源的目的[1]。對于物業(yè)企業(yè)而言，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間短，對各種物業(yè)財(cái)務(wù)工作的研究較少，導(dǎo)致企業(yè)難以識別一些潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以通過全面預(yù)算管理的方法，能夠幫助物業(yè)企業(yè)對自身的內(nèi)部管理情況做一次全面有效的分析，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資源的合理配置，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自身效益最大化。

從另一角度來看，物業(yè)企業(yè)自身所涉及的項(xiàng)目十分寬泛，涵蓋了車位管理服務(wù)、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)服務(wù)、日常保潔管理服務(wù)、物業(yè)特約服務(wù)等，而物業(yè)企業(yè)的主要收入也是從上述幾個(gè)方面所獲取的。與其他類型的企業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)本身存在業(yè)務(wù)項(xiàng)目單一的情況，并且所服務(wù)的客戶數(shù)量相對固定，與客戶之間的關(guān)系是通過委托完成的，在合同中，詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)項(xiàng)目等。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，對人工、成本以及資產(chǎn)等提出了極高的要求，因此在全面預(yù)算管理中，需要結(jié)合遵照謹(jǐn)慎原則，全面了解主營業(yè)務(wù)的收入情況；目前企業(yè)在預(yù)算管理中普遍采用權(quán)責(zé)發(fā)生制、收付實(shí)現(xiàn)制等方法來進(jìn)一步識別企業(yè)自身財(cái)務(wù)問題，最終提高物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理水平。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)超支的問題

物業(yè)企業(yè)雖然關(guān)注預(yù)算管理工作，但是對于企業(yè)自身的各種成本費(fèi)用缺乏控制，導(dǎo)致很多企業(yè)在財(cái)務(wù)工作中經(jīng)常出現(xiàn)超支的問題，主要表現(xiàn)為以下幾方面：（1）在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)并沒有對各種預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性進(jìn)行評價(jià)，并且很多預(yù)算結(jié)果缺乏科學(xué)有效的數(shù)據(jù)支持。例如很多物業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理工作都是盲目的，工作人員習(xí)慣于根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)來編制預(yù)算結(jié)果，并且沒有考察不同服務(wù)項(xiàng)目的成本支出情況，整個(gè)預(yù)算編制過程缺乏科學(xué)可行的依據(jù)。（2）物業(yè)企業(yè)在預(yù)算編制期間經(jīng)常會采用“自上而下”的方法下達(dá)各種財(cái)務(wù)指標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果脫離實(shí)際情況，相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏操作性；同時(shí)物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)相對簡單，預(yù)算結(jié)果沒有經(jīng)過審批，這對于全面預(yù)算管理是不利的[2]。（3）物業(yè)企業(yè)在制定全面預(yù)算編制結(jié)果之后，各項(xiàng)管理方案的執(zhí)行都是依靠相關(guān)職能部門完成的，這種情況在實(shí)際上就是單純的將財(cái)務(wù)工作交給全體人員，但是由于缺乏責(zé)任到人機(jī)制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員不能對全面預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行判斷，影響了實(shí)施效果。

（二）物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理體系落后

目前很多物業(yè)企業(yè)并沒有認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，很多情況下都是將全面預(yù)算管理納入企業(yè)的年度經(jīng)營計(jì)劃中，制定了簡單的預(yù)算編制與服務(wù)生產(chǎn)想脫離的情況。甚至當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)沒有成立專門的全面預(yù)算管理體系，僅由相關(guān)職能部門來行使預(yù)算管理職能。

從職能來看，目前物業(yè)企業(yè)的并沒有形成完整的全面預(yù)算管理體系，雖然財(cái)務(wù)部門工作內(nèi)容的特殊性，有助于了解其公司的預(yù)算編制情況和各項(xiàng)預(yù)算項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行考核情況。但是由于缺乏預(yù)算的權(quán)威性，實(shí)踐過程難免會出現(xiàn)部門之間出現(xiàn)利益爭奪和矛盾沖突，最終造成全面預(yù)算管理嚴(yán)重偏離預(yù)期。

三、全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的運(yùn)行路徑分析

（一）運(yùn)用作業(yè)成本法優(yōu)化全面預(yù)算管理實(shí)施

為了提高全面預(yù)算管理的實(shí)施質(zhì)量，物業(yè)企業(yè)可以遵照作業(yè)成本法，優(yōu)化全面預(yù)算管理的實(shí)施路徑，將全面預(yù)算管理視為一個(gè)項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目分別細(xì)分為不同的作業(yè)，實(shí)現(xiàn)資源合理分配，這種方法能夠簡化物業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算管理難度，提高了預(yù)算管理效果。

圖1 基于作業(yè)成本法的全面預(yù)算業(yè)務(wù)劃分

圖1 介紹了一種簡單作業(yè)劃分方法，根據(jù)圖中所介紹的信息，在全面預(yù)算管理中，物業(yè)企業(yè)可以將預(yù)算管理內(nèi)容劃分為保潔、安保、綠化以及業(yè)主服務(wù)等四個(gè)具體方向，當(dāng)然也可以根據(jù)不同的管理要求對各項(xiàng)業(yè)務(wù)做進(jìn)一步細(xì)化。這種劃分方法的主要優(yōu)勢，就是能夠通過資源動(dòng)因直接將各項(xiàng)資源消耗分配到具體的作業(yè)項(xiàng)目中，使全面預(yù)算管理變得有據(jù)可依。所以為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，相關(guān)人員需要在核算的基礎(chǔ)上強(qiáng)化控制。從全面預(yù)算管理的角度來看，核算是重要組成部分，所以為了能夠提高全面預(yù)算管理效果，工作人員需要強(qiáng)化核算，根據(jù)物業(yè)企業(yè)既往的財(cái)務(wù)資料，判斷各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本支出，并繪制曲線圖，根據(jù)曲線圖預(yù)測本年度的財(cái)務(wù)支出情況，這種方法會進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理效果。

（二）優(yōu)化全面預(yù)算管理實(shí)施結(jié)構(gòu)

為了能夠進(jìn)一步提高全面預(yù)算管理效果，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該把握時(shí)代脈搏，全面建設(shè)現(xiàn)代化的預(yù)算管理體系，這樣才能為進(jìn)一步提高全面預(yù)算管理水平奠定基礎(chǔ)。有研究認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的管理特征存在差異，并且企業(yè)的整體硬件設(shè)施不健全，所以為了能夠提高全面預(yù)算管理水平，應(yīng)該積極探索新的管理結(jié)構(gòu)，根據(jù)成功企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合物業(yè)企業(yè)的特殊性進(jìn)行合理調(diào)整[3]。

以經(jīng)營收入的預(yù)算為例，物業(yè)企業(yè)針對該項(xiàng)目需要綜合考慮場地租金、車位管理服務(wù)費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等項(xiàng)目，并認(rèn)識到上述三種特殊項(xiàng)目可能會對收入產(chǎn)生的不良影響，結(jié)合近三年的經(jīng)營收入情況，對上述項(xiàng)目作出合理判斷。同時(shí)在經(jīng)營成本的預(yù)算上，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)該關(guān)注各項(xiàng)成本的支出情況，將工作流程作為評價(jià)全面預(yù)算水平的重要因素，并分析各種常見變量的影響，包括公共設(shè)施的維修費(fèi)用、園區(qū)綠化費(fèi)用、辦公費(fèi)用等，針對易耗損材料做出深入預(yù)測，避免實(shí)際支出過多的問題。在崗位設(shè)計(jì)過程中，制定切實(shí)可行的成本方案，對于不重要或者工作壓力小的崗位，爭取采用一人多崗的方法來降低成本支出。最后，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的主要目的是獲得利潤，所以在全面預(yù)算管理中應(yīng)該評估企業(yè)利潤的影響，結(jié)合不同項(xiàng)目的特殊須經(jīng)，形成不同的利潤評價(jià)體系，確保物業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。

（三）發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，探索新的工作模式

物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理中，應(yīng)該認(rèn)識到大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化技術(shù)優(yōu)勢，通過合理運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，創(chuàng)新工作路徑，這樣可以進(jìn)一步提高預(yù)算管理水平。例如，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目相對分散，居民繳納的物業(yè)費(fèi)是企業(yè)的主要資金來源，而物業(yè)費(fèi)自身也存在金額低、數(shù)量大的問題，需要多個(gè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行核算，此時(shí)面臨人工效率低、易出錯(cuò)等情況。為了避免此類問題發(fā)生，在前面預(yù)算管理上可以通過大數(shù)據(jù)技術(shù)對居民繳納物業(yè)費(fèi)的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以根據(jù)居民繳納物業(yè)費(fèi)的情況分為三個(gè)等級，分別對應(yīng)：按時(shí)繳納、不及時(shí)繳納但會補(bǔ)齊、不按照規(guī)定繳納等，在大數(shù)據(jù)分析結(jié)果，直接統(tǒng)計(jì)小區(qū)內(nèi)的居民數(shù)量，并按照上述三級分類，統(tǒng)計(jì)該小區(qū)不同類型的居民數(shù)量，這樣結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就能基本判斷小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳納情況，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率較高。

（四）合理編制全面預(yù)算內(nèi)容

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，對于企業(yè)而言，做好預(yù)算編制能夠指導(dǎo)企業(yè)高效執(zhí)行短期發(fā)展目標(biāo)，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生直接影響。因此在操作階段，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)內(nèi)容：（1）要全面詳細(xì)的設(shè)計(jì)各類預(yù)算報(bào)表的類型，形成具體的預(yù)算報(bào)表，體現(xiàn)預(yù)算的可操作性。（2）全面預(yù)算編制應(yīng)該結(jié)合考評項(xiàng)目，細(xì)化不同的項(xiàng)目，使全面預(yù)算具有更高的執(zhí)行效果，這種責(zé)任到人的方法，能夠使全體物業(yè)工作人員了解自己工作的要點(diǎn)，提高了預(yù)算方案的執(zhí)行能力。（3）關(guān)注服務(wù)創(chuàng)新的全面預(yù)算，該模式以企業(yè)戰(zhàn)略為目標(biāo)，將企業(yè)的使命與愿景通過預(yù)算的方式實(shí)現(xiàn)了層層分解，力保戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新模式從不同維度來提高服務(wù)水平，通過合理運(yùn)用會計(jì)信息管理系統(tǒng)，依靠各種財(cái)務(wù)會計(jì)手段來核算各種實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)，有助于進(jìn)一步提高預(yù)算管理能力。

四、結(jié)束語

對于物業(yè)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理直接影響著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此必須要積極完善傳統(tǒng)工作模式，對企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算過程與方法進(jìn)行改進(jìn)，確保全面預(yù)算結(jié)果能夠指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展，為實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。